HIPOTECA. Hipoteca. Tipus d'hipoteca. Pàgina 2 de 5

Transcripción

1

2 Hipoteca Com a dret real recau sobre un immoble que roman en poder de qui el constitueix i dóna dret al creditor a perseguir-lo independentment de qui el tingui i de pagar-se preferentment amb el producte de la subhasta. El contracte ha d'inscriure's al Registre de la Propietat per tal que tingui valor davant de tercers. Serveix per a garantir un deute, per tant és un contracte accessori d'un altre que és el principal. Generalment té com a garantia directa el bé que es vol comprar. En comparació a un préstec personal les condicions de finançament solen ser molt més avantatjoses. Tipus d'hipoteca Tipus d'hipoteca segons el tipus d'interès: Tot i que el més comú és fixar una hipoteca a un tipus d'interès variable (EURIBOR + un diferencial fixat pel banc), també és possible obtenir un finançament a tipus fix. Es poden escollir diferents tipus d'hipoteques d'acord a allò que s'ajusti millor a les necessitats de cada persona, els bancs comercials han promocionat els 3 primers tipus d'hipoteques, però n'hi ha d'altres: Hipoteques a Tipus Variable Hipoteques a Tipus Fix Hipoteques a Tipus Mixt Hipoteques multidivises Hipoteques inverses Al marge d'aquestes condicions particulars per a cadascuna de les hipoteques, existeixen altres condicions específiques per a cada hipoteca, per exemple: Comissions d'obertura Comissions de cancel lació Possibilitat d'amortitzacions extraordinàries Terminis de gràcia, etc. Pàgina 2 de 5

3 Hipoteques a Tipus Variable HIPOTECA La major part de les hipoteques formalitzades a Espanya s'ajusten a aquestes característiques (degut al fet que la major part d'aquestes hipoteques es van firmar en un entorn en el qual l'euribor estava a mínims històrics). Si bé les condicions poden variar d'una entitat a l'altra, les condicions generals podrien ajustar-se a les següents: Cost del finançament: EURIBOR + 0,75 % (marge pel banc) Durada: 30 anys (tot i que recentment han aparegut hipoteques amb venciment de fins a 40 anys) El pagament d'interessos i l'amortització del préstec es fa a través de quotes mensuals constants a mantenir durant els 30 anys (això s'anomena sistema francès d'amortització). Aquestes característiques d'amortització fan que si bé la quota és constant, la distribució de la mateixa entre interessos i amortització del principal varia al llarg dels anys. Els primers anys gran part de la quota són interessos (una mica més del 70%) mentre que en els anys finals els interessos representen una part molt reduïda de la quota (inferior al 10%). Que la quota sigui constant no suposa que aquesta no pugui variar, ja que la variació en els tipus d'interès del mercat (EURIBOR) pot modificar la mensualitat. Els bancs solen fer revisions de la quota de forma semestral o anual per a contemplar aquestes variacions. Hipoteques a Tipus Fix No són les més habituals però sí és possible obtenir finançament d'aquesta forma. També s'utilitza un sistema d'amortització francès per a que la quota a pagar sigui constant. La única diferència és que aquest tipus d'hipoteques no són vulnerables a la variació en els tipus d'interès, en concret la quota que es fixa inicialment és la que es mantindrà durant tota la vida del crèdit (passi el que passi amb els tipus d'interès). En aquest cas les condicions de pagament poden variar força (sobretot respecte als terminis), tot i que una perspectiva comparable amb el finançament variable seria: Pàgina 3 de 5

4 Termini: 30 anys Cost finançament: 4,90% interès nominal L'interès es fixa una sola vegada per a tota la vida de la hipoteca però es determina d'acord al cost del finançament a 30 anys que existeixi al mercat més un marge que es queda el banc. Hipoteques a Tipus Mixt Les últimes variacions en els tipus d'interès a curt termini han augmentat el cost del finançament, cosa que ha generat preocupacions sobre la futura evolució de l'euribor. Per aquest motiu els bancs van crear hipoteques on es paguen tipus fixes en els primers 2 o 5 anys (per eliminar la incertesa a curt termini sobre l'evolució dels tipus d'interès) i tipus variables per la resta d'anys. Hipoteques multidivises És un tipus d'hipoteca on el crèdit es demana en una o varies divises diferents de l'euro. Normalment es fa en divises amb un tipus d'interès baix i estable, com per exemple el Yen. En aquest cas l'hipoteca pren com a referència el LIBOR i com a variables per calcular la quota mensual es fa servir, a més del LIBOR, el canvi de moneda entre l'euro i la divisa sol licitada. Existeix un cert risc que es deriva de la quantitat de variables que entren en joc, però si es fa bé pot suposar un estalvi important respecte d'una hipoteca que pren com a referent l'euribor. Hipoteques inverses Anteriorment coneguda com a pensió hipotecària, aquesta modalitat d'hipoteca, que tal i com el nom indica és una hipoteca on les parts s'inverteixen, és un crèdit hipotecari especial i està pensada per les persones majors de 65 anys. Aquestes poden recórrer a ella si necessiten diner en metàl lic a canvi de la seva riquesa en patrimoni. Pàgina 4 de 5

5 La hipoteca inversa es regula a la disposició addicional del Proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario. Permet convertir el valor d'un immoble - que ha de ser habitatge habitual - en diner disponible de caràcter periòdic en forma de renda mensual, però mentre el titular (o titulars, segons s'especifiqui al contracte) encara sigui viu tindrà un usdefruit sobre l'habitatge. L'import de la renda mensual varia en funció del valor de l'habitatge objecte de la hipoteca, de l'edat de la part que subscriu el crèdit (i del seu cònjuge) i del desig d'aquest d'obtenir ingressos durant la resta de la seva vida o únicament durant un període de temps determinat. Regulació legal Segons el Proyecto de Ley de Reforma del Mercado Hipotecario s'entén per hipoteca inversa el préstec o crèdit garantit mitjançant hipoteca sobre un bé immoble que constitueixi la habitatge habitual del sol licitant i sempre que es compleixin els següents requisits: Que el sol licitant i els beneficiaris que aquest pugui designar siguin persones d'edat igual o superior als 65 anys o afectades de dependència severa o gran dependència. Que el creditor pagui a través d'una renta mensual periòdica l'import del préstec. Que el deute només sigui exigible pel creditor i la garantia executable quan mori el prestatari, o si s'estipula al contracte, quan mori l'últim dels beneficiaris i l'habitatge hipotecat hagi estat assegurat contra danys d'acord amb la normativa vigent. El punt 5 de la regulació estableix que quan el deutor hipotecari mor, els hereus podran cancel lar el préstec en el termini estipulat, abonant al creditor hipotecari la totalitat dels deutes vençuts i els seus interessos corresponents, sense que el creditor pugui exigir cap tipus de compensació per la cancel lació. Es pot estipular al contracte la possibilitat que això succeeixi també quan l'últim dels beneficiaris mor. Els hereus dels titulars d'una hipoteca inversa no perden els drets de propietat. Poden optar per quedar-se l'habitatge pagant el deute acumulat amb els seus estalvis o constituint una nova hipoteca sobre l'immoble, o vendre-la i en aquest cas quedar-se amb l'import sobrant després de passar comptes amb l'entitat. Quan el préstec s'extingeix i els hereus del deutor hipotecari decideixen no reemborsar els deutes vençuts amb els seus interessos, l'entitat financera creditora només pot recuperar l'import fins allà on permetin els béns de l'herència. Exemples Avui en dia una hipoteca inversa sobre un habitatge valorat en euros podria generar una renda vitalícia d'uns 600 euros mensuals per una persona de 77 anys, o per sobre dels 730 euros mensuals durant 19 anys. Pàgina 5 de 5