ESTIMACIÓN DEL PRECIO DE OFERTA DE LA VIVIENDA : CASO HERMOSILLO SONORA, MEXICO M.I. JESUS ALBERTO ESQUER ARMIENTA

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1 ESTIMACIÓN DEL PRECIO DE OFERTA DE LA VIVIENDA : CASO HERMOSILLO SONORA, MEXICO M.I. JESUS ALBERTO ESQUER ARMIENTA 13 de Noviembre 2014

2 INTRODUCCIÓN 2 Este trabajo está enfocado principalmente a fortalecer los procedimientos de la estimación del precio venta como un soporte adicional al momento de estimar este valor en el proceso valuatorio mediante los diferentes métodos aplicados por los valuadores para realizar el avaluó de las viviendas.

3 OBJETIVO 3 Objetivo general Estimar el precio de venta de la vivienda usando modelos de precios hedónicos para la vivienda en la Ciudad de Hermosillo, Sonora, México, basado en una investigación de mercado y proponer modelos de precios hedónicos.

4 JUSTIFICACIÓN 4 Los métodos de valuación de inmuebles requieren una investigación bien fundada y en muchas ocasiones el mercado es escaso y por esta razón el proceso valuatorio puede ser lento y tedioso. En general los procedimientos actuales tienen que tener información confiable para que el resultado sea el óptimo.

5 SITIO Y OBJETO DE ESTUDIO 5 El objeto de estudio será el mercado de venta de vivienda en la Ciudad de Hermosillo. Hermosillo se localiza en el paralelo 29º 05 de latitud norte y el meridiano 110º 57 de longitud oeste de Greenwich, a una altura de 282 mts sobre el nivel del mar y una superficie de 14,880.2 km². FIGURA 1 Ciudad de Hermosillo, Sonora.

6 OBJETO DE ESTUDIO 6 FIGURA 2 Mapa de colonias de la Ciudad de Hermosillo. Elaboración propia.

7 Clasificación de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM). 7 Tipo de Vivienda Rango de Valores en Pesos Mexicanos Interés Social Economico 0.00 a $ 205, Interés Social Popular $ 205, a $ 349, Interés Social Tradicional $ 349, a $ 610, Medio $ 610, a $ 1,309, Residencial $ 1,309, a $ 2,618, Residencial Plus $ 2,618, a arriba FIGURA 3 Clasificación de la Asociación Hipotecaria Mexicana.

8 Clasificación de la vivienda del INEGI. CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA 8 El Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) propone los siguientes tipos de vivienda para México durante las últimas décadas comprendidas entre 1990 y Tipo Clase Total 16,197, ,954, ,719, ,614, Vivienda particular 16,183, ,942, ,706, ,607, Casa independiente y local 13,524, ,734, ,800, ,932, no construido para habitación Departamento en edificio y 2,202, ,110, ,919, ,020, vivienda o cuarto en vecindad Cuarto en la azotea 37, , , , Vivienda móvil 9, , , , Refugio 11, , , , No especificado a 398, ,058, , , Vivienda colectiva 14, , , , FIGURA 4 Clasificación de la vivienda del INEGI.

9 MÉTODO de precios hedónicos 9 MÉTODO DE PRECIOS HEDÓNICOS La metodología de precios hedónicos pueden definirse como el método mediante el cual se calculan los precios implícitos de los atributos o características que componen a un bien compuesto, Rosen (1974). La técnica de los precios hedónicos se basa en que si un bien contiene una serie de atributos, entonces su precio en el mercado deberá estar constituido por una parte individual de cada uno de esos atributos.

10 MÉTODOS DE VALUACIÓN 10 La ecuación básica del modelo de precios hedónicos para inmuebles urbanos, puede representarse por la siguiente expresión: Y = β0 + β1x1 + β2x2 + β3x3 + βnxn + e Y variable dependiente (valor del mercado inmobiliario). X variables independientes (características o atributos del inmueble). β coeficientes de las características, productos del modelo de regresión. e error de estimación del modelo.

11 METODOS DE VALUACIÓN Los atributos que una vivienda puede tener y ser tomados para el análisis y estimación del precio de venta a través de los precios hedónicos son muchos, para el caso de la Ciudad de Hermosillo se pueden considerar los siguientes: Superficie de terreno. Superficie de construcción. Número de recamaras. Número de baños. Huellas de cochera. Ubicación dentro de la manzana. Vista panorámica. Número de niveles. Ubicación geográfica dentro de la ciudad. Topografía del terreno. Calidad de los servicios. Calidad de los acabados. Calidad de los materiales de construcción. Tipo de construcción. 11 Adecuaciones especiales. Aislamiento térmico. Casa verde. Nivel socioeconómico de la colonia. Cercanía al centro de población. Equipamiento urbano. Distribución interior del inmueble. Edad del inmueble. Orientación física del inmueble. Cercanía a los centros públicos más cercanos (escuelas, iglesias, hospitales, centros comerciales, parques, etc.). Valor de oferta. Uso de suelo. Tipo de suelo. Cercanía a la vialidad principal más cercana.

12 INVESTIGACIÓN DE MERCADO 12 La investigación de mercado de viviendas, se llevo a través de consultas en internet, bases de datos proporcionadas por peritos, unidades de valuación y consultorías. Las variables que se propusieron según la información obtenida de los datos de mercado fueron las siguientes: Valor de oferta Superficie de construcción Superficie de terreno Número de recamaras Número de baños Número de plantas o niveles Calidad de los servicios e instalaciones Cercanía a vialidad principal o colectora Cercanía a un centro comercial Cercanía al centro de población Número de huellas de cochera

13 INVESTIGACIÓN DE MERCADO 13 catastro codigo FID dato Colonia/Direccion oferta P_Unitario S_Conts S_Terr N_rec N_baños N_plantas C_Vivienda C_serv_ints vialidad C_centro_comercial C_centro_poblacion C_Huellas_Cochera AZORES RESIDENCIAL AZORES RESIDENCIAL Bachoco Balderrama Balderrama Balderrama Balderrama Bella Vista, Cedros # Benei Residencial Benei Residencial Benei Residencial Benei Residencial Benei Residencial BUENA VISTA Buenos Aires Buenos Aires Bugambilias Bugambilias Bugambilias camino real Campanario Campanario Capistrano Capistrano Capistrano Capistrano Capistrano Casa Grande Residencial Casa Grande Residencial Centenario Centenario Centenario Centenario Centenario Centenario Centro Centro Centro Centro Centro Cerrada Caridad Cerrada Diamante FIGURA 5 Cuadro de investigación de mercado. Elaboración Propia.

14 ANÁLISIS DE LA CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA EN BASE A LOS VALORES CATASTRALES DE TERRENO EN HERMOSILLO 14 La clasificación fue dada a partir de un análisis de la información de los valores catastrales de la Dirección de Catastro Hermosillo y los datos de la investigación de mercado y que se concluyo con los siguientes rangos en los que se distribuyo la información en cantidades iguales en cada rango. De a los pesos/m². De a los pesos/m². De a los pesos/m². De a los 1, pesos/m². De 1, a los 3, pesos/m². Una ves propuestos estos rangos se procedió a distribuir la información en un mapa de Hermosillo, para ver el comportamiento geográficamente de las colonias con los datos de venta recabados de la investigación de mercado y los valores catastrales de las colonias. Valores de suelo 2011.pdf

15 ANÁLISIS DE LA CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA EN BASE A LOS VALORES CATASTRALES DE TERRENO EN HERMOSILLO 15 Mapa de calores catastrales de terreno para la Ciudad de Hermosillo. FIGURA 8 Mapa de Hermosillo con los rangos propuestos de los valores catastrales de terreno $/m². Elaboración propia.

16 ANÁLISIS DE LA CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA EN BASE A LOS VALORES CATASTRALES DE TERRENO EN HERMOSILLO 16 Mapa de precios de venta de mercado FIGURA 9 Mapa de la Ciudad de Hermosillo con la distribución de los precios de venta de vivienda. Elaboración propia.

17 ANÁLISIS DE LA CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA EN BASE A LOS VALORES CATASTRALES DE TERRENO EN HERMOSILLO En esta clasificación ( ) el análisis de regresión lineal fue el siguiente: S_Conts y = x R² = S_Conts Lineal (S_Conts) FIGURA 10 Gráfica de regresión lineal para la clasificación 4 propuesta. Elaboración propia.

18 ANÁLISIS DE LA CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA EN BASE A LOS VALORES CATASTRALES DE TERRENO EN HERMOSILLO 18 En esta clasificación ( ) se tiene un total de 96 datos que previamente se eliminaron los datos atípicos. El análisis del proyecto para la estimación de los modelo hedónicos fue le siguiente. Estadísticos descriptivos Media Desviación típica N oferta , , S_Conts 98, , N_rec 2,625, N_baños 1,643, N_plantas 1,740, C_serv_ints 2,354, C_centro_comercial 4,354, C_centro_poblacion 3,115, C_Huellas_Cochera 1,115, FIGURA 11 Cuadro de estadísticos descriptivos del SPSS 18.

19 ANÁLISIS DE LA CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA EN BASE A LOS VALORES CATASTRALES DE TERRENO EN HERMOSILLO 19 En la siguiente tabla se observa que la explicación del proyecto tiene un 68.9% de explicación, siendo este valor adecuado para el análisis. Por otro lado el error típico representa un 19% con respecto a la media del resumen del proyecto y a pesar de ser un error un poco alto se compensa con el grado de explicación del proyecto. Modelo Resumen del modelo Estadísticos de cambio Cambio Sig. R cuadrado Error típ. de en R Cambio en Cambio en Durbin- R R cuadrado corregida la estimación cuadrado F gl1 gl2 F Watson 1,821 a,674, ,5578, , ,000 2,834 b,695, ,2560,022 6, ,012 1,428 FIGURA 12 Resumen del modelo. Fuente SPSS 18.

20 ANÁLISIS DE LA CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA EN BASE A LOS VALORES CATASTRALES DE TERRENO EN HERMOSILLO 20 La razón de que haya colinealidad es que comúnmente entre mas superficie de construcción mayor número de recamaras. Aunque la variable de superficie de construcción aporta más al modelo, la variable de número de recamaras resulto también seleccionada. Coeficientes Modelo Coeficientes no estandarizados Coeficientes tipificados Estadísticos de colinealidad B Error típ. Beta t Sig. Tolerancia FIV 1 (Constante) , ,890 3,044,003 S_Conts 5301, ,715,821 13,925,000 1,000 1,000 2 (Constante) 968, ,324,016,987 S_Conts 4691, ,744,726 10,669,000,708 1,413 N_rec 68471, ,195,175 2,564,012,708 1,413 a. Variable dependiente: oferta FIGURA 13 Modelos de precios hedónicos. Fuente SPSS 18. Dando como modelo resultante la siguiente ecuación: P.V. = $ S_Const x $4, N_Rec x $68,471.51

21 ANÁLISIS DE LA CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA EN BASE A LOS VALORES CATASTRALES DE TERRENO EN HERMOSILLO Modelos de precios hedónicos resultantes. 21 Modelo Rango($) R² Corregida Error típico Variables Coeficientes Tol. colinealidad Constante % Sup.Const No.Plantas Constante % No.Plantas No.Baños No.Rec Constante % Sup.Const No.Plantas Constante Sup.Const % No.Rec Constante % Sup.Const Cal.Serv FIGURA 14 Modelos de precios hedónicos resultantes. Fuente SPSS 18.

22 ANÁLISIS DE LA CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA EN BASE A LOS VALORES CATASTRALES DE TERRENO EN HERMOSILLO 22 Ejemplo 1 Modelo 2, rango Colonia: Altares Precio de oferta: $450, Valor catastral de terreno: $ Núm. Plantas: 1 Núm. Rec.: 3 Núm. Baños: 1 FIGURA 15 Foto de anuncio. Fuente prensa local. Sustituyendo datos en la siguiente ecuación: P.V: No.plantas* No.baños* No.rec* P.V : $400, Existe un error del: 10.91%

23 ANÁLISIS DE LA CLASIFICACIÓN DE LA VIVIENDA EN BASE A LOS VALORES CATASTRALES DE TERRENO EN HERMOSILLO 23 Ejemplo 2 Modelo 5, rango Colonia: Compostela Residencial Precio de oferta: $3,650, Valor catastral de terreno: $1, Sup. Construcción: 284m² Cal. Servicios e Instalaciones: 6 FIGURA 16 Foto de anuncio. Fuente prensa local. Sustituyendo datos en la siguiente ecuación: P.V: Sup.Const* Cal.serv.* P.V : $3,118, Existe un error del: 6%

24 CONCLUSIONES 24 Los modelos proporcionan buenas estimaciones de valores en casos que se apegan al comportamiento normal de las características de las viviendas de la zona considerada, es decir, que el modelo no estima valores adecuados para inmuebles atípicos, donde las características del suelo son utilizadas de forma extrema. Cabe destacar por ultimo que los modelos de precios hedónicos permiten la estimación del precio de venta de una vivienda y de igual manera el cálculo empírico de precios implícitos para las características determinantes del precio de dicho bien.

25 POR SU ATENCIÓN MUCHAS GRACIAS 25