Densificación residencial e integración social en torno a estaciones de Transporte Masivo

Transcripción

1 Margarita Greene, Juan de Dios Ortúzar, Christian Figueroa, Natan Waintrub

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3 m2 a cinco cuadras del metro sin cambiar el uso de suelo ni la normativa actual ha viviendas habitantes Fuente: DESE, por encargo de la Cámara Chilena de la Construcción.

4 Objetivos Enfoque Etapas Caracterizar la población objetivo y las características urbanas de los entornos de las estaciones de Metro y corredores de Transantiago. Diseñar instrumentos de gestión y estrategias de incentivo, para apoyar la densificación de sectores aledaños a la red de transporte masivo de Santiago. Estudio de características urbanas de las estaciones de la red de Metro y los corredores de Transantiago. Preferencias declaradas, sobre un conjunto de casos y distintos esquemas de incentivo disponibles. 1. Caracterización espacial y social de las estaciones y los corredores. 2. Selección de conjunto de estaciones y entornos de corredores. 3. Identificación de incentivos 4. Diseño de encuesta de preferencias 5. Aplicación de instrumento definitivo 6. Modelación de la disposición a recibir incentivos 7. Evaluación de otros posibles impactos

5 Método Análisis Urbano - Análisis en sistemas de georreferenciamiento geográfico (GIS) de los entornos de las 119 estaciones a 500 m. - Elaboración de indicadores de las estaciones de la red: - Valores enteros (número de habitantes, hogares y viviendas) - Densidad (habitacional, viviendas, hogares por ha.) - Grupos sociales (grupo predominante y hacinamiento) - Conectividad al transporte público (número de recorridos, área cubierta por los recorridos, población servida) Análisis geográfico de estaciones de la línea 2. - Tipologización e identificación de estaciones con y sin potencial para densificación e integración. Fuente: elaboración propia.

6 Estaciones de Transporte Masivo - La red de Metro posee 119 estaciones, repartidas en 5 líneas construidas y 2 más en construcción. - Las estaciones más antiguas fueron inauguradas en Los corredores por otro lado son recientes y, salvo Av. Grecia, todos son posteriores al año Los corredores sumaban 68,8 kilómetros al año Red de Metro al Fuente: elaboración propia.

7 Estaciones de Transporte Masivo - La red de Metro posee 119 estaciones, repartidas en 5 líneas construidas y 2 más en construcción. - Las estaciones más antiguas fueron inauguradas en Los corredores por otro lado son recientes y, salvo Av. Grecia, todos son posteriores al año Los corredores sumaban 68,8 kilómetros al año Red de corredores de Transantiago al 2015 Fuente: elaboración propia.

8 La red de Metro Evolución densidades Periodo de construcción Densidad habitacional (hab/ha) Densidad construida (m 2 construido/m 2 suelo) - En términos generales se pueden reconocer cuatro etapas de crecimiento de la red de Metro ,1 1, ,4 1, ,0 0, ,1 0, en adelante 143,4 0,6 Evolución hacinamiento Periodo de construcción Hacinamiento (N hogares/n viviendas) ,933 - A medida que el metro se ha ido acercando a la periferia las densidades aumentaron. - En contraste, las superficies construidas disminuyeron. - Siguiendo el mismo patrón, los entornos de las estaciones más recientes están mayoritariamente habitados por grupos de ingresos bajos , , , en adelante 1,004

9 La red de Metro Evolución densidades Periodo de construcción Densidad habitacional (hab/ha) Densidad construida (m 2 construido/m 2 suelo) - En términos generales se pueden reconocer cuatro etapas de crecimiento de la red de Metro ,1 1, ,4 1, ,0 0, ,1 0, en adelante 143,4 0,6 Evolución hacinamiento Periodo de construcción Hacinamiento (N hogares/n viviendas) ,933 - A medida que el metro se ha ido acercando a la periferia las densidades aumentaron. - En contraste, las superficies construidas disminuyeron. - Siguiendo el mismo patrón, los entornos de las estaciones más recientes están mayoritariamente habitados por grupos de ingresos bajos , , , en adelante 1,004

10 Densidad habitacional - Mayores densidades se concentran en estaciones recientes de la periferia. PUD NEP - Densidades menores se encuentran en torno a ejes radiales como Vicuña Mackenna. - En términos generales la zona oriente expone las densidades más bajas de la red. Densidad habitacional de estaciones de Metro (habitantes/hectárea) separada por quintiles. En rojo valores más elevados, en verde más bajos. Fuente: elaboración propia. PLAZA DE PUENTE ALTO LAS MERCEDES Estación (línea) Densidad (hab/ha) Ranking Pudahuel (L5) 368,99 1 Neptuno (L1) 357,52 2 Promedio 220,08 58 P. de Puente Alto (L4) 49, Las Mercedes (L4) 32,47 119

11 Rendimiento del suelo PLAZA DE ARMAS UCH - El ratio entre superficie de suelo y superficie construida evidencia que las estaciones centrales el sector oriente se encuentran densamente edificados estaciones superan el valor 1, todas ubicadas en las comunas de Santiago, Providencia y Las Condes. - Estaciones periféricas como La Granja y Einstein no superan el 0,25. ELISA CORREA LAS MERCEDES Estación (línea) Ratio const/pred Ranking U. de Chile (L1) 4,14 1 Rendimiento de suelo de estaciones de Metro (superficie construida/superficie de suelo) separada por quintiles. En rojo valores más elevados, en verde más bajos. Plaza de Armas (L5) 4,03 2 Promedio 1,65 34 Elisa Correa (L4) 0, Las Mercedes (L4) 0, Fuente: elaboración propia.

12 Propiedad del suelo - La propiedad del suelo presenta un patrón similar al rendimiento del suelo. PLAZA DE ARMAS UCH - Las estaciones periféricas poseen propiedades más pequeñas, cercanos a los valores de la vivienda social de la década de Las estaciones centrales poseen predios de mayores dimensiones. ELISA CORREA Rendimiento de suelo de estaciones de Metro (superficie construida/superficie de suelo) separada por quintiles. En rojo valores más elevados, en verde más bajos. LAS MERCEDES Estación (línea) Predio promedio (m2) Ranking Alcántara (L1) 1356,20 3 El Golf (L1) 1116,80 4 Promedio 704,32 43 Las Parcelas (L5) 147, Laguna Sur (L5) 132, Fuente: elaboración propia.

13 Grupos socio-económicos VESPUCIO NOTE - Los grupos socioeconómicos evidencian una fuerte polarización. - En 52 estaciones los estratos ABC1 y C2 suman más del 50% del total. NEP - En contraste, en 13 estaciones los estratos D y E suman las del 50% del total de habitantes del entorno. - El hacinamiento confirma la polarización: 46 estaciones exponen tal fenómeno. ELISA CORREA LAS MERCEDES Estación (línea) Hacinamiento (hog/viv) Ranking Vespucio Norte (L2) 1,20 1 Hacinamiento de estaciones de Metro (Número de hogares/ número de viviendas) separada por quintiles. En rojo valores más elevados, en verde más bajos. Neptuno (L1) 1,17 2 Promedio 1, Elisa Correa (L4) 0, Las Mercedes (L4) 0, Fuente: elaboración propia.

14 Estación (línea) Densificación residencial e integración social Posición de estaciones escogidas entre las 119 edificadas y en construcción Densidad habitacional Rendimiento del suelo Tamaño de predio Hacinamiento Universidad de Chile (L1) Rodrigo de Araya (L5) Ciudad del Niño (L2) Dorsal (L2) Santa Rosa (L4A)

15 Estación (línea) Densificación residencial e integración social Posición de estaciones escogidas entre las 119 edificadas y en construcción Densidad habitacional Rendimiento del suelo Tamaño de predio Hacinamiento Universidad de Chile (L1) Rodrigo de Araya (L5) Ciudad del Niño (L2) Dorsal (L2) Santa Rosa (L4A)

16 Estaciones como Universidad de Chile Plaza de Armas Los Héroes Los Leones Cristóbal Colón Estaciones como Ciudad del Niño El Llano Ñuñoa Bellavista de La Florida Chile-España Estaciones como Rodrigo de Araya San Miguel Las Rejas Carlos Valdovinos Monte Tabor Centrales - Densidades habitacionales bajas. - Sin, o con poco, suelo disponible. - Propiedad poco fragmentada. - Todas localizadas las comunas de Santiago, Providencia y Las Condes. Centrales de grupos medios - Densidades habitacionales medias. - Con poco suelo disponible. - Propiedad poco fragmentada. - Localizaciones en comunas como San Miguel, Ñuñoa y La Florida. Centrales mixtas - Densidades habitacionales bajas. - Con suelo disponible. - Propiedad poco fragmentada. - Localizaciones en comunas como Macul, Quinta Normal y San Joaquín.

17 Estaciones como Dorsal Zapadores Orientales La Cisterna Trinidad Estaciones como Santa Rosa Barrancas La Granja Las Torres Lo Prado Peri-centrales de grupos medios bajos - Densidades habitacionales medias. - Con suelo disponible. - Propiedad fragmentada. - Todas localizadas en comunas como Recoleta, La Cisterna y La Florida. Periféricas de grupos bajos - Densidades habitacionales altas. - Con poco suelo disponible. - Propiedad fragmentada. - Localizaciones en comunas como San Ramón, Lo Prado y La Granja.

18 Dónde densificar e integrar? - Estaciones centrales y de vivienda social presentan mayores dificultades para desarrollar procesos de densificación: - Fragmentación de la propiedad. - Poco suelo disponible. - Presencia de un solo grupo social. - Entornos de estaciones con mayor diversidad social usualmente exponen propiedades menos fragmentadas. - Estaciones cuyos entornos están dominados por grandes predios (usualmente industriales obsoletos) presentan posibilidades de integrar y densificar. Estaciones propicias para desarrollar procesos de densificación e integración En rojo estaciones aptas para densificar. Fuente: elaboración propia.

19 Algunas sectores clave ALAMEDA PONIENTE EJE GRAN AVENIDA VICUÑA MACKENNA PUENTE ALTO - Ejes radiales como Gran Avenida y Alameda poniente exponen procesos de integración en curso (llegada de nuevos residentes) y aún existe suelo disponible a desarrollar. - Ex áreas industriales como Vicuña Mackenna central tienen terrenos vacantes. - Centralidades tradicionales como Puente Alto, Maipú y La Florida abren la posibilidad de articular densidades menores asociados a desarrollos mixtos (comercio, oficinas, etc.). Estaciones propicias para desarrollar procesos de densificación e integración En rojo estaciones aptas para densificar. Fuente: elaboración propia.

20 Densidad habitacional - Grandes infraestructuras de transporte no están siendo adecuadamente capitalizadas por el Estado - Y los ciudadanos de bajos ingresos son severamente segregados de la ciudad - Por medio de modelos basados en datos de preferencias declaradas, hemos estado trabajando en caracterizar los incentivos económicos que promueven o inhiben desarrollos en densificación con integración social Integración social - Los inmobiliarios requieren incentivos para desarrollar proyectos con integración social, Relación entre transporte público y grupos socio-económicos bajos. - Esto se definió como porcentaje de 30% (mínimo) para vivienda de interés social Fuente: elaboración propia.

21 Incentivos Directos a la demanda Bono a cualquier comprador Bono a comprador con subsidio Bono por tiempo limitado Directos a la oferta Aumento en constructibilidad Aumento en densidad Reducción de mínimo de estacionamientos Indirectos a la oferta Inversión pública en espacios públicos

22 Encuesta de preferencias declaradas - Se encuestó a una muestra de 52 desarrolladores inmobiliarios en 10 estaciones de Metro - Y 25 desarrolladores inmobiliarios en cuatro estaciones de corredores de buses - Corredores elegidos según: Estaciones seleccionadas, en rojo Metro, en azul, BRT. - Distancia mayor que 500m al Metro - Conectividad hacia el centro de Santiago - Caracteristicas atractivas de la zona (áreas verdes, potencial de norma, entre otros) - Comunas favorables (según Sabatini et al., 2010). Zonas con potencial de mixtura social debido a NSEC y situación de allegados Fuente: elaboración propia.

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27 Termómetro best-worst - El aumento de constructibilidad al 30% es el incentivo más atractivo - Todos los incentivos directos a la demanda resultan atractivos - La inversión pública solo resulta interesante en su mayor nivel - El bono por tiempo limitado y la reducción del mínimo de estacionamientos parecen ser los incentivos menos atractivos Termómetro best-worst. Fuente: elaboración propia.

28 Probabilidades Modelo Metro + Corredores Sin integración social Con integración social Situación sin incentivos 16% 6% con un incentivo Bono a cualquier comprador Bono a cualquier comprador con subsidio Bono por tiempo limitado Aumento en constructibilidad Aumento en densidad Disminución del mínimo de estacionamientos Inversión pública en espacio público 200 UF/dpto - 12% 150 UF/dpto 25% 10% 100 UF/dpto 22% 9% 200 UF/dpto - 12% 150 UF/dpto 24% 10% 100 UF/dpto 21% 8% 160 UF/dpto - 12% 120 UF/dpto 24% 10% 80 UF/dpto 21% 9% 40% - 13% 30% 26% 11% 20% 22% 9% 100% - 11% 50% 21% 8% 100% - 7% 50% 17% 7% 100 UF/dpto - 9% 75 UF/dpto 20% 8%

29 Probabilidades Metro Corredor Situación sin incentivos 8% 5% con un incentivo Bono a cualquier comprador Bono a cualquier comprador con subsidio Bono por tiempo limitado Aumento en constructibilidad 150 UF/dpto 17% 10% 100 UF/dpto 13% 8% 150 UF/dpto 16% 10% 100 UF/dpto 13% 8% 120 UF/dpto 16% 10% 80 UF/dpto 13% 8% 30% 17% 10% 20% 13% 8% Aumento en densidad 50% 10% 6% Disminución del mínimo de estacionamientos 50% 7% 4% Inversión pública en espacio público 75 UF/dpto 11% 6% 50 UF/dpto 10% 6%