Retos y Oportunidades" Revalorando México

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1 Retos y Oportunidades" Revalorando México EL FACTOR DE LOCALIZACIÓN EN ESQUINA PARA LA VIVIENDA TIPO INTERÉS SOCIAL MIC Arq. Karina Lilián Aranda González / COVAPROES DR. Jesús Quintana Pacheco / COVAPROES Lunes 25 de Julio del 2016, Hermosillo Sonora.

2 INDICE RESUMEN INTRODUCCIÓN METODOLOGÍA Objeto de estudio Base de datos ETAPA ANALÍTICA Estimación de los modelos de precios hedónicos RESULTADOS Vivienda de tipología interés social (popular y tradicional) Vivienda de tipología interés social baja Vivienda de tipología interés social alta CONCLUSIONES REFERENCIAS

3 RESUMEN El presente trabajo desarrolla un proceso de obtención de modelos de precios hedónicos que explican el precio de venta de la vivienda y el factor que considera su ubicación en la manzana para la vivienda de interés social en la ciudad de Hermosillo Sonora. Se fundamenta en el análisis del mercado de oferta de viviendas obtenidas, con un total de 403 inmuebles estudiados, donde se especifican las características intrínsecas y extrínsecas que pueden tener un efecto importante en su valor final. La obtención de los modelos de precios hedónicos, se resuelve con la técnica estadística de regresión lineal múltiple, aproximada por mínimos cuadrados ordinarios y aplicando el sistema informático SPSS 19. Como resultado se obtuvieron tres modelos acordes a la clasificación de la vivienda, tomando en cuenta las variables que usualmente se consideran en el precio de venta como son: la superficie de terreno, superficie de construcción, precio unitario, ubicación en la manzana, número de recámaras, cajones de estacionamiento, baños y medios baños, número de plantas, entre otros. Los resultados que arrojaron los modelos desarrollados, explican que la ubicación en la manzana de la vivienda de interés social en la ciudad de Hermosillo, tiene un impacto en el precio de venta, de aproximadamente el 2% del precio de venta. 3

4 1 INTRODUCCIÓN El precio de venta de una vivienda depende de varios factores inmobiliarios, como son las características propias del inmueble: superficie de terreno, área de construcción, uso del suelo, calidad de la construcción, diseño de la vivienda, ubicación en la manzana, áreas verdes, zona habitacional, características del entorno, accesibilidad a centros comerciales, accesibilidad a vialidades importantes, escuelas, entre otros. Esto es, cada una de las diferentes características que reconoce el mercado, le aporta una parte del valor a la vivienda. Identificadas las características de la vivienda tipo interés social en la Ciudad de Hermosillo, se intenta medir la importancia relativa de cada atributo en el valor de mercado del bien inmueble. A partir de lo cual, es posible determinar cómo cambiará dicho valor al variar la cantidad y calidad de los atributos presentes, y así, identificar en particular el factor de ubicación que puede ser intermedio o esquina, debido a lo poco común de ubicaciones cabeceras o manzaneras en este tipo de vivienda. En este trabajo se obtiene el Factor de Ubicación en la Manzana, para las viviendas del tipo interés social en la Ciudad de Hermosillo, con los modelos de precios hedónicos, con lo cual se pretende apoyar la realización de los trabajos valuatorios, a partir de factores de ajuste justificados estadísticamente a partir de información de mercado; es decir valores que se obtienen a partir de inmuebles del mercado en estudio. Lo anterior, ya que actualmente no se conoce de forma concreta y verificable el valor utilizado y solo se remite a la experiencia del perito valuador o bien a un rango permitido y proporcionado por las autoridades valuatorias a las que les corresponde el trabajo. Los modelos hedónicos conceptualizan el bien inmueble, a partir de un conjunto de atributos que satisfacen las diferentes necesidades o gustos de la demanda; es decir, un bien inmueble urbano está compuesto por una serie de características deseables por el comprador, las cuales pueden clasificarse como elementos 4

5 intrínsecos, propios del bien inmueble y elementos extrínsecos, conformados por todos aquellos atributos externos al inmueble. La ecuación básica del modelo de precios hedónicos para inmuebles urbanos, puede representarse por la siguiente expresión: Y = β 0 + β 1 X 1 + β 2 X 2 + β 3 X 3 + β n X n + e Y variable dependiente (valor del mercado inmobiliario). X variables independientes (características o atributos del inmueble). β coeficientes de las características, productos del modelo de regresión. e error de estimación del modelo. 2 METODOLOGÍA 2.1 Objeto de estudio El sitio de estudio se localiza en la ciudad de Hermosillo, Sonora, que se ubica aproximadamente en el paralelo 29 05' 44 de latitud norte y el meridiano ' 03 de longitud oeste de Greenwich, a una altura de 282 metros sobre el nivel medio del mar. Se encuentra al centro del Estado de Sonora y a aproximadamente 270 km de la frontera con Estados Unidos. El objeto de estudio es la vivienda tipo interés social, la cual se denomina como los fraccionamientos desarrollados bajo el régimen de interés social o bien que presentan características similares a estos. Que cumplen con la infraestructura obligatoria, que para este tipo de desarrollos, se establecen en la Ley 254 de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Sonora. Generalmente se refiere a vivienda en serie, realizada por particulares o institutos de vivienda oficiales. Atendiendo a su traza urbana se clasifican los fraccionamientos de interés social en retícula abierta y en esquema de cerrada. 5

6 Se clasifica la vivienda de interés social, según los datos proporcionados por Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), que indica que la vivienda de interés social se puede dividir en popular y tradicional, como se muestra en la Tabla 1. Para el caso de la vivienda popular, abarca entre los hasta el 200 VSMMDF, (Veces el Salario Mínimo Mensual para el Distrito Federal), que convertido en pesos es de $238, hasta $403, pesos. Y para la vivienda tradicional está en el rango de hasta 350 VSMMDF, que se refiere a $403, a $706,545.00, para ambos casos de vivienda se consideró el Salario mínimo general para el D.F. de $67.29 (a partir del 1 de enero de 2014). Tabla 1.- Clasificación de la vivienda por precio promedio (AHM) 6

7 2.2 Base de datos La base de datos es una hoja de cálculo, que se generó a partir de información recabada directamente en campo, en páginas de internet, con agentes inmobiliarios, periódicos, etcétera. Para conocer el mercado de la vivienda en la ciudad, obteniendo su precio de venta y sus principales características inmobiliarias, sean de tipo intrínsecas y extrínsecas. Las características que se obtuvieron del mercado inmobiliario, son la colonia, precio de venta, superficie de construcción, superficie de terreno, precio unitario por metro cuadrado ubicación en la manzana, número de recámaras, baños, medios baños, estacionamientos, plantas, calidad de la vivienda, e infraestructura, accesibilidad a vialidades primarias, a centros comerciales, como se muestra en la Tabla 2. Tabla 2.- Base de datos del mercado de vivienda Fuente: Generación propia En el caso de calidad de la vivienda se califica como una variable de orden, del uno al cuatro, teniendo como uno la calificación más baja es decir, el tipo de calidad de vivienda más económico, como se observa en la Tabla 3. 7

8 Tabla 3. Calidad de la vivienda Para el caso de calidad en infraestructura, se clasifico en 1 la infraestructura con red aérea y con 2 en infraestructura de red subterránea, como se muestra en la Tabla 4. Tabla 4. Infraestructura Para la variable de localización en la manzana se utilizó el factor de 1 para lotes intermedios y la calificación 2 para los lotes en esquina o con dos frentes, como se muestra en la Tabla 5 Tabla 5. Localización en la manzana La variable de accesibilidad a vialidad primaria, se tomó del centro de la colonia de interés social a las vialidades primarias de la ciudad de Hermosillo, según el Instituto Municipal de Planeación Urbana de Hermosillo, las cuales se clasifica según la Tabla 6. 8

9 Tabla 6. Vialidades Primarias En el Gráfico 1, se puede observar el plano de la ciudad de Hermosillo, con las vialidades primarias utilizadas para la obtención de la variable de accesibilidad a vialidad. Grafico 1. Vialidades Primarias 9

10 Después de la clasificación se realizó la medición del centro de la colonia, hacia la vialidad primaria más cercana, (medida en línea recta, del centro de la colonia a la vialidad principal más cercana) la cual se clasifico en 5 rangos, considerando el 5 como la calificación con la distancia más cerca y el 1 con la distancia más lejos, según la Tabla 7. Tabla 7. Accesibilidad a vialidad Por último la variable de accesibilidad a centro comercial, se llevó de la misma manera que el anterior, con los mismos rangos y calificaciones, pero primeramente se ubicaron los centros comerciales principales de la ciudad de Hermosillo, básicamente siendo los más visitados por las personas de la ciudad, que son considerados como comercio y entretenimiento para ellos, se clasifico según la Tabla 8. Tabla 8. Centros comerciales 10

11 En el Gráfico 2, se puede observar el plano de la ciudad de Hermosillo, con la ubicación de los centros comerciales utilizados para la obtención de la variable de accesibilidad a centro comercial. Grafico 2. Centros Comerciales 11

12 3 ETAPA ANALÍTICA En esta investigación se genera una base de datos que abarca dos tipologías de vivienda; que es la popular y la tradicional, según la clasificación de la vivienda por precio promedio según AHM, basándonos en las Veces el Salario Mínimo Mensual del D.F (VSMMDF). Según los datos de la Secretaría del Trabajo y Previsión Social, el salario mínimo es de $67.29 en el área geográfica A, que es donde se encuentra el Estado de Sonora y el Distrito Federal. La vivienda popular oscila entre los a 200 VSMMDF, por lo que el precio promedio está en el rango de $238, a $403, pesos. Y para la vivienda tradicional está en el rango de hasta 350 VSMMDF, que se refiere a $403, a $706, pesos. 3.1 Estimación de los modelos de precios hedónicos A partir de la información recabada de los precios de venta y las características de la vivienda, se aplica la técnica de Modelos de Precios Hedónicos, para obtener uno o varios modelos que nos explique el precio de venta, así como las características más importantes que influyen en el precio de venta; y si en este tipo de vivienda de interés social, influye la ubicación en la manzana, y de ser así, que porcentaje influye en la vivienda de esta tipología. La variable dependiente Precio de venta de la muestra completa, presenta un comportamiento distinto al de una normal, por lo que debe ser transformado utilizando el logaritmo natural (Ln), tratando de obtener una significancia mayor a 0.05 y cumplir con la prueba de Kolmogorov-Smirnov de comportamientos similares. Los resultados se muestran en la Tabla 9. 12

13 Tabla 9..- Prueba de Kolmogorov-Smirnov Ya que se transforma la variable, se procede con la técnica de pasos sucesivos para conocer cuales características son las que influyen en el valor de mercado de las viviendas de interés social, y se obtiene un modelo con una explicación del 67.7% de R 2 corregida, con las siguientes variables: superficie de construcción, número de medios baños, calidad de vivienda, número de estacionamientos y número de plantas, que definen su precio de venta. El modelo muestra que la ubicación en la manzana, no es un elemento de peso en el precio de la vivienda. Debido a que el modelo obtenido con la técnica de pasos sucesivos, no considera relevante la variable ubicación en la manzana, es necesario modificar el modelo aplicando ahora la técnica de introducción directa, donde se consideran las variables independientes anteriores y la de ubicación en la manzana. El resultando es un modelo con una explicación de 67.5%, pero con una pobre significancia de la variable ubicación en la manzana. El modelo se muestra en la Tabla 10. Tabla Coeficientes del modelo 13

14 Al inicio de la investigación se clasifica la vivienda según el valor de venta del inmueble de interés social, en dos categorías: vivienda popular y vivienda tradicional de acuerdo con AHM. Donde al revisar el comportamiento normal de la variable dependiente, utilizando la prueba de Kolmogorov-Smirnov, solo la base de datos completa y transformada cumple con este requisito; por lo que se decide realizar una nueva clasificación de la vivienda de interés social, donde se considera el precio por superficie construida, lo que genera dos clases de vivienda: tipo interés social baja que presenta precios unitarios de $3000/m 2 a $6000/m 2 y tipo interés social alta con precios unitarios de $6001/m 2 a $9000/m 2. Con esta partición, se generan dos nuevos modelos de precios hedónicos que expliquen el precio de venta con una explicación de 83.4% y 86.4% respectivamente, mismos que se muestran en las Tabla 11 y Tabla 12 Tabla Coeficientes del modelo vivienda de interés baja Tabla Coeficientes del modelo vivienda de interés alta 14

15 4 RESULTADOS Son tres modelos de precios hedónicos que intentan explicar el comportamiento de los precios de la vivienda en el mercado del tipo interés social Figura 1 y posteriormente en la subclasificación del tipo interés social baja Figura 2 e interés social alta Figura Vivienda de tipología interés social (popular y tradicional) Figura 1..- Modelo para vivienda de interés social Fuente: Generación propia El modelo presenta una explicación del 67.5% del precio de venta, basado en cinco variables, donde la variable principal que define el precio de la vivienda es la superficie de construcción con un β tipificado de 0.67, seguido por el número de medios baños con 0.20, calidad de la vivienda con 0.11, número de estacionamientos con y por último ubicación en la manzana con

16 En este caso el incremento de precio de la vivienda de una localización intermedia a una en esquina oscila entre los $6,000 a $7,000 pesos, obteniendo un porcentaje promedio de impacto del 1.9%. 4.2 Vivienda de tipología interés social baja Figura 2..- Modelo para vivienda de interés social baja Fuente: Generación propia El modelo muestra una explicación del 83.4% del precio de venta, se fundamenta en seis variables, la principal característica que define el precio de la vivienda es la superficie de construcción con un β tipificado de 0.748, seguido del número de plantas con 0.211, después número de estacionamientos con 0.113, número de recámaras con 0.102, seguido por la calidad de la vivienda con y por último la ubicación en la manzana con Esto es, un m 2 de incremento en la superficie construida, aumenta el precio de venta en $3,040.39, seguido de $4, por ubicación en esquina, $ al 16

17 incrementar en una recámara, $25, por estacionamiento, $66, por presentar dos plantas y $8, por cada grado de incremento en la calidad de la vivienda. En esta tipología el incremento promedio por localización en la manzana corresponde a 1.4%. 4.3 Vivienda de tipología interés social alta Figura 3..- Modelo para vivienda de interés social alta Fuente: Generación propia El muestra una explicación del 86.4% del precio de venta, se fundamenta con cuatro variables, la principal que es la superficie de construcción con un β tipificado de 0.889, seguido por la calidad de la vivienda con 0.064, luego número de estacionamientos con y por último ubicación en la manzana con En este caso el incremento de intermedio a esquina es mayor al modelo anterior, debido a que los precios unitarios son más altos, que por sentido común esperamos un mayor impacto de la ubicación en la manzana, en este caso el porcentaje es del 1.6% para la vivienda de interés social alta. 17

18 5 CONCLUSIONES Los resultados nos arrojan que es posible explicar el porcentaje que impacta la ubicación en la manzana en la vivienda de interés social en Hermosillo, a partir de la aplicación de los modelos de precios hedónicos, si bien el grado de explicación de los tres modelos presentan diferentes aproximaciones y es posible mejorar la explicación y uniformidad utilizando una base de datos de mercado inmobiliario más amplia de la vivienda en la ciudad. En los tres modelos, el comportamiento de los valores de la vivienda se explica principalmente por la Superficie de construcción, Número de cajones de estacionamientos y Calidad de la vivienda; los modelos consideran otras variables independientes, pero estas tres fueron las que consistentes en los tres modelos. En esta investigación se concluye que la ubicación en la manzana en este tipo de vivienda es un valor aproximado del 1.63 % de incremento en promedio de los tres modelos, lo cual no significa una influencia importante en el valor de venta en la vivienda en esquina. Sin embargo, los modelos resultantes en esta investigación, pueden servir elementos de decisión a los peritos valuadores, que sin otro fundamento, al momento de la realización de los avalúos, se premia con porcentajes entre 5% al 15 % por estar en esquina, sin pensar que el mercado de la vivienda de interés social no refleja esta influencia en el precio de venta. Palabras claves: precio de la vivienda, localización en la manzana, precios hedónicos, comportamiento, vivienda de interés social. 18

19 6 REFERENCIAS Alonso, W. (1964). Location and Land Use. Cambridge: Harvard University Press. Comisión Nacional de Vivienda. (2014). CONAVI. Obtenido de Comision Nacional de Vivienda: Daniels, C. B. (1975). The Influence of Racial Segregation on Housing Prices. Journal of Urban Economics 2, Dirección de Catastro Municipal de Hermosillo. (15 de Diciembre de 2014). Libro Valores del Suelo Urbano Recuperado el Mayo de 2012, de El Instituto Municipal de Planeación Urbana de Hermosillo. (2013). IMPLAN Hermosillo. Obtenido de Ellickson, B. (1981). An Alternative Test of the Hedonic Theory of Housing Markets. Journal of Urban Economics, No.9, Freeman, A. M. (1979). The Hedonic Approach to Measuring Demand for Neigbhorhood Characteristics. The Economics of Neighborhood, Academic Press, New York, Gobierno del Estado de Sonora. (28 de Septiembre de 2006). Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de SOnora. Diario Oficial No. 26 Sección IV, págs Haig, R. (1926). Towards an Undestanding of the Metropolis. Quaterly Journal of Economics 40, Halbwachs, M. (1909). Les exproprations et le prix des terrains a Paris ( ). Paris. Hurd, R. (1903). Principles of Political Economy. New York. Knight, J. R., Carter Hill, R., & Sirmans, C. F. (1993). Estimation of Hedonic Housing Price Models Using Nonsample Information: A Monte Carlo Study. Journal of Urban Economics, N0. 34, Marmolejo, C. (2008). La Incidencia de la Percepción del Ruido Ambiental sobre la Formación Espacial de los Valores Residenciales: Un Análisis para Barcelona. Revista de la Construcción No. 1, Vol. 7,

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