En general, el precio de adquisición de un inmueble, se suele componer de dos cantidades:

Transcripción

1 Precio de adquisición del terreno Tema 1 Apartado 1.1 página Precio de adquisición del terreno En general, el precio de adquisición de un inmueble, se suele componer de dos cantidades: a) La cantidad a pagar al dueño del inmueble. b) La cantidad a pagar, en su caso, en concepto de prestación de servicios, por la comisión del Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API), o cualquier otra persona o sociedad que haya intermediado en la operación. A estas cantidades, que podemos señalar como directas, se añaden los siguientes conceptos de coste: a) Cargas fiscales a. Impuestos Estatales (Impuesto de transmisiones y Actos Jurídicos Documentados ITP y AJD) b. Impuestos Municipales i. Incremento de Valor de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana (IVBNU) o Plusvalía, que, aunque es cargo del vendedor, puede pactarse que sea el comprador quien lo liquide. ii. Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que es un impuesto de mera tenencia de inmuebles, por lo que la única obligación que se recoge, respecto a ese tributo, en la operación de adquisición, es la de darse de alta en el censo del Catastro. b) Financiación del IVA repercutido, en su caso, por el vendedor. c) Costes de formalización: escrituras publicas (aranceles notariales) e inscripción en el Registro de la Propiedad (aranceles registrales). Normalmente el precio y el valor de un inmueble, son conceptos dis-

2 Tema 1 Apartado 1.1 página 2 Precio de adquisición del terreno tintos, aunque algunas veces puedan coincidir en su importe, generalmente serán distintos PRECIO DE ADQUISICIÓN El valor convenido con el dueño para la entrega del inmueble. El precio a pagar suele estipularse en las siguientes modalidades: a) Precio cierto, o cantidad fija total establecida en euros. b) Precio por metros cuadrado de suelo bruto, en euros/m 2 s c) Precio por metro cuadrado de repercusión, en euros/m 2 t Normalmente se usa la formula del apartado b) para suelos a transformar y la del apartado c) en suelos en transformación o en suelos finalistas. La formula del apartado a) puede ser la preferida por los vendedores, que no quieren asumir riesgos en el proceso urbanístico, y si deciden vender es a riesgo y ventura del comprador, que deberá soportar los posibles cambios de edificabilidad, en mas o en menos, que pudieran producirse en ese proceso posterior. Las formulas de los apartados b) y c), tienen sentido de aplicación, cuando se convenga con el vendedor, extremo hoy en día bastante difícil de conseguir, estar a resultadas de la edificabilidad final que se obtenga en el proceso, y pagar, a precio unitario establecido, los excesos o defectos sobre la inicialmente establecida. Normalmente, en estos casos, suelen utilizarse cláusulas de garantía para el caso de que un defecto o exceso en la cuantía edificatoria finalmente aprobada, por debajo o por encima de unos limites de variación preestablecidos en el contrato, quede fuera de las estrategias de vendedor o comprador, en cuyo caso, podrá rescindirse el contrato, devolviéndose las cantidades entregadas a cuenta del precio. Normalmente, como ya hemos reseñado en epígrafes anteriores, se abona una cantidad a cuenta del precio, formalizándose uno de los contratos preparatorios a la compraventa, igualmente reseñados, que oscila entre un 5% - 20% del precio total. Posteriormente se formaliza la escritura pública con la que se produce la entrega del inmueble, y en ese momento se abona el resto del precio convenido.

3 Precio de adquisición del terreno Tema 1 Apartado 1.1 página COMISIÓN DE INTERMEDIACIÓN Es el importe que reciben los agentes económicos que operan como intermediarios en la operación, poniendo en contacto a adquirentes y vendedores. La retribución de estos agentes, denominada Comisión, suele oscilar entre un 1% - 3% del importe de la operación (precio), abonándose la cantidad pactada, casi siempre cuando se formaliza la operación en escritura publica, en las siguientes modalidades de pago de la comisión: a) La paga el dueño del terreno. b) La paga el adquirente. c) La pagan ambos en un porcentaje previamente convenido. La aplicación de estas formulas depende de la situación del mercado de adquisición de terrenos, actualmente, esta materia prima, es muy solicitada por las empresas Promotoras, y en consecuencia, estas tienden a constituir verdaderos departamentos formados con personal propio, de adquisición de suelo, o bien, disponen de proveedores, profesionales ajenos que se encargan de su búsqueda con carácter casi exclusivo. En consecuencia, en el mercado actual la alternativa b) es la de aplicación más usual FINANCIACIÓN DE LA ADQUISICIÓN Con la firma de la escritura pública, las dos únicas formas (salvo casos muy concretos) de que el propietario se avenga a pactar que, parte del precio, se abone en cantidades aplazadas, son: a) Instrumentar los pagos aplazados en letras de cambio debidamente aceptadas por el comprador, es que estas sean garantizadas, con el aval suscrito en las propias letras, por una entidad de crédito de reconocida solvencia. b) Que una entidad de crédito formalice un prestamo con garantía hipotecaria, una hipoteca, sobre el valor del inmueble adquirido, con lo cual el vendedor recibirá todo el precio en efectivo, al formalizarse la operación, recibiendo una parte de los fondos propios o tesorería del promotor adquirente y el resto de la entidad hipotecante.

4 Tema 1 Apartado 1.1 página 4 Precio de adquisición del terreno En el primer caso, se establece de común acuerdo, la cuantía de los pagos periódicos, normalmente iguales, con una determinada cadencia, que frecuentemente es: semestral o anual. Los plazos suelen estar en una horquilla de uno a tres años, excepcionalmente se llega a cinco años. Como es normal dichos pagos se incrementan con intereses que suelen calcularse de tres maneras diferentes: a) Sobre las cantidades pendientes de pago en cada momento. b) Sobre. c) Por el sistema de amortización de cuota constante. Cada uno de los sistemas que se puedan pactar, tendremos que usar mayor o menor tesorería en los pagos iniciales y/o finales. Por ejemplo: Supongamos un solar cuyo precio total es de euros. conviniéndose que el pago sea efectuado de la forma siguiente: 40% a la firma de la escritura. 20% a un año de dicha fecha en letra aceptada 20% a dos años con la misma instrumentación de pago 20% a tres años idem Veamos el efecto en el nominal de las letras en cada sistema que utilicemos de cargo de intereses al 4% anual. 1º Sobre cantidades pendientes de pago en cada momento: AÑO PRINCIPAL PAGADO PRINCIPAL PENDIENTE DE PAGO INTERES DEL 4% EFECTIVO/ NOMINAL LETRA TOTAL Teniendo en cuenta que la cifra de intereses de un año serán: C x 0,04. El cálculo se realiza fácilmente formando la siguiente tabla:

5 Precio de adquisición del terreno Tema 1 Apartado 1.1 página 5 2º Sobre la cantidad pendiente de pago inicialmente, repartida a partes iguales en cada letra La cifra de interés de la cantidad aplazada será: ( ) x 0,04 x 3 = euros AÑO PRINCIPAL PAGADO PRINCIPAL PENDIENTE DE PAGO INTERES DEL 4% EFECTIVO/ NOMINAL LETRA TOTAL º Sobre cuotas de anualidad constante (sistema de amortización Francés) La cifra de la anualidad constante se calcula como un prestamo de amortización por el sistema francés, con los datos de de capital y tres años de amortización al 4% de interés anual (Ver los cálculos financieros en detalle en el Modulo 3) AÑO PRINCIPAL PAGADO PRINCIPAL PENDIENTE DE PAGO INTERES DEL 4% CRITERIOS DE VALORACIÓN DE UN INMUEBLE EFECTIVO/ NOMINAL LETRA TOTAL En el caso de la financiación por medio de un prestamo hipotecario, es fundamental la Tasación de la Operación, que normalmente la entidad de crédito, que nos va a conceder el prestamo para la adquisición del inmueble, procede a encargar a una Sociedad Tasadora homologada por el Banco

6 Tema 1 Apartado 1.1 página 6 Precio de adquisición del terreno de España, para certificar este tipo de valoración de inmuebles, que se suele adjuntar a la escritura publica de constitución de dicho prestamo con garantía hipotecaria... Las valoraciones hipotecarias se rigen por lo dispuesto en la Orden ECO/ 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que es la norma de aplicación para establecer las garantías hipotecarias de créditos o prestamos. En esta disposición se establecen cuatro métodos Tecnicos de valoración: El Método del Coste, calculando el valor de reemplazamiento bruto del inmueble y su valor neto, deduciendo de aquel el valor de depreciación física y funcional del inmueble. El Método de Comparación, a través de muestras de inmuebles análogos. El Método de Actualización de Rentas, calculando sus flujos de caja, actualizados por medio de la aplicación de una determinada tasa de descuento, con un tipo de interés adecuado al riesgo del proyecto de inversión El Método del Valor Residual, analizando la inversión con: o Residual dinámico, con valores esperados (cash flow) o Residual estático, o con valores actuales (estudio económico) Por otra parte, para calcular los valores urbanísticos de un terreno, se aplican los criterios de valoración de terrenos que vienen recogidos en la Ley 6/1998, de 13 de abril, y sus modificación según Ley 10/2003, sobre régimen de suelo y valoraciones, que en su artículo 25 establece como criterio general de valoración de un suelo su clasificación y situación, así establece los siguientes criterios para cada tipo de suelo: Valor de suelo no urbanizable, se determinara por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. Si este método no es posible de aplicar por inexistencia de valores comparables se determinara mediante capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración. Valor de suelo urbanizable, el valor del mismo se obtendrá por aplicación, al aprovechamiento que le corresponda, del valor básico

7 Precio de adquisición del terreno Tema 1 Apartado 1.1 página 7 de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales. En supuestos de inexistencia de estos valores se aplicara el método residual. Valor de suelo urbano sin urbanización consolidada, por aplicación del aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que este incluido, del valor básico de repercusión más especifico recogido en las ponencias de valores catastrales para el terreno en concreto a valorar. Valor de suelo urbano consolidado, por aplicación del aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en las ponencias de valores catastrales o, en su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la normativa técnica de valoración catastral. En ausencia de estos valores se aplicara el método residual. De los valores obtenidos en cada caso se deducirán, cuando proceda, los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de financiación, gestión y, en su caso, promoción, así como los de las indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condición de solar. A estos efectos la Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, establece el cuadro de Módulos Específicos de Valor Unitario de Suelo siguiente:

8 Tema 1 Apartado 1.1 página 8 Precio de adquisición del terreno TABLA Nº M2 1 1 EDIFICABILIDA D BRUTA (E) (M2/M2) E < 0,35 0,35 E < 0,45 0,45 E < 0,55 0,55 E < 0,65 E 0,65 USO GRUPO RESIDENCIAL INDUSTRIAL OTROS Euros/m 2 Euros/m 2 Euros/m ,83 8,41 8,41 2 7,81 4,81 5,41 3 4,21 2,40 3,61 4 1,20 0,90 1, ,63 8,41 8,41 2 8,41 4,81 5,41 3 4,81 2,40 3,61 4 1,80 0,90 1, ,05 14,42 8, ,22 9,02 5,41 3 7,81 5,41 3,61 4 3,01 2,40 1, ,06 14,42 8, ,03 9,02 5, ,02 5,41 3,61 4 5,41 2,40 1, ,87 14,42 8, ,84 9,02 5, ,03 5,41 3,61 4 7,21 2,40 1,20

9 Costes fiscales Tema 1 Apartado 1.2 página Costes fiscales TRIBUTOS ESTATALES En este epígrafe vamos a estudiar los tributos estatales desde el punto de vista del comprador. Como ya hemos visto una compra de suelo, esta sujeta al Impuesto sobre el valor Añadido (IVA) siempre que se cumplan tres condiciones generales: Que el vendedor sea sujeto pasivo de IVA. Que se trate de una entrega de bienes. Que los bienes entregados estén afectos a su actividad empresarial. Cumplidas estas tres condiciones generales, según fuera la naturaleza del bien adquirido, podríamos estar ante una operación: Sujeta y no exenta de IVA, es decir sujeta al tipo impositivo general de IVA del 16%. Sujeta y exenta de IVA, en cuyo caso, el comprador podía, cumpliendo ciertas condiciones, renunciar a la exención, en cuyo caso la operación quedaba en el ámbito del IVA al tipo general del 16%, o bien no renunciaba a la exención, en cuyo caso la operación quedaba sujeta al TPO, al tipo vigente en cada Comunidad Autónoma, al tipo general de entre el 6% - 7%, o bien a un tipo especial reducido, en algunas Comunidades Autónomas. No sujeta a IVA, en cuyo caso quedaba sujeta a TPO, al tipo general, y sin posibilidades de renuncia a exención alguna. En todo caso, en las operaciones sujetas a IVA formalizadas en escritura publica inscribible en el Registro de la Propiedad, como en general es el caso de adquisición de inmuebles, la operación queda sujeta a la liquidación de Actos Jurídicos Documentados (AJD), al tipo variable según

10 Tema 1 Apartado 1.2 página 2 Costes fiscales Comunidades Autónomas, lo que no sucede si la operación esta sujeta a TPO, ya que ambos impuestos: TPO y AJD son incompatibles, es decir si se tributa por uno no se tributa por el otro. Así pues, para establecer un resumen de aplicación de los tributos estatales, hemos visto los distintos casos según la naturaleza del bien inmueble transmitido, ahora debemos analizar la naturaleza del vendedor, pudiéndonos encontrar con tres casos: VENDEDOR SUJETO PASIVO DE IVA o Empresario o Persona física, considerada a estos efectos como empresario ocasional, que es aquella persona física que realiza alguna de las siguientes actividades: Promoción de edificaciones Construcción de edificaciones Rehabilitación de edificaciones Urbanización de terrenos, y en su consecuencia, según diversas respuestas de la Dirección General de Tributos (DGT) a consultas, en relación a este tema resulta: En las Juntas de Compensación, si como conse cuencia de la aportación de terrenos a la misma, esta es mera fiduciaria, y no adquiere la propiedad, se considera que cada uno de los propietarios ha realizado una actividad urbanizadora. En las reparcelaciones se considera que es cada uno de los propietarios el que ha realizado una actividad urbanizadora y no la Administración actuante. En las Agrupaciones de Interés Urbanístico, se con sidera que cada uno de los propietarios es el que realiza una actividad urbanizadora. VENDEDOR NO SUJETO PASIVO DE IVA o Resto de personas físicas de nacionalidad española o Resto de personas físicas no residentes En el primer caso, a todo tipo de operaciones se le aplica la Tabla por

11 Costes fiscales Tema 1 Apartado 1.2 página 3 la cual el promotor comprador deberá soportar un IVA repercutido por el vendedor, que en general, no será un coste porque será deducible o compensable dentro de la actividad del comprador; en el segundo caso, las operaciones, cualquiera que sea la naturaleza del bien transmitido están sujetas a TPO, y por lo tanto serán un coste para el promotor comprador. Este impuesto de TPO, así como el de AJD, que se aplica en su caso, tienen importantes diferencias con el IVA: Su base imponible es el valor del bien transmitido y no su precio como sucede en el caso del IVA, exceptuado el caso de permuta de bienes. El sujeto pasivo del impuesto es el comprador, que debe liquidar e ingresar la cuota resultante en Hacienda, en el plazo máximo de 30 días de la fecha de formalización de la operación. Par el promotor, que actúa como comprador, es un gasto no deducible, y por tanto supone, y así se contabiliza, como un mayor coste del terreno. El caso de persona física no residente tiene como única diferencia que el comprador esta obligado a retener un 10% del precio, que debe ingresar en Hacienda. En resumen el coste añadido de la operación para el Promotor comprador será el siguiente, supuesto que todas ellas se formalizan en escritura publica: TABLA Nº M2 1 2 TIPO DE OPERACIÓN TPO AJD Sujeta a IVA - Si, al tipo general Sujeta y exenta de IVA, si se renuncia a la exención Sujeta y exenta de IVA, si no se renuncia a la exención. Si, a un tipo reducido en algunas CCAA. Los tipos de TPO y AJD vigentes en el 2006 en las Comunidades Autónomas son las siguientes: - Si, a un tipo incrementado en algunas CCAA. No, por incompatibilidad. No sujeta a IVA Si, al tipo general No, por incompatibilidad.

12 Tema 1 Apartado 1.2 página 4 Costes fiscales TABLA Nº M2 1 3 COMUNIDAD AUTONOMA (1) Actos Jurídicos Documentados Documentos Notariales (AJD DN), en su modalidad de cuota variable. Los tipos fijos de este impuesto se liquidan sobre la base de papel timbrado de cuantía 0, euros por folio o 0, euros por pliego. En el caso de documentos unidos, testimonios y legitimaciones el reintegro se efectuara por timbre móvil. EXENCIONES TRANSMISIONES PATRIMONIALES (TPO) TIPO GENERAL NO RENUNCIA ALA EXENCION ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS (AJD) TIPO GENERAL Andalucía 7,0% 7,0% 1,0% 2,0% RENUNCIA A LA EXENCIÓN Aragón 7,0% 2,0% 1,0% 1,5% Asturias 7,0% 2,0% 1,0% 1,5% Baleares 7,0% 3,0% 0,5% 1,5% Canarias 6,5% 6,5% 0,75% 0,75% Cantabria 7,0% 4,0% 1,0% 1,5% Cataluña 7,0% 7,0% 1,0% 1,5% Castilla León 7,0% 7,0% 1,0% 1,0% Castilla La Mancha 7,0% 7,0% 1,0% 1,0% Extremadura 7,0% 3,0% 1,0% 2,0% Galicia 7,0% 7,0% 1,0% 2,0% La Rioja 7,0% 2,0% 1,0% 1,5% Madrid 7,0% 7,0% 1,0% 1,5% Murcia 7,0% 3,0% 1,0% 1,5% Navarra 6,0% 6,0% 0,5% 0,5% País Vasco 6,0% 6,0% 0,5% 0,5% C. Valenciana 7,0% 7,0% 1,0% 2,0% Si al adquirir un terreno sujeto a TPO, se manifiesta la intención de construir edificios en Régimen de Viviendas de Protección Publica, VPO o VPP, la operación queda exenta del pago del tributo, de forma provisional, y por el plazo de tres años, hasta que se presente la Calificación Provisional de VPO o VPP. Esta carga figurara en el Registro de la Propiedad, y quedara sin efecto si transcurren tres años a partir de dicho reconocimiento sin que se obtenga la referida calificación.

13 Costes fiscales Tema 1 Apartado 1.1 página 5 CASOS ESPECIALES Los podemos enumerar de forma sucinta en la siguiente tabla: TABLA Nº M2 1 4 TIPO DE OPERACIÓN NATURALEZA DE LA OPERACION IPT Y AJD (1) IVA Contrato de promesa de venta en contrato privado. Contrato de opción de compra siendo el concedente una empresa o particular sujeto pasivo de IVA. No sujeta a IVA y tampoco a TPO, ni a AJD. Prestación de servicios sujeto y no exento de IVA - - AJD 16% Contrato de opción de compra siendo el concedente una persona física no sujeto pasivo de IVA. Adquisición de derecho de superficie cuando el dueño del terreno es un particular, que recibe la contraprestación de forma distinta al canon periódico. Adquisición de derecho de superficie cuando el dueño del terreno es un particular, que recibe la contraprestación en forma de canon periódico. Adquisición de derecho de superficie cuando el dueño del terreno es un sujeto pasivo de IVA. Adquisición de derecho de vuelo del dueño, que es un particular. Constitución de reserva de vuelo a favor del propietario que es un particular. Aportación de un terreno a la constitución de una sociedad por un particular que recibe acciones de la misma. No sujeto a IVA, por tanto sujeto a TPO sobre la base de la mayor de las dos cantidades siguientes: - Precio Prima - 5%precio adquisición No sujeta a IVA, por tanto sujeta a TPO. Sujeta y no exenta de IVA, en la modalidad de prestación de servicios, ya que el particular se considera empresario ocasional e estos efectos. TPO - TPO (2) - AJD (2) 16% Sujeta y no exenta de IVA, en la modalidad de prestación de servicios (3) AJD 16% No sujeta a IVA, y tampoco sujeta a TPO. Sujeta y no exenta de IVA, en la modalidad de prestación de servicios. No sujeta a IVA, ni tampoco a TPO al ser incompatible este impuesto con el de OS a que queda sujeta la operación. Tipo 1%

14 Tema 1 Apartado 1.2 página 6 Costes fiscales TIPO DE OPERACIÓN Aportación de un terreno a la constitución de una sociedad, por un sujeto pasivo de IVA, que recibe acciones de la misma. Contrato de aportación de un solar siendo el cedente una empresa. Contrato de aportación de un solar siendo el cedente un particular. Compra indirecta de un terreno adquiriendo las acciones de una sociedad. Compra a un particular de un edificio en construcción, ya que encargo la obra a una constructora, con la cimentación iniciada. Ídem en construcción con la estructura terminada, que adquirió en ese estado, sin haber realizado nuevas obras. Compra de un edificio para su inmediato derribo. Compra de un edificio propiedad de un sujeto pasivo de IVA para su inmediata rehabilitación. Modificación de fincas (4) NATURALEZA DE LA OPERACION Terreno aportado esta sujeto y no exento Terreno aportado esta sujeto y exento. No tributa por IVA salvo renuncia a la exención. Sujeto y no exento de IVA. La entrega de edificaciones esta sujeta y no exenta de IVA, que se devenga en el momento de formalizar la operación. No sujeto a IVA, y por tanto sujeto a TPO. Ídem respecto a la entrega de edificaciones. No sujeta a IVA y tampoco a TPO, salvo que se adquiera mas del 50% de una sociedad en que más del 50% de su activo este constituido por inmuebles. Sujeta y no exenta de IVA, ya que el particular se considera empresario ocasional a estos efectos. No sujeta a IVA, ya que el particular no ha continuado lo edificado, y por tanto no se considera empresario ocasional. Operación sujeta y no exenta de IVA. Sujeta y no exenta de IVA Al exigirse que se documenten en escritura publica inscribible en el Registro de la Propiedad, queda sujeto a AJD (5) IPT Y AJD (1) OS al tipo del 1% OS al tipo del 1% AJD a cedente y cesionario TPO IVA 16% por la entrega del solar y 7% por entrega viviendas y 16% resto edificaciones. 7% por entrega viviendas y 16% resto edificaciones. - - AJD 16% TPO - AJD 16% AJD 16% AJD -

15 Costes fiscales Tema 1 Apartado 1.2 página 7 (1) En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), caben tres tipos de tributos: o TPO = Transmisiones Patrimoniales Onerosas o AJD = Actos Jurídicos Documentados incompatible con TPO o OS = Operaciones societarias, incompatible con TPO y con AJD. (2) La base cuando es un canon periódico es su capitalización a tipo de interés legal. El tipo de interés legal vigente en 2006 es el 4%. La capitalización C, de canon periódico mensual CM supone el siguiente calculo: C = CM x 12/0,04 (3) Siempre que el terreno este afecto a su actividad empresarial. En el caso de canon periódico, el IVA se devenga en su totalidad al formalizar la operación. (4) Se trata de las operaciones de segregación, división, agrupación y agregación de fincas. (5) Ver las bases imponibles de cada caso en la Tabla referente a AJD TRIBUTOS MUNICIPALES En este epígrafe vamos a reseñar los tributos municipales que afectan a la adquisición o tenencia de terrenos: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de naturaleza Urbana (IVBNU), mas conocido por plusvalía, cuyo sujeto pasivo, a quien le corresponde presentar y liquidar en su caso, el impuesto es la vendedor, por lo que en general no será un coste de la adicción, salvo que se pacte expresamente, y no se suscriba la cláusula: según ley. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que es un impuesto de mera tenencia, por lo que la única obligación, es la de darse de alta en el padrón municipal, presentando el correspondiente impreso de alta, que tendrá efectos en el ejercicio siguiente al que se ha efectuado la transmisión, girándose el correspondiente recibo al adquirente IMPUESTO MUNICIPAL DE INCREMENTO DE VALOR DE LOS INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA (IVBNU) Se trata de un impuesto de carácter local cuyo marco legal es la Ley 51/2002 de 27 de diciembre, de Reforma de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre Reguladora de las Haciendas Locales, que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. Se pone pues de manifiesto al adquirir un terreno de carácter urbano, siendo el sujeto pasivo el vendedor. La mecánica de aplicación del

16 Tema 1 Apartado 1.1 página 8 Costes fiscales impuesto es la siguiente: Se parte del Valor Catastral de terreno a la fecha de transmisión, valor conocido por figurar en los recibos de IBI Es necesario conocer también el numero de años que han transcurrido desde la anterior transmisión hasta la actual Hay que conocer también las Ordenanzas Municipales, donde figuraran unas Tablas con los coeficientes, cuyos valores máximos que pueden aplicar cada Municipio son los siguientes: TABLA N M2 1 5 PORCENTAJES ANUALES MAXIMOS PARA DETERMINAR EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA PERIODO DE 1 A 5 AÑOS (%ANUAL) Se calcula la BASE IMPONIBLE, como producto de: Valor Catastral x Numero de años completos (sin fracciones) x Porcentaje aplicable (Según las Tablas Municipales vigentes) Se calcula la CUOTA A PAGAR, como producto de: Base Imponible x Tipo de cuota (Según la Tabla Municipal vigente). La Ley 51/2002 indica el tipo de gravamen máximo que pueden aplicar los Ayuntamientos establecido en el 30%. Como ejemplos de los distintos tipos vigentes en el 2006, establecidos en Ordenanzas Municipales, reseñamos los siguientes: TABLA Nº M2 1-6 PERIODO DE HASTA 10 AÑOS (%ANUAL) PERIODO DE HASTA 15 AÑOS (% ANUAL) PERIODO DE HASTA 20 AÑOS (%ANUAL) 3,7 3,5 3,2 3,0 AYUNTAMIENTO Barcelona Ourense Bilbao HASTA 5 AÑOS HASTA 10 AÑOS HASTA 15 AÑOS HASTA 20 AÑOS 3,7% 3,5% 3,1% 2,8% Cuota = 30,00% 2,81% 2,60% 2,29% 2,29% Cuota = 27,77% 3,7 3,5 3,2 3,0 Cuota = 30,00 %

17 Costes fiscales Tema 1 Apartado 1.2 página 9 El Ayuntamiento de Zaragoza para el ejercicio 2006, establece como tipo impositivo el 29%, y modifica el cálculo de los porcentajes de incremento, con la siguiente tabla de porcentajes aplicables al valor del terreno, o el valor del terreno reducido, en su caso, vigente en el momento del devengo: TABLA Nº M2 1-7 Años % 3,1 6,2 9,3 12,4 15,5 18,0 21,0 24,0 27,0 30,0 Años % 31,9 34,8 37,7 40,6 43,5 46,4 49,3 52,2 55,1 55,1 Este impuesto aparece dos veces en la Promoción Inmobiliaria, la primera como hemos dicho cuando se adquiere el terreno, es de cargo del vendedor, salvo que se pacte que sea a cargo del Promotor, en cuyo caso será un gasto más de la adquisición del terreno. La segunda cuando se venden los productos de la promoción, en la parte correspondiente al valor del terreno y por el periodo comprendido entre su adquisición y la venta del producto terminado, que es cuando se escritura, operación que será a cargo del Promotor, salvo pacto en contrario (que por la Ley de Consumidores y Usuarios no esta claro que pueda repercutirse, aunque sea una practica muy extendida en el sector). Si no conocemos el Valor Catastral, una primera aproximación es tomar el 50% de su valor de mercado IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI) Es un impuesto de carácter municipal, cuyo hecho imponible esta constituido por la propiedad o la titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie de bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos. El mecanismo del impuesto, de carácter anual, para el caso de una Promoción Inmobiliaria, es el siguiente: A) Terreno o Edificio adquirido para su rehabilitación. 1) Establecimiento por la Administración del Valor Catastral del terreno

18 Tema 1 Apartado 1.2 página 10 Costes fiscales 2) Calculo de la Cuota del Impuesto, que se obtiene aplicando al Valor Catastral un tipo impositivo, que fija cada Ayuntamiento, con un mínimo del 0,4% para inmuebles urbanos y un 0,3% para inmuebles rústicos, y unos valores máximos del 1,10% para inmuebles urbanos y 0,90 para inmuebles rústicos. 3) Hay que tener en cuenta a efectos de calcular la cuota anual, que los valores catastrales se actualizan anualmente. En la Ley de Presupuestos de Estado (PGE), figuran dichos coeficientes de actualización, por ejemplo el vigente para el 2000 será 1,02. Así mismo hay que tener también en cuenta que como consecuencia de la Revisión catastral que sé esta realizando a nivel nacional, si este ha sido revisado, desde el 1/1/1998, se aplica una reducción, durante un periodo de 9 años, cuyo coeficiente anual fue el primer año de su aplicación de 0,9, disminuyendo un 0,1 anualmente hasta su desaparición. En resumen, la liquidación será como sigue: Valor Catastral actualizado por el Índice anual de PGE...XXXX Reducción aplicable... ZZZZZ Base Liquidable de Impuesto.X - Z Tipo Impositivo aplicable ( xxxx) Cuota a Pagar...(X-Z)x El adquirente tiene la obligación de suscribir los documentos de Modificación Catastral (se tiene un plazo de dos meses desde la formalización de la adquisición), y hay que tener en cuenta que las modificaciones no surten efecto hasta el periodo impositivo siguiente a aquel en que se hubieran producido), dando el Alta en el Censo del inmueble adquirido, y por otro lado el vendedor deberá igualmente darse de Baja en su titularidad, a fin de que los nuevos recibos de IBI, con su nuevo Valor Catastral, en su caso, se expidan a nombre del adquirente. Ejemplos de lo prescrito a estos efectos, en Ordenanzas Municipales de diversos Ayuntamientos, vigentes para 2006, se recogen en la siguiente Tabla:

19 Costes fiscales Tema 1 Apartado 1.2 página 11 TABLA Nº M2 1 8 %S/VC AYUNTAMIENTO URBANO RUSTICO A Coruña 0,4640 0,6000 Barcelona 0,7500 0,7300 Bilbao 0,9285 0,7743 Madrid 0,5120 0,6000 Sevilla 0,8470 0,6990 Valencia 0,9740 0,4370 Zaragoza 0,5433 0,7000

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21 Gastos de formalización Tema 1 Apartado 1.3 página Gastos de formalización Se trata de los gastos necesarios para inscribir el terreno adquirido, y pueden ser los siguientes: 1) Preparatorios, como son los de redacción y negociación de los términos del contrato por expertos abogados expertos en derecho civil o mercantil y/o expertos en derecho fiscal. Son gastos, en principio no necesarios, pero si muy convenientes, y que por lo tanto son abonados, generalmente, por quien solicita y recibe los servicios. 2) Los propios de formalización de la escritura publica. Según lo dispuesto en el articulo 1455 del Cc, salvo pacto en contrario, los gastos de: a. Otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor. b. Los de primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador. 3) Los de la Gestoría Administrativa solicitada, en su caso, por alguna de las partes, para la tramitación de los documentos (liquidación de honorarios, presentación y pago de impuestos, estatales, comunitarios y municipales, y presentación en el Registro de la Propiedad). Los gastos son abonados por quien solicita las labores del gestor 4) Los de inscripción en el Registro de la Propiedad, que son de cargo del adquirente. En gastos de Notaria y Registro, se liquidan en base a unas tarifas oficiales, llamadas Aranceles, a las que deben ajustarse los Notarios y Registradores, y que se aplican sobre la base del valor comprobado fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos, y, a falta de aquellos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente documento, y que resumimos a continuación:

22 Tema 1 Apartado 1.3 página 2 Gastos de formalización HONORARIOS DE NOTARIO Los aranceles Notariales se rigen por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de Noviembre e Instrucción de 14 de diciembre de 2001, de acuerdo a los siguientes baremos, de los que citamos los números de arancel de mas directa relación con nuestro sector. 1. Documentos de cuantía TABLA N M2 1 9 Valor Hasta 6.010,12 euros Por el exceso comprendido entre: 6.010,13 y ,60 euros 0,45 % ,61 y ,21 euros 0,15 % ,22 y ,03 euros 0,10 % Según lo dispuesto en el Real Decreto Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, los Notarios podrán efectuar un descuento sobre los Aranceles establecidos de hasta el 10%. 2. Copias Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su caso, devengaran 3, euros por cada folio o parte de él. A partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior. Las copias simples devengaran 0, euros por folio. 3. Testimonios y Legalizaciones 90, euros ,04 y ,10 euros 0,05 % ,11 y ,04 euros 0,03 % Por lo que exceda de ,05 euros El Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes (Real Decreto Ley 6/2000). Por la legitimación de firmas se percibirán 6, euros; por cada

23 Gastos de formalización Tema 1 Apartado 1.3 página 3 firma mas contenida en el mismo documento se devengaran 3, euros. 4. Folios de matriz Los folios de matriz, a partir del quinto folio inclusive, devengaran 3, euros por cada cara escrita. En casos de subrogación y novación modificativa de prestamos hipotecarios acogidas a la Ley 2/1994, los folios de la matriz no devengaran cantidad alguna hasta el décimo folio inclusive HONORARIOS REGISTRO DE LA PROPIEDAD Los aranceles de los registradores de la Propiedad, se rigen por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre e Instrucción de 14 de diciembre de Con arreglo a los siguientes baremos, de los que citamos los números de arancel de más directa relación con nuestro sector: 1. Presentación Por el asiento de presentación de cada titulo se devengaran: 6, euros 2. Inscripciones TABLA N M Valor Hasta 6.010,12 euros Por el exceso comprendido entre: 24, euros 6.010,13 y ,60 euros 0,175 % ,61 y ,21 euros 0,125 % ,22 y ,03 euros 0,075 % ,04 y ,10 euros 0,030 % Por lo que exceda de ,05 euros 0,020 % (En todo caso el arancel global aplicable regulado en este número no podrá superar los 2.181, euros. RDL 6/2000)

24 Tema 1 Apartado 1.3 página 4 Gastos de formalización Para el caso de Promociones en Régimen de Protección Oficial VPO o VPP, según el RDL 6/2000, los Honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad se aplican reducidos al 50%, de los derechos correspondientes, respectivamente, a escritura matriz, primera copia e inscripción de los actos de cuantía. Se entenderán incluidos en dichos actos la adquisición de solar, las modificaciones hipotecarias de fincas, la declaración de obra nueva, la división horizontal, los prestamos hipotecarios que hayan obtenido el carácter de cualificados conforme a la normativa vigente y, en general, todos los actos y negocios jurídicos necesarios para que las viviendas queden disponibles para su primera transmisión o adjudicación. 3. Notas marginales Por la nota de constancia de la expedición de la certificación para Reparcelacion o compensación urbanística, las de entrega de capital en los préstamos hipotecarios, y las expediciones de certificados de cargas para procedimientos ejecutivos se devengaran 9, euros. 4. Publicidad formal TABLA N M INSTRUMENTO DE PUBLICIDAD FORMAL FORMULAS DE APLICACION PRACTICA IMPORTE EN EUROS/ FINCA Certificación de dominio 9, Certificado de cargas, incluya o no la titularidad del dominio. 24, Certificación con información continuada, conjuntamente 48, Por certificación negativa de cargas 9, Por otras certificaciones no comprendidas en los apartados anteriores. 6, Por nota simple informativa. 3, Como podemos observar la aplicación de los Honorarios de Notarios y Registradores es acumulativa, lo cual representa un engorro de cálculo,

25 Gastos de formalización Tema 1 Apartado 1.3 página 5 que pretendemos simplificar con las siguientes formulas aplicables en cada uno de los tramos, según la cuantía C, en euros, del documento a liquidar: TABLA N M FORMULA APLICABLES (RESULTADO EN EUROS) VALORES DE C (EUROS) REGISTRO DE LA NOTARIO PROPIEDAD < 6.010,12 90, , > 6.010,13 Y < ,61 63, ,0045 x C 13, ,00175 x C > ,62 y < ,21 153, ,0015 x C 28, ,00125 x C >60.101,22 y < ,03 183, ,0010 x C 58, ,00075 x C > ,04 y < ,10 258, ,0005 x C 126, ,00030 x C > ,11 y < ,04 378, ,0003 x C 186, ,00020 x C Más de ,05 Libre pacto Para el caso de Promociones en Régimen de Protección Oficial VPO o VPP, los Honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad se aplican reducidos al 50%. El tratamiento fiscal de estas operaciones de titulación, es que el Promotor tiene que soportar el 16% de IVA en las facturas que le giran Notarios y Registradores, (que al trimestre siguiente podrá compensar con IVA repercutido), y deducir el 15% en concepto de retención de IRPF, cantidad que deberá ingresar en Hacienda en el trimestre siguiente.