MEMORIA JUSTIFICATIVA

Transcripción

1 PLAN PARCIAL DE LOS SECTORES SD 15 y 16 DEL SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL EXTENSIVO DEL DISEMINADO DE ONTINYENT DOCUMENTO PARA LA APROBACIÓN DEFINITIVA

2 ÍNDICE OBJETO DEL PLAN PARCIAL ACRÓNIMOS JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN CONSIDERACIÓN PREVIA. ÁREAS SEMICONSOLIDADAS RÉGIMEN DE LAS ACTUACIONES, AISLADAS O INTEGRADAS PARCELAS VINCULADAS URBANÍSTICAMENTE TRATAMIENTO DE LAS EDIFICACIONES EXISTENTES EN LA ORDENACIÓN TRATAMIENTO DE LAS PARCELAS EXPEDIENTADAS POR INFRACCIONES URBANÍSTICAS CRITERIOS DE ORDENACIÓN. ALTERNATIVAS CRITERIOS DE ORDENACIÓN ADECUACIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL SUELO DOTACIONAL PÚBLICO FICHAS DE PLANEAMIENTO ORDENACIÓN PORMENORIZADA Y MAGNITUDES DE LOS SECTORES ACTUACIONES AISLADAS Y CLASIFICACIÓN DE SUELO ORDENACIÓN PORMENORIZADA INTERVENCIONES EN EL SUELO CON EDIFICACIONES COMPATIBLES MAGNITUDES DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEFINICIÓN, COMPUTO Y JUSTIFICACIÓN DE LOS ESTÁNDARES Y ELEMENTOS DE LA RED SECUNDARIA DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE EJECUCIÓN LISTADO DE PLANOS PÁGINA I 2

3 1. OBJETO DEL PLAN PARCIAL. El presente documento desarrolla parte de las determinaciones contenidas en el Plan General de Ontinyent, aprobado por la Comisión Territorial de Urbanismo el 1 de diciembre de 2.006, estableciendo la ordenación pormenorizada de los Sectores de Suelo Urbanizable Residencial Extensivo SD 15 y 16 delimitados en el referido plan. El Plan Parcial establecerá una ordenación pormenorizada acorde con la realidad física de cada uno de los sectores citados anteriormente, regularizará la situación jurídica de las edificaciones y establecerá los mecanismos adecuados para renovar o implantar los servicios urbanísticos necesarios. Los dos sectores SD 15 y SD 16, se localizan en el espacio definido por los barrancos de la Bessona y del Cabeço Gordo al norte del término municipal. La superficie delimitada por el conjunto de los sectores abarca una superficie de m² 2. ACRÓNIMOS PG: Plan General de Ontinyent LUV: Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanística Valenciana ROGTU: Decreto 67/2006, de 19 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística 3. JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN 3.1. CONSIDERACIÓN PREVIA. ÁREAS SEMICONSOLIDADAS Los tres sectores cuentan en su interior con numerosas parcelas con edificaciones consolidadas, de acuerdo a la normativa vigente. La superficie de esas parcelas se sitúa en el entorno del % de la superficie de los sectores como se puede apreciar en la tabla inferior. Y la mayoría de esas edificaciones son con viviendas unifamiliares habitadas o en condiciones de ser habitadas tal como dice la legislación valenciana. PÁGINA I 3

4 Esta situación, no habitual en los sectores de suelo urbanizable por su elevado porcentaje, determina la necesidad de realizar un estudio de las condiciones jurídicas y urbanísticas a aplicar a dichas edificaciones de acuerdo a la regulación de las Áreas Semiconsolidadas en la Ley Urbanística Valenciana, el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística y restantes textos legales. SECTOR SUPERFICIE SECTOR PGOU SUPERFICIE SECTOR PPar PORCENTAJE SUPERFICIE CONSOLIDADA Tabla de superficies y porcentajes de consolidación de los sectores PORCENTAJE SUPERFICIE NO CONSOLIDADA SD m² m² 69,53 % 30,47 % SD m² m² 46,91 % 53,09 % No se trata, por tanto, de sectores en cuyo interior existen, de manera puntual, algunas edificaciones consolidadas, sino de ámbitos en los que en su mayor parte el suelo se encuentra ocupado por parcelas con edificaciones. En cualquier caso, la legislación urbanística valenciana establece una regulación específica para estas situaciones, la cual constituye el marco legal desde el cual se afrontará esta situación: El Capítulo III del Título I de la Ley Urbanística Valenciana relativo al Régimen urbanístico del suelo y estatuto del propietario, y concretamente, a las Áreas Semiconsolidadas (artículos 27 a 30), establece la regulación aplicable en aquellos desarrollos urbanísticos en suelo urbanizable que contengan situaciones como las anteriormente descritas. En primer lugar, tenemos que comprobar si efectivamente se trata de áreas semiconsolidadas según lo dispuesto en los artículos 27 LUV y 235 ROGTU, según los cuales son áreas semiconsolidadas aquellas superficies de terrenos integradas en un sector que están parcialmente ocupadas por edificaciones compatibles con la ordenación propuesta. Por otra parte, el punto 2 del artículo 235 ROGTU define las edificaciones compatibles con la ordenación propuesta: 2. Se entiende por edificaciones compatibles con la ordenación propuesta aquellas que cumplan todos los siguientes requisitos: PÁGINA I 4

5 a) Que respeten todos los parámetros edificatorios y de uso previstos por el planeamiento cuya ejecución se pretenda, salvo en lo referente al Aprovechamiento Objetivo para la Parcela Vinculada. En el supuesto en que la edificación preexistente represente un exceso respecto al Aprovechamiento Objetivo de la Parcela Vinculada, el inmueble quedará sujeto al régimen de fuera de ordenación previsto en el artículo 30 de la Ley Urbanística Valenciana y a las previsiones del planeamiento general que lo desarrollen. b) Que cuenten con todas las licencias urbanísticas y autorizaciones sectoriales exigibles o, en su defecto, que haya prescrito la acción para la restauración de la legalidad urbanística o para imponer sanciones. A los efectos de determinar si una concreta Área Semiconsolidada debe sujetarse al régimen de Actuaciones Integradas o al de Actuaciones Aisladas se aplicarán los criterios establecidos en este Reglamento. c) Que no ocupen, ni siquiera parcialmente, parcelas destinadas a viales, espacios libres u otras dotaciones públicas y se encuentren alineadas de acuerdo con el trazado de alineaciones previsto en el plan. En relación al contenido del referido artículo reglamentario, resulta necesario realizar las siguientes consideraciones: Apartado a). Las determinaciones propias de la ordenación estructural, es decir, Zonas de Ordenación Urbanística (Residencial extensiva aislada AIS), usos, tipologías, Índice de Edificabilidad Bruta y densidades previstas, son compatibles con las edificaciones existentes ya que éstas, por sus características, son edificaciones de uso residencial extensivo, de poca ocupación de parcela y que respetan prácticamente la totalidad los parámetros edificatorios y de uso de la Zona de Ordenación Urbanística AIS, exceptuando, en algunos casos, la separación a lindes de la edificación; por tanto, se concluye afirmando que las edificaciones existente en el interior de los sectores cumplen con lo dispuesto en el apartado a). Apartado b). Obviamente, únicamente podrán ser consideradas como compatibles las edificaciones existentes que cuentan con las preceptivas licencias o autorizaciones urbanísticas o sobre las que hayan vencido los plazos para aplicar las correspondientes medidas encaminadas a restaurar la legalidad urbanística alterada. PÁGINA I 5

6 Apartado c) El Plan Parcial es el encargado de definir la ordenación pormenorizada y, por tanto, será el instrumento encargado de establecer la compatibilidad de las edificaciones con la ordenación propuesta. En este caso concreto, no se considerará edificación compatible aquella situada sobre suelo calificado como dotacional público por el Plan Parcial RÉGIMEN DE LAS ACTUACIONES, AISLADAS O INTEGRADAS. El Plan General de Ontinyent prevé el desarrollo de los sectores mediante Actuaciones Integradas. No obstante, en caso de que en el interior de los sectores se advierta la presencia de áreas semiconsolidadas y edificaciones compatibles con la ordenación, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 29.1 de la LUV, según el cual: 1. Cuando en un sector existan edificaciones previamente consolidadas que por su tipo, ubicación y uso puedan ser compatibles con la ejecución de la urbanización, los planes de desarrollo podrán prever, para las parcelas vinculadas urbanísticamente a ellas el régimen de actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano. Será obligatorio este tratamiento cuando se trate de viviendas unifamiliares aislada en uso o en condiciones de ser habitadas. En este artículo, la Ley pasa de hablar de edificaciones compatibles con la ordenación, término utilizado en el artículo 27 del citado texto legal, a hablar de edificaciones consolidadas que sean compatibles por su tipo, ubicación y uso. El concepto de edificaciones consolidadas se encuentra incorporado en el artículo 236 del ROGTU; por otra parte, la consideración que hace el artículo 29 de la LUV sobre compatibilidad de las edificaciones consolidadas coincide básicamente con lo indicado en el apartado 2.b del artículo 235 ROGTU, por lo que habrá que comprobar esa cuestión y posteriormente determinar si son compatibles por su tipo, ubicación y uso con la ejecución de la urbanización. Se trata aquí, prácticamente, del mismo concepto recogido en los puntos 2.a y 2.c del artículo 235 ROGTU. En este artículo se mantiene el concepto de uso establecido en el artículo 29.1 de la LUV y se modifica lo referente a parámetros edificatorios por tipo, término que puede entenderse referido a la tipología unifamiliar aislada. PÁGINA I 6

7 De este modo, según el citado artículo 29.1 de la LUV, para considerar la compatibilidad de una edificación existente no parece determinante el cumplimiento de los parámetros edificatorios definidos en el artículo 235 ROGTU (ocupación de parcela, separación a lindes, altura máxima, etc), sino que prevalece la compatibilidad de la tipología edificatoria con la ordenación. Con respecto a la ubicación a la que hace referencia el apartado c del artículo 235 del ROGTU, debe entenderse por compatible con la ejecución de la urbanización su no afección a suelo dotacional público previsto por la ordenación. Por tanto, cumpliendo con las determinaciones contenidas en los artículos legales y reglamentarios anteriormente referidos, podrá preverse la remisión al régimen de actuaciones aisladas de las edificaciones consolidadas y sus parcelas vinculadas. Esta remisión será obligatoria cuando se trate de viviendas en uso o en condiciones de ser habitadas. A tal efecto, el artículo 244 ROGTU determina lo siguiente: a) Se consideran viviendas unifamiliares en uso aquéllas en las que se pueda acreditar que están habitadas, y además sus residentes se hallen empadronados en ellas al menos durante un año. b) Se entiende por viviendas en condiciones de ser habitadas aquellas que cumplen los requisitos normativos exigidos para obtener cédula de habitabilidad o autorización administrativa equivalente. 3. La Administración podrá girar visita de inspección a efectos de comprobar la efectiva concurrencia de todas las circunstancias exigidas en el apartado anterior. Por tanto, se deberá determinar inicialmente aquellas edificaciones consolidadas que puedan ser compatibles con la urbanización por su tipo, uso y ubicación y que cumplan las determinaciones contenidas en el artículo 244 ROGTU PARCELAS VINCULADAS URBANÍSTICAMENTE Una vez identificadas las edificaciones consolidadas y compatibles con la ordenación, se deberá definir la parcela vinculada urbanísticamente, cuya superficie deberá incluir la totalidad de la edificación y no deberá ser superior al resultado de dividir la superficie construida por el índice de edificabilidad neta que le asigne el instrumento de planeamiento, el cual podrá ser diferente al aplicado al resto del sector. PÁGINA I 7

8 3.2. TRATAMIENTO DE LAS EDIFICACIONES EXISTENTES EN LA ORDENACIÓN Para definir la ordenación de los sectores se han estudiado las edificaciones todas incluidas en su delimitación determinado, en primer lugar, si se trata de edificaciones consolidadas y en segundo lugar, si cumplen con las condiciones para considerarlas compatibles con la ejecución de la urbanización, con el objetivo de evaluar su posible remisión al régimen de actuaciones aisladas. 1. Consideración de edificaciones consolidadas. La mayor parte de las edificaciones de uso residencial se pueden considerar edificaciones consolidadas al estar habitadas o en condiciones de serlo. Quedan excluidas aquellas que cuentan con un expediente urbanístico abierto referido a una nueva construcción o aquéllas donde no haya prescrito el plazo para llevar a cabo las correspondientes acciones para restaurar la legalidad urbanística alterada. 2. Edificaciones compatibles con la ejecución de la urbanización. (art LUV). Para ser consideradas como compatibles con la ejecución de la urbanización, la tipología, ubicación y uso de las edificaciones consolidadas deberán estar acorde con los parámetros propuestos por el instrumento de planeamiento. En este sentido se establece la siguiente regulación: Tipo: La tipología de las edificaciones existentes es de vivienda unifamiliar aislada en parcela, concordante con la tipología prevista por el Plan General para cada uno de los sectores resultando, por tanto, compatible. Ubicación: La compatibilidad en cuanto a la ubicación queda determinada por la ordenación pormenorizada establecida por el presente documento de planeamiento. En este sentido, los suelos dotacionales se han ubicado en áreas que garantizan la preservación de las edificaciones consolidadas existentes. Uso: Se consideran compatibles las edificaciones de tipo residencial y aquellas con un uso dotacional destinadas a ofrecer algún servicio urbanístico a la población, además de todas aquellas definidas como compatibles en las Normas Urbanísticas del Plan General para la zona de ordenación residencial aislada. PÁGINA I 8

9 3. Remisión al régimen de actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano. Como consecuencia de lo regulado en los apartados anteriores, se han identificado las edificaciones consolidadas y compatibles con la ordenación, previendo su adscripción al régimen de actuaciones aisladas y la clasificación como suelo urbano de las parcelas vinculadas urbanísticamente a dichas edificaciones. 4. Parcela Vinculada e IEN de aplicación. Sobre cada edificación consolidada y compatible se le ha delimitado la parcela vinculada urbanísticamente, manteniendo las edificaciones e instalaciones existentes en la parcela y preservando la unidad funcional, es decir, las zonas edificadas, los espacios libres vinculados, que forman una unidad funcional con la edificación. Además, se pretende evitar segregar de dicha unidad funcional restos de parcelas residuales que no aporten valor a la ordenación territorial 5. Sector de suelo urbanizable. De acuerdo a la argumentación expuesta en los apartados anteriores, las parcelas vinculadas a las edificaciones consolidadas compatibles con la urbanización serán clasificadas como suelo urbano. En consecuencia, se modifica la superficie computable del sector y se excluye la superficie clasificada como urbana. Según lo regulado en el artículo del ROGTU, los índices de edificabilidad bruta fijados por el planeamiento general se aplicarán a la superficie computable de los sectores de suelo urbanizable así definida, y los estándares dotacionales se fijarán a partir de la edificabilidad obtenida en aplicación de dichos índices de edificabilidad. Esta remisión de las parcelas vinculadas al régimen de actuaciones aisladas y su clasificación como suelo urbano constituye ordenación pormenorizada, tal y como establece el artículo 55.2.e de la Ley Urbanística Valenciana TRATAMIENTO DE LAS PARCELAS EXPEDIENTADAS POR INFRACCIONES URBANÍSTICAS Las parcelas con viviendas existentes que cuentan con expediente de restauración de la legalidad urbanística referido a nuevas viviendas resuelto en vía administrativa se han clasificado como suelo urbanizable. PÁGINA I 9

10 Las parcelas con viviendas existentes que cuentan con expediente de restauración de la legalidad urbanística referido a ampliaciones de la vivienda o a elementos o construcciones auxiliares se han clasificado como suelo urbano, determinando como edificación y edificabilidad consolidada la correspondiente a la que no ha sido objeto del expediente. En cualquier caso la relación y delimitación de parcelas con expediente lo son sin carácter exhaustivo y sin perjuicio que en un futuro pueda haber otras en su misma situación CRITERIOS DE ORDENACIÓN. ALTERNATIVAS Las alternativas de ordenación de los sectores objeto de desarrollo se corresponden, básicamente, con dos métodos de intervención: A. Ordenación tendente a mantener el paisaje existente B. Ordenación productora de nuevas parcelas Una ordenación encaminada a producir, como objetivo principal, el mayor número de parcelas edificables posible en el interior de los sectores y que no tenga en cuenta la estructura parcelaria y territorial existente, así como el resto de parámetros que definen el paisaje en el que se actúa, debe quedar descartada desde el principio. En este sentido, la ordenación de los sectores debe partir de los parámetros esenciales que definen el entorno de actuación y establecerse de acuerdo a los siguientes criterios: paisaje, parcelación viario y ocupación de parcela. En este sentido, resulta de vital importancia entender y describir el territorio actual para poder establecer una ordenación que sea compatible con éste y respete tanto los derechos de los propietarios del suelo como los intereses públicos. PAISAJE: Está constituido por un continuo casi ininterrumpido de parcelas edificadas con las siguientes características: - Edificación residencial unifamiliar aislada - Baja ocupación de parcela por la edificación PÁGINA I 10

11 - Conjuntos de masas arbóreas y vegetación en el interior de la mayoría de las parcelas edificadas Existen, no obstante, huecos de pequeño tamaño insertados a lo largo de dicho continuo edificado destinados al cultivo de árboles frutales Existen recursos paisajísticos poco potenciados en el entorno PARCELACIÓN VIARIO: Grandes parcelas de formas irregulares Un viario ramificado y poco conectado caracterizado por: - Baja capacidad y visibilidad - Escaso tráfico y tranquilidad para el residente - Definición contundente a través de los vallados de las parcelas edificadas, hecho que dificulta la percepción de los recursos paisajísticos existentes - Nula diferenciación entre el espacio viario rodado y el reservado para el tráfico peatonal OCUPACIÓN DE PARCELA: Baja ocupación de parcela con (amplios) Espacios Libres en el interior destinados a vegetación y arbolado, en unos casos, y a cultivos agrícolas privados en otros. CRITERIOS DE ORDENACIÓN En aplicación de la regulación contenida en la LOTPP en materia de paisaje, el desarrollo de los sectores debe tomar como punto de partida los criterios de ordenación y conservación del paisaje, entendiendo éstos como un valor intrínseco al territorio y un criterio básico de ordenación. Estas cuestiones fueron incluidas y tratadas en las actividades de participación ciudadana previstas en el Plan de Participación Pública, desarrolladas de forma previa a la redacción del presente documento. En las jornadas de participación que se llevaron a cabo y en las encuestas remitidas a los redactores del presente documento, los asistentes manifestaron su interés por la configuración actual de la zona objeto de ordenación, caracterizada por su atractivo para el desarrollo de la actividad residencial y el disfrute del paisaje. De la información recabada, se ha obtenido el posicionamiento que la ciudadanía muestra ante el desarrollo planteado: mantenimiento del paisaje y la baja ocupación de PÁGINA I 11

12 parcela actual, preservación de las masas arbóreas y definición de unos recorridos viarios que limiten el tráfico y aseguren la tranquilidad a nivel acústico y de circulación. Una vez identificada la situación actual de los sectores se han definido los objetivos y criterios de la ordenación: OBJETIVOS A. Mantenimiento de la percepción actual del paisaje: edificación de baja densidad asociada a zonas de arbolado y vegetación B. Mantenimiento y preservación de las masas arbóreas y vegetación de mayor relevancia C. Mantenimiento de la parcelación y ocupación de parcela D. Creación de nuevos elementos de conexión entre las distintas zonas consolidadas y potenciación de los elementos naturales y protegidos existentes E. Mantenimiento de los recorridos viarios existentes tal y como se perciben en la actualidad, mejorando en lo imprescindible su accesibilidad Estos objetivos, definidos muchos de ellos en el Estudio de Integración Paisajística, se logran mediante la aplicación de los siguientes criterios de ordenación: CRITERIOS DE ORDENACIÓN DE PAISAJE A. RELATIVOS A LA OCUPACIÓN Y PARCELACIÓN. Mantenimiento de la parcelación actual en las zonas edificadas respetando sus parámetros actuales de edificabilidad y ocupación Mantenimiento y preservación de los espacios libres del interior de las parcelas que constituyen una unidad con la edificación. Determinación de masas arbóreas, de vegetación y cultivo a mantener en la ordenación Establecimiento de una ordenación urbanística en los suelos vacantes a partir de la edificabilidad que el Plan General asigna a los sectores, preservando la imagen y paisaje del conjunto PÁGINA I 12

13 B. RELATIVOS A CONEXIÓN VIARIA Y PAISAJÍSTICA Conexiones viarias Mejora de la conectividad y la accesibilidad previendo conexiones puntuales en los lugares donde resulte imprescindible y resulte técnicamente viable, minimizando a su vez el impacto en el territorio Aprovechamiento de los huecos no edificados para establecer ejes y recorridos viarios que conecten el espacio consolidado con las nuevas dotaciones Definición de recorridos peatonales compatibles con la red viaria existente Conexiones paisajísticas Mejora de itinerarios paisajísticos, sin alterar la percepción actual del paisaje, mediante la creación de zonas ajardinadas de transición entre zonas consolidadas, áreas industriales, barrancos, en las zonas no edificadas Preservación de los elementos y recursos paisajísticos existentes, mejorando su percepción visual y su integración en el entorno Valoración y protección paisajística y visual de elementos protegidos Aprovechar los espacios vacantes, de manera que se generen, en aquellos lugares donde resulte posible, espacios abiertos que se erijan como lugares paisajísticos reconocibles: pequeños parques, glorietas, etc, potenciando, en la medida de lo posible, vistas lejanas desde los principales puntos de observación. En aplicación de los criterios de ordenación anteriormente definidos se determina el tratamiento dado a: Edificaciones consolidadas: Mantenimiento de las edificaciones compatibles. Sobre ellas se delimita parcela vinculada urbanísticamente, se remite al régimen de actuaciones aisladas y se clasifica como suelo urbano. Esta parcela se configura a partir de la delimitación catastral, contrastada con la realidad física, de forma que incluye todo el suelo que se encuentra transformado y que forma una unidad con la edificación, de uso y disfrute de la parcela. Esto supone que, en algunos casos, la totalidad de la parcela se considera suelo urbano y en otros, en aquellos casos en los que existen suelos claramente destinados a cultivos o no vinculados al uso de la edificación, se excluye parte de la parcela y se clasifica parcialmente como suelo urbanizable. Esta determinación ha sido matizada en base al PÁGINA I 13

14 criterio y objetivo de ordenación básico: no ordenar el suelo con el objetivo de producir las máximas parcelas edificables. El objetivo básico del desarrollo planteado es ordenar cada zona manteniendo sus características actuales de paisaje y parcelación; es por ello que, en algunos casos, se ha optado por mantener en el régimen de actuaciones aisladas parte de una parcela que no forme parte de la unidad funcional anteriormente referida, antes que generar una nueva parcela edificable en una zona residual del Sector. La adscripción al Suelo Urbanizable de parcelas con edificación consolidada siempre ha sido motivada por un criterio de ordenación del conjunto del sector, en tanto en cuanto pueda contribuir a la apertura de un viario de conexión imprescindible o favorecer una ordenación más racional de una Unidad de Ejecución. Conexiones y red viaria En lo que respecta a las red viaria, la ordenación parte de dos objetivos: por una parte, establecer nuevos elementos de conexión que generen nuevos recorridos alternativos o transversales que mejoren las circulaciones peatonales y rodadas actuales permitiendo, en algunos casos, recorridos de un sentido de circulación en viales que anteriormente albergaban dos sentidos; y por otra parte, facilitar el acceso a cada una de las parcelas edificadas y, en lo posible, dotarlas de viario de entrada y salida. Equipamientos y zonas verdes Los criterios de localización y definición de los equipamientos y zonas verdes han sido los siguientes: Ubicación junto al viario principal de la ordenación, primando criterios de accesibilidad Ubicación en zonas que contribuyen a ordenar y crear elementos paisajísticos y generar percepciones visuales el límite de los sectores, barrancos, En algunos casos, ubicación en el interior del sector con el objetivo de evitar la densificación de los espacios edificados, actuando a su vez como elementos de conexión/transición entre viales interiores PÁGINA I 14

15 4. ADECUACIÓN DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA A LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL La Ordenación Estructural fijada en el Plan General que afecta a los sectores objeto del Plan Parcial es la siguiente: 4.1. SUELO DOTACIONAL PÚBLICO El Plan General no prevé suelo dotacional público integrante de la red primaria o secundaria de dotaciones que deba ser obtenido o ejecutado por los sectores SD 15 y 16. En este sentido, se garantiza la adecuación de la ordenación propuesta a la red estructural definida por el Plan General FICHAS DE PLANEAMIENTO El PG de Ontinyent contiene las fichas de planeamiento y gestión de cada uno de los sectores objeto del presente Plan Parcial. Este documento modifica las condiciones fijadas en las mencionadas fichas, adaptándolas a la nueva configuración de los sectores y a las condiciones de desarrollo de cada una de las Unidades de Ejecución previstas. El Plan Parcial incorpora las Fichas de Planeamiento y Gestión de cada uno de los sectores junto con la documentación de carácter normativo. 5. ORDENACIÓN PORMENORIZADA Y MAGNITUDES DE LOS SECTORES 5.1. ACTUACIONES AISLADAS Y CLASIFICACIÓN DE SUELO Las parcelas vinculadas urbanísticamente a las edificaciones consolidadas compatibles con la ordenación se han remitido al régimen de actuaciones aisladas, definiendo un área de reparto uniparcelaria para cada una de ellas y se han clasificado como suelo urbano, de acuerdo a las consideraciones contenidas en la LUV en relación a las áreas semiconsolidadas, En este sentido, en cumplimiento de lo regulado en el artículo 55.2.e de la LUV, la modificación del Área de Reparto del Sector prevista en el Plan General constituye ordenación pormenorizada que desarrolla la ordenación estructural y por tanto, no se considera modificación de ésta. PÁGINA I 15

16 El índice de edificabilidad bruta definido por el PG para cada sector, 0,10 m²/m², al ámbito de suelo urbanizable redelimitado, del cual se excluirán las parcelas que contienen edificaciones consolidadas que serán remitidas al régimen de actuaciones aisladas, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 29 LUV ORDENACIÓN PORMENORIZADA Los párrafos siguientes contienen una descripción de los objetivos fijados a la hora de establecer la ordenación pormenorizada de cada sector así como las actuaciones previstas sobre las parcelas que contienen edificaciones consolidadas y compatibles con dicha ordenación: SECTOR SD 15 Mejorar el trazado de los caminos existentes que cruzan el sector. Se amplía la sección en los tramos incluidos en las respectivas Unidades de Ejecución previstas en suelo urbanizable, contemplando a su vez su ampliación en algunos puntos de los tramos que discurren por Suelo Urbano consolidado, la cual se producirá en desarrollo de cada uno de los ámbitos uniparcelarios definidos en el referido Suelo Urbano. Establecer una adecuada conexión con la red viaria de los suelos urbanizables cercanos al sector. A tal efecto se previsto la mejora de la conexión mediante la ampliación del camino que conecta el sector con el camí de LA Verónica y a través de él con el sector SD 13. La Ficha de Gestión del sector determina la forma de obtención del suelo y ejecución de las obras de urbanización necesarias para ello. Asimismo se han establecido y mejorado las conexiones transversales entre dichos caminos mediante la ejecución de nuevos viales que permitan generar circuitos que favorezcan la circulación interna del sector Establecer un nivel adecuado de protección de las masas arbóreas que definen el paisaje percibido dentro del sector, bien integrándolas en zonas verdes y espacios ajardinados o bien incluyéndolas en parcelas de suelo urbano consolidado, limitando las actuaciones edificatorias que puedan llevarse a cabo a su alrededor, al objeto de preservar su presencia en el paisaje. PÁGINA I 16

17 SECTOR SD 16 Mejorar el trazado de los caminos existentes en el ámbito del sector. Se amplía la sección en los tramos incluidos en las respectivas Unidades de Ejecución previstas en suelo urbanizable, contemplando a su vez su ampliación en algunos puntos de los tramos que discurren por Suelo Urbano consolidado, la cual se producirá en desarrollo de cada uno de los ámbitos uniparcelarios definidos en el referido Suelo Urbano. Establecer una adecuada conexión con la red viaria de los suelos urbanizables cercanos al sector. A tal efecto se previsto la mejora de la conexión mediante la delimitación del nuevo viario de acceso al sector con la ejecución de un puente sobre el barranco colindante y su conexión con el sector SD 17. La Ficha de Gestión del sector determina la forma de obtención del suelo y ejecución de las obras de urbanización necesarias para ello. Se han proyectado los elementos dotacionales, zonas verdes y equipamientos, en el trazado de dicho viario m, en una zona central del sector, procurando su mejor accesibilidad. Establecer un nivel adecuado de protección de las masas arbóreas que definen el paisaje percibido dentro del sector, bien integrándolas en zonas verdes y espacios ajardinados o bien incluyéndolas en parcelas de suelo urbano consolidado, limitando las actuaciones edificatorias que puedan llevarse a cabo a su alrededor, al objeto de preservar su presencia en el paisaje INTERVENCIONES EN EL SUELO CON EDIFICACIONES COMPATIBLES La definición de la ordenación pormenorizada de los sectores de suelo urbanizable ha supuesto la alteración de las condiciones formales de algunas de las parcelas edificadas existentes debido, principalmente, a determinaciones sobre la red viaria. La red viaria actual presenta una estructura ramificada, de dimensiones reducidas, que da servicio a las edificaciones consolidadas en cada uno de los sectores, pero que carece de capacidad suficiente para absorber las necesidades derivadas del desarrollo del suelo vacante. Es por ello que la estructura viaria prevista en el Suelo Urbanizable deberá garantizar el correcto funcionamiento del nuevo espacio urbano generado, conectar adecuadamente con la red estructural municipal y además, deberá dar respuesta a las carencias existentes en el viario actual, así como mejorar sus condiciones de conexión. PÁGINA I 17

18 Paralelamente a la definición del trazado viario del Suelo Urbanizable, deberán llevarse a cabo actuaciones puntuales de mejora en los viales ubicados en el entorno urbano. Para la consecución de estos objetivos se prevén las siguientes intervenciones viarias en el suelo urbano consolidado: Ampliación y mejora del trazado viario existente Creación de nuevos viales de conexión con la red viaria prevista en el suelo urbanizable y la red viaria principal existente Las intervenciones de ampliación y mejora de los viales existentes han supuesto el ajuste de las alineaciones de algunas parcelas y con ello, la erradicación de ciertos elementos constructivos (principalmente cerramientos de parcela) o, en aquellas que carecen de vallado, la reducción de la superficie originaria de la finca. Este tipo de intervenciones se han llevado a cabo en áreas donde el cercado de las parcelas tiene carácter liviano, cuya configuración no cumple con las determinaciones contenidas en el planeamiento respecto a los cerramientos de las parcelas calificadas como residencial aislada extensiva, o en ámbitos donde las parcelas carecen de cualquier tipo de cerramiento. Todas aquellas parcelas cuyo vallado resulta compatible con las alineaciones y condiciones formales definidas en el planeamiento no han sufrido alteración alguna. La configuración actual de las parcelas incluidas en las áreas semiconsolidadas dificulta en gran medida la implantación de nuevos viales y la creación de circuitos que faciliten el acceso y la salida a cada una de las parcelas. No obstante, existen ciertas parcelas cuya estructura permite distinguir dos situaciones urbanísticas diferentes; por una parte, la superficie transformada vinculada al uso residencial y a sus usos complementarios (superficie consolidada) y por otra, aquella no transformada o destinada a usos incompatibles con las determinaciones del planeamiento (superficie no consolidada). Tal y como prevé la legislación urbanística vigente, esta última superficie se ha incorporado al desarrollo urbanístico y la ordenación pormenorizada ha establecido su destino dotacional o lucrativo. Los nuevos viales de conexión colindantes a suelo urbano se han planteado sobre la superficie no consolidada por las edificaciones y por tanto, no suponen la erradicación de ningún elemento constructivo compatible con el planeamiento. PÁGINA I 18

19 5.4. MAGNITUDES DE LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA En el ámbito de las actuaciones integradas, se define la ordenación pormenorizada del sector con las siguientes magnitudes: SECTOR 15 SECTOR SD-15 Superficie Bruta Sector PG IEB Edificabilidad (PG) m² 0,1000 m²t/m²s m²t Superficie Bruta Sector PPar IEB Edificabilidad m² 0,1000 m²t/m²s m²t Red Primaria Sup. Incrita Sup. Adscrita 1.754,47 m² 0,00 m² Red Secundaria Sup. Incrita Sup. Adscrita 0,00 m² 0,00 m² Superficie Suelo Urbano / AA IEN Edificabilidad 69,53% m² Individual 7.326,30 m²t Sector Suelo Urbanizable / AI AT Edificabilidad 30,47% m² 0,1000 m²t/m²s 5.062,93 m²t ORDENACIÓN Suelo Dotacional Dotacional no viario 30,72% ,00 m² 2.737,91 m² Equipamientos 11,17% 1.737,91 m² SMD-1 758,81 m² SMD-2 309,37 m² SMD-3 669,73 m² Zonas Verdes 6,43% 1.000,00 m² SJL ,00 m² Dotacional Viario 82,40% ,09 m² Suelo Lucrativo Residencial 69,28% ,28 m² Clave Superficie IEN Edificabilidad AIS ,44 m² 0,1438 m²t/m²s 817,80 m²t AIS ,23 m² 0,1438 m²t/m²s 255,59 m²t AIS ,07 m² 0,1438 m²t/m²s 268,08 m²t AIS ,47 m² 0,1438 m²t/m²s 1.047,19 m²t AIS ,86 m² 0,1438 m²t/m²s 287,90 m²t AIS ,94 m² 0,1500 m²t/m²s 442,49 m²t AIS ,09 m² 0,1438 m²t/m²s 245,65 m²t AIS ,19 m² 0,1438 m²t/m²s 415,80 m²t AIS ,62 m² 0,1438 m²t/m²s 623,68 m²t AIS ,29 m² 0,1438 m²t/m²s 295,44 m²t AIS ,08 m² 0,1438 m²t/m²s 363,29 m²t TOTAL ,28 m² 5.062,93 m²t PÁGINA I 19

20 SECTOR 16 SECTOR SD-16 Superficie Bruta Sector PG IEB Edificabilidad (PG) m² 0,1000 m²t/m²s m²t Superficie Bruta Sector PPar IEB Edificabilidad m² 0,1000 m²t/m²s m²t Red Primaria Sup. Incrita Sup. Adscrita 0,00 m² 0,00 m² Red Secundaria Sup. Incrita Sup. Adscrita 0,00 m² 0,00 m² Superficie Suelo Urbano / AA IEN Edificabilidad 46,91% m² Individual 1.286,40 m²t Sector Suelo Urbanizable / AI AT Edificabilidad 53,09% m² 0,1000 m²t/m²s 2.691,85 m²t ORDENACIÓN Suelo Dotacional 40,41% ,12 m² Dotacional no viario 1.422,16 m² Equipamientos 3,88% 422,16 m² SMD-1 422,16 m² Zonas Verdes 9,19% 1.000,00 m² SJL ,00 m² Dotacional Viario 86,93% 9.454,96 m² Suelo Lucrativo Residencial 59,59% ,36 m² Clave Superficie IEN Edificabilidad AIS ,84 m² 0,1678 m²t/m²s 214,09 m²t AIS ,76 m² 0,1678 m²t/m²s 859,30 m²t AIS ,25 m² 0,1678 m²t/m²s 280,61 m²t AIS ,49 m² 0,1678 m²t/m²s 350,63 m²t AIS ,66 m² 0,1678 m²t/m²s 624,02 m²t AIS ,36 m² 0,1678 m²t/m²s 363,19 m²t TOTAL ,36 m² 2.691,85 m²t PÁGINA I 20

21 6. DEFINICIÓN, COMPUTO Y JUSTIFICACIÓN DE LOS ESTÁNDARES Y ELEMENTOS DE LA RED SECUNDARIA. SECTOR 15 Los elementos de red secundaria incluidos en el sector son: Equipamientos: SMD 1. SMD 2 Y SMD 3: Situado en los suelos vacantes ordenados con los nuevos viarios transversales, dada la consolidación del sector. La categoría SMD de uso múltiple permitirá que, en un futuro, el ayuntamiento lo destine al uso más adecuado para las necesidades de la población. Espacios Libres y Zonas verdes: SJL 1: Este espacio ajardinado se localiza en la zona norte del sector junto al límite del mismo al objeto DE permitir la contemplación en el entorno paisajístico de la Serra Grossa. Red Viaria: La nueva red viaria se ha diseñado con el doble objetivo de conectar el viario existente con los nuevos trazados, permitiendo unir y acortar recorridos, por una parte, y por otra facilitar y mejorar el acceso a parcelas que, con el trazado actual, resulta complicado. Asimismo, pretende evitarse, en la medida de lo posible, recorridos de doble sentido en calles de sección reducida. Los nuevos viales de doble sentido se diseñan con un ancho de 10 y 12 m, mientras que los de único sentido de circulación se plantean con 8 y 10 m de ancho, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 131 del ROGTU. Junto a estos viales de tráfico rodado y peatonal diferenciado se disponen viarios de tráfico compartido de 6 y 8 m de sección en plataforma única, con preferencia para el tráfico peatonal y ciclista, que completan la red viaria. La superficie destinada a equipamientos, espacios libres y zonas verdes cumple lo indicado en los artículos 67 de la LUV y 208 ROGTU en cada uno de los sectores: PÁGINA I 21

22 JUSTIFICACIÓN ESTÁNDARES RED SECUNDARIA Suelo Dot. ROGTU Ordenación Pormenorizada Dot. no viario 1.772, ,91 17,60% Equipamientos 506, ,91 11,17% Zonas Verdes 759, ,00 6,43% Viario ,09 82,40% SECTOR 16 Los elementos de red secundaria incluidos en el sector son: Equipamientos: SMD 1: Situado en el centro del sector sobre el viario central de nueva creación. La categoría SMD de uso múltiple permitirá que, en un futuro, el ayuntamiento lo destine al uso más adecuado para las necesidades de la población. Espacios Libres y Zonas verdes: SJL 1: Se prevé un único espacio ajardinado situado en la zona central del sector, junto nuevo viario que atraviesa y ordena el sector. En un punto de fácil accesibilidad, dotando a un entorno fuertemente consolidado por la edificación de nuevos espacios abiertos. Red Viaria: La nueva red viaria se ha diseñado con el doble objetivo de conectar el viario existente con los nuevos trazados, permitiendo unir y acortar recorridos, por una parte, y por otra facilitar y mejorar el acceso a parcelas que, con el trazado actual, resulta complicado. Asimismo, pretende evitarse, en la medida de lo posible, recorridos de doble sentido en calles de sección reducida. Los nuevos viales de doble sentido se diseñan con un ancho de 10 y 12 m, mientras que los de único sentido de circulación se plantean con 8 y 10 m de ancho, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 131 del ROGTU. Junto a estos viales de tráfico rodado y peatonal diferenciado se disponen viarios de tráfico compartido de 6 y 8 m de sección en plataforma única, con preferencia para el tráfico peatonal y ciclista, que completan la red viaria. La superficie destinada a equipamientos, espacios libres y zonas verdes cumple lo indicado en los artículos 67 de la LUV y 208 ROGTU en cada uno de los sectores: JUSTIFICACIÓN ESTÁNDARES ÁLVAREZ RED INGENIEROS, SECUNDARIA Empresa Consultora, S.L. Suelo Dot. ROGTU Ordenación Pormenorizada Dot. no viario 942, ,16 13,07% PÁGINA I 22 Equipamientos 269,18 422,16 3,88% Zonas Verdes 403, ,00 9,19% Viario 9.454,96 86,93%

23 7. DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE EJECUCIÓN Se ha previsto llevar a cabo el desarrollo de cada sector mediante varias unidades de ejecución, cuyo objeto es poder acotar unidades de urbanización más pequeñas que permitan un desarrollo más operativo de aquel obtenido mediante la ejecución de unidades únicas. La división de cada sector en unidades de ejecución atiende, de igual modo, a la separación física entre los suelos que forman las actuaciones integradas del sector. Cada una de las unidades de ejecución previstas es autónoma técnica y funcionalmente, por tanto, permite su desarrollo independientemente del estado de ejecución de las restantes unidades. SECTOR SD 15: El desarrollo del sector SD 11 se prevé mediante la ejecución de cuatro ámbitos de urbanización: La UE 1 se sitúa al norte del ámbito de planeamiento: La UE 2 se sitúa junto al acceso al sector. Y las UE 3 y UE 4 en el centro y Cada una de ellas configura la ampliación de viales existentes o la creación de nuevos viarios de urbanización autónoma. La delimitación de las unidades de ejecución cumple con lo dispuesto en el artículo del ROGTU, ya que no existen diferencias de aprovechamiento superiores al 15 % entre los diferentes ámbitos de urbanización delimitados en el sector. La tabla siguiente muestra los datos de suelo total, lucrativo, dotacional y aprovechamiento tipo de las 5 UEs del sector. PÁGINA I 23

24 SECTOR SD-15 UNIDAD DE EJECUCIÓN 1 Superficie Lucrativa Superficie Dotacional SUPERFICIE TOTAL EDIFICABILIDAD APROVECHAMIENTO TIPO UNIDAD DE EJECUCIÓN 2 Superficie Lucrativa Superficie Dotacional SUPERFICIE TOTAL EDIFICABILIDAD APROVECHAMIENTO TIPO ,21 m² 31,49% 7.633,21 m² ,42 m² 2.388,68 m²t 0,0985 m²t/m²s 2.001,86 m² 33,30% 999,22 m² 3.001,08 m² 287,90 m²t 0,0959 m²t/m²s UNIDAD DE EJECUCIÓN 3 Superficie Lucrativa 2.949,94 m² Superficie Dotacional 38,75% 1.866,02 m² SUPERFICIE TOTAL 4.815,96 m² EDIFICABILIDAD 442,49 m²t APROVECHAMIENTO TIPO 0,0919 m²t/m²s UNIDAD DE EJECUCIÓN 4 Superficie Lucrativa ,27 m² Superficie Dotacional 27,21% 5.053,55 m² SUPERFICIE TOTAL ,82 m² EDIFICABILIDAD 1.943,86 m²t APROVECHAMIENTO TIPO 0,1047 m²t/m²s APROVECHAMIENTOS UE-1 0,0985 m²t/m²s UE-2 0,0959 m²t/m²s UE-3 0,0919 m²t/m²s UE-4 0,1047 m²t/m²s A.T. SECTOR APROVECHAMIENTO TOTAL VALOR MÁXIMO VALOR MIN. LÍMITE A.T. 0,1047 m²t/m²s 0,0890 m²t/m²s 0,1000 m²t/m²s 5.062,93 m²t PÁGINA I 24

25 SECTOR SD 16: El desarrollo del sector SD 2 se prevé mediante la ejecución de un único ámbito de urbanización: El sector debe ejecutar un nuevo acceso al mismo que debe ser asumido por los desarrollos urbanísticos según se determine en el Programa correspondiente. Por ello y debido también al tamaño del sector y su nivel de consolidación se ha delimitado una única de ejecución. SECTOR SD-16 UNIDAD DE EJECUCIÓN 1 Superficie Lucrativa ,36 m² Superficie Dotacional 40,41% ,12 m² SUPERFICIE TOTAL ,48 m² EDIFICABILIDAD 2.691,85 m²t APROVECHAMIENTO TIPO 0,1000 m²t/m²s APROVECHAMIENTOS VALOR MÁXIMO VALOR MIN. LÍMITE A.T. UE-1 0,1000 m²t/m²s 0,1000 m²t/m²s 0,0850 m²t/m²s A.T. MEDIO 0,1000 m²t/m²s APROVECHAMIENTO TOTAL 2.691,85 m²t PÁGINA I 25

26 8. LISTADO DE PLANOS PLANOS DE INFORMACIÓN I 1. SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO I 2. PLANEAMIENTO VIGENTE. CLASIFICACIÓN DEL SUELO I 3. ORDENACIÓN ESTRUCTURAL I 4.1 ESTADO ACTUAL Y TOPOGRÁFICO I 4.2 ESTADO ACTUAL. ORTOFOTO I 5. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD I 6. USOS, APROVECHAMIENTOS, VEGETACIÓN Y EDIFICACIONES EXISTENTES I 7. INFRAESTRUCTURAS Y REDES GENERALES I 8. AFECCIONES I 9. CONEXIONES VISUALES, VIARIAS Y PAISAJÍSTICAS I 10. OCUPACIONES Y SUELO VACANTE PLANOS DE ORDENACIÓN O 1. CLASIFICACIÓN DEL SUELO O 2. CALIFICACIÓN DEL SUELO O 3. ACTUACIONES AISLADAS Y ACTUACIONES INTEGRADAS O 4. RESERVAS DE SUELO DOTACIONAL Ontinyent, octubre de José Álvarez Alvarado Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos PÁGINA I 26