JUNTA GENERAL ACCIONISTAS Madrid, 6 de abril de 2016

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1 JUNTA GENERAL ACCIONISTAS 2016 Madrid, 6 de abril de 2016

2 DISCLAIMER This presentation has been prepared by MERLIN Properties SOCIMI, S.A. (the Company ) for informational use only. The information contained in this presentation does not purport to be comprehensive or to contain all the information that a prospective purchaser of securities of the Company may desire or require in deciding whether or not to purchase such securities. The information contained in this document is subject to change, verification and completion without notice. Neither the Company nor any of affiliates, advisors or agents makes any representation or warranty, express or implied, as to the accuracy or completeness of any information contained or referred to in this document. Each of the Company and its affiliates, advisors or agents expressly disclaims any and all liabilities which may be based on this document, the information contained or referred to therein, any errors therein or omissions therefrom. 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The securities of the Company have not been and, should there be an offering, will not be registered under the U.S. Securities Act of 1933, as amended (the Securities Act ), or the U.S. Investment Company Act of 1940, as amended (the Investment Company Act ). Such securities may not be offered or sold in the United States except on a limited basis, if at all, to Qualified Institutional Buyers (as defined in Rule 144A under the Securities Act) in reliance on Rule 144A or another exemption from, or transaction not subject to, the registration requirements of the Securities Act. The securities of the Company have not been and, should there be an offering, will not be registered under the applicable securities laws of any state or jurisdiction of Canada or Japan and, subject to certain exceptions, may not be offered or sold within Canada or Japan or to or for the benefit of any national, resident or citizen of Canada or Japan. 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3 JUNTA GENERAL ACCIONISTAS 2016 Madrid, 6 de abril de 2016 Puntos orden del día Resultados financieros ı 2 ı 3 Rendimiento de la cartera 1 ı 2 ı 3 Composición Consejo de Administración 4 Remuneración 5 ı 6 ı 7 ı 8 Eventos de capital y deuda 9 ı 10 ı 11 ı 12 Mejoras de gobierno corporativo Perspectivas 2016

4 Logros 2015 AÑO INTENSO QUE HA POSICIONADO A MERLIN COMO REFERENTE EN EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL: OPERADOR NÚMERO UNO EN OFICINAS, LOCALES COMERCIALES Y LOGÍSTICA Enero 2015 Junio 2015 Adquisición de 5 activos por un valor agregado de 102 m Junio 2015 Adquisición de Testa por valor de fondos propios de aprox millones creando la compañía inmobiliaria líder del sector en España Sept 2015 Enero 2016 Adquisición de 43 activos y ZAL Port por un valor agregado de 325 m Marzo 2016 Adquisición de 2 activos logísticos en España y 2 edificios de oficinas en Portugal por un valor agregado de 133 m Mayo 2015 Julio 2015 Dic 2015 Dic 2015 Feb 2016 Ampliación de capital de 614 m Ampliación de capital de m para financiar en parte la compra de Testa Inclusión en el IBEX-35 Refinanciación de la deuda de Testa y repago del préstamo puente asociado a la compra de Testa ( m) Rating BBB de S&P

5 Logros 2015 Datos clave CAMBIO DE DIMENSIÓN EN TODOS LOS PARÁMETROS SBA SBA RENTAS BRUTAS (1) 301,7 m R. B. ATRIBUIDAS (2) 316,2 m EN STOCK EN DESARROLLO ANUALIZADAS ANUALIZADAS ,5 m ,7 m ,1 m ,3 m RENTAS BRUTAS EBITDA RECURRENTE FFO RECURRENTE RESULTADOS EPRA EPRA 5,3% EPRA 5,0% EPRA m EPRA 9.85 RENTABILIDAD BRUTA RENTABILIDAD NETA NAV VALOR NETO ACTIVOS NAV / ACCIÓN GAV VALOR BRUTO ACTIVOS m DIC m DIC 15 49,8% SPOT 2,0% DEUDA NETA LTV COSTE DEUDA Fuente: compañía (1) Las rentas brutas y netas anualizadas han sido calculadas multiplicando por 12 las rentas brutas/ netas pasantes a 31/12/2015, Incluyen los activos 100% consolidados, (2) Las participaciones minoritarias añadirían proporcionalmente 14.6 m de rentas brutas. alcanzando un total de m,

6 Puntos orden del día 1 ı 2 ı 3 RESULTADOS FINANCIEROS 2015 SOLIDEZ EN UN AÑO TRANSFORMACIONAL

7 Resultados financieros Pérdidas y ganancias consolidado (resultado de Testa sólo del segundo semestre) LOS RESULTADOS REFLEJAN UN FUERTE CRECIMIENTO DURANTE EL PERIODO Pérdidas y ganancias consolidado Rentas brutas 214,5 m 56,8 m Rentas netas (2) 201,5 m 54,0 m EBITDA 161,2 m 38,0 m FFO 107,7 m 19,9 m EBITDA recurrente (3) 186,7 m 50,4 m FFO recurrente (4) 133,1 m 32,4 m EPRA beneficio neto 99,3 m 20,4 m IFRS beneficio neto 49,1 m 49,7 m Rentas brutas anualizadas pasantes 301,7 m 1 Rentas netas anualizadas pasantes 284,3 m 1 Por acción EBITDA recurrente 0,58 FFO recurrente 0,41 EPRA BPA 0,31 IFRS BPA 0,15 Fuente: compañía. (1) Las rentas brutas y netas anualizadas han sido calculadas multiplicando por 12 las rentas brutas/netas pasantes a diciembre 2015 (2) Rentas brutas netas de gastos comunes no repercutibles a los inquilinos, incentivos e impagos (3) EBITDA recurrente igual al EBITDA menos los gastos puntuales no recurrentes ( 25,4 m) (4) FFO recurrente igual al FFO menos los gastos puntuales no recurrentes ( 25,4 m)

8 Resultados financieros Conciliación de rentas brutas a FFO EXCEPCIONAL RATIO BRUTO A NETO DEL 94% (Millones de ) 214,5 (10,2) 204,2 (2,7) 201,5 4,7 (15,7) (3,8) (25,4) 161,3 (53,6) 107,7 Fuente: compañía, Rentas brutas Gastos de explotación de activos no repercutibles a inquilinos Rentas netas antes de incentivos Incentivos Rentas netas después de incentivos Otros ingresos de explotación Gastos de personal Gastos generales recurrentes Gastos generales no recurrentes EBITDA Resultado financiero neto FFO

9 Resultados financieros Valoración CRECIMIENTO SIGNIFICATIVO DEL GAV Y NAV, TRAS UNA INTENSA ACTIVIDAD INVERSORA EN 2015 Y LA REVALORIZACIÓN DE LA CARTERA Valoración Dic-15 Ajustado Dic-14 Dic-14 GAV m m (1) m EPRA NAV m m (2) m EPRA NAV por acción 9,85 9, EPRA NAV Ajustado m m m EPRA NAV Ajustado por acción 9,23 8,92 10,50 Fuente: compañía (1) GAV incluye el agregado de las valoraciones de MERLIN y Testa a 31/12/14 (2) Incluye los ingresos netos provenientes de ampliaciones de capital llevadas a cabo en 2015

10 Resultados financieros Balance de situación GESTIÓN PROACTIVA DE LA ESTRUCTURA DE CAPITAL, CULMINADA CON LA EXITOSA REFINANCIACIÓN DE MILLONES DE DEUDA CORPORATIVA Balance de situación consolidado Dic-15 Dic-14 Valoración de la cartera m m Deuda financiera bruta m m Efectivo y otros activos equivalentes (2) 244 m 153 m Deuda financiera neta m 857 m LTV neto 49,8% 38,5% Rentabilidad bruta EPRA 5,3% 6,0% Rentabilidad inicial neta EPRA 5,0% 5,9% Fuente: compañía (1) Contabilizada en libros el 8/1/16 (2) Excluye millones pendientes de pago a Sacyr para adquirir el 22.6% de Testa

11 Resultados financieros Valoración de la cartera INCREMENTO LFL DEL GAV DEL 5,1% INCLUYENDO EL IMPACTO DEL SUELO NO ESTRATÉGICO (7,8% SI SE EXCLUYE) Categoría de activos ( millones) Incremento LFL desde 31-Dic ,0% 6,8% 10,3% ,3% 277 1,5% 397 1,5% 288 1,7% 12 n.a 51 (48,8%) 133 0,1% 138 5,1% Oficinas Locales comerciales Centros comerciales Logística Hoteles Residencial en alquiler Otros Suelo para desarrollo Suelo no estratégico Particip. minoritarias Total

12 Resultados financieros Drivers de la valoración INCREMENTO DEL GAV GENERADO PRINCIPALMENTE A TRAVÉS DE UNA PRUDENTE COMPRESIÓN DE LAS RENTABILIDADES. POTENCIAL PARA FUTURO CRECIMIENTO DEL VALOR DE LA CARTERA Reconciliación del GAV a 31/12/ (127) Fuente: compañía GAV MERLIN Dic-14 GAV Testa Mar-15 Adquisiciones 2015 MERLIN + Capex Revalor. MERLIN Revalor. Testa Capex Testa Revalor. activos adquiridos 2015 GAV MERLIN Dic-15

13 Resultados financieros Endeudamiento DISMINUCIÓN DEL COSTE MEDIO DE LA DEUDA, EXTENSIÓN DE LOS VENCIMIENTOS Y LOGRO DE RATIOS FINANCIEROS SÓLIDOS Política Actual 31/12/ /12/2014 Deuda neta n.a m 857 m LTV <50% n.a. 49,8% 38,5% Coste medio spot 2,0% 2,2% 3,1% Periodo medio de vencimiento 6 años 3,8 años 9 años Deuda sin garantía real / total deuda >50% 51,6% 0% 0% Ratio de cobertura de intereses >2.5x n.a. 2.8x 2.1x Deuda a coste fijo >60% 61,0% 43,3% 99,3% RATING BBB (CON GRADO DE INVERSIÓN) DE S&P GRADO DE INVERSIÓN BBB RATING MÁS ALTO LOGRADO NUNCA POR UNA COMPAÑÍA INMOBILIARIA ESPAÑOLA PERSPECTIVA ESTABLE

14 Resultados financieros Propuesta de distribución al accionista con cargo a 2015 SE CUMPLE CON LA INDICACIÓN DADA AL MERCADO Dividendo a cuenta Dividendo complementario Distribución de prima de emisión Total (Total) 25m 1.8m 33m 60m (céntimos de por acción) 7,75 0,569 10,261 18,58 28 Octubre Abril 2016

15 Puntos orden del día 1 ı 2 ı 3 RENDIMIENTO DE LA CARTERA CARTERA DE ACTIVOS DIVERSIFICADA CON ALTA RENTABILIDAD, ABSORCIÓN POSITIVA

16 Rendimiento de la cartera Desglose de rentas por categoría de activos MERLIN HA LOGRADO UNA MAYOR DIVERSIFICACIÓN EN SU CARTERA 31/12/ /12/2015 5% 6% 4% 12% 7% 14% 69% 13% 37% 32% Oficinas Locales Comerciales Centros comerciales Logística Hoteles Residencial en alquiler Otros Fuente: compañía.

17 Rendimiento de la cartera Rentabilidad bruta por categoría de activo según EPRA MANTENIENDO UNA ALTA RENTABILIDAD 5,1% 5,1% 5,9% 6,9% 5,6% 4,2% 7,4% 5,3% MEDIA MERLIN Oficinas Locales comerciales Centros comerciales Logística Hoteles Residencial en alquiler Otros 1 Fuente: compañía. (1) Las rentas brutas están calculadas dividiendo la renta bruta pasante de diciembre multiplicada por 12 entre GAV

18 Rendimiento de la cartera Ocupación y PMA por tipología de activo (1) MANTENIENDO UNA ALTA OCUPACIÓN Y LARGOS PERIODOS MEDIOS DE ARRENDAMIENTO 90,0% 100% 100% 100% 97,1% 21,2 93,4% 93,5% 94,6% OCUPACIÓN MEDIA 4,3 2,4 3,8 4,1 2,5 3,3 Oficinas Locales comerciales Centros comerciales Logística Hoteles Residencial en alquiler Otros 2 9,4 PMA MEDIO Fuente: compañía. (1) PMA ponderado por rentas incluye el periodo medio de alquiler pendiente hasta el primer vencimiento de contrato, calculado a 31/12/15

19 Rendimiento de la cartera Alquileres Renovaciones Salidas Entradas Neto INTENSA ACTIVIDAD ARRENDADORA: m 2 ALQUILADOS DE LOS CUALES m 2 CORRESPONDEN A NUEVOS CONTRATOS Y m 2 CORRESPONDEN A RENOVACIONES (20.000) (40.000) (597) (17.250) (9.358) (35.847) (1) (17.924) Oficinas Centros comerciales Logística Participaciones minoritarias % RENOVACIONES 83% 62% 66% 84% (1) Incluye m 2 pre-alquilados en Cabanillas II (actualmente en construcción)

20 Rendimiento de la cartera Vencimientos de alquileres PERFIL DE VENCIMIENTOS DE ALQUILERES EQUILIBRADO, APORTANDO PREVISIBILIDAD AL FLUJO DE CAJA 13% 11% 7% 9% 1% 4% 13% 13% 4% 2% 11% 8% 8% 12% 19% 25% 23% 23 % 19% 35% 33% 37% 33% 40% 97% > 2020 Oficinas Centros comerciales Logística Locales comerciales Hoteles

21 COMPOSICIÓN Punto orden del día 4 DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

22 Composición del consejo Formado por 10 miembros comprometidos de reconocido prestigio 70% DE LOS MIEMBROS DEL CONSEJO SON INDEPENDIENTES / COMITÉS DELEGADOS CON 100% DE SUS MIEMBROS INDEPENDIENTES Consejero Dominical D. Hammad Khan Consejero Independiente D. John Gómez Hall Presidente Ejecutivo D. Ismael Clemente Consejero Ejecutivo D. Miguel Ollero Consejero Independiente Dña. Ana de Pro Comisión de Auditoría y Control Comisión de Nombramientos y Retribución Consejeros independientes Sujeto a reelección Sujeto a ratificación Consejero Independiente D. Donald Johnston Consejera Independiente Dña. María Luisa Jordá Consejero Independiente D. Fernando Ortiz Consejero Independiente D. Alfredo Fernández Consejera Independiente Dña. Ana García Fau Secretaria Dña. Mónica Martín de Vidales Vicesecretario D. Ildefonso Polo del Mármol

23 Puntos orden del día 5 ı 6 ı 7 ı 8 REMUNERACIÓN

24 Remuneración Política aprobada en la Junta General de Accionistas 2015 Corto plazo GASTOS GENERALES = MAYOR ENTRE 6% DE RENTAS O 0,6% NAV INCENTIVO = GASTOS GENERALES GASTOS OPERATIVOS SALARIOS FIJOS Gastos generales en línea con las compañías internacionales comparables más eficientes Largo plazo DEPENDE DEL RETORNO ANUAL CONSEGUIDO PARA EL ACCIONISTA DERECHO A PERCIBIR SOLO SI (I) EL RETORNO DEL ACCIONISTA ES SUPERIOR AL 8% Y (II) LA COTA MÁXIMA ES ALCANZADA OTRAS CONSIDERACIONES: (I) PAGADERO EN ACCIONES (II) 6 AÑOS PARA SU MONETIZACIÓN (III) MECANISMO DE CATCH-UP El incentivo de 2014 fue voluntariamente condonado por el equipo gestor ( 6,3 millones) El incentivo de 2015 no se ha logrado a causa de la decisión voluntaria de restar el fondo de comercio de Testa del retorno anual ( 20 millones de incentivo si no se hubiese restado)

25 Remuneración Costes generales al nivel de las compañías comparables mas eficientes Costes generales (como % de Rentas brutas) Comparables españoles Comparables europeos 8,9% Media 28,5% 42,3% 32,6% 25,8% 13,4% 13,8% 12,3% 10,8% 10,5% 8% 6,6% Media 10,3% MERLIN Comp 1 Comp 2 Comp 3 Comp 4 Comp 5 Comp 6 Comp 7 Comp 8 Comp 9 Comp 10 Costes generales (como % de EPRA NAV) Comparables españoles Comparables europeos 0,6% Media 1,6% 2,0% 1,7% 1,6% 1,1% 1,4% 0,9% 0,8% 0,6% 0,6% 0,5% Media 0,8% MERLIN Comp 2 Comp 1 Comp 4 Comp 3 Comp 6 Comp 5 Comp 7 Comp 10 Comp 8 Comp 9

26 Remuneración Modificaciones propuestas a los accionistas SE REDUCE EL PORCENTAJE DE APROPIACIÓN DEL EQUIPO GESTOR SOBRE EL TOTAL DE RENTABILIDAD GENERADA PARA EL ACCIONISTA Incentivo calculado como el importe más bajo entre Porcentaje del retorno atribuible al equipo gestor En vigor Propuesto por JGA 2016 RENTABILIDAD TOTAL PARA EL ACCIONISTA 8% DE RETORNO 12% DE RETORNO 10% 8% 15% 12% O EL EXCESO DE RENTABILIDAD SOBRE LA COTA MÁXIMA 20% 16%

27 Remuneración Base accionarial CAMBIO DEL PERFIL DE INVERSOR, PASANDO DE INVERSORES ALTERNATIVOS A LA PREDOMINANCIA DE INVERSORES INSTITUCIONALES % % 39% 64% Inversores institucionales Inversores alternativos Fuente: compañía

28 Remuneración Prácticas internacionales recomendadas Incentivo a corto plazo LÍMITE MÁXIMO POR PERSONA INDICADORES PARA MEDIR EL RENDIMIENTO Incentivo a largo plazo PERIODO ANALIZADO SUPERIOR A 1 AÑO LÍMITE MÁXIMO POR PERSONA INDICADORES PARA MEDIR EL RENDIMIENTO Otros INDEMNIZACIONES POR CESE 2 AÑOS DE LA RETRIBUCIÓN ANUAL EL EQUIPO GESTOR DE MERLIN SE HA COMPROMETIDO A LLEVAR A CABO LAS MODIFICACIONES NECESARIAS PARA ADAPTAR LOS SISTEMAS DE COMPENSACIÓN A LAS NECESIDADES DE LOS NUEVOS INVERSORES INSTITUCIONALES

29 Puntos orden del día 9 ı 10 ı 11 ı 12 EVENTOS DE CAPITAL Y DEUDA DELEGACIÓN EN EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

30 Eventos de capital y deuda Rating (preliminar) EL RATING BBB SERVIRÁ DE RESPALDO PARA LLEVAR A CABO LA EMISIÓN DE BONOS/ OBLIGACIONES CONVERTIBLES Emisión de bonos y/o obligaciones convertibles La emisión planificada de bonos/convertibles servirá para extender el calendario de vencimientos de deuda m Puente para el bono >2021 CON EL OBJETIVO DE SEGUIR DIVERSIFICANDO LAS FUENTES DE FINANCIACIÓN Y ALARGAR EL CALENDARIO DE VENCIMIENTOS DE LA DEUDA

31 Eventos de capital y deuda Propuestas de acuerdos a los accionistas AUTORIZACIONES ESTÁNDAR PARA GESTIONAR DE FORMA EFICIENTE EL BALANCE DE SITUACIÓN #9 Fondos propios Delegación al Consejo (durante 5 años) de la capacidad de realizar aumentos de capital hasta un total del 50% del capital social actual, si se realiza con derechos, 20% sin derecho #10 Convertibles Delegación al Consejo (durante 5 años) de la capacidad para emitir hasta 600 millones de euros de obligaciones convertibles #11 Deuda Delegación al Consejo (durante 5 años) de la capacidad para emitir hasta millones de euros de obligaciones de deuda y 500 millones de euros de pagarés #12 Autocartera Autorización para construir una autocartera de hasta el 10% del capital social actual

32 MEJORAS DE GOBIERNO CORPORATIVO

33 Mejoras de gobierno corporativo Actualización de textos normativos a las últimas novedades Ya implementadas: legislativas y recomendaciones de gobierno corporativo Aprobación y publicación de políticas Refuerzo de las facultades del Consejero Coordinador Incremento de competencias de las Comisiones Actuaciones en curso: Regulación relacionada con filiales cotizadas Accesibilidad audiovisual a las Juntas Adaptación de la política de retribuciones

34 PERSPECTIVAS PARA EL 2016 PROPUESTA DE DIVIDENDOS ATRACTIVA

35 Perspectivas 2016 Mercado INCIPIENTE RECUPERACIÓN DE RENTAS EN OFICINAS, LOGÍSTICA Y CENTROS COMERCIALES COMPRESIÓN DE RENTABILIDADES EN LÍNEA CON OTROS MERCADOS EUROPEOS. SE ESPERA CIERTA COMPRESIÓN ADICIONAL, ESPECIALMENTE EN ACTIVOS LOGÍSTICOS ESCASA INCORPORACIÓN DE NUEVA OFERTA AL MERCADO MENOR ACTIVIDAD INVERSORA TRAS UN AÑO RÉCORD MERLIN PROGRAMA DESCONSOLIDACIÓN DE COMPRAS DE RESIDENCIAL EN CENTRADO ALQUILER EN ACTIVOS LOGÍSTICOS Y OFICINAS EN LISBOA PROGRAMA LEED/BREAAM DESARROLLOS: DOS PROYECTOS LOGÍSTICO LLAVE EN MANO Y UN EDIFICIO DE OFICINAS AAA PROGRAMA PARA REFINANCIAR EL PRÉSTAMO PUENTE DE 850 MILLONES DE EUROS CON UNA EMISIÓN DE BONOS

36 Perspectivas 2016 Previsión de remuneración al accionista 2016 PREVISIÓN DE REMUNERACIÓN AL ACCIONISTA CON CARGO A LOS RESULTADOS DE 2016: MÍNIMO DE 140 MILLONES DE EUROS (+0,43 EUROS POR ACCIÓN) CON LAS SIGUIENTES CARACTERÍSTICAS: EN EFECTIVO DIVIDIDO EN DOS PAGOS Dividendo a cuenta 1 0,19 Dividendo complementario (tras la aprobación de Cuentas 2016 por la JGA) 0,24+ Total Dividendo mínimo propuesto para el ejercicio ,43+ Septiembre 2017 de 2016

37 JUNTA GENERAL ACCIONISTAS 2016 Madrid, 6 de abril de 2016