Vigente Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización Inmuebles Panamericana S.A. y Subsidiarias Primera Emisión AA+ AA+

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1 Sesión de Comité N 26/2017: 31 de mayo de 2017 Información financiera auditada al 31 de diciembre de 2016 Av. Benavides 1555, Oficina 605 Miraflores, Lima 18 Perú FUNDAMENTO DE CLASIFICACIÓN DE RIESGO Scotia Sociedad Titulizadora S.A. Analista: Pilar Córdova pcordova@class.pe Clasificaciones Vigentes Información financiera al: Anterior Vigente Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización Inmuebles Panamericana S.A. y Subsidiarias Primera Emisión AA+ AA+ Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización Inmuebles Panamericana S.A. y Subsidiarias Segunda Emisión AA+ AA+ Perspectivas Estables Estables 1/ Sesión de Comité del INSTRUMENTO Denominación: Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización Inmuebles Panamericana S.A. y Subsidiarias Fiduciario: Scotia Sociedad Titulizadora S.A. Inmuebles Panamericana S.A., Inmobiliaria Costa Nueva S.A.C., Inmobiliaria Pisac S.A.C., Inmobiliaria Originadores o Botafogo S.A.C., Inversiones Kandoo S.A.C., Fideicomitentes: Inversiones Alameda Sur S.A.C. e Inversiones Villa El Salvador S.A.C. Estructurador: Scotiabank Perú S.A.A. Agente Colocador: Scotia Sociedad Agente de Bolsa S.A. Son valores mobiliarios nominativos, indivisibles, Clase libremente negociables y representados por anotaciones en cuenta y registrados en el Registro Contable de CAVALI. Monto del Programa: Hasta por un monto máximo en circulación de S/ 300 millones. Destino de los Recursos: (i) Pago de los costos y gastos de la colocación de los Bonos de Titulización (ii) Pago del Contrato de Préstamo con Scotiabank. (iii) Otros usos corporativos de IPSA. Desde la fecha de celebración del Contrato de Plazo del Fideicomiso de Titulación, hasta que se haya pagado el Fideicomiso: íntegro de las deudas del Fideicomiso. Garantías específicas: (i) Fideicomiso de Activos conformados por los bienes relacionados a los centros comerciales Barranca, Cañete, Chincha, Pisco, Chorrillos y Villa El Salvador. (ii) Fianza de los Originadores. Orden de Prelación: No existe prelación de pago entre las distintas emisiones y/o series de bonos. Primera Emisión Monto: S/ 100 millones. Tipo de Oferta: Pública. Fecha de emisión: 20/01/2017 Plazo: 25 años, incluyendo 10 años de gracia. Amortización: Amortización trimestral desde el trimestre 41. Tasa de intereses: 8.25% Segunda Emisión Monto: S/ 65 millones Tipo de Oferta: Pública. Fecha de emisión: 20/01/2017 Plazo: 25 años, incluyendo 10 años de gracia. Tasa de interés: VAC % Amortización: Amortización trimestral desde el trimestre 41. FUNDAMENTACION La categoría de clasificación de riesgo otorgada al Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización de IPSA y Subsidiarias ( los Bonos de Titulización ), ha sido asignada teniendo en consideración la información financiera y operativa de IPSA y Subsidiarias, como Originadores del proceso, el desempeño de la misma, y la estructura del Patrimonio Fideicometido Decreto Supremo N EF, Título XI, Bonos de Titulización IPSA y Subsidiarias. IPSA se constituyó en diciembre de 1998, teniendo como principales accionistas al Grupo Wiese y a Parque Arauco (Chile), siendo su objetivo principal el desarrollo y la operación de Centros Comerciales a nivel nacional. La primera operación de IPSA fue el centro comercial Mega Plaza Norte, que inició sus actividades en el año 2002, con un área arrendable de mil m 2, y 617 tiendas, que se constituye hoy como uno de los más importantes del país. En el año 2009, la Compañía inicia su expansión con la construcción de nuevos centros comerciales de variado tamaño y con dimensiones en promedio de 10 mil m 2 de áreas arrendables, ubicados en las principales ciudades y distritos de elevado flujo de clientes. IPSA y Subsidiarias contó con mil m 2 de área arrendable en 10 centros comerciales. Durante el año 2016, recibió alrededor de 65 millones de visitas, con un promedio de 35 mil transacciones diarias, siendo hoy una de las marcas más recordada de centros comerciales en el Perú. IPSA cuenta con una estructura financiera estable, que obedece al posicionamiento y a la madurez que han Class & Asociados S.A. Clasificadora de Riesgo declara que la opinión contenida en el presente informe ha sido efectuada en base a la aplicación rigurosa de su metodología aprobada al (Versión 2), utilizada para la institución y/o valores sujeto de clasificación, considerando información obtenida de fuentes que se presumen fiables y confiables, no asumiendo responsabilidad por errores u omisiones, producto o a consecuencia del uso de esta información. La clasificadora no garantiza la exactitud o integridad de la información, debido a que no ha realizado tareas de auditoría sobre la información recibida. Las clasificaciones de riesgo otorgadas son revisadas, de acuerdo a los procedimientos de la Clasificadora, como mínimo en forma semestral, pudiendo ser actualizadas con mayor frecuencia de ser considerado necesario.

2 alcanzado sus centros comerciales con mayor tiempo de operación, así como al continuo desarrollo de nuevos centros comerciales en distintas partes del Perú. Sus ingresos muestran un crecimiento paulatino y estable, apoyados por el buen posicionamiento de los centros comerciales (17.14% de crecimiento promedio en los últimos cuatro años). Las operaciones de IPSA y Subsidiarias han alcanzado un importante margen de explotación con un margen EBITDA de 59.63%, y un ratio deuda financiera/patrimonio de 0.67 veces, a diciembre de 2016, habiendo disminuido este último indicador respecto al cierre del año 2015, cuando se encontraba en 0.73 veces. El Patrimonio Fideicometido Decreto Supremo N EF, Título XI, Bonos de Titulización IPSA y Subsidiarias que respalda la Primera y Segunda Emisión del Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización IPSA y Subsidiarias, estará conformado por flujos dinerarios provenientes de un conjunto de derechos de cobro originados por los siguientes centros comerciales: C. C. Mega Plaza Razón social Cañete Inmobiliaria Pisac S.A.C. Villa El Salvador Inversiones Villa El Salvador S.A.C. Barranca Inmobiliaria Costa Nueva S.A.C. Chorrillos Inversiones Alameda Sur S.A.C. Chincha Inmobiliaria Botafogo S.A.C. Pisco Inversiones Kandoo S.A.C. A ello se agregan los flujos remanentes del centro comercial Mega Plaza Norte, luego de cubrir las obligaciones que respaldan el Segundo Programa de Bonos de Titulización Inmuebles Panamericana S.A., que a diciembre de 2016, presenta un saldo en circulación de S/ millones, con vencimientos comprendidos entre enero de 2027 y setiembre de Cabe indicar que en enero de 2017 se colocó la Primera y Segunda Emisión del Programa de Bonos de Titulización IPSA y Subsidiarias, por S/ 100 millones y S/ 65 millones respectivamente, a un plazo de 25 años. Los flujos dinerarios del patrimonio han sido destinados al pago del préstamo suscrito en setiembre de 2015 con Scotiabank, siendo el saldo al 31 de diciembre de 2016 de S/ millones. También se destinaró fondos a otros usos corporativos del Originador, lo que incluyen la ampliación y la construcción de nuevos centros comerciales. El Patrimonio Fideicometido cuenta con las siguientes garantías: (i) Fideicomiso de Activos, celebrado entre Inmobiliaria Costa Nueva S.A.C., Inmobiliaria Pisac S.A.C., Inmobiliaria Botafogo S.A.C., Inversiones Alameda Sur S.A.C., Inversiones Kandoo S.A.C., Inmobiliaria Kotare S.A.C., Inversiones Villa El Salvador S.A.C. y La Fiduciaria S.A. (ii) Fianza irrevocable, solidaria, ilimitada, incondicional, sin beneficios de exclusión, y de realización automática, otorgada por los Originadores. Los ingresos consolidados obtenidos por IPSA y Subsidiarias en el año 2016 ascendieron a S/ millones, 8.31% superiores a los obtenidos en el año 2015 (a valores constantes), por el inicio de las operaciones de dos nuevos centros comerciales y por el crecimiento de las ventas de los centros comerciales que operaron durante el año. Al 31 de diciembre de 2016 IPSA y Subsidiarias cuenta con un patrimonio de S/ millones, constituyendo el capital social 45.34% de dicho monto. Los activos consolidados totales ascendieron a S/ 1, millones, siendo su principal componente las propiedades representativa de las inversiones que representan 87.16% del total, con un valor ascendente a S/ 1, millones, presentando una ganancia por cambios en el valor razonable de las propiedades de inversión de S/ millones, cifra que se incluye en el estado de resultados de PERSPECTIVAS El tiempo de operación y la madurez de las operaciones de los Centros Comerciales vinculados al presente proceso de titulización, presentan un nivel de ocupación elevado en base a contratos de mediano plazo, generando flujos con alto grado de estabilidad y de predictibilidad, lo que permite prever el cumplimiento adecuado del cronograma de pago pactado de los Bonos de Titulización, incluyendo los resguardos financieros definidos para el proceso. La diversificación del riesgo de la estructura se respalda en el hecho de que los flujos no están concentrados en un solo activo, sino que provienen de siete Centros Comerciales de propiedad del Grupo, con adecuadas características en cuanto a dispersión geográfica, mercado y tipo de clientes. A ello se suma el positivo desempeño del mercado inmobiliario, que permite un continuo incremento en la valorización de los inmuebles, aumentando apropiadamente el valor de las garantías que respaldan al Patrimonio Fideicometido. 2

3 Considerando los factores señalados, la perspectiva de la categoría de clasificación de riesgo asignada a la Primera y Segunda Emisión del Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización IPSA y Subsidiarias es estable. 3

4 2. ESTRUCTURA DE LA TITULIZACIÓN Descripción inicial de la estructura (marco) 1.1. Características Generales de la Emisión El Patrimonio Fideicometido Decreto Supremo N EF, Título XI, Bonos de Titulización IPSA y Subsidiarias (en adelante, Patrimonio Fideicometido ) ha sido constituido contando con la participación de Scotia Sociedad Titulizadora S.A. ( Scotia ST ), quien actúa como Fiduciario del proceso de titulización de derechos de cobro percibidos y de flujos dinerarios del Patrimonio Fideicometido. Estos flujos serán generados por los centros comerciales Mega Plaza ( MP ) Barranca, MP Cañete, MP Pisco, MP Villa El Salvador, MP Chincha, MP Chorrillos, y el flujo remanente de MP Norte Independencia (luego de cancelar las obligaciones relacionadas con el Segundo Programa de Titulización Inmuebles Panamericana S.A.). El monto del Programa es hasta por S/ 300 millones o su equivalente en dólares, siendo el plazo del programa de 6 años, del cual se han colocado 2 emisiones por un monto total de S/ 165 millones, a un plazo de 25 años. Diagrama de la Transacción ORIGINADORES Arrendatarias 1. Pago de contratos de alquiler MP Pisco MP Barranca MP Cañete MP Chorrillos MP Chincha MP VES MP Independencia 1. Flujo permanente Fideicomiso de Titulización IPSA (MP Independencia) 6. Flujo remanente para Originadores 2a. Cesión de flujos 2b. Cesión de flujos remanente Fideicomiso de Titulación Scotia ST 3. Emisión de bonos 4. Captación de fondos 5 Uso de fondos: Gastos del Patrimonio Fideicometido. Pago del contrato de préstamo con el Scotiabank. Otros usos corporativos Bonistas Otros acreedores Titulización 2. SCOTIA SOCIEDAD TITULIZADORA EMISOR Y FIDUCIARIO 2.1. Datos Generales Scotia Sociedad Titulizadora Perú S.A.A. ( Scotia ST ) actúa como Emisor, Fiduciario y Representante de los Fideicomisarios del presente proceso. Scotia ST es subsidiaria de Scotiabank Perú y opera desde el año 1999 como Fiduciario en gestión de fideicomisos mediante los cuales se adquiriere activos para la constitución de patrimonios fideicometidos que respalden la emisión de valores de contenido crediticio. La empresa opera a nivel nacional apoyada por la infraestructura y por la organización de Scotiabank Perú bajo un contrato de Soporte Global, por lo que no cuenta con personal propio Composición Accionaria Accionistas Scotiabank Perú S.A.A % TOTAL % 4

5 Scotiabank Perú S.A.A. es subsidiaria de The Bank of Nova Scotia (BNS), banco internacional con sede en Toronto (Canadá), una de las instituciones financieras más importantes de Norteamérica y el banco canadiense con mayor presencia internacional, el cual cuenta con una importante red de oficinas a nivel mundial, y que además posee, directa e indirectamente, 98.05% del Banco Scotiabank del Perú Administración de la Empresa Para el desarrollo de sus actividades, Scotia ST cuenta con servicios de gestión, de administración, de soporte de operaciones y de asesoría financiera, provistos por Scotiabank Perú, por lo que las áreas operativas de Scotia ST se encuentran a cargo de las áreas correspondientes de dicha entidad bancaria. Directorio: Presidente: Directores: Administración: Gerente General: Miguel Uccelli Labarthe Stephen J. Bagnarol Francisco Rivadeneira Gastañeta Gonzalo Gil Plano Ignacio Aramburu Arias Lorena Guiulfo Vera 2.4. Experiencia en Procesos de Titulización Al 31 de diciembre de 2016, Scotia Sociedad Titulizadora ha administrado dieciocho patrimonios fideicometidos (quince al 31 de diciembre de 2015), los cuales se detallan a continuación: Patrimonio Fideicometido Scotiabank Centro Comercial Open Plaza Atocongo y Centro Comercial Open Plaza Los Jardines, respalda las emisiones de los Bonos de Titulización del Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización - Centro Comercial Atocongo Open Plaza y Centro Comercial Los Jardines Open Plaza, con activos administrados por US$ millones. Patrimonio Fideicometido sobre Bienes Adjudicados Banco Wiese Sudameris, respalda un certificado de titulización al valor nominal de US$ millones. Los activos en titulización netos de provisión del patrimonio en fideicomiso sobre bienes adjudicados BWS administrados alcanzaron al cierre del diciembre del 2016 la suma de US$ 0.54 millones. Patrimonio en Fideicomiso Banco Wiese Sudameris , D.Leg. N 861, Título XI, con títulos valores emitidos en oferta privada, están respaldados por activos netos del emisor, los que al cierre del 2016 ascendieron a S/ 4.43 millones. Estos activos se encuentran íntegramente provisionados. Patrimonio Fideicometido sobre Bienes Inmuebles Banco Wiese Sudameris, respalda la futura emisión de certificados de participación, con activos administrados por US$ millones al cierre del 2016, y está conformado por bienes inmuebles de personas naturales o jurídicas que mantengan obligaciones pendientes de pago con Scotiabank Perú S.A.A. Patrimonio Fideicometido Scotiabank Centro Comercial La Marina: respalda la Primera Emisión del Primer Programa de Bonos de Titulización Centro Comercial La Marina, con activos administrados por S/ millones al cierre del Patrimonio Fideicometido Scotiabank Centro Comercial Mall Aventura Plaza Bellavista, respalda la Primera Emisión del Primer Programa de Bonos de Titulización Centro Comercial Mall Aventura Bellavista, con activos administrados por US$ millones al cierre del Patrimonio Fideicometido Scotiabank Inversiones La Rioja S.A., respalda la Primera Emisión del Primer Programa de Bonos de Titulización Inversiones La Rioja hasta por US$ 70 millones, siendo la Primera Emisión por US$ 40 millones. 5

6 Patrimonio Fideicometido Scotiabank Bienes Inmuebles DEPSA, respalda la emisión de los Certificados de Participación N 1, con activos administrados por US$ 0.63 millones al 31 de diciembre de Patrimonio Fideicometido Scotiabank Redesur Tesur, respalda el pago del principal e intereses de los Bonos de Titulización. Patrimonio en Fideicomiso Textil San Cristóbal , D.Leg Nº 861, Título XI, respalda la emisión de Certificados de Participación, con activos administrados por US$ 0.69 millones al 31 de diciembre de Actualmente a la espera que se determine la fecha de su liquidación. Patrimonio en Fideicomiso Textil San Cristóbal , D.Leg Nº 861, Título XI, respalda la emisión en oferta privada de Certificados de Participación, con activos administrados por US$ 0.05 millones al 31 de diciembre de Actualmente a la espera que se determine la fecha de su liquidación. Patrimonio en Fideicomiso - Los Portales 2001, D. Leg 861 Título XI, respalda la emisión de un Pagaré y Certificados de Participación, con activos administrados por US$ 2.36 millones al 31 de diciembre de A la fecha, el Fiduciario se encuentra ejecutando las instrucciones para la venta de los inmuebles. Patrimonio Fideicometido Scotiabank Centro Comercial Mall Aventura Plaza Trujillo, respalda la Primera Emisión del Primer Programa de Bonos de Titulización. El 02 de noviembre del 2015, conforme al Acto Constitutivo, se canceló el saldo total adeudado, de acuerdo a instrucciones del deudor. Actualmente en proceso de formalizar la extinción del patrimonio fideicometido. Patrimonio en Fideicomiso Edificio de Oficinas VAB, al cierre de diciembre está pendiente el trámite para dar de baja el RUC del patrimonio. Patrimonio Fideicometido Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización de Portafolio de Inversión con Perfil Moderado, respalda la emisión de Bonos de Titulización. Al 31 de diciembre de 2016, los activos netos administrados ascienden a US$ 7.02 millones. Patrimonio Fideicometido Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización de Portafolio de Inversión con Perfil Conservador, respalda la emisión de Bonos de Titulización. Al 31 de diciembre de 2016, los activos netos administrados ascienden a US$ 6.64 millones. Patrimonio Fideicometido Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización de Portafolio de Inversión con Perfil Sofisticado, respalda la emisión de Bonos de Titulización. Al 31 de diciembre de 2016, no se han realizado emisiones bajo este contrato. Patrimonio Fideicometido Inmobiliaria Panamericana y Subsidiarias, constituido en octubre del 2016, con el fin de respaldar la Primera y Segunda Emisión de los Bonos de Titulización. 3. INMUEBLES PANAMERICANA -ORIGINADOR 3.1. Descripción de la empresa Inmuebles Panamericana S.A. (en adelante IPSA o la Compañía), es una sociedad constituida en la Ciudad de Lima en diciembre de Su principal actividad original fue el desarrollo del proyecto inmobiliario Centro Comercial Mega Plaza, ubicado en el distrito de Independencia. Al 31 de diciembre de 2016 cuenta con 17 subsidiarias, de las cuales 8 de ellas operan un Centro Comercial Mega Plaza o Mega Plaza Express, siendo los ingresos por alquileres en el año 2016 de S/ millones. La Compañía también realiza actividades de: investigación de mercado, investigación de productos, asistencia técnica para el desarrollo, adaptación de productos para la comercialización, promoción comercial, control de calidad, embalaje, almacenamiento, transporte y otras actividades que demande la comercialización de productos y la administración de centros comerciales. 6

7 3.2. Propiedad y estructura a. Propiedad El principal accionista de IPSA es Holding Plaza S.A., propietaria de 50% de las acciones de la Compañía: Accionistas % Holding Plaza S.A Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C Inversiones Vilna S.A.C Total c. Estructura administrativa y rotación de personal El Directorio de IPSA es responsable de las decisiones que se adoptan en la Compañía, así como de monitorear las actividades relacionadas a su gestión. Actualmente el Directorio está conformado por 7 miembros titulares: Directorio Presidente: Directores: Marilú Wiese Moreyra José Domingo Eluchans Urenda Gonzalo de la Puente Wiese José Said Saffie Marco Aveggio Merello Juan Antonio Álvarez Avendaño Emilio Rodríguez Larraín Salinas La administración de IPSA cuenta con experiencia en los sectores de comercio, de retail e inmobiliario, en gestión empresarial y financiera, otorgando a la Compañía la capacidad de contar con un experimentado equipo para la ejecución de sus planes corporativos. Plana gerencial Gerente General: Gerente Comercial: Gerente de Operaciones e Inversiones: Sub Gerente Administración y Finanzas: Contador: Percy Vigil Vidal Juan Carlos Chiappe Barchi Javier Rodríguez Barbachán Jorge Prado Velarde William López Risco Opera con una estructura horizontal, que centraliza las operaciones de IPSA y de sus subsidiarias, siendo cada centro comercial gestionado por funcionarios que dependen de la gerencia corporativa Negocios IPSA y Subsidiarias lleva a cabo sus actividades en el negocio inmobiliario desarrollando y administrando los centros comerciales Mega Plaza. En el año 2002 se inauguró el Centro Comercial Mega Plaza Independencia, edificado en un área de 138,312 m 2, siendo su zona de influencia los distritos de Comas, Los Olivos, Independencia, San Martin de Porras, Carabayllo y Puente Piedra. Durante el periodo se inauguraron dos centros comerciales en los distritos de Chorrillos y Villa El Salvador, con un área arrendable de 7.80 mil m 2.y de 9.30 mil m 2 respectivamente, y uno en la ciudad de Chimbote, con un área arrendable de mil m 2. El centro comercial Mega Plaza Chimbote se desarrolló en asociación 7

8 con el Grupo Miyasato, que participaba con 33.3% de la propiedad. En abril de 2016, IPSA adquirió esta participación, alcanzando 100% de la propiedad de dicho centro comercial. En los siguientes años se inauguraron tres centros comerciales en provincias: Chincha, Cañete, Barranca. Durante el año 2015 se inauguró un centro comercial en la Ciudad de Pisco. En el año 2015 se iniciaron las operaciones de los supermercados ubicados en los centros comerciales ubicados en las ciudades de Jaén y Huaral, y en el año 2016, se empezó la construcción de un segundo centro comercial en el distrito de Villa El Salvador. Todos estos centros comerciales tienen como público objetivo a los sectores socioeconómicos C y D. La estrategia del Grupo en este proceso se centra en dos enfoques: (i) Ciudades sin cobertura de comercio moderno, con una población entre 150 y 300 mil habitantes, proyectando contar con la presencia de las principales tiendas por departamento como ancla; (ii) ciudades de mayor envergadura, con una población mayor a 300 mil habitantes, donde la estrategia es expandir la oferta comercial a través de la incorporación de nuevas áreas arrendables (en m 2 ). Entre el 2016 y 2018 se tiene como proyecto incursionar en las ciudades de Huaral, Tarapoto y Lambayeque, así también, desarrollar ampliaciones en Chincha, Chimbote, Chorrillos e Independencia. La composición de los ingresos por centro comercial en el año 2016 se detalla a continuación: Chorrillos 3.88% VES 4.24% Barranca 3.73% Composición de los ingresos por Centro Comercial 2016 Huaral 1.35% Pisco 4.08% Chimbote 9.47% Jaén 2.14% Cañete 4.52% Chincha 3.51% Independencia 63.08% 3.4. Situación Financiera de IPSA y Subsidiarias A partir de enero del 2005, el Consejo Normativo de Contabilidad suspendió el ajuste contable de los estados financieros para reflejar los efectos de la inflación. Sin embargo, para efectos de análisis comparativo, las cifras contables de la Compañía han sido ajustadas a valores constantes de diciembre de 2016 utilizando los siguientes factores de ajuste: Dic.2012 Dic.2013 Dic.2014 Dic.2015 Dic.2016 IPM Fct. de ajuste a. Resultados, Rentabilidad y Eficiencia En el año 2016, IPSA Consolidado registra ingresos de S/ millones, siendo ello superior en 8.31% al alcanzado en año 2015, cuando ascendió a S/ millones, a valores constantes. En el período los ingresos presentan un incremento promedio anual de 17.14%, explicado por la constante apertura de nuevos centros comerciales y por las continuas ampliaciones en los centros comerciales existentes, con efecto directo en la generación de ingresos. 8

9 Respecto a la composición de los ingresos del año 2016, las rentas mínimas representaron 55.05% del total de ingresos del período, manteniendo una participación estable respecto a periodos anteriores. El costo de servicios inmobiliarios está compuesto principalmente por servicios de mantenimiento gastos de administración, gastos comerciales y de publicidad, los que presentan estabilidad respecto a periodos anteriores. Los costos de servicios inmobiliarios representaron 31.36% de los ingresos totales de 2016, siendo 30.78% en el año 2015, incrementándose en mayor proporción que los ingresos, debido a las nuevas operaciones. El resultado bruto del año de 2016 presenta un incremento de 7.39%, pasando de S/ millones a S/ millones, importe que cubre los gastos administrativos, los que se incrementaron 21.28% respecto al año 2015, debido al mayor número de centros comerciales en operación y por los gastos relacionados con los proyectos en desarrollo e inicio de construcción. El resultado operacional presenta un incremento de 48.14% respecto al año 2015, pasando de S/ millones en el año 2015, a S/ millones en el año 2016, ello considerando un incremento significativo en la ganancia por valuación a valor razonable de propiedades de inversión ( %), siendo dicha ganancia en el año 2016 de S/ millones, como efecto del incremento en el saldo de las propiedades de inversión, las que pasaron de S/ 1, millones a diciembre de 2015, a S/ 1, millones en diciembre de Ingresos y Margen Bruto 200, , , , , ,000 80,000 60,000 40,000 20, Ingresos Margen bruto Mg bruto % 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% En el año 2016 los gastos financieros ascendieron a S/ millones, inferiores en 5.17% a los gastos registrados en el año 2015, cuando ascendieron a S/ millones. Estos gastos están relacionados a: la deuda por el Segundo Programa de Bonos de Titulización de MP Norte y la deuda bancaria, además de los gastos por inversiones en activo fijo, tanto de IPSA como de sus subsidiarias, que se han incrementado por la continua ampliación y apertura de centros comerciales. Se registra una pérdida por diferencia de cambio ascendente a S/ 1.48 millones, significativamente inferior ( %) a la presentada en el 2015, cuando esta ascendió a S/ millones, por la coyuntura cambiaria, con una posición pasiva de US$ 1.95 millones a diciembre de 2016 (frente a una posición activa de US$ 1.92 millones a diciembre de 2015). 9

10 Resumen de estados financieros y principales indicadores de IPSA y Subsidiarias (En miles de soles del 31 de diciembre de 2016) * Ventas Netas 114, , , ,309 Resultado Bruto 73, , , ,011 Resultado Operacional 124, , , ,675 Depreciación y Amortización 795 1,327 1,438 1,087 Flujo Depurado 124, , , ,762 Gastos Financieros 21,342 28,482 35,714 33,867 Utilidad neta 66,128 56,450 83, ,612 Total de Activos 1,098,533 1,223,461 1,456,511 1,623,351 Disponible 129,276 61,182 34,298 15,641 Deudores 14,425 17,511 19,466 24,097 Propiedades de inversión 827, ,753 1,173,866 1,414,855 Total Pasivos 568, , , ,169 Deuda Financiera 438, , , ,895 Patrimonio 520, , , ,313 Result. Operacional / Ventas % 77.35% 93.58% % Utilidad neta / Ventas 57.56% 37.84% 51.51% 63.30% Flujo depurado / Activos promedio 15.40% 11.11% 12.16% 15.17% Liquidez Liquidez Acida Pasivo / Patrimonio Deuda financiera / Patrimonio % Deuda corto plazo 6.07% 9.83% 9.38% 32.97% % Deuda largo plazo 93.93% 90.17% 90.62% 67.03% D. Financiera / Flujo Depurado EBITDA 66,919 91, , ,131 Deuda Financiera / EBITDA EBITDA / Gastos Financieros * Las cifras han sido ajustadas a valores constantes de diciembre de La utilidad consolidada del año 2016 ascendió a S/ millones, superior en 33.10% a la utilidad presentada en el año 2015, cuando ascendió a S/ millones, a valores constantes, la que recoge el efecto del incremento en el valor razonable de las propiedades de inversión. Este incremento permite que el ratio de rentabilidad sobre el patrimonio promedio a diciembre de 2016 se encuentra en 14.38%, superior al presentado a diciembre de 2015, que fue 12.73%. b. Endeudamiento patrimonial y estructura financiera A diciembre de 2016, los activos totales de IPSA y Subsidiarias alcanzaron S/ 1, millones (+11.45% respecto al cierre del 2015 a valores constantes), presentando un crecimiento promedio anual de 24.00% en los últimos cuatro años ( ). A la fecha de análisis, 87.16% del total de activo corresponde a las propiedades de inversión, cuyo saldo ascendió a S/ 1, millones, presentando un crecimiento promedio anual de 25.53% en los últimos cuatro períodos, en función a la apertura de centros comerciales y a la ampliación de centros comerciales ya existentes. De las propiedades de inversión consolidadas, 59.92% de dicho monto corresponde al centro comercial Mega Plaza Norte ubicado en el distrito de Independencia, Lima, cuyos flujos respaldan el Segundo Programa de Bonos de Titulización, con cinco emisiones colocadas entre enero de 2012 y setiembre de 2015, para lo cual se constituyó el Patrimonio en Fideicomiso Inmuebles Panamericana Segundo Programa, con un saldo en circulación de S/ millones a diciembre de Los activos que conforman el patrimonio son las cuentas por cobrar por arrendamiento, aportes de mantenimiento, marketing e ingresos por servicios del MP Norte. IPSA ha otorgado en garantía la totalidad de los inmuebles en los que opera en el Distrito de Independencia y en las ciudades de Barranca, Chincha, Cañete y Pisco, a favor de La Fiduciaria S.A., en virtud del Contrato Marco de Garantías que respalda la deuda puente que mantiene con Scotiabank. 10

11 Las cuentas por cobrar comerciales consolidadas ascendieron a S/ millones al 31 de diciembre de 2016 (que incluye la provisión de deterioro). El promedio de cobranza al 31 de diciembre de 2016 fue de 50 días, siendo de 44 días a diciembre de Registra un incremento paulatino relacionado con el mayor nivel de operaciones de los centro comerciales, y por tanto, de ingresos de la empresa. Al 31 de diciembre de 2016, IPSA y Subsidiarias registra pasivos totales por S/ millones (+9.50% respecto a diciembre de 2015), siendo lo más relevante en esta estructura, la deuda financiera a largo plazo, compuesta por obligaciones al público por la emisión del Segundo Programa de Bonos de Titulización, con un saldo (neto de costos de financiamiento) de S/ millones, y los préstamos bancarios y pagarés por S/ millones. El pasivo a largo plazo representa 67.03% de los pasivos totales. De acuerdo con lo establecido en el Contrato Marco de Emisión del Segundo Programa de Bonos de Titulización, la Compañía debe cumplir con los siguientes resguardos financieros durante la vigencia de los bonos: - Mantener un ratio de apalancamiento (total pasivo / patrimonio neto) igual o menor a 1.75 veces. - Mantener un ratio de cobertura de servicio de deuda mayor o igual a 1.75 veces. - Mantener un ratio de cobertura de flujos (Flujos de ingresos / servicios de deuda total) igual o mayor a 2.00 veces. De acuerdo a la información proporcionada por la empresa, se viene cumpliendo con los resguardos a la fecha de análisis (31 de diciembre de 2016). Respecto a la deuda bancaria, en setiembre de 2015 se obtuvo un préstamo puente de S/ millones del Scotiabank del Perú, garantizado con los flujos del MP Norte y los activos en Fideicomiso de los centros comerciales en Chincha, Barranca, Cañete y Pisco. Al 31 de diciembre de 2016, el préstamo presenta un saldo de S/ millones, con vencimiento en diciembre de 2017, y con intereses que fluctúan entre 5.10% y 5.85%. Este préstamo fue cancelado con los fondos obtenidos con las emisiones de bonos del Primer Programa de Bonos de Titulización de Inmuebles Panamericana S.A. y Subsidiarias, en el mes de enero de El patrimonio de IPSA y Subsidiarias presenta una tendencia creciente en su valor, registrando un crecimiento promedio anual de 22.34% en los últimos cuatro períodos años, siendo el saldo al 31 de diciembre de 2016, S/ millones. Los accionistas han realizado diferentes aportes de capital en los últimos años, para fortalecer la solvencia de la empresa y respaldar el crecimiento de sus operaciones, confirmando su compromiso y apoyo al desempeño de la Compañía. Los resultados acumulados representan 51.54% del total del patrimonio de la Compañía, y ascienden a S/ millones, siendo 35.95% superiores al resultado acumulado al 31 de diciembre del año El nivel del endeudamiento (total pasivo/patrimonio) se ubica en 0.96 veces al 31 de diciembre de 2016, habiéndose encontrado en 1.00 a diciembre de En ambos períodos se cumplió con el resguardo establecido en la emisión de Bonos de Titulización, que indica que no debe ser mayor a

12 El 20 de enero de 2017 se realizó la colocación a través de oferta pública de la Primera y Segunda Emisión del Primer Programa de Bonos de Titulización Inmuebles Panamericana S.A. y Subsidiarias. La Primer Emisión se colocó por un monto de S/ 100 millones, a un plazo de 25 años y una tasa de 8.25%, mientras que la Segunda Emisión se colocó por S/ 65 millones, a un plazo de 25 años y con una tasa de VAC %. c. Situación de Liquidez IPSA y subsidiarias presentó una creciente capacidad de generación de recursos, reflejada en su EBITDA, que ascendió a S/ millones a diciembre de 2016, superior al mismo período de 2015, cuando este ascendió a S/ millones (+4.99%). El EBITDA cubre 3.10 veces los gastos financieros del año 2016 (2.80 veces a diciembre de 2015) Los niveles de liquidez se presentan ajustados a diciembre de 2016, con un indicador de liquidez corriente de 0.27 y de liquidez ácida de 0.25 (2.43 y de 2.14 respectivamente, al cierre del año 2015), debido al vencimiento de préstamo bancario por S/ millones, que ha sido considerado en el corto plazo. Cabe mencionar que este préstamo fue amortizado con los recursos obtenidos con la colocación de la Primera y Segunda Emisión del Primer Programa de Bonos de Titulización de Inmuebles Panamericana S.A. y Subsidiarias. La capacidad de generación de recursos, que presenta el saldo en efectivo y en equivalente de efectivo de S/ millones, principalmente concentrado en cuentas corrientes Motivación del Proceso de Titulización Los recursos obtenidos en el proceso de titulización han sido destinados principalmente al pago del préstamo puente con el Banco Scotiabank, saldo que asciende a S/ millones al 31 de diciembre de El saldo remanente se destinará a usos corporativos. El proceso de titulización disminuye el riesgo de contraparte, desvinculando parcialmente el riesgo del Originador y el riesgo del Deudor, contando adicionalmente con un esquema de garantías que disminuye la exposición financiera del Deudor y limita el nivel de endeudamiento vinculado a los flujos de los centros comerciales cedidos al Patrimonio Fideicometido, debido a las restricciones existentes para adquirir nuevas fuentes de financiamiento destinadas a dichos establecimientos. El Patrimonio Fideicometido se caracteriza por ser un patrimonio autónomo e inembargable, administrado por un tercero (Scotia ST, Fiduciario del proceso), lo que otorga independencia a las operaciones de los Originadores. 4. PATRIMONIO FIDEICOMETIDO Patrimonio Fideicometido Decreto Supremo N EF, Título XI, Bonos de Titulización IPSA y Subsidiarias El Patrimonio Fideicometido ha sido constituido a partir de la firma del Contrato de Fideicomiso de Titulización, y permanecerá vigente hasta que se haya pagado el íntegro de las deudas del fideicomiso, las que corresponden a las obligaciones derivadas de: (i) la deuda asumida proveniente del Contrato de Préstamo, (ii) la deuda bancaria, y (iii) los documentos del Programa, los que incluyen el prospecto marco, contratos complementarios, entre otros. 12

13 4.1. Activos Los activos que conforman el Patrimonio Fideicometido son: (i) Derechos de cobro, compuesto conjuntamente por: (a) Derechos de cobro de arrendamiento: son los derechos de cobro o pago con legitimidad de recibir el pago de las rentas adeudadas por parte de los arrendatarios, respecto a los contratos de arrendamiento de los locatarios de los centros comerciales: MP Barranca, MP Cañete, MP Chincha, MP Chorrillos, MP Pisco y MP Villa El Salvador. (b) Derechos de cobro MPN: corresponde al flujo remanente de pago de las rentas adeudadas por los arrendatarios del centro comercial Mega Plaza Norte, luego de cubrir las obligaciones del patrimonio fideicometido que respalda el Segundo Programa de Bonos de Titulización de IPSA. (ii) Flujo dinerario, que comprende lo siguiente: (a) Flujos de arrendamiento: la totalidad de los flujos dinerarios presentes y futuros, producto de la cobranza de los derechos de cobro a los arrendatarios. (b) Flujos MPN: Totalidad de las sumas de dinero derivadas del remanente de los derechos de cobro de Mega Plaza Norte Cuentas del Patrimonio Fideicometido La transferencia de los flujos hacia el Patrimonio Fideicometido se realiza a través de diversas cuentas dinerarias abiertas en su nombre, ya sea en Soles o Dólares: Cuenta de Colocación: Son las cuentas dinerarias, en soles o dólares, abiertas y administradas por el Fiduciario Scotia ST, a nombre del Patrimonio Fideicometido, en la que se depositan los fondos provenientes de la emisión de los Bonos de Titulización, también podría incluir fondos provenientes de la deuda bancaria que pudiera adquirir el Originador, de acuerdo a lo indicado en el Acto Constituido, y siempre que no afecten los resguardos y coberturas estipuladas en el Programa de Bonos de Titulización. Cuenta de Reserva: Corresponde a la cuenta dineraria, en soles o dólares, administrada por Scotia ST, a nombre del Patrimonio Fideicometido. El monto de la cuenta reserva es el equivalente a la siguiente cuota del servicio de deuda. Cuentas Recolectoras: Cuentas en las que los arrendatarios y el Fideicomiso MPN depositan la totalidad de los flujos dinerarios. Se dispone de las siguientes cuentas recolectoras: - MP Barranca - MP Cañete - MP Chincha - MP Chorrillos - MP Pisco - MP Villa El Salvador - Flujo remanente del Fideicomiso Mega Plaza Norte (MPN) Si los montos acumulados en las cuentas recolectoras no son suficientes para cubrir el servicio de deuda, se procede a utilizar el importe necesario en la Cuenta de Reserva. Cuenta de Ejecución: Son las cuentas dinerarias, en soles y/o dólares, administradas por Scotia ST, a nombre del Patrimonio Fideicometido. En caso de suceder algún evento de incumplimiento del contrato, que no se hubiese subsanado por los originadores, el fondo acumulado en la cuenta de ejecución será utilizado para cancelar el íntegro de las deudas del fideicomiso. De quedar un excedente, éste será entregado a los Originadores. 13

14 Cuentas de Originadores: Son las cuentas bancarias abiertas a nombre de cada uno de los Originadores, donde se depositará el remanente y los fondos provenientes de la emisión de bonos. La distribución del remanente tomará en consideración la proporción de los flujos dinerarios aportados por cada originador a las cuentas recolectoras. Cuentas de Servicio de Deuda: Son las cuentas dinerarias, en soles o en dólares, administradas por Scotia ST, a las que se han transferido los importes de pago del servicio de deuda total. Se han abierto cuentas de servicio de deuda por cada emisión colocada. Cuentas Gastos: Son las cuentas dinerarias en soles o dólares americanos administradas por el Scotia ST a nombre del Patrimonio Fideicometido. Esta cuenta recibe sus fondos de las cuentas recolectoras, con el fin de cubrir los gastos administrativos y operativos derivados de la actividad del Patrimonio Fideicometido. Arrendatarios de IPSA y Subsidiarias Cuenta recolectoras Cuentade reserva En caso de incumplimiento Cuenta de ejecución Cta Servicio de deuda Bonistas Remanente luego del pago del servicio de deuda CuentaOriginadores Originadores: IPSA y Subsidiarias 4.3. Garantías Específicas Los Bonos de Titulización se encuentran garantizados con: (i) Fideicomiso de Activos, que tiene por finalidad administrar en garantía los bienes fideicometidos hasta el cumplimiento total y oportuno de las obligaciones que garantiza, así como también, en el supuesto que no se cumplieran total y oportunamente con las obligaciones que garantiza. Este Patrimonio Fideicometido de Activos está compuesto por los siguientes bienes: i. Los inmuebles de: Barranca, Cañete, Chincha, Chorrillos, Pisco y Villa El Salvador, así como cualquier otro predio de propiedad de alguno de los fideicomitentes. ii. Los flujos de la ejecución, los que corresponden a todas las sumas de dinero provenientes de la ejecución del Patrimonio Fideicometido de Activos. iii. Los flujos por seguro, siendo éstas las sumas de dinero provenientes de la ejecución de las pólizas de seguro sobre los inmuebles del Patrimonio Fideicometido. iv. La transferencia inicial, que corresponde a la suma de S/ 15 mil, que realiza IPSA a la cuenta dineraria a nombre del Fideicometido de Activos. v. Las pólizas de seguro de las Compañías Inmobiliaria Costa Nueva S.A.C., Inmobiliaria Pisac S.A.C, Inmobiliaria Botafogo S.A.C., Inversiones Alameda Sur S.A.C., Inversiones Kandoo S.A.C., Inmobiliaria Kotare S.A.C., e Inversiones Villa El Salvador S.A.C., de los siguientes tipos: (i) Multiriesgo, (ii) 14

15 (ii) Terrorismo, (iii) Responsabilidad Social, (iv) Deshonestidad, Desaparición, y Destrucción, y (v) Accidentes personales. Fianza, los Originadores han otorgado fianza irrevocable, solidaria, ilimitada, incondicional, sin beneficio de excusión y de realización automática para cubrir con su patrimonio, en caso los recursos del Patrimonio Fideicometido no resulten suficientes para atender las obligaciones asumidas con el Programa Coberturas Requeridas Durante la vigencia del Patrimonio Fideicometido, se deben cumplir con las siguientes restricciones financieras, las cuales son calculadas sobre la base de los estados financieros emitidos en períodos terminados el: 31 de marzo, 30 de junio, 30 de setiembre y 31 de diciembre de cada año: (i) Ratio de apalancamiento, debe ser igual o menor a Es el coeficiente que resulta de dividir la suma de los pasivos totales entre el patrimonio consolidado de IPSA y Subsidiarias. (ii) Ratio de cobertura de servicio de deuda debe ser mayor o igual a Es el coeficiente que resulta de dividir el EBITDA de los últimos doce meses entre la suma de las amortizaciones e intereses pagados por IPSA y Subsidiarias en los últimos doce meses por concepto de amortización de deuda financiera de largo plazo. (iii) Ratio de cobertura de flujos debe ser igual o mayor a Este indicador es el resultado de dividir el total de los importes depositados en las Cuentas Recolectoras durante los últimos doce meses, menos gastos asumidos por el patrimonio (durante los últimos doce meses), entre el Servicio de Deuda Total de los siguientes doce meses. (iv) Los Originadores deberán mantener en los centros comerciales una ocupación mínima de no menos de 80% del área arrendable. En adición a lo indicado, el Fideicomiso del MPN podrá asumir nueva deuda siempre que el flujo proveniente de los derechos de cobro de MPN de los últimos doce meses inmediatamente anteriores a la fecha en la que se espera asumir la nueva deuda menos el servicio de deuda proyectado para los siguientes doce (12) meses por concepto de la nueva deuda, sea igual o mayor a S/ 50 millones Extinción y Liquidación del Patrimonio Fideicometido El Patrimonio Fideicometido podrá ser liquidado y extinguido en cualquiera de los siguientes supuestos: Cuando a los doce meses posteriores a la fecha de suscripción del contrato de fideicomiso, no se hubiera efectuado la colocación y emisión de los respectivos bonos. Cuando se hubiera cancelado el íntegro de las deudas del fideicomiso, así como cubierto todos los gastos relacionados con el Patrimonio Fideicometido. Cuando, ante la subsistencia de uno o más eventos de incumplimiento, sin que se hayan cancelado todas las obligaciones de pagos derivadas de los bonos, la Asamblea General decida disolver y liquidar el Patrimonio Fideicometido. Cuando se haya declarado la insolvencia del Patrimonio Fideicometido. 15

16 5. ANÁLISIS DE LOS ACTIVOS TITULIZADOS Y DEL NIVEL DE COBERTURA 5.1 Activos titulizados Los centros comerciales de IPSA y Subsidiarias generan los flujos dinerarios cedidos al Patrimonio Fideicometido, por lo que el nivel de ingresos de cada uno determina el cumplimiento de las obligaciones asumidas con los bonistas. Los centros comerciales involucrados con la generación de flujos son los que se detallan a continuación: MP Norte Independencia El centro comercial MP Norte inició sus operaciones en el año 2002, e involucró una inversión de S/ 540 millones. Cuenta con un área arrendable de mil m 2, compuesta por 617 tiendas, siendo 50.10% del área arrendable usado por las tiendas anclas, generando ingresos que representan el 63.08% de los ingresos consolidados del Grupo. Los flujos de este centro comercial son destinados primero al pago de las obligaciones del Segundo Programa de Bonos de Titulización de IPSA. El flujo remanente debe ser incorporado al Patrimonio Fideicometido del Primer Programa de Bonos de Titulización de IPSA y Subsidiarias. MP Chorrillos Inició sus operaciones en el año 2012, con una inversión de S/ 27 millones. Cuenta con 7,80 mil m 2 de área arrendable, que incluye 43 tiendas, donde 41.00% es arrendado a tiendas ancla, generando ingresos que representaron 3.88% de los ingresos consolidados del año MP Villa El Salvador Requirió una inversión de S/ 36 millones e inició sus operaciones en el año Comprende un área arrendable de 9.30 mil m 2, con 98 tiendas, siendo 46.20% de área utilizado por tiendas anclas, con ingresos que representan 4.24% del total de los ingresos consolidados de IPSA y subsidiarias del año MP Chincha Inició operaciones en el año 2013, con una inversión de S/ 33 millones. Cuenta con un área arrendable de 8.90 mil m 2 que incluye 41 tiendas, siendo 38.20% del área utilizado por tiendas ancla, con ingresos que representan 3.51% del total de ingresos consolidados de IPSA del año MP Cañete Inició sus operaciones en el año Cuenta con un área arrendable de mil m 2 que incluyen 49 tiendas, siendo 74.90% del área usado por tiendas ancla. Se invirtieron S/ 54 millones para su construcción. Sus ingresos representan 4.52% de los ingresos consolidados en dicho período del año

17 MP Barranca Cuenta con un área arrendable de 9.90 mil m 2 donde se distribuyen 43 tiendas, siendo la ocupación de las tiendas anclas 54.50% del área arrendable. Requirió una inversión de S/ 54 millones, generando ingresos que representan 3.73% del total de los ingresos consolidados de IPSA y Subsidiarias del año MP Pisco Inició su operaciones en el año 2014, con una inversión de S/ 48 millones. Cuenta con un área arrendable de mil m 2, que se distribuye en 49 tiendas, ocupando las tiendas ancla 72.60% del área. Generó ingresos que representan 4.08% de los ingresos consolidados de IPSA y Subsidiarias del año Flujos de titulización proyectados Para la preparación del modelo financiero se ha considerado un horizonte hasta el año Los supuestos utilizados en las proyecciones de los flujos de IPSA y Subsidiarias se detallan a continuación: Supuestos Entre 4% y 15% en los primeros 5 años, luego en Tasa de crecimiento por rentas mínimas los siguientes años entre 3% y 4%. Entre -3% y 14% en los Tasa de crecimiento por rentas variables primeros 5 años, luego en los siguientes años 3%. Tasa de crecimiento por ingresos diversos 3.00% Tasa de crecimiento por gastos operativos 3.50% % Ingresos por mantenimiento 25.00% % Ingresos por promociones 10.00% La estructura de ingresos de la Compañía y sus subsidiarias incluye los siguientes conceptos: (i) Rentas mínimas, (ii) Rentas variables, (iii) Rentas de mantenimiento, (iv) Rentas del fondo de promoción, (v) ingresos misceláneos, y (iv) otros ingresos menores. El Patrimonio Fideicometido IPSA y Subsidiarias está conformado por los activos que conforman los centros comerciales MP Chorrillos, MP Villa El Salvador, MP Chincha, MP Cañete, MP Barranca y MP Pisco, y el remanente de MP Norte Independencia, cuyos flujos servirán para cumplir con las obligaciones relacionadas con el Primer Programa de Emisión de Bonos de Titulización IPSA y Subsidiarias. Los principales indicadores se indican a continuación: Los flujos titulizados permiten obtener un EBITDA adecuado, de tendencia creciente y sostenida, que cubre el servicio de deuda en forma satisfactoria. La capacidad de cumplimiento establecida por los ratios de cobertura, se sustenta en el esquema de constitución del Patrimonio Fideicometido y en la calidad de los flujos dinerarios que proceden de las tiendas arrendatarias de los locales que opera IPSA. Otro aspecto favorable lo constituye la dispersión de los activos que constituyen el Patrimonio Fideicometido, lo que disminuye la exposición a mercados específicos. Se 17

18 trata también de negocios que logran rápidamente su nivel de madurez, por lo que luego de 2 ó 3 años de operación presentan flujos estables. En adición, se pueden incorporar flujos adicionales, debido al continuo desarrollo de proyectos de ampliación que se generan en cada activo. La empresa cuenta con experiencia en el desarrollo, tanto de centros comerciales medianos, como de centros comerciales de gran envergadura, lo que incluye procesos de crecimiento y/o ampliaciones en cada uno de los activos. 18