EXPEDIENTE 31-31-0330-14/137-000 TITULAR CONSTRUCCIONES Y REPARACIONES LA NAVA S.L. PETICIONARIO (7031) (0000) s/ref.:. Asunto:PARTICULAR OBJETO VALORACIÓN NAVE INDUSTRIAL TERMINADA SITUACIÓN 31300 TAFALLA Navarra FECHA DE EXPEDICIÓN 5 de Marzo de 2014
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Certificado Hoja Nº 1/3 Entidad Solicitante.: (7031-0000) CONSTRUCCIONES Y REPARACIONES LA NAVA S.L. s/ref.:. Poli/LA NAVA, CALLE A.NR 8 Asunto: PARTICULAR 31300 - TAFALLA (Navarra) TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. (TECNITASA) CERTIFICA: Que realizado el informe de tasación que se acompaña con el nº de expediente 31-31-0330-14/137-000, el valor de tasación del objeto de valoración, obtenido por el método de Comparación y otro método, es de seiscientos ochenta y cuatro mil doscientos cuatro euros con noventa y seis cent., de un 100,00 % de propiedad. Objeto de Valoración:NAVE INDUSTRIAL TERMINADA Situación: Polígono la Nava, Calle A, Nº 8, 31300, Tafalla, Navarra Finalidad de la tasación: Informacion Valor Mercado ESTA TASACIÓN SE HA REALIZADO DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES CONTENIDAS EN LA O.M. 805/2003, PARA ALGUNAS DE LAS FINALIDADES RECOGIDAS EN ELLA, LO QUE SE INFORMA A EFECTOS CUMPLIMIENTO DEL ART. 61 DE DICHA ORDEN PARA LAS TASACIONES EMITIDAS POR SOCIEDADES TASACIÓN HOMOLOGADAS POR EL BANCO DE ESPAÑA. (Orden ECO/805/2003, del 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008.) VALOR DE TASACIÓN: 684.204,96 CONDICIONANTES Se CONDICIONA la presente valoración a la correcta inscripción registral de las superficies del inmueble valorado confirmando los supuestos adoptados en el presente informe. En caso contrario, el valor de tasación podría ser objeto de revisión. ADVERTENCIAS GENERALES Se advierte que esta tasación es sólo válida para la finalidad para la que se ha realizado y que el valorde tasación podría variar, en el caso de realizarse el presente informe para cualquiera de las finalidadesque contempla la ECO 805/2003 sobre valoración de inmuebles, modificada por la EHA 3011/2007. ECO DEL DE No es posible informar sobre el estado de cargas y limitaciones de dominio, al no disponer de Nota Actualizada. Simple Se advierte que no se ha detectado información suficiente sobre oferta, transaciones y alquileres de entreplantas similares al valorado; por dicho motivo, no ha sido posible obtener un Valor de Mercado porel Método de Comparación ni Actualización. Debido a ello, se utiliza un procedimiento admitido en la práctica profesional, en base a lo establecido en el artículo 43 de la Orden Ministerial; dicho procedimiento se denomina Método de "Estimación del Coeficiente de Mercado". Domicilio Social: Avda. de Europa, 26-2ª Planta, Edificio Atica 28224 Pozuelo de Alarcón (Madrid) Sociedad Inscrita en el Registro de Entidades especializadas en tasación del Banco de con el n.º 4315 Inscrita en Registro Mercantil de Madrid al Tomo 2.719, Folio 192, Sección 8ª Hoja nº M-48015 C.I.F. A-78116324 Este Certificado no tendrá validez sin el número de expediente y sin el sello de Técnicos en Tasación, S.A. 024492/31-2014
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Certificado Hoja Nº 2/3 OBSERVACIONES Calificaciones del tasador: Entorno: Normal. Inmueble: Bueno. La fecha de la nota simple registral aportada es de: 18-02-2014. Para la obtención del valor de tasación se han utilizado los métodos y valores derivados de los mismos que a continuación se detallan: Valor de reemplazamiento: 574.279,36 Valor de comparación: 538.569,12 Otros metodos: 145.635,84 IDENTIFICACIÓN REFERENCIA CATASTRAL IDUFIR Registro Libro Tomo Folio Ins. FINCA Nave 05/0385// *(1) 317 2012 153 19948 Titular registral: Construcciones y Reparaciones La Nava, S.L. El inmueble se encuentra actualmente sin uso. *(1): Registro de TAFALLA Nº 1 VALORES( ) SUELO VUELO COSTE COMPARACIÓN OTRO MÉTODO Nave-19948 98.637,76 439.931,36 366.228,16 538.569,12 - - - Entreplanta-19948 - - - 8.749,44 12.499,20 - - - 8.749,44 Planta primera-19948 - - - 136.886,40 195.552,00 - - - 136.886,40 TOTAL 98.637,76 585.567,20 574.279,36 538.569,12 145.635,84 TOTAL GENERAL 98.637,76 585.567,20 574.279,36 538.569,12 145.635,84 V.TASACIÓN S.UTIL (m²) S.ADOPTADA (m²) SEGURO (1) VALOR DE TASACIÓN ( ) Nave-19948 1.506 1.448 382.272,00 684.204,96 Entreplanta-19948 113 124 17.856,00 Planta primera-19948 528 582 279.360,00 TOTAL 2.147 2.154 679.488,00 684.204,96 (1) Valor del Seguro (Valor reemplazamiento bruto menos suelo, O.M. ECO/805/2003): 679.488,00 El valor del seguro indicado es la suma mínima a efectos de seguro de daños, y a efectos del seguro de incendios y otros daños al continente exigida en la disposición adicional primera, de la O.M. ECO 805/2003, que establece que el seguro de daños no debe ser inferior al valor de reemplazamiento bruto menos suelo. En el R.D. 716/2009 se indica que la suma asegurada debe coincidir con el valor de tasación excluido el valor de los bienes no asegurables naturaleza, en particular el suelo. El resultado de excluir el valor del suelo del valor de tasación es de 585.567,20. por Domicilio Social: Avda. de Europa, 26-2ª Planta, Edificio Atica 28224 Pozuelo de Alarcón (Madrid) Sociedad Inscrita en el Registro de Entidades especializadas en tasación del Banco de con el n.º 4315 Inscrita en Registro Mercantil de Madrid al Tomo 2.719, Folio 192, Sección 8ª Hoja nº M-48015 C.I.F. A-78116324 Este Certificado no tendrá validez sin el número de expediente y sin el sello de Técnicos en Tasación, S.A. 024492/31-2014
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Certificado Hoja Nº 3/3 FECHA DE EMISIÓN: 5 de Marzo de 2014 FECHA DE LA NOTA SIMPLE APORTADA: 18 de Febrero de 2014 FECHA DE VISITA: 17 de Febrero de 2014 FECHA LÍMITE DE VALIDEZ: 4 de Septiembre de 2014 Sello y Firma del Representante de la Sociedad El tasador, Fdo.: RICARDO RODRIGUEZ ZABALETA Validez de la tasación Ésta tasación solo es válida para la finalidad indicada en el presente informe. Tecnitasa no responsabiliza del uso de los datos, métodos o cualquier otro supuesto adoptado en informe, para cualquier propósito de uso de la tasación o finalidad distinta de la expresada. Este Certificado no tendrá validez sin el número de expediente y sin el sello de Técnicos en Tasación, S.A. Protección de datos de carácter personal Conforme a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. informa que los datos personales que figuran en este documento están incluidos en un fichero titularidad de la empresa, cuya finalidad es la prestación del servicio de tasación y, tratándose de clientes, su gestión o el envío de comunicaciones comerciales del Grupo TECNITASA que pudieran resultar de su interés, y reconoce a sus titulares los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición sobre tales datos, gratuitamente, enviando solicitud a TÉCNICOS EN TASACIÓN Avda. de Europa, 26 - Edificio 5, 2 D. Centro Empresarial Ática 28224 Pozuelo de Alarcón (Madrid); a tecnitasa@tecnitasa.es, o al fax nº 91 4113827. Igualmente, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A., informa que está obligada por ley a ceder parte de tales datos al Banco de España, a la CNMV, a la Dirección General de Seguros, a las entidades financieras que hayan intervenido como mandatarias y a los propietarios de los bienes objeto de tasación, que los utilizarán en ejercicio de las funciones o competencias que tienen establecidas. Acceso a datos de terceros por cuenta del cliente Para la adecuada elaboración de este documento, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A., ha tratado en nombre y por cuenta del cliente datos de carácter personal de terceros, convirtiéndose en Encargado del Tratamiento y asumiendo el compromiso de: a) Tratarlos únicamente conforme a las instrucciones del cliente. b) No aplicarlos ni utilizarlos con fines distintos a la prestación de los servicios de tasación contratados. c) No comunicarlos, ni siquiera para su conservación, a otras personas, a excepción de los organismos o entidades privadas a las que deba dirigirse en estricto cumplimiento de la Ley o de las funciones encomendadas por el cliente, hallándose expresamente autorizada por éste para contratar a aquellas entidades de su elección cuya intervención considere necesaria para la prestación de los servicios de tasación contratados. d) Garantizar la adopción e implementación de las medidas de seguridad que, en virtud de lo dispuesto en la normativa de protección de datos, correspondan en función de los datos accedidos. e) Guardar absoluto secreto y confidencialidad respecto de tales datos dando traslado al personal que intervenga en el tratamiento de su obligación de guardar secreto. f) Una vez concluido el servicio de tasación, TÉCNICOS EN TASACIÓN, S.A. devolverá al cliente los datos personales objeto de tratamiento almacenados en sus equipos al igual que cualquier soporte o documento en que consten, procediendo, acto seguido, a su eliminación, salvo que exista obligación legal de custodia o sea necesaria su conservación frente a posibles responsabilidades legales. Domicilio Social: Avda. de Europa, 26-2ª Planta, Edificio Atica 28224 Pozuelo de Alarcón (Madrid) Sociedad Inscrita en el Registro de Entidades especializadas en tasación del Banco de con el n.º 4315 Inscrita en Registro Mercantil de Madrid al Tomo 2.719, Folio 192, Sección 8ª Hoja nº M-48015 C.I.F. A-78116324 Este Certificado no tendrá validez sin el número de expediente y sin el sello de Técnicos en Tasación, S.A. 024492/31-2014
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 1/10 A) SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD SOLICITANTE: CONSTRUCCIONES Y REPARACIONES LA NAVA N.I.F: B31593999 S.L. ENTIDAD SOLICITANTE: (7031-0000) ENTIDAD TASADORA: Técnicos en Tasación S.A. Inscrita en el Banco de España con nº 4315 FINALIDAD DE LA TASACIÓN: INFORMACION VALOR MERCADO OBJETO DE VALORACIÓN: NAVE INDUSTRIAL TERMINADA ESTA TASACIÓN SE HA REALIZADO DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES CONTENIDAS EN LA O.M. ECO 805/2003, PARA ALGUNAS DE LAS FINALIDADES RECOGIDAS EN ELLA, LO QUE SE INFORMA A EFECTOS DEL CUMPLIMIENTO DEL ART. 61 DE DICHA ORDEN PARA LAS TASACIONES EMITIDAS POR SOCIEDADES DE TASACIÓN HOMOLOGADAS POR EL BANCO DE ESPAÑA. (Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determiandos derechos para determinadas finalidadesfinancieras, publicada en el BOE del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de febrero, publicada en el B.O.E. de 5 de Marzo de 2008.) B) IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN B.1. MUNICIPIO TAFALLA B.3. C.P. 31300 B.4. Polígono B.5. Nº 8 B.6. AMPLIACIÓN DE DIRECCIÓN, LINDEROS LA NAVA, CALLE A B.2. PROVINCIA Navarra No existe discrepancia entre los linderos comprobados y los reflejados en la documentación registral. DATOS REGISTRALES Y CATASTRALES IDENTIFICACIÓN REFERENCIA CATASTRAL IDUFIR Registro Libro Tomo Folio Ins. FINCA Nave 05/0385// *(1) 317 2012 153 19948 *(1): Registro de TAFALLA Nº 1 TITULAR REGISTRAL: Construcciones y Reparaciones La Nava, S.L. El titular del inmueble valorado es el que figura en la documentación legal adjunta. ESTADO DEL INMUEBLE: Terminado TIPO DE INMUEBLE: Edificio C) COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN C.1. COMPROBACIONES REALIZADAS Correspondencia de la finca registral con la tasada. Servidumbres visibles y estado de conservación. Adecuación al Planeamiento urbanístico vigente. Estado de ocupación del inmueble, uso y explotación. Identificación física con inspección ocular. Comprobación de las superficies. Régimen de protección del Patrimonio Arquitectónico. Régimen de protección pública. Correspondencia con finca catastral.
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 2/10 C.2. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Plano de situación / Croquis del inmueble / Reportaje fotográfico Escritura Declaración Obra Nueva. Documentación catastral. Plan General de Ordenación Urbana. Modificación del P.G.O.U. Unidad UC-93, zona verde polígono industrial La Nava. D) LOCALIDAD Y ENTORNO D.1. TIPO DE NÚCLEO TIPO DE NUCLEO: Municipio de provincia, situado a 40 km. de la Capital Foral de Navarra. ACTIVIDAD PRINCIPAL: La actividad principal es el comercio y servicios. D.2. OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA OCUPACION LABORAL: La población se ocupa mayoritariamente en las labores propias de la actividad núcleo. NIVEL DE RENTA: El nivel de renta de la población es medio. del D.3. POBLACIÓN Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística de 2012: 11.256 habitantes para el Municipio.de Tafalla D.4. EVOLUCIÓN Y DENSIDAD DE LA POBLACIÓN En ligero aumento. Densidad de la población media. D.5. DELIMITACIÓN Y RASGOS URBANOS ENTORNO: El entorno donde se sitúa la nave corresponde a un polígono industrial conjunto con la localidad Olite, en la zona Sur del municipio. NIVEL DE RENTA: El nivel de renta del entorno es medio. INFRAESTRUCTURA: Las propias del suelo industrial: pavimentación, acerado y alumbrado público, redes saneamiento y de distribución de agua potable, energía eléctrica en baja-media tensión y telefonía. ANTIGÜEDAD: La antigüedad del entorno próximo es diversa. CONSOLIDACIÓN: El grado de consolidación del entorno próximo se estima en un 90%. NIVEL DE RENTA: Medio. HOMOGENEIDAD: Media. USOS DOMINANTES: Naves industriales adosadas de diferentes superficies. RENOVACION: Media. OCUPACION: Media. de de D.6. CONSERVACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA PAVIMENTACIÓN: Buena conservación; dispone de los servicios de electricidad, fontanería, saneamiento telefonía. GRADO DE CONSERVACION DE LAS INFRAESTRUCTURAS: Medio. y D.7. EQUIPAMIENTO Equipamientos suficientes.
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 3/10 D.8. COMUNICACIONES Buenas comunicaciones con el resto del polígono y con otras localidades. D.9. OTRAS CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO TIPIFICACIÓN INDUSTRIAL. Naves de diferentes superficies. El entorno próximo tiene una densidad media-alta de naves industriales ocupadas. IDENTIFICABILIDAD. El entorno próximo es perfectamente identificable y muy visible desde la carretera nacional N-121. ACCESIBILIDAD. La accesibilidad al entorno es muy buena, tanto para suministros como para público en general. E) DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO E.1. SUPERFICIES Medida: - - - Catastral: 1.818,33 m² Registral : 1.834 Proyecto : - - - m² Adoptada : 1.818,33 E.2. DESCRIPCIÓN COMENTARIOS SOBRE LA SUPERFICIE. Se adopta la superficie de la parcela indicada en catastro, inferior a la superficie registral. No ha sido posible medir la parcela por los métodos tradicionales. No obstante, se ha comprobado la superficie sobre la ortofoto con la herramienta que dispone el SITNA, correspondiendo esta sensiblemente con la superficie catastral. MORFOLOGIA. La parcela es llana y sin desniveles orográficos importantes. E.3. INFRAESTRUCTURAS ABASTECIM. DE AGUA INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente. ALCANTARILLADO. Suficiente. PAVIMENTACIÓN INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente. SANEAMIENTO INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente. TELEFONÍA INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente. ELECTRICIDAD INTERIOR Y EXTERIOR. Suficiente. El polígono dispone de un nivel aceptable de infraestructuras con un normal estado de conservación. F) DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN F.1. DESCRIPCIÓN DEL CONJUNTO O EDIFICIO Nave industrial situada en esquina. Consta de planta baja, entreplanta y planta primera. En planta baja se ubica un almacén industrial actualmente separado en 3 zonas, aseos y vestuarios, bajera sin uso y acceso a la zona de oficinas de planta primera. La entreplanta está dividida en 2 zonas, una situada sobre la zona de aseos y vestuarios y la otra sobre la denominada bajera sin uso. En la planta primera se situan las oficinas. Las situadas en la zona norte tienen su acceso desde la zona de acceso en planta baja antes comentada. Se distribuye 3n recepción, pasillo, 9 despachos y aseos. Hay otra zona de oficinas situadas a lo largo de la fachada oeste, que tiene su acceso a través de una escalera metálica situada en el interior de la nave. Se distribuye en zona de oficinas, 3 despachos y aseos. La parte de terreno no edificada queda en la parte Norte, se encuentra pavimentada y vallada.
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 4/10 F.2. ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN CIMENTACIÓN: Hormigón armado. ESTRUCTURA: Pórticos de hormigón armado. CUBIERTA: Panel sandwich de chapa. CERRAMIENTOS EXTERIORES: Paneles prefabricados de hormigón. F.3. SUPERFICIES (M²) USO CONSIDERADO CCC Registral Util Comprob. CCC Comprob. R Comprob. Constru Catastral Adoptada Nave 1.448,00 1.506,00 1.550,00 1,03 1.448,20 1.448,00 Entreplanta 31,00 113,00 124,00 1,10 31,36 124,00 Planta primera 420,00 528,00 582,00 1,10 420,04 582,00 TOTAL 1.899,00 2.147,00 2.256,00 1.899,60 2.154,00 Se adoptan las superficies comprobadas "in situ", superiores a las superficies registrales que han sido tomadas de las superficies catastrales. Como se comenta en la escritura de Declaración de Obra Nueva, se toman como buenas las superficies catastrales pero con algunos errores. Para la planta baja indica 1324 m2 de almacén, 31 m2 de vestuarios y 93 m2 de bajera sin uso. En entreplanta consta un almacén de 31 m2 situado encima de los vestuarios. No se indica otro almacén situado sobre la bajera sin uso con una superficie de 93 m2 (no consta en catastro). La superficie de oficinas (420 m2), la indica en su totalidad en planta primera, cuando en el propio croquis catastral indica que 101,20 m2 corresponden a planta baja y 318,20 m2 a la planta primera. Por otra parte nose indica las oficinas situadas en la fachada Oeste con una superficie de 264 m2 (tampoco consta en catastro). F.4. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS USO CONSIDERADO ALTURA.L FACHADA.P FACHADA.S L.FONDO FCH/FONDO LUZ LIBRE Nave 8,3 28,5 - - - 54 0,53 5,8 Entreplanta 2,5 - - - - - - - - - - - - - - - Planta primera 2,6 - - - - - - - - - - - - - - - F.5. DISTRIBUCIÓN Nave consta de: Nave almacén, aseos, vestuarios, bajera y acceso oficinas. Entreplanta consta de: Dos almacenes. Planta Primera Zona Norte consta de: Vestibulo, pasillo, nueve despachos y aseos. Planta Primera Zona Oeste consta de: Oficina general, tres despachos y aseos. F.6. TERMINACIONES Nave.- El pavimento de nave almacén y bajera es de solera de hormigón / El pavimento de aseos, vestuariosy acceso oficinas es de cerámica / Las paredes de nave almacén son de panel prefabricado hormigon / Las paredes de aseos, vestuarios y bajera son de pintura lisa / Las paredes de acceso oficinas son de paneles de madera / El techo de nave almacén es de panel sandwich / El techo de aseos, vestuarios y bajera es de pintura lisa / El techo de acceso oficinas es de falso techo modular / Entreplanta.- El pavimento de almacenes es de solera de hormigón / Las paredes de almacenes son de pintura lisa / El techo de almacenes es de pintura lisa / Planta Primera Zona Norte.- El pavimento de vestibulo, pasillo, despachos y aseos es de cerámica / Las paredes de vestibulo y despachos son de mamparas divisorias / Las paredes de pasillo son de mamparas divisorias / Las paredes de aseos son de pintura lisa / El techo de vestibulo, pasillo y despachos es de falso techo modular / El techo de aseos es de pintura lisa / Planta Primera Zona Oeste.- El pavimento de oficina general, despachos y aseos es de cerámica / Las paredes de oficina general, despachos y aseos son de pintura lisa / El techo de
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 5/10 oficina general, despachos y aseos es de pintura lisa F.7. CARPINTERÍA EXTERIOR Metálica. Puertas basculantes metálicas. F.8. CARPINTERÍA INTERIOR Madera barnizada y pintada.- F.9. INSTALACIONES ESPECÍFICAS Instalación contra Incendios: Si. / Fontanería y Aparatos Sanitarios: Porcelana vitrificada, gama media. / Ascensores: Si, uno. / Teléfono: si. / Aire comprimido: No. / Climatización - calefacción: Climatización en oficinas. / Puentes grua: Puente grua de 5 Tm. en nave. F.10. INSTALACIONES ELEMENTOS RECUPERABLES Elemento polivalente uso diferente del actual Elementos deteriorables o desmontables Elementos no aprovechables para otros usos F.11. SITUACIÓN ACTUAL 0,00. Parte de los revestimientos y parte de las instalaciones de electricidad, fontaneria, saneamiento y proteccion contra incendios 0,00. Iluminacion y puente grua. 0,00. La propia distribucion de la nave. La nave presenta un buen aspecto interior y exterior. Reúne las condiciones adecuadas para una amplia gamade usos. Es fácilmente identificable y visible desde la carretera N-121. F.12. ANTIGÜEDAD USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal./Vida util Nave 2.005 - - - Industrial/35 Entreplanta 2.005 - - - Industrial/35 Planta primera 2.005 - - - Industrial/35 G) DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA PLANEAMIENTO VIGENTE. Plan General de Ordenación Urbana vigente desde el 20 de mayo de 1.994. Modificación del P.G.O.U. Unidad UC-93, zona verde polígono industrial La Nava (BON nº 134-20/10/2003). GENERAL. La parcela esta integrada en la UC 93 de dicho planeamiento. Con la modificación comentada, se califica la parcela para uso industrial, con las condiciones de aprovechamiento derivadas de la documentación gráfica en cuanto a alineaciones y retranqueos obligados. En lo referente a alturas de la edificación y condiciones constructivas, se indican en las ordenanzas y normativa del polígono La Nava y a lo previsto en el Plan Municipal. Según conversación mantenida con el arquitecto municipal, el crtiterio del Ayuntamiento es permitir el 100% de superficies de entreplantas. La edificación actual cumple con las condiciones urbanisticas especificadas en la normativa en cuanto características físicas, alineación de fachada a calle y alturas.
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 6/10 H) RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN H.1. TENENCIA Y LIMITACIONES Propietario (Pleno Dominio) : Destino previsto : Construcciones y Reparaciones La Nava, S.L. Venta I) ANÁLISIS DE MERCADO I.1. OFERTA La oferta de naves en el entorno es media-baja. I.2. DEMANDA INTENSIDAD: La demanda de naves en el entorno es media-baja. CARACTERISTICAS: Módulos de diferentes superficie en planta baja, y entreplanta. I.3. INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA O DE ALQUILER PRECIOS ACTUALES: Los precios actuales de venta más frecuentes para naves industriales de características se sitúan en 370 euros/m² construido. INTERVALO: 60 euros/m². estas I.4. EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACIÓN La relación oferta-demanda en el entorno se encuentra estabilizada. Precios actualmente a la baja. J) DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS J.1. COMPARABLES( /M²) MÉTODO DE COMPARACIÓN REFERENCIA IDENTIFICACION FECHA ANT. FUENTE m² /m² COEF. /m² HOMOG. (T01) INDUSTRIAL, Nº S/N, CORELLA 21/10/2013 10 Agente De La 1.210 322,31 1,059 341,33 7621013601164 Propiedad Inmobiliaria (T02) CARRETERA TAFALLA, F890913000150 VILLATUERTA 19/09/2013 4 Agente De La Propiedad Inmobiliaria 985 335,03 1,035 346,76 (T03) 7621013601161 INDUSTRIAL, Nº S/N, CASTEJON 21/10/2013 8 Agente De La Propiedad Inmobiliaria 1.200 379,17 0,960 364,00 (T04) POL. LA NAVA, CALLE C, Nº F890214900001 3-5, TAFALLA 21/02/2014 23 Particular 465 387,10 0,964 373,16 (T05) 7621013601107 Las Labradas, Nº s/n, TUDELA 04/10/2013 7 Agente De La 1.500 400,00 0,945 378,00 Propiedad Inmobiliaria (T06) LA NAVA, Nº B22, TAFALLA 09/10/2013 24 Agente De La 644 442,55 0,968 428,39 H301013000393 Propiedad Inmobiliaria Precio homogeneizado por m², Industrial Nave.... 371,94
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 7/10 J.2. CRITERIOS DE HOMOGENEIZACIÓN CONCEPTO T01 T02 T03 T04 T05 T06 Situación 1,15 1,10 1,00 1,05 1,05 1,00 Superficie 0,98 0,96 0,98 0,93 1,00 0,94 Antigüedad/Conservación 1,00 0,98 1,00 1,05 1,00 1,02 Calidades/polivalentes/instala 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Superficie parcela 0,94 1,00 0,98 0,94 0,90 1,01 Otros 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 TOTALES 1,059 1,035 0,960 0,964 0,945 0,968 La fuente de información de los testigos se ha recabado mediante información directa. Los testigos empleados corresponden a inmuebles situados en Polígonos industriales de las mismas características que el de situación del inmueble a valorar. En la homogeneización se ha tenido en cuenta la superficie, orientación, situación y estado de conservación de los testigos comparados con el inmueble a valorar. J.3. CALCULO DEL COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACION DE LOS ELEMENTOS (KE) ELEMENTO Coef. por Coef. por Coef. por Coef. por Coef. por Ke Total Orientacion planta terraz. patios Superficie calidades Nave (19948) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 El método de comparación se basa en un principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado del inmueble a tasar mediante la comparación de éste con testigos seleccionados de características similares. Las características que comparan son: Ubicación y caracterización de la zona, superficie, antigüedad, uso, tipología,... En base a esta comparación se calcula el coeficiente de homogeneización de los testigos que aparece en el cuadro del estudio de mercado. J.4. CUADRO RESUMEN DE VALORES ( /M²) UNITARIO Sup. M² Reperc. /m² G. Terr. /m² C. Constr. /m² G. Nec. /m² VRB /m² % dep % der VRN /m² Nave (19948) 1.448,00 68,12 - - - 220,00 44,00 332,12 30,0 - - - 252,92 Entreplanta (19948) 124,00 - - - - - - 120,00 24,00 144,00 30,0 - - - 100,80 Planta primera (19948) 582,00 - - - - - - 400,00 80,00 480,00 30,0 - - - 336,00 TOTAL Sup. V.Suelo ( ) G. Terr. ( ) C. Constr. ( ) G. Nec. ( ) VRB ( ) VRN ( ) TOTAL NAVE 1.448,00 98.637,76 - - - 318.560,00 63.712,00 480.909,76 366.228,16 TOTAL OTROS 706,00 - - - - - - 247.680,00 49.536,00 297.216,00 208.051,20 TOTAL GENERAL 2.154,00 98.637,76 - - - 566.240,00 113.248,00 778.125,76 574.279,36 Repercusión del suelo obtenida a través del método Residual Estático abreviado normativa. VMHET: 538.569,12 / Costos de construcción: 222.992,00 / Gastos de construccion: 44.598,40 / Gastos de comercialización: 10.773,12 / Gastos financieros: 16.159,68 / Beneficio del promotor: 27%
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 8/10 J.5. OBSERVACIONES SOBRE LA ANTIGÜEDAD Y CONSERVACIÓN Debido al estado de la nave, se modifica la depreciación indicada en la Orden Ministerial. J.6. OTROS MÉTODOS. USO CONSIDERADO METODO m2 SUELO VUELO TOTAL Entreplanta 124,00 - - - 8.749,44 8.749,44 USO CONSIDERADO METODO m2 SUELO VUELO TOTAL Planta primera 582,00 - - - 136.886,40 136.886,40 No se ha detectado información suficiente sobre oferta, transaciones y alquileres de entreplantas similares al valorado; por dicho motivo, no ha sido posible obtener un Valor de Mercado por el Método de Comparaciónni Actualización. Debido a ello, se utiliza un procedimiento admitido en la práctica profesional, en base a lo establecido en el artículo 43 de la Orden Ministerial; dicho procedimiento se denomina Método de "Estimación del Coeficiente de Mercado". En este caso el coeficiente considerado es K = 0,70. J.7. OTROS VALORES ( ) FINCA USO CONSIDERADO SUELO VUELO SEGURO (1) 19948 Nave 98.637,76 439.931,36 382.272,00 19948 Entreplanta - - - 8.749,44 17.856,00 19948 Planta primera - - - 136.886,40 279.360,00 TOTAL 98.637,76 585.567,20 679.488,00 TOTAL GENERAL 98.637,76 585.567,20 679.488,00 FINCA RESUMEN SUELO VUELO SEGURO (1) TOTAL NAVE 98.637,76 439.931,36 382.272,00 TOTAL OTROS 145.635,84 297.216,00 TOTAL GENERAL 98.637,76 585.567,20 679.488,00 (1) Valor del Seguro (Valor reemplazamiento bruto menos suelo, O.M. ECO/805/2003): 679.488,00 El valor del seguro indicado es la suma mínima a efectos de seguro de daños, y a efectos del seguro de incendios y otros daños al continente exigida en la disposición adicional primera, de la O.M. ECO 805/2003, que establece que el seguro de daños no debe ser inferior al valor de reemplazamiento bruto menos suelo. en En el R.D. 716/2009 se indica que la suma asegurada debe coincidir con el valor de tasación excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, particular el suelo. El resultado de excluir el valor del suelo del valor de tasación es de 585.567,20. K) VALORES DE TASACIÓN K.1. RESUMEN DE VALORES Y MÉTODOS ( ) FINCA USO CONSIDERADO SUPERF. REEMPLAZAMI COMPARACION OTRO V. TASACION (m²) MÉTODO 19948 Nave 1.448,00 366.228,16 538.569,12 538.569,12 19948 Entreplanta 124,00 12.499,20 8.749,44 8.749,44 19948 Planta primera 582,00 195.552,00 136.886,40 136.886,40 TOTAL 2.154,00 574.279,36 538.569,12 145.635,84 684.204,96 TOTAL GENERAL 2.154,00 574.279,36 538.569,12 145.635,84 684.204,96
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 9/10 Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUATRO EUROS CON NOVENTA Y SEIS CENT. K.2. VALOR DE TASACIÓN USO CONSIDERADO M SUPERF. (m²) V.ADOPTADO ( /m²) V.UNIDAD ( ) V.AGRUPACIÓN ( ) Nave M 1.448,00 371,94 538.569,12 684.204,96 Entreplanta O M 124,00 70,56 8.749,44 Planta primera Método (M): (M): (Coste y Comparación) (OM): Otro método O M 582,00 235,20 136.886,40 TOTAL 684.204,96 Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUATRO EUROS CON NOVENTA Y SEIS CENT. Valor de tasación en PTAS: 113.842.126,47 Ptas (1 Euro = 166,386 pts.) L) CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS L.1. CONDICIONANTES Se CONDICIONA la presente valoración a la correcta inscripción registral de las superficies del inmueble valorado confirmando los supuestos adoptados en el presente informe. En caso contrario, el valor detasación podría ser objeto de revisión. L.2. ADVERTENCIAS Se advierte que esta tasación es sólo válida para la finalidad para la que se ha realizado y que el valorde tasación podría variar, en el caso de realizarse el presente informe para cualquiera de las finalidades que contempla la ECO 805/2003 sobre valoración de inmuebles, modificada por la EHA 3011/2007. No es posible informar sobre el estado de cargas y limitaciones de dominio, al no disponer de Nota Actualizada. Simple Se advierte que no se ha detectado información suficiente sobre oferta, transaciones y alquileres deentreplantas similares al valorado; por dicho motivo, no ha sido posible obtener un Valor de Mercado por el Método de Comparación ni Actualización. Debido a ello, se utiliza un procedimiento admitido en la práctica profesional, en base a lo establecido en el artículo 43 de la Orden Ministerial; dicho procedimiento se denomina Método de "Estimación del Coeficiente de Mercado".
EXPEDIENTE Nº:31-31-0330-14/137-000; Informe Hoja Nº 10/10 M) OBSERVACIONES M.1. OBSERVACIONES Calificaciones del tasador: Entorno: Normal. Inmueble: Bueno. La fecha de la nota simple registral aportada es de: 18-02-2014. N) CONCLUSIÓN Asciende el valor de la tasación a la expresada cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUATRO EUROS CON NOVENTA Y SEIS CENT. (684.204,96). Valor de tasación en PTAS: 113.842.126 Ptas (1 Euro = 166,386 pts.) VALOR DE TASACIÓN: 684.204,96 De este valor habrán de deducirse cuantas cargas, gravámenes y posibles vicios ocultos que, siendo desconocidos en la fecha en que se emite el presente informe, pudieran recaer sobre dicho bien. Así mismo se indica que el valor de tasación se ha obtenido en base a lo expuesto en todos los capítulos y apartados que integran este informe. O) FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS Esta Tasación tiene un periodo de validez de SEIS MESES. El Informe consta de 10 PÁGINAS correlativas numeradas del nº 1 al 10 La última visita al bien objeto de valoración ha sido realizada por RICARDO RODRIGUEZ ZABALETA FECHA DE LA VISITA: 17 de Febrero de 2014. FECHA DE LA NOTA SIMPLE: 18 de Febrero de 2014. FECHA DE EMISIÓN: 5 de Marzo de 2014. FECHA LÍMITE DE VALIDEZ: 4 de Septiembre de 2014. FIRMA DEL TASADOR SELLO DE LA SOCIEDAD DE TASACIÓN RICARDO RODRIGUEZ ZABALETA. ARQUITECTO TECNICO Fdo. por la Sociedad. P) DOCUMENTACIÓN ANEXA AL INFORME Ver anexos aportados en la documentación.
ANEXOS EXPEDIENTE Nº 31-31-0330-14/137-000 HOJA Nº 1 DOCUMENTACIÓN MANEJADA Plano de situación - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag. Croquis del inmueble - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag. Reportaje fotográfico - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 1 Pag.
EXPEDIENTE Nº HOJA F - 1 DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA ENTORNO FACHADA OESTE FACHADA NORTE FACHADA NORTE. PATIO NAVE NAVE de Tafalla (Navarra)
EXPEDIENTE Nº HOJA F - 2 DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA NAVE NAVE NAVE PLANTA BAJA. ZONA BAJERA PLANTA BAJA. ACCESO OFICINAS PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA NORTE de Tafalla (Navarra)
EXPEDIENTE Nº HOJA F - 3 DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA NORTE PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA NORTE PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA NORTE PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA OESTE PLANTA PRIMERA. OFICINAS ZONA OESTE ENTREPLANTA de Tafalla (Navarra)
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 2 SITUACION
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 3 PLANOS
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 4 PLANOS
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 5 PLANOS
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 6 CEDULA PARCELARIA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 7 CROQUIS CATASTRAL
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 8 NORMATIVA MEMORIA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 9 NORMATIVA MEMORIA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 10 NORMATIVA MEMORIA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 11 NORMATIVA MEMORIA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 12 NORMATIVA MEMORIA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 13 NORMATIVA MEMORIA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 14 NORMATIVA MEMORIA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 15 NORMATIVA MEMORIA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 16 NORMATIVA PLANO
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 17 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 18 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 19 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 20 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 21 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 22 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 23 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 24 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 25 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 26 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 27 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 28 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 29 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 30 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 31 ESCRITURA
EXPEDIENTE Nº HOJA A- 32 ESCRITURA