ANEXO: ORDENACIÓN PORMENORIZADA SUELO URBANIZABLE ORDENADO SUO-1 SANTA ANA

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1 P L A N G E N E R A L D E O R D E N A C I Ó N U R B A N Í S T I C A D E E S P E L U Y DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL ANEXO: ORDENACIÓN PORMENORIZADA SUELO URBANIZABLE ORDENADO SUO-1 SANTA ANA EXCMO. AYUNTAMIENTO DE (JAÉN) CONSEJERÍA DE OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA TERRITORIO URBANÍSTICO UTE JUNIO DE 2010

2 ÍNDICE 1. MEMORIA DE INFORMACIÓN 1.1. ANTECEDENTES INTRODUCCIÓN SITUACIÓN EN EL MUNICIPIO SITUACIÓN RESPECTO AL PLANEAMIENTO 1.2. EL MEDIO FÍSICO TOPOGRAFÍA USOS DEL SUELO INFRAESTRUCTURAS RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD EL SOPORTE FÍSICO ESTUDIO DE RUIDOS DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 1

3 2. MEMORIA JUSTIFICATIVA 2.1. OBJETIVOS 2.2. DELIMITACIÓN 2.3. ESTRUCTURA URBANA LA FORMA GENERAL, LA EDIFICACIÓN Y LOS ESPACIOS LIBRES EL VIARIO 2.4. SECTORES DE EDIFICACIÓN 2.5. DOTACIONES 2.6. ADECUACIÓN AL PLANEAMIENTO DE RANGO SUPERIOR. SUPERFICIES Y CESIONES. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 2

4 3. ORDENANZAS TÍTULO PRIMERO: Desarrollo Urbanístico y Ejecución. Artículo 1. Desarrollo Urbanístico. Artículo 2. Ejecución. Artículo 3. Obligaciones y cargas de los propietarios. Artículo 4. Actuaciones en el Sector previas a su desarrollo. Artículo 5. Conservación de la Urbanización. TÍTULO SEGUNDO: Ordenanzas de Zona Artículo 6. Zonas. Capítulo I. Zona de Ordenación Actividades Económicas Artículo 7. Delimitación. Artículo 8. Condiciones particulares. Capítulo II. Equipamientos. Artículo 9. Delimitación. Artículo 10. Parcelas de equipamiento deportivo. Artículo 11. Parcelas de equipamientos para SIPS. Capítulo III. Espacios Libres (EL). Artículo 12. Delimitación. Artículo 13. Condiciones de urbanización, edificaciones toleradas. Artículo 14. Condiciones de uso. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 3

5 4. PLANOS 1. Situación. 2. Ámbito de actuación. 3. Estado actual. Estructura de la propiedad. 4. Aparcamientos en superficie. 5. Usos pormenorizados. 6. Alineaciones. 7. Secciones viarias. 8. Esquema de la Red de Saneamiento. 9. Esquema de la Red de Agua potable. 10. Esquema de la Red de Media Tensión. 11. Esquema de la Red de Alumbrado Público. 12. Esquema de la Red de Telefonía. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 4

6 1. MEMORIA DE INFORMACIÓN DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 5

7 1.1. ANTECEDENTES INTRODUCCIÓN El presente Documento de Ordenación Pormenorizada tiene por objeto la ordenación de los terrenos denominados como Sector SUO-1 SANTA ANA en el nuevo Plan General de Ordenación Urbanística de Espeluy. Los terrenos están clasificados como Suelo Urbanizable y, por tanto, su desarrollo de ordenación, en cumplimiento de lo establecido en PGOU, se adecua al mismo La ordenación, después de localizar las cesiones obligatorias fijadas por la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía y el Reglamento de Planeamiento de acuerdo con lo indicado en el Plan General, distribuye de manera adecuada el uso de Actividades Económicas establecido para la zona, según se especificará en la Memoria de Ordenación y la Documentación Gráfica SITUACIÓN EN EL MUNICIPIO El Sector SUO-1 Santa Ana se encuentra en el Término Municipal de Espeluy (Jaén), en la zona próxima al núcleo de población llamado Estación de Espeluy y al Poblado del Irida. Se sitúa en la hoja topográfica a escala 1: número 905 con denominación Linares del plano Geográfico Nacional, utilizándose para el presente trabajo la edición correspondiente del Instituto Geológico Minero. La hoja a escala 1: donde se ubica corresponde a la y se utiliza la cartografía a esta escala editada por el Instituto Cartográfico de Andalucía. Dentro del término municipal, se sitúa en el paraje conocido por Santa Ana. La altura media sobre el nivel del mar se estima en 250 m. El acceso se realiza a través de la carretera que une el núcleo de Espeluy con la Estación de Espeluy y el Poblado del IRIDA, por un paso bajo la línea del ferrocarril SITUACIÓN RESPECTO AL PLANEAMIENTO El Término Municipal es ordenado por el Plan General de Ordenación Urbanística, que clasifica estos terrenos objeto de la ordenación como Suelo Urbanizable Ordenado con uso global Actividades Económicas, y los denomina con el código SUO y el nombre Santa Ana. En el Plan General se establece que el Sector se desarrollará mediante la ordenación pormenorizada que él mismo señala y se recoge en este documento. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 6

8 Los usos e intensidades globales quedan determinados en la Ficha para el Desarrollo correspondiente, con los parámetros que se indican a continuación: - Sector SUO-1: Santa Ana - Superficie total del Sector: m2 - Superficie: m2 - Uso global: Actividades Económicas - Coeficiente de edificabilidad: 0,60 m2t/m2s - Aprovechamiento medio: 0, Sistemas Generales adscritos: PU-04, PU-05, PU-07 y EQ-11 - Reservas de espacios libres y equipamientos locales según LOUA y Reglamento de Planeamiento - Sistema de Actuación: Compensación. - Urbanización: Proyecto de obras de Urbanización Los excesos de aprovechamiento que resultaran de la equidistribución de cargas y beneficios entre los distintos sectores de suelo urbanizable del Área de Reparto serán destinados a compensar a los propietarios de suelo afectados por los Sistemas Generales EL MEDIO FÍSICO TOPOGRAFÍA Espeluy, está enclavada geológicamente dentro de la cuenca del Guadalquivir, unidad estructural andaluza, que se extiende como una larga banda comprendida entre la zona Subbética, que limita por el Sur, la Prebélica, por el Este y el Macizo Herciniano de la Meseta, sobre el que es transgresiva, por el Norte. Se encuentra en las áreas de la campiña jiennense menos movidas y más bajas, y que forman un continuo con la campiña cordobesa de Bujalance. Los terrenos a ordenar se encuentran en una topografía prácticamente plana. El terreno tiene forma irregular y una superficie bruta aproximada de 12,63 Has USOS DEL SUELO Los terrenos objeto del Sector Santa Ana tienen uso agrícola y se mantienen aún en explotación. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 7

9 Existen edificaciones destinadas a uso agropecuario. También se han implantado una serie de industrias de carácter medioambiental mediante Proyectos de Actuación en Suelo No Urbanizable, así como el Vivero de Empresas INFRAESTRUCTURAS ABASTECIMIENTO DE AGUAS Se hace una ordenación de esta red, que completa la red principal de la ciudad, con las conducciones precisas en consonancia con el planeamiento propuesto para garantizar el abastecimiento de la totalidad del suelo. Se prevé una red mallada que garantice el caudal y la presión necesaria en el Sector, con un grado de garantía de suministro adecuado. En el plano Esquema de la Red de Distribución de Agua Potable de la documentación gráfica se detalla la distribución de la red y su enganche con los sistemas generales. El Proyecto de Urbanización que se redacte detallará cálculos y dimensiones de los elementos de esta infraestructura. Haremos un cálculo de la demanda en base a las siguientes consideraciones: ,20 m 2 Actividades económicas x 10 l/m 2 día = 758,08 m3/día 5.054,74 m 2 Equipamientos x 5 l/m 2 día = 25,27 m3/día TOTAL = 783,35 m 3 /día Considerando que el consumo se concentra en 10 horas al día, el caudal instantáneo será: 21,76 l/s. SANEAMIENTO En el plano Esquema de la Red de Saneamiento de la documentación gráfica se detalla un esquema de la red, que extiende la red actual hasta el nuevo sector de desarrollo urbano y aprovecha al máximo los colectores existentes. También se indica su acometida y la llegada a la Depuradora de aguas residuales La cuenca a la que se adscriben los terrenos del Sector es, evidentemente, la correspondiente a la depuradora que se ubica en el mismo. El Proyecto de Urbanización que se redacte detallará cálculos y dimensiones de los elementos de esta infraestructura. Como un primer predimensionado, tomaremos en consideración sólo las aguas de lluvia, ya que las aguas residuales tienen, a efectos de dimensionamiento de los colectores, muy poca entidad. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 8

10 Consideraremos una pluviometría de 120 l/s.ha y un coeficiente de escorrentía medio de 0,7; por tanto, los caudales de agua aportados son de: Q= 12,63 Has x 120 l/s.ha x 0,7 = 1.060,92 l/s ENERGÍA ELÉCTRICA En el plano de la documentación gráfica se detalla un esquema de esta red de distribución de energía eléctrica, así como la conexión con la red existente, y la de alumbrado público. Se propone completar la red existente y se acomete a ella con un trazado subterráneo que alimente a los nuevos centros de transformación ubicados estratégicamente. El Proyecto de Urbanización que se redacte detallará cálculos y dimensiones de los elementos de esta infraestructura. Realizaremos un predimensionado en este documento, tanto de la demanda como del número de centros de transformación necesarios ,20 m2 Actividades económicas x 125 w/m 2 = 9.476,02 kw 2.526,94 m 2 Deportivo x 10 w/m2 = 25,26 kw 2.526,94 m 2 SIPS x 50 w/m2 = 126,34 kw Alumbrado y reservas = 150 kw TOTAL = 9.626,77 Cos Φ 0,8 = ,46 kva Se prevén 10 centros de transformación de 2x630, cuya capacidad total es de Los centros de transformación, cuyo emplazamiento es orientativo, se han distribuido en función de la densidad de la demanda, y estarán ubicados dentro de la edificación. TELECOMUNICACIONES Se establece en el presente documento un esquema de Red de Telecomunicaciones, teniendo en cuenta las normas de la Compañía Telefónica, aunque la propiedad de la red sea pública. Se dotará de las arquetas necesarias, siendo la red totalmente subterránea y ejecutada conjuntamente con el resto de las obras de infraestructura. Las canalizaciones discurrirán bajo los acerados. El Proyecto de Urbanización que se redacte detallará cálculos y dimensiones de los elementos de esta infraestructura. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 9

11 RED VIARIA Las características de la red viaria quedan recogidas en los planos de ordenación. El esquema básico de la red se estructura en la conexión con el núcleo de la Estación de Espeluy y, de aquí, a la Red General de Carreteras. El vial que se plantea al sector divide al mismo en dos zonas. El Proyecto de Urbanización establecerá las alineaciones y rasantes del viario RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD A continuación se adjunta un cuadro con la relación de propiedades y los porcentajes afectados: Parcela catastral Superficie m 2 Porcentaje ,37 16, ,35 12, ,60 18, ,47 7, ,20 22, ,29 16,36 Camino 7.654,72 6,06 TOTAL ,00% ESTUDIO DEL SOPORTE FÍSICO INUNDABILIDAD Los terrenos objeto de la ordenación no son inundables en un período de retorno de 500 años, lo que ha propiciado su clasificación como urbanizable. Aunque este estudio es del Plan General, desde este documento hemos realizado un análisis y un diagnóstico de los principales riesgos hidrológicos que presenta el área ordenada, la realidad física territorial de este espacio y la evolución histórica del mismo. La metodología que se ha utilizado para la realización de este trabajo ha sido la siguiente: En primer lugar, se han inventariado todos los cauces que afectan de una manera u otra al sector, y se ha estudiado la evolución del mismo desde principios de siglo hasta la época actual, examinando la afectación del desarrollo urbano en la dinámica fluvial. En segundo lugar, se han delimitado las cuencas de los cursos fluviales que afectan directamente a la zona, para de esta manera realizar una compartimentación del área de estudio que posteriormente nos servirá para el análisis. En tercer lugar, se ha realizado un análisis del medio físico; en concreto, de aquellos DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 10

12 factores ambientales que tienen relación con la hidrología. En cuarto lugar, todos los datos anteriormente mencionados se vuelcan para la realización de los cálculos hidrométricos para determinar la inundabilidad de los cauces delimitados en la zona de estudio. Para la realización de estos estudios se ha utilizado la Instrucción 5.2-IC Drenaje Superficial, del antiguo Ministerio de Obras Públicas y Transportes que, con datos relativos a las máximas lluvias diarias de la zona, el grado de cobertura vegetal, el tipo de suelo, datos morfológicos y topográficos y una serie de coeficientes correctores estima el caudal de un determinado arroyo en un período de retorno de 500 años. Para determinar la capacidad de desagüe del caudal de los cauces en cuestión, se ha utilizado la fórmula de Manning-Stricker. La base topográfica es el 1: de la Junta de Andalucía, junto con el levantamiento topográfico realizado en el Sector. GEOLOGÍA Espeluy, está enclavada geológicamente dentro de la cuenca del Guadalquivir, unidad estructural andaluza, que se extiende como una larga banda comprendida entre la zona Subbética, que limita por el Sur, la Prebélica, por el Este y el Macizo Herciniano de la Meseta, sobre el que es transgresiva, por el Norte. Se encuentra en las áreas de la campiña jiennense menos movidas y más bajas, y que forman un continuo con la campiña cordobesa de Bujalance. ESTRATIGRAFÍA Los materiales están formados por margas pertenecientes al Tortoniense. EDAFOLOGÍA Sobre una litología variada (margas, areniscas, arcillas, gravas, cantos, etc.) se desarrollan unos de los mejores suelos de la provincia: vertisoles y paravertisoles con drenaje externo posible con una calidad agrícola aceptable. Los principales factores formadores del suelo en la zona son climáticos, litológicos y morfológicos. Los suelos son de tipo sedimentario, cuya descripción corresponde a las calcarenitas, arenas, margas y calizas. TECTÓNICA Prescindiendo de los materiales alóctonos, estos materiales presentan una estructura simple: se trata de una serie de depósitos con disposición homoclinal que buzan suavemente hacia el Sur. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 11

13 Los materiales postorogénicos sólo han sido afectados por el rejuego de algunas fallas, fruto de la respuesta del zócalo rígido subyacente a los esfuerzos tectónicos, que presentan una fuerte repercusión superficial (límites de La Loma, etc.). Los materiales alóctonos presentan una estructura más complicada, en la que se pueden encontrar pliegues laxos y regulares y en general una disposición planar retocada, en algunos casos, por las estructuras en diapiros de los materiales yesíferos del Trías. Estos materiales se trasladaron hacia la Depresión, según algunos autores, en dos momentos del Mioceno. MORFOLOGÍA La variedad litológica de la Depresión y la diferente posición de sus estratos, hace que la erosión modele en ellos morfologías variadas. La morfología es a base de lomas suaves y vallonadas con sectores llanos, restos de terrazas antiguas del Guadalquivir. Los valores de pendientes bajas reflejan esa fisonomía. La mayor parte del territorio en el que nos encontramos se encuentra recubierto por aluviones recientes y otros sedimentos postorogénicos. En la Depresión Bética se puede diferenciar un grupo de formas de relieve ligadas a la acción del río Guadalquivir, de forma general, y otras que definen como tal a La Campiña Norte de Jaén. El relieve típico de la campiña aparece como una sucesión de suaves lomas y amplios valles, sin una dirección dominante, que al encontrar niveles de areniscas del Mioceno Superior, origina la formación de mesetas alomadas. En la zona de actuación los agentes climáticos han generado una estructura de relieve peneplanizado, con sectores en los que la superficie de arrasamiento se encuentra rejuvenecida. El curso que presentan los ríos, con una alineación Norte-Sur atendiendo en algunos casos a Noroeste- Suroeste, viene definida por la alineación que domina en los sistemas montañosos de Sierra Morena. Las pendientes existentes en la zona de la actuación son prácticamente llanas, sin llegar en ningún caso al 2%. CLIMATOLOGÍA La climatología está directamente relacionada con la posición que ocupa geográficamente y de las características topográficas del amplio sector donde se ubica. La influencia atlántica presente en la desembocadura del río Guadalquivir penetra hacia el interior a través del valle que forma el discurrir del río y va dando con su progresión hacia el interior de una influencia a un tipo continental atenuado, también denominado por algunos autores subcontinental semihúmedo. La caracterización es C 1 B 3. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 12

14 ATMÓSFERA En este apartado nos referiremos a la situación inicial de la atmósfera en la zona en la que se va a desarrollar la actuación en lo relativo a su calidad, en lo debido a la cantidad de polvo en suspensión y sedimentables que posee, como por la cantidad de energía acústica existente en ella, al ser los únicos parámetros que pueden verse afectados por el desarrollo de la actividad. En cuanto al polvo en suspensión y sedimentables, los datos más directos que podemos determinar vienen objetivados por las labores agrícolas que se desarrollan en las fincas colindantes a lo largo de todo el año, que indudablemente harán aumentar la concentración de este tipo de partículas, podemos indicar que en las condiciones atmosféricas de la zona se pueden catalogar de buenas. El camino o partidor existente es la vía de circulación de acceso a la propiedad y por lo tanto a la actividad, con una carga de tráfico que presenta una escasa densidad de vehículos. El ruido existente en dicha vía es muy puntual. También es puntual el producido por la circulación sobre la vía del ferrocarril. ARQUEOLOGÍA No se ha detectado en un análisis visual realizado la presencia de restos arqueológicos de ningún tipo ESTUDIO DE RUIDOS La población es un elemento al que le afectan en general todas las determinaciones del Plan, ya que su objeto principal va encaminado a conseguir un aumento del bienestar social y una aceptable calidad de vida. El aumento de la población tendrá como consecuencia un incremento del tráfico y de los servicios, con lo que se producirá, a su vez, un aumento de la contaminación, el ruido, etc. Sin embargo, este impacto estará localizado y será proporcional a los incrementos reales de población que se produzcan, siendo irrelevante al estar estos factores controlados por el Plan. El incremento de presión sonora más fuerte que se puede producir es el debido al tráfico que se generará. Sin embargo, este tráfico no es pesado. La actividad industrial aquí enclavada no se considera molesta, y el nivel que se emitirá en el sector no es relevante. Las viviendas más cercanas se encuentran a una distancia prudente y se toman las medidas especificadas en la ficha, colocando las dotaciones y los espacios verdes en colindancia con los sectores residenciales. Las zonas verdes estarán ajardinadas y arboladas. Las calles también se forestarán con especies arbóreas que absorberán los ruidos del tráfico de la zona. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 13

15 2. MEMORIA JUSTIFICATIVA DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 14

16 2.1. OBJETIVOS Es estrategia de la ordenación estructural del PGOU de Espeluy consolidar usos y ofrecer nuevos servicios a la población, así como suelos donde instalar actividades económicas, ampliando los suelos con estos usos en la ciudad consolidada, evitando la dispersión sin renunciar a su buena localización en la misma, incrementando desplazamientos innecesarios. Se propone la clasificación de un Sector de Suelo Urbanizable Ordenado donde ya existen una serie de industrias dedicadas a las energías renovables y medioambientales, además del Vivero de Empresas, optimizando las infraestructuras existentes y evitando tensiones urbanísticas. La ordenación del este tipo de desarrollos se considera prioritaria en el conjunto de propuestas del Plan, ya desde el Documento de Avance del Plan General de Ordenación Urbanística que fue aprobado en el año Se asegura la gestión de Sistemas Generales de Espacios Libres y de Equipamientos de manera que su ejecución será previa o paralela al desarrollo del nuevo sector de actividades económicas. La clasificación de Suelo Urbanizable obedece al modelo urbano, a los objetivos fijados por el Ayuntamiento y a la aptitud y vocación de los suelos para ser urbanizados. El suelo así clasificado (el sector tiene 12,63 Has en total) se sitúa casi en su totalidad en un ámbito geográfico con unas condiciones topográficas, hidrológicas y geotécnicas adecuadas para la urbanización. En Suelo Urbanizable el Plan define los usos, tipologías y otras determinaciones globales para cada una de las zonas. Los Sistemas Generales se obtendrán gratuitamente dentro de la gestión del planeamiento de desarrollo y se debe coordinar la actuación privada de ejecución del planeamiento de desarrollo con la actuación pública de ejecución del Sistema General. El documento localiza de forma detallada los viales locales que aparecen en la documentación gráfica. El sistema local de espacios libres incluye el jardín urbano delimitado en el plano de ordenación citado. Se establece la ordenación pormenorizada de acuerdo con las determinaciones del Reglamento de Planeamiento, la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y las propias reguladas por el Plan General. La actuación se ejecutará por el Sistema de Compensación y el Plan de Etapas se adecuará a las determinaciones del programa de actuación del Plan General. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 15

17 2.2. DELIMITACIÓN La delimitación del ámbito de ordenación abarca la totalidad del Sector SUO-1 Santa Ana de Suelo Urbanizable Ordenado definido en el Plan General de Ordenación Urbanística de Espeluy. Los límites físicos que delimitan la zona están claramente marcados en los planos de la documentación gráfica. La superficie bruta total ordenada es de m ESTRUCTURA URBANA La colonización de unos suelos agrícolas, que limitan con el núcleo urbano consolidado, plantea una serie de cuestiones que se han tenido presentes en la redacción del Plan General de Ordenación Urbanística de Espeluy y que aquí se tienen en cuenta. Cuestiones como la relación de la ciudad y el territorio, la incidencia de la intervención en el paisaje, su correcta articulación con la ciudad actual y la propia lógica interna de la operación son algunas de las que más directamente inciden en la definición de la estructura urbana del Plan. No obstante, los suelos objeto de ordenación en este Sector constituyen una bolsa de suelo sin capacidad de estructurar por sí misma esta zona de crecimiento, siendo la estructura urbana principal la ya definida mediante los procesos de urbanización llevados a cabo tanto en el núcleo urbano como en los suelos limítrofes. Ya desde los criterios del Equipo Redactor del Plan General se definen viarios generales y locales que necesariamente estructuran este sector LA FORMA GENERAL, LA EDIFICACIÓN Y LOS ESPACIOS LIBRES Además de las anteriores situaciones, la suave topografía de la zona en la que se producen diferencias de rasantes entre sus extremos mínima, se convierte en un valor a tener en cuenta con la ordenación. La edificación propuesta es de carácter aislado, naves industriales, de almacenaje y centros terciarios aislados sobre parcelas de distintas superficies y con una coherente ocupación, con lo que se busca conseguir una zona abierta y poco densa. Se plantea un modelo de edificaciones alineadas y retranqueadas de la alineación, y se permite la compatibilidad entre los distintos usos de actividades DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 16

18 económicas. La ordenación básica propuesta se basa en la permeabilidad del viario de trazado vinculante, junto con la localización de áreas libres y equipamiento, que cualifican en mayor grado la forma urbana resultante EL VIARIO La función de la red de las calles y vías en la ciudad es múltiple, constituyendo la componente que configura en mayor medida la forma de la ciudad y, también, marcando en parte su uso y funcionamiento. El sistema de calles contribuye decisivamente a identificar los distintos sectores de la ciudad. Desde esta perspectiva el sistema viario se ha considerado en una doble vertiente de sistema circulatorio y de definición morfológica de la ciudad. Dada la dimensión del sector y el carácter y funcionalidad sensiblemente similar del viario necesario para la ordenación de la zona, siguiendo un modelo moderno de polígono industrial. Las secciones de los viales vienen reflejadas en la Documentación Gráfica; concretamente, en el Plano Secciones Viarias. Este documento deja abierta la posibilidad de que el Proyecto de Urbanización pueda modificar la sección definitiva de los viales, siempre que no se varíe su ancho total y no se menoscabe su función como elemento distribuidor dentro del Sector SECTORES DE EDIFICACIÓN En directa relación con la estructura urbana y la forma general propuesta se distinguen tan solo un sector con un tipo de edificación: Se trata de una implantación de edificaciones de una o dos plantas con una baja ocupación de parcela, cuya aplicación se ha venido implantando ya en Espeluy DOTACIONES Como se especifica en el siguiente apartado se han considerado unas cesiones de suelo de acuerdo con lo establecido en la Ficha para el Desarrollo del Sector, es decir, se prevén las cesiones fijadas en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y el Reglamento de Planeamiento para uso industrial y comercial. En concreto, y para el suelo con uso característico como el que nos ocupa, el artículo ª.b), se DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 17

19 establecen los siguientes estándares: ( ) entre el catorce y el veinte por ciento de la superficie del sector, debiendo destinarse como mínimo el diez por ciento a parques y jardines; además, entre 0,5 y 1 plaza de aparcamiento público por cada 100 metros de techo edificable. El Reglamento de Planeamiento fija lo siguiente: - Un mínimo del 10% de la superficie total ordenada destinada a Sistema de Espacios libres. - Un 4% de la superficie total destinada a SIPS - Aparcamientos: 1 plaza/100 m 2 de edificación. El máximo de plazas de aparcamientos al aire libre es el 50%. A continuación vamos a hacer un cuadro resumen: SISTEMAS LOCALES DE ESPACIOS LIBRES Y EQUIPAMIENTOS SISTEMAS LOCALES PROPUESTA LOUA REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO TOTAL DOTACIONES ,18 m 2 (10,00%) destinada a espacios libres 5.054,74 m 2 (4,00%) destinada a SIPS TOTAL = ,92 m 2 14% de la superficie total ordenada (17.688,58m 2 ) 10% superficie destinada a Espacios Libres (12.634,70 m 2 ) 4% superficie destinada a SIPS (5.053,88 m 2 ) SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES ,18 m 2 (10,00%) Mínimo 10% de la sup. Total (12.634,70 m 2 ) 10% de la sup. Total (12.634,70 m 2 ) SIPS 5.054,74 m 2 (4,00%) APARCAMIENTOS 370 plazas generales 10 plazas minusválidos Total: 380 plazas Entre 0,5 y 1 plaza de aparcamiento público por cada 100 metros de techo edificable (entre 380 y 759) 4% de la sup. Total (5.053,88 m 2 ) 1 plaza/100 m 2. El máximo de plazas de aparcamientos al aire libre es el 50%. (759 plazas, 380 al aire libre) DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 18

20 La ordenación reserva unas superficies ajustadas para cada uso, haciendo posible que dichos usos puedan efectivamente implantarse en las parcelas reservadas. La previsión de aparcamientos se ajustan los mínimos exigibles. Las vías se dimensionarán para permitir aparcamientos en el sentido de la circulación. Además se cumplirán las determinaciones que para esta reserva se establecen en el Reglamento de Planeamiento, respecto a dimensiones, plazas de aparcamiento para minusválidos, etc. Edificabilidad máxima total: ,20 m 2 Nº plazas de aparcamiento: 759 plazas Un mínimo del 50% se reservará en el interior de las parcelas (1 plaza por cada 200 m 2 construidos o fracción): 380 Anejo a la red viaria se reservará, al menos, otras 380 plazas. Según el artículo 7 del Reglamento de Planeamiento, un mínimo 2% de estas plazas se reservará para minusválidos. Tendrán una superficie rectangular mínima que cumpla las dimensiones según el Decreto 293/2009, de 7 de julio, por el que se aprueba el Reglamento que regula las Normas para la accesibilidad de las infraestructuras, el urbanismo, la edificación y el transporte en Andalucía. Se ubicarán en el viario general. Se han proyectado 10 plazas de este tipo. Las reservas de suelo se localizan en posiciones estratégicas de la ordenación, de forma que sean elementos esenciales de la estructura y de la actividad urbana de la zona, evitando posiciones marginales que desembocan, frecuentemente, en la degradación y el abandono, al tiempo que se potencia su uso por parte de los habitantes de las zonas próximas del núcleo urbano con mayores déficits de equipamiento. RESUMEN DE ZONAS VERDES NOMBRE SUPERFICIE (m2) EL ,18 TOTAL ESPACIOS LIBRES , ADECUACIÓN AL PLANEAMIENTO DE RANGO SUPERIOR. SUPERFICIES Y CESIONES. La ordenación se adecua en todas sus determinaciones al Planeamiento de Rango Superior, es decir, el Plan General Municipal de Ordenación Urbanística de Espeluy, es más, es recogida por el mismo, y tanto las determinaciones gráficas como las Ordenanzas y demás documentos de carácter DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 19

21 vinculante no hacen sino desarrollar dicho Planeamiento ajustándose a los parámetros que éste fija. En concreto, habrá que remitirse esencialmente a la Ficha para el Desarrollo del Sector SUO-1 Santa Ana, en la que se establecen de forma precisa los aprovechamientos y cesiones de la zona sobre la que se desarrolla la presente Ordenación según la siguiente relación: Superficie bruta m 2 Sistemas Generales Adscritos ,25 m 2 Cesiones locales Denominación Superficie Deportivo 2.527,37 SIPS 2.527,37 Total Equipamientos 5.054,74 Espacios Libres ,18 Total cesiones locales ,92 En el siguiente cuadro se recoge la asignación de edificabilidades y aprovechamientos por manzanas: TABLA RESUMEN PARCELAS LUCRATIVAS PARCELA USO ORDENANZA SUPERFICIE (m 2 ) AE-1 AE-2 ACTIVIDADES ECONÓMICAS ACTIVIDADES ECONÓMICAS ZO-4.1 PGOU ZO-4.1 PGOU COEF. EDIFICABILIDAD EDIFICABILIDAD (m 2 t) ,03 0, , ,29 0, ,6340 TOTAL LUCRATIVO ,32 0, ,20 TABLA RESUMEN PARCELAS NO LUCRATIVAS PARCELA USO ORDENANZA SUPERFICIE (m2) EL-1 ZONA VERDE ESPACIOS LIBRES ,18 D-1 DEPORTIVO EQUIPAMIENTO 2.527,37 D-2 SIPS EQUIPAMIENTO 2.527,37 TOTAL ESPACIOS LIBRES ,18 TOTAL EQUIPAMIENTOS 5.054,74 TOTAL PARCELAS NO LUCRATIVAS ,92 DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 20

22 3. ORDENANZAS DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 21

23 TÍTULO PRIMERO: DESARROLLO URBANÍSTICO Y EJECUCIÓN Artículo 1. Desarrollo Urbanístico. 1. En desarrollo del la Ordenación propuesta podrán formularse Estudios de Detalle que ajusten alineaciones, rasantes y volumetrías de la edificación, siempre que no se alteren las determinaciones fijadas en la Ordenación propuesta. 2. En cualquier caso, el desarrollo urbanístico será el fijado para este Sector en el Plan General, esto es: a. Proyecto de Equidistribución. Será único y se desarrollará en una sola etapa. b. Proyecto de Urbanización. Será único y se desarrollará en las etapas que se fijen. Artículo 2. Ejecución. La ejecución material de la urbanización se regulará según el Artículo 42 del R. D. 3288/1978, de 25 de Agosto, Reglamento de Gestión Urbanística y se tendrá en cuenta lo establecido en el artículo 98 y concordantes de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Artículo 3. Obligaciones y cargas de los propietarios. Los propietarios de los terrenos situados en el ámbito del Sector están obligados a cumplir las siguientes obligaciones: a. Ceder al Excmo. Ayuntamiento la superficie total urbanizada de los viales, parques y jardines públicos, y servicios de interés público y social, y de los terrenos precisos para la instalación y funcionamiento de los restantes servicios públicos necesarios, así como el diez por ciento (10%) del Aprovechamiento Medio del Área de Reparto, conforme a la legislación vigente. b. Costear la urbanización en los términos señalados en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y el Reglamento de Gestión Urbanística. Artículo 4. Actuaciones en el Sector previas a su desarrollo. No se podrá edificar en el Sector hasta tanto: a. No se haya aprobado definitivamente el Plan General de Ordenación Urbanística de Espeluy. b. No se haya aprobado el Proyecto de Compensación referido al ámbito completo del Sector. c. No estén ejecutadas las obras de urbanización, conforme a lo dispuesto en el Art. 42, DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 22

24 en relación con el Art. 41, ambos del Reglamento de Gestión Urbanística. Artículo 5. Conservación de la Urbanización La recepción definitiva de las obras la conservación de la urbanización correrá a cargo del Ayuntamiento o de los futuros propietarios de las parcelas, extendiéndose la obligación, en el último supuesto, a un período que deberá ser fijado en un Convenio Urbanístico suscrito entre Promotor y Ayuntamiento, que deberá a su vez ser recogido en la escritura pública de los futuros propietarios. La participación de los propietarios en la obligación de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de los servicios públicos se determinará en función de la participación que tuviesen fijada en el Proyecto de Compensación o, en su caso, en la que se hubiere fijado en la Entidad de Conservación. En cualquier caso, deberá cumplirse lo establecido en los artículos 67 a 70 del Reglamento de Gestión Urbanística. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 23

25 TÍTULO SEGUNDO: ORDENANZAS DE ZONA Artículo 6. Zonas. A efectos de la fijación de las condiciones particulares de la edificación y uso, la Ordenación distingue las siguientes zonas de Ordenanzas: Zona Actividades Económicas Zona Equipamientos Zona Espacios Libres CAPÍTULO I: ZONA DE ORDENACIÓN ACTIVIDADES ECONÓMICAS Artículo 7. Delimitación. Esta Normativa será de aplicación en las zonas marcadas en el plano de la Documentación Gráfica como Actividades Económicas. Artículo 8. Condiciones Particulares de la Zona Actividades Económicas Las condiciones de la zona se remiten a la ZO-4.1 Actividades Económicas. Industria correspondientes al PGOU de Espeluy con las siguientes particularidades: - Edificabilidad máxima sobre parcela neta: 0,86037 m 2 t/m 2 s. - Se reservará una plaza de aparcamiento por cada 200 m 2 t o fracción. CAPÍTULO II: ZONA DE EQUIPAMIENTOS Artículo 9. Delimitación. Esta Normativa será de aplicación en la zona marcada en el plano de Zonificación como Equipamiento Deportivo y SIPS. Artículo 10. Parcelas de equipamiento deportivo 1. Las condiciones de ocupación, edificabilidad y alturas se regularán por lo especificado en las Normas Generales de Usos del Planeamiento General. 2. Constarán de instalaciones deportivas al aire libre y edificación para almacenaje y vestuarios. 3. El diseño de dichas instalaciones se adecuará al entorno urbano en que se sitúan, así como a su relación con el paisaje y el espacio libre al que den frente. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 24

26 Artículo 11. Parcelas de equipamientos para SIPS. 1. La edificabilidad de estas parcelas será como máximo de 1,0 m2/m2, siendo el máximo de número de plantas de PB La altura máxima de la edificación será de dos (2) plantas, que únicamente podrán superarse con elementos construidos de pequeña entidad superficial que apoyen la singularidad compositiva del edificio público en cuestión. 3. El carácter de las edificaciones proyectadas se adecuará al entorno urbano en que se sitúan, así como a su relación con el paisaje y el espacio libre al que dan frente. CAPÍTULO II: ZONA DE ESPACIOS LIBRES Artículo 12. Delimitación. Esta Normativa será de aplicación a la zona marcada en el Plano de Usos Pormenorizados con la denominación de Espacios Libres (EL) Artículo 13. Condiciones de urbanización, edificaciones toleradas. La Zona Verde se adecuará, básicamente, para estancia de personas, juego de niños y realización de actividades lúdicas propias de los espacios libres y su acondicionamiento atenderá prioritariamente a condiciones estéticas y de uso, siendo sus elementos fundamentales el arbolado, las zonas de albero o césped y los elementos básicos de mobiliario urbano. El volumen máximo edificable sobre estas parcelas, excepto en los paseos arbolados, será de 0,1 m3/m2, y su destino deberá estar directamente relacionado con el uso de estas zonas (limpieza, mantenimiento, esparcimiento, quioscos, etc.). Artículo 14. Condiciones de uso. Se destinará a Zonas Verdes-Jardines y zonas de juego, de dominio y uso públicos, permitiéndose usos deportivos subordinados a su destino en instalaciones cubiertas o descubiertas, hasta una ocupación máxima del quince por ciento (15%) de la superficie de la Zona. En aras de la puesta en uso de la zona de Espacios Libres y de garantizar su correcto mantenimiento, se permitirá el vallado de la parcela y su utilización como espacio libre. El acceso a la zona será siempre público. DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN INICIAL 25