MEMORIA INFORMATIVA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 9 DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE GODELLA

Transcripción

1 MEMORIA INFORMATIVA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 9 DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE GODELLA A.- Antecedentes Godella cuenta con Plan General de Ordenación Urbana, aprobado definitivamente mediante acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de 24 de julio de Dicho planeamiento general establece para el suelo urbano, una serie de zonas de ordenación a las que asigna la correspondiente Ordenanza que regula las determinaciones urbanísticas aplicables a los inmuebles incluidos en cada una de ellas. La Ordenanza I Edificación intensiva se aplica a las zonas de ordenación 1 Casco antiguo, 2 Ensanche y 5 Subida de la ermita, conteniéndose las determinaciones urbanísticas de dicha Ordenanza en los artículos 113 a 115 (ambos inclusive) del citado Plan General de Ordenación Urbana. B.- Situación urbanística actual. El capítulo XVII del Título VI del Plan General de Ordenación Urbana de Godella, recoge la Ordenanza I Edificación intensiva, la cual establece las siguientes determinaciones urbanísticas: Artículo 113. Condiciones de aprovechamiento y edificación. 1. Parcelación. En general se considera edificable todo aquel solar que cumpla las condiciones siguientes : - Superficie mínima edificable en planta baja : 80 m² - Longitud mínima de fachada : 6 ml - Los límites de las medianeras deberán formar un ángulo con las alineaciones oficiales superior a 60º Cualquier solar que no cumpla estas condiciones, pero sin posibilidad de ampliación a causa de la consolidación existente, podrá ser edificado. Dentro de la zona 1 casco antiguo no hay límite de parcela mínima para ser edificable, siempre que no provenga de una segregación de una parcela actual. En general se prohibe la unión de dos o más parcelas colindantes para la construcción de un único inmueble. Sin embargo se permitirá, siempre sujeta a la previa concesión de la correspondiente licencia, la unión de dos solares consecutivos para la construcción de un único inmueble cuando la longitud de

2 fachada resultante no exceda de 1 50 metros a la longitud media de fachada del fragmento de calle correspondiente a la manzana de edificación donde se encuentren los solares. La longitud media de fachada se obtendrá dividiendo la suma de las longitudes de la fachada de cada parcela por la cantidad de fechadas, sin contar las fachadas extremas de la manzana de edificación. Dentro de la zona 5 Subida a la Ermita se considerará edificable, por lo que respecta a volumen de parcela, cualquier solar que mantenga las dimensiones actuales, grafiadas en el plano 6.4 de este Plan General, sin embargo para posibles segregaciones de parcelas actuales, se observará las siguientes condiciones : - Longitud mínima de fachada : 10 ml - Profundidad mínima : ml Los límites medianeros deberán ser sensiblemente perpendiculares a la alineación oficial. Toda solicitud de parcelación, reparcelación, obra de nueva planta o ampliación que suponga la existencia posterior de una parcela que no cumpla las condiciones señaladas en este artículo será denegada. 2. Alineaciones. Las alineaciones a que deberá sujetarse la edificación de estas zonas son las determinadas en los planos de ordenación números 6.3 y 6.4, llamados alineaciones y protecciones : zona sur. No se permite ningún tipo de retraimiento respecto de la alineación oficial, como también es obligatorio mantener el plano de fachada en todos los casos y en todas las alturas permitidas. No se permitirán los patios abiertos a fachada. Tampoco se permitirán los cuerpos volados cerrados o miradores de obra. Los únicos vuelos permitidos sobre el espacio público son los balcones, con una anchura máxima de 50 cm. y una longitud máxima del 50% del total de la fachada. El largo total de los balcones correspondiente a las diferentes plantas se podrá distribuir entre ellas de la forma que se quiera para conseguir una mejor composición de fachada y en el caso de las zonas 1 y 5, para conseguir una mejor adaptación al entorno, de acuerdo con las determinaciones estéticas para cada una de las zonas. Su altura mínima sobre la rasante de la acera será de 3 50 metros en todos sus puntos. Tanto en la zona 1, casco antiguo, como en la 5, Subida a la Ermita, las barandas deberán ser ligeras y diáfanas; queda totalmente prohibida la utilización de vidrio o plástico en estos elementos, los muros de contención de la obra. Las profundidades máximas edificables están grafiadas en los planos de alineación aludidos. En la zona 1 no se establece ningún límite, para la zona 2 se establece en 14 metros y en 20 metros para la zona 5. Estas profundidades máximas no podrán ser sobrepasadas ni con vuelo. en la zona 5 la edificabilidad en subterráneo estará limitada también a la profundidad máxima.

3 3. Alturas. El número de plantas es el grafiado en los planos citados números 6.3 y 6.4. No se admite ninguna variación respecto a este número de plantas, ni por arriba ni por abajo; no obstante, en las zonas 1 y 5 se podrá permitir menor altura cuando suponga una clara mejora hacia la cornisa consolidada. Sin embargo, la altura máxima de cornisa en la zona 5, Subida a la Ermita, será de 8 50 metros, correspondiente a la tradicional planta baja, piso y cambra. Para las zonas 1 y 5, por lo que respecta a la altura de cornisa, el criterio fundamental es el de unificación o integración con la cornisa existente, bien por continuidad de la cornisa de los edificios adyacentes, bien por escalonamientos respecto a la línea de la cornisa existente en calle con pendiente. En cualquier caso será necesario referenciar la cornisa de los edificios adyacentes a los alzados de los proyectos para los que se solicite licencia de edificación dentro de estas áreas. La altura de la edificación se medirá en la vertical que pasa por el punto de la alineación oficial en cada solar y desde la rasante oficial de la acera hasta el plano inferior del forjado de la última planta en la alineación de la fachada. En los casos de fachadas de más de veinte metros (20), se medirá desde los diez metros (10), contados desde el punto más bajo, permitiendo el escalonamiento correspondiente a partir de los veinte metros (20). Por encima de la altura de cornisa no se autorizará ningún tipo de ático ni buhardilla; sólo se podrá permitir la construcción de la cubierta, que se desarrollará desde la fachada en un único plano continuo hasta la cumbrera, con una inclinación máxima del 30%, respecto de la horizontal y con una cota máxima de caballete, desde la altura de la cornisa, de 3 50 metros, así como chimeneas de ventilación y humos, caja de escalera, antenas colectivas de T.V. y F.M., placas solares y pararrayos, todos ellos retirados al menos 3 metros de la línea de fachada. No se permitirá la apertura de huecos ni ventanas a cubierta. Sin embargo se podrá autorizar el aprovechamiento del espacio bajo la cubierta. En general la altura libre de los pisos deberá adaptarse a la que produzca la máxima apariencia de continuidad con los distintos niveles de forjados de los edificios colindantes en todas sus plantas. Esta determinación será de rigurosa aplicación en las zonas 1 y 5, donde en caso de disparidad tendrá preferencia aquel que goce de mayor nivel de protección, de acuerdo con las determinaciones del título III de esta Normativa y del documento número 3 de este Plan General, consistente en el catálogo de elementos y conjuntos protegidos. En caso de inexistencia de este elemento será preferente aquel que sea más significativo, según los criterios expuestos en el título III de esta Normativa, dentro del fragmento de calle correspondiente a la manzana de edificación en que se encuentren. En todo caso, las alturas de las distintas plantas no serán inferiores a lo dispuesto en las Ordenanzas generales de edificación. En las zonas 1 y 5 no se permiten los semisubterráneos, sólo se permitirán los subterráneos que no se reflejen en fachada.

4 4. Patios de manzana de edificación. En los patios de manzana de edificación señalados en los planos de alineaciones citados con una altura de edificación, se permite la ocupación con construcción en planta baja. La altura de esta planta coincidirá con la correspondiente a la planta baja del edificio principal. Se recomienda la accesibilidad y transitabilidad de la cubierta de estas construcciones con la finalidad de permitir el uso de esta superficie para otras plantas, posibilitando un espacio libre sin cubrir al servicio de estas viviendas. En los otros en que no se señala esta posibilidad, especialmente en la zona 5, no se permite ningún tipo de construcción fuera de las alineaciones, y estos terrenos constituirán una superficie destinada a espacio libre de uso y dominio privado ligada a la edificación de la parcela. Sobre estos terrenos sólo se permitirá la construcción de pequeños elementos auxiliares que no produzcan volumen y la plantación de especies vegetales que deben conformar los jardines. C.- Objeto de la modificación. La modificación que se propone efectuar sobre la actual ordenación del Plan General de Ordenación Urbana de Godella, persigue posibilitar que en la zona 2 de suelo urbano Ensanche, sujeta a la Ordenanza I Edificación intensiva, se aplique el mismo régimen de tolerancia de alturas (una altura menos de las previstas) que para el resto de zonas de ordenación sujetas a la citada Ordenanza. Dicha modificación no comporta ni el aumento de la edificabilidad atribuida actualmente por el planeamiento a las parcelas incluidas a la zona de ordenación urbanística a cuyo ámbito se contrae esta modificación (Zona 2 Ensanche ), ni la alteración de ningún parámetro de la ordenación estructural. d.- Procedimiento y alcance de la modificación. La actual legislación urbanística distingue el procedimiento a seguir para la aprobación de una modificación del planeamiento en función del alcance de la misma, siendo distinta si ésta afecta a las determinaciones de la ordenación estructural o a las que son propias de la ordenación pormenorizada. Como se desarrolla de forma exhaustiva en la memoria justificativa de la presente modificación, ésta afecta UNICAMENTE a determinaciones propias de la ORDENACIÓN PORMENORIZADA, ya que los cambios que introduce aquélla no comportan la alteración de ningún parámetro propio de la ordenación estructural, toda vez que no se modifica ninguno de los elementos propios de ésta contenidos en el Artículo 36 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana ni se afecta a la Red Primaria de reservas de suelo dotacional público ni a equipamientos de titularidad privada cuya función o relevancia contribuyan a la articulación de la ciudad.

5 En este sentido debe recordarse que el Artículo de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana indica que Constituye determinación de la ordenación pormenorizada la asignación de usos y tipos edificatorios en forma detallada, en desarrollo de los previstos por la ordenación estructural. Se efectuará por remisión al Reglamento de Zonas, desarrollando los usos prohibidos, alternativos y compatibles para cada parcela y las condiciones limitativas de su máxima y mínima edificabilidad, volumen o altura y ocupación, sobre y bajo rasante, así como su dotación de aparcamiento. Por tanto, de acuerdo con el apartado 3 del art 36 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana y con el art 37.2 de la misma Norma, la competencia para la aprobación definitiva de la presente modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Godella al afectar únicamente a la ordenación pormenorizada contenida en el mismo, corresponde al Ayuntamiento de Godella. De conformidad con lo dispuesto en el apartado 1 del art 94 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana Las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el procedimiento establecido en cada tipo de Plan, previsión que también recoge el art 223 del Decreto 67/2006 del Consell por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, cuyo apartado 5 indica que Las modificaciones de planes generales referidas únicamente a elementos de ordenación pormenorizada se tramitarán conforme al procedimiento previsto para la aprobación de planes parciales El Artículo 90 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana indica que 1. Cuando los Planes Parciales, de Reforma Interior y los Estudios de Detalle sean promovidos, de oficio o a instancia de particulares, con motivo de una actuación integrada, se someterán al régimen establecido en esta Ley para la aprobación de los Programas. 2. Cuando los documentos anteriores no sean promovidos con motivo de un programa de actuación integrada se someterán a información pública por el plazo de un mes en las condiciones de publicidad establecidas en el artículo 83.2.a) de la presente ley para los planes generales. Así pues, debe respetarse el procedimiento previsto en el artículo 83.2.a. de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, esto es, sometimiento del proyecto a información pública, por un período mínimo de un mes, mediante anuncio en el Diari Oficial de la comunidad valenciana y en un diario no oficial de amplia difusión en la localidad (debiendo estar depositado durante dicho plazo el proyecto diligenciado del Plan, para su consulta pública, en el Ayuntamiento afectado por el cambio de ordenación), y posterior acuerdo de aprobación definitiva por el Ayuntamiento Pleno, debiéndose posteriormente remitirse a la Conselleria competente en materia de urbanismo y publicar el acuerdo de aprobación y las normas que resulten modificadas.

6 Respecto de la iniciativa en la formulación de la presente propuesta de modificación del Plan General de Ordenación Urbana, debe recordarse que el art 87 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana establece que Los planes de desarrollo del Plan General y sus modificaciones pueden ser promovidos por los Municipios, los particulares y las Administraciones no municipales en el ejercicio de sus competencias sectoriales; por tanto, de acuerdo con dicha previsión legal, es el propio Ayuntamiento de Godella el promotor de la presente propuesta de modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Godella, asumiendo además la competencia para su tramitación y aprobación administrativa.

7 MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 9 DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE GODELLA A.- Justificación de la propuesta Con posterioridad a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana se ha constatado la conveniencia de aplicar el régimen de tolerancia de alturas edificables previsto para las zonas de ordenación 1 ( casco antiguo ) y 5 ( Subida de la Ermita ) a la zona de ordenación 2 Ensanche, toda vez que siendo esta última la única de las zonas de ordenación a la que resulta aplicable la Ordenanza I Edificación intensiva, no se aprecia motivo para que la zona de ordenación 2 esté excluida del mismo régimen de tolerancias de alturas que a las restantes zonas sometidas a la Ordenanza I Edificación intensiva, permitiéndose así que propietarios de parcelas (edificadas o no) situadas en la zona 2 que deseen ejecutar viviendas unifamiliares en las mismas, no tengan la obligación de edificar el número obligatorio de alturas (coincidente con el número máximo) previsto para dicha zona, esto es, 3 alturas, situación que en la actual situación socio-económica puede resultar excesiva. Resulta un dato objetivo que la actual obligación de edificar en todas las alturas permitidas en la zona 2 (planta baja + 2) no facilita la ejecución de viviendas unifamiliares en dicho ámbito, obligando en muchos casos a soportar un mayor coste de ejecución de la vivienda (mayor número de superficie edificada, mayor importe de Impuesto sobre Bienes Inmuebles etc) que en algunos casos no es siquiera utilizada por sus moradores. En el otro lado de la balanza se situaría el interés público afectado, consistente en la conveniencia de salvaguardar el paisaje urbano de la zona objeto de modificación, evitando un posible impacto paisajístico negativo (diferencias de alturas edificadas en una misma calle y/o zona). En este sentido, basta comprobar que tanto en la zona objeto de modificación (zona 2 Ensanche) como en las otras dos zonas sujetas a la Ordenanza I Edificación intensiva (zona 1 casco antiguo y 5 Subida de la Ermita ), ya existen situaciones de diferentes alturas edificadas dentro de cada una de ellas, imagen urbana que no parece considerarse como negativa. De acuerdo con ello se considera conveniente extender a la zona 2 Ensanche la previsión contenida en loa párrafos 1º y 3º del artículo del Plan General de Ordenación Urbana(actualmente limitada a las zonas 1 y 5) consistente en admitir para la zona 2 una menor altura cuando suponga una clara mejora hacia la cornisa y por lo que respecta a la altura de cornisa, aplicar el criterio fundamental de la unificación o integración con la cornisa existente, bien por continuidad de la cornisa de los edificios adyacentes, bien por escalonamientos respecto a la línea de la cornisa existente en calle con pendiente

8 B.- Cumplimiento de la normativa urbanística en la presente modificación del Plan General de Ordenación Urbana. De acuerdo con lo dispuesto en el art 94.1 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana Las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el procedimiento establecido en cada tipo de Plan, expresándose en el mismo sentido el art del Decreto 67/2006 del Consell por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística. Por su parte el apartado 2 de la citada norma legal establece que Las nuevas soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio de las dotaciones públicas, suplementando en su caso la red primaria y secundaria de dotaciones de forma que cumplan con los criterios de calidad, capacidad e idoneidad exigidos en esta Ley. Analizado el planeamiento de la zona objeto de modificación se desprende que con la misma (que NO implica aumento de edificabilidad o aprovechamiento para las parcelas edificables de uso privativo, ni reducción de suelo dotacional público respecto de la actual ordenación) no se modifica la proporción entre el aprovechamiento privativo de la zona y la superficie de suelos dotacionales de ésta. En conclusión: la presente modificación no comporta aumento alguno de aprovechamiento privado respecto del previsto en la actual ordenación y por ende no reduce la proporción entre aquél y los suelos dotacionales del sector, si bien sí que altera otros parámetros urbanísticos propios de la ordenación pormenorizada de éste como son la obligación de construir todas las alturas edificables para poder obtener la correspondiente licencia municipal. C.- Determinaciones urbanísticas del Plan Parcial que resultan modificadas. Como consecuencia de la presente modificación, resulta alterada únicamente el artículo del Plan General de Ordenación Urbana, al cual se le da nueva redacción, quedando redactado como sigue: Artículo 113. Condiciones de aprovechamiento y edificación. 3 Alturas. El número de plantas es el grafiado en los planos citados números 6.3 y 6.4. No se admite ninguna variación respecto a este número de plantas, ni por arriba ni por abajo; no obstante, en las zonas 1, 2 y 5 se podrá permitir menor altura cuando suponga una clara mejora hacia la cornisa consolidada. Sin embargo, la altura máxima de cornisa en la zona 5, Subida a la Ermita, será de 8 50 metros, correspondiente a la tradicional planta baja, piso y cambra.

9 Para las zonas 1 2 y 5, por lo que respecta a la altura de cornisa, el criterio fundamental es el de unificación o integración con la cornisa existente, bien por continuidad de la cornisa de los edificios adyacentes, bien por escalonamientos respecto a la línea de la cornisa existente en calle con pendiente. En cualquier caso será necesario referenciar la cornisa de los edificios adyacentes a los alzados de los proyectos para los que se solicite licencia de edificación dentro de estas áreas. La altura de la edificación se medirá en la vertical que pasa por el punto de la alineación oficial en cada solar y desde la rasante oficial de la acera hasta el plano inferior del forjado de la última planta en la alineación de la fachada. En los casos de fachadas de más de veinte metros (20), se medirá desde los diez metros (10), contados desde el punto más bajo, permitiendo el escalonamiento correspondiente a partir de los veinte metros (20). Por encima de la altura de cornisa no se autorizará ningún tipo de ático ni buhardilla; sólo se podrá permitir la construcción de la cubierta, que se desarrollará desde la fachada en un único plano continuo hasta la cumbrera, con una inclinación máxima del 30%, respecto de la horizontal y con una cota máxima de caballete, desde la altura de la cornisa, de 3 50 metros, así como chimeneas de ventilación y humos, caja de escalera, antenas colectivas de T.V. y F.M., placas solares y pararrayos, todos ellos retirados al menos 3 metros de la línea de fachada. No se permitirá la apertura de huecos ni ventanas a cubierta. Sin embargo se podrá autorizar el aprovechamiento del espacio bajo la cubierta. En general la altura libre de los pisos deberá adaptarse a la que produzca la máxima apariencia de continuidad con los distintos niveles de forjados de los edificios colindantes en todas sus plantas. Esta determinación será de rigurosa aplicación en las zonas 1 y 5, donde en caso de disparidad tendrá preferencia aquel que goce de mayor nivel de protección, de acuerdo con las determinaciones del título III de esta Normativa y del documento número 3 de este Plan General, consistente en el catálogo de elementos y conjuntos protegidos. En caso de inexistencia de este elemento será preferente aquel que sea más significativo, según los criterios expuestos en el título III de esta Normativa, dentro del fragmento de calle correspondiente a la manzana de edificación en que se encuentren. En todo caso, las alturas de las distintas plantas no serán inferiores a lo dispuesto en las Ordenanzas generales de edificación. En las zonas 1 y 5 no se permiten los semisubterráneos, sólo se permitirán los subterráneos que no se reflejen en fachada.. En letra color rojo lo modificado respecto la anterior redacción. LA OFICINA TECNICA MUNICIPAL Godella, diciembre de EL ARQUITECTO MUNICIPAL EL T.A.G. DE URBANISMO