KING STURGE analiza la capital mexicana, Ciudad de México CLAVES DEL SECTOR INMOBILIARIO EN EL EJERCICIO 2006 EN CIUDAD DE MÉXICO: CRECERÁ LA DEMANDA EN EL MERCADO DE OFICINAS AUMENTARÁ LA DISPONIBILIDAD EN EL SECTOR INDUSTRIAL SE INCREMENTARÁ EL NÚMERO DE CENTROS COMERCIALES Mercado de Oficinas Las áreas más importantes de Oficinas en la Ciudad de México son Santa Fe, Bosques de Las Lomas, Lomas Altas, Polanco, Reforma e Insurgente. La tasa de ocupación más alta en los últimos 18 meses ha sido la que corresponde a Santa Fe, un 30%. Mercado Industrial En las localidades de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán se ha registrado un incremento de aproximadamente un 60% de superficie disponible. La localidad Vallejo-Azcapotzalco registró una subida del 45%. Dentro de las localidades con menor actividad y disponibilidad se encuentran los que están al Oriente de la Ciudad de México, tales como Iztapalapa, Iztacalco y Pantitlán debido a la falta de suelo industrial. Cabe mencionar que la transacción de terrenos en venta se han llevado a cabo por medio de promotoras que en su mayoría construyen proyectos built to suit. Mercado Retail Destacan los municipios de Tultitlán, Cuatlitlán, Ecatepec e Ixtapaluca por ser las localidades donde mayor número de centros comerciales se han construido. Según los promotores, el auge de la construcción de centros comerciales ha sido impulsado por la expansión de tiendas de autoservicio así como especializadas.
Mercado Oficinas Oferta La Ciudad de México se encuentra dividida en nueve áreas que conforman un total de 9,5 millones de m 2 distribuidos en más de 700 edificios. Durante el ejercicio 2006 se sumarán a este mercado de Oficinas once nuevos inmuebles con una superficie superior a 283.000 m 2. Del total mencionado, en las zonas de Polanco y Reforma al menos dos propiedades serán rehabilitadas y otras dos se demolerán para construir un edificio nuevo. Las áreas con mayor actividad en cuanto a construcción y rehabilitación son las correspondientes a Santa Fe, Bosques de las Lomas, Lomas Altas, Polanco, Reforma e Insurgentes. En la actualidad se construye el Corporativo Liverpool en el Corredor Santa Fe. Edificios de Oficinas En Construcción en la Ciudad de México Nombre del edificio Localidad Superficie (m2) Arcos Torre II Bosques 80.000 Arcos Poniente Bosques 12.100 Corporativo Montes Urales Lomas Plamas 4.500 Tolstoy Esq. Mariano Escobedo Polanco 25.000 Antaro Polanco Polanco 71.582 Insurgentes Esq. Felix Cuevas Insurgentes 19.092 Corporativo Nápoles Insurgentes 24.513 Torre Murano Insurgentes 25.000 Insurgentes Esq. Las Praderas Insurgentes 8.000 Blvd. Adolfo López Mateos Periférico Sur 14.000 Total 283.787 De los once inmuebles terciarios en marcha, existe uno en proyecto y dos en remodelación; éstos últimos sumarán 60.244,17 m 2. Edificios de Oficinas en Rehabilitación y Proyecto en la Ciudad de México Nombre del Edificio Localidad Superficie (m2) Observaciones Masarik 111 Polanco 30.226,60 Rehabilitación Torre Reforma 243 Reforma 14.654,00 Rehabilitación Reforma 156 Reforma 15.363,57 En proyecto Total 60.244,17
En cuanto al nivel de ocupación, la localidad de Santa Fe es la que mayor porcentaje ha mostrado en los últimos 18 meses; en concreto, en lo que va del año se han comercializado 200.000 m2, de los cuales se han colocado aproximadamente el 30%. Dicha actividad obedece a que en la actualidad esta ubicación cuenta con una mejor infraestructura urbana, lo que facilita su comunicación con la parte baja de las Lomas y Polanco, lo cual provoca el interés de usuarios que en su mayoría han emigrado de las localidades de Reforma, Polanco, Lomas Palmas y Periférico Sur; estos usuarios son, en su mayoría, medianas empresas que han visto una oportunidad de cambiarse a un edificio de mayor calidad manteniendo un precio similar al que estaban pagando en su anterior ubicación. Es importante mencionar que aunque las comunicaciones han incrementado la plusvalía de la zona de Santa Fe, los precios siguen siendo muy competitivos e incluso más bajos que en ubicaciones antes mencionadas. Demanda En general, se puede afirmar que durante los últimos 3 años el mercado se ha comportado de forma muy estable. Del período correspondiente de enero a junio de 2006 se han realizado operaciones por un total de 200.000 m 2, lo que representa un descenso de casi un 50% con respecto al mismo periodo del año pasado; sin embargo, se espera que el cierre del año supere los metros comercializados del ejercicio 2005. Precios Últimas transacciones importantes realizadas en la Ciudad de México Nombre del Edificio Localidad Superficie (m2) Empresa Torre Mayor Reforma 11.000 IXE Corporativo Rotonda Bosques 18.172 Remodelación Bosque de Duraznos 127 Bosques 11.572 Inversionista Insurgentes Sur 1960 Insurgentes 7.312 ING Intelis Corporativo Insurgentes 5.692 Lily Total 53.748 En general, la media en los precios de alquiler en las nueve localidades para edificios localizados en el eje primario fluctúa entre 20,00$ (15,18 ) a los 27,00$ (21,33 ) por m 2, tal y como se aprecia en la tabla de precios. Asimismo las localidades de Lomas Palmas y Reforma presentan los precios más altos del mercado por ubicarse en el centro de negocios más importante de la Ciudad de México. Horquilla de precios en Alquiler ( /mes/m 2 ) Ubicación Desde Hasta Santa Fe 14,22 18,96 Bosques 15,8 20,54 Lomas Palmas 15,8 27,65 Polanco 15,8 20,54 Reforma 18,96 27,65 Insurgentes 15,8 20,54 Periférico Sur 15,8 19,75 Interlomas 14,22 17,38
Zonas de oficinas
Mercado Industrial Oferta Durante el ejercicio 2005, la oferta de metros cuadrados construidos se incrementó de manera importante con respecto a años anteriores en las ubicaciones de Cuautitlán Tultitlán y Tepotzotlán. Se registró un aumento de aproximadamente el 60% de superficie disponible como consecuencia de los nuevos proyectos, lo cual representó un incremento considerable (por encima del 100% en comparación con el año anterior). Asimismo, en el área de Vallejo Azcapotzalco se aumentó la superficie disponible en aproximadamente el 45%, debido a la desocupación que se originó de la migración de empresas que buscaron disminuir su gasto en los conceptos de renta y uso. Con respecto a la zona de Naucalpan, la oferta se incrementó en un 60% comparada con el año 2005 por la desocupación de plantas productivas; esta situación benefició a la zona de Tlalnepantla por la demanda generada procedente de las zonas de Vallejo Azcapotzalco y Naucalpan. Dentro de las áreas con menor actividad y disponibilidad se encuentran las que se sitúan al Oriente de la Ciudad de México, como Iztapalapa, Iztacalco y Pantitlándebido, porque existe poca superficie industrial. Estas zonas ha dejado de albergar actividades industriales dando paso a promociones residenciales y comerciales en las principales avenidas. Distribución de la Oferta Industrial m2 construidos Ubicación Superficie (m2) Precio ( ) % Tepotzotlán 62.867 3,15 7,42 Cuautitlán Tultitlán 106.081 3,40 12,52 Tlalnepantla 163.584 3,60 19,31 Naucalpán 90.393 4,35 10,67 Ecatepec Xalostoc 27.689 3,15 3,27 Toluca Lerma 141.199 2,60 16,67 Vallejo-Azcapotzalco 88.372 4,65 10,43 Iztapalapa 142.811 3,55 16,86 Iztacalco 24.228 3,55 2,86 Total 847.227 En la actualidad el mercado industrial muestra un panorama de amplia disponibilidad, ya que en los últimos tres años los promotores han adquirido grandes superficies de suelo, principalmente en las zonas ubicadas al noroeste de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. Actualmente se encuentra en construcción la carretera Mexiquense y el Arco Norte que le darán una mejor comunicación tanto a las zonas Cuautitlán Tultitlán, Tepotzotlán, Atitalaquia, San Juan del Río y alrededores. Los principales proyectos que se desarrollaron en 2005 fueron los centros de distribución Encino y Agave 2, 4 y 5 en San Martín Obispo por G.ACCION, Parque Industrial AMB Eagle Industrial Park; El convento II de Frisa; Parque Logístico O Donnell Cuautitlán de O donnell; y Parque Tultitán I. Algunos de los proyectos a desarrollar en el 2006 son el Centro de distribución Wal-Marten Cuautitlán, el centro de distribución Lago de Guadalupe en Tlalnepantla, TLC de CPA, Tlanepark de los señores Smeke.
Promociones Industriales en Construcción 2005-2006 Nombre de la Promoción Ubicación Superficie (m 2 ) Porcentaje (%) AMB EAGLE Industrial Park Tepotzotlán 286.000 23,29 El Convento II Tepotzotlán 173.333 14,11 AGAVE Cuautitlán 103.500 8,43 O DONNELL Cuautiplán Parque Logístico Cuautitlán 300.000 24,43 Parque Tultitlán I Tultitlán 42.000 3,42 Lago de Guadalupe Tlalnepantla 90.000 7,33 TLC Tlalnepantla 113.243 9,22 Tlanepark Tlalnepantla 120.000 9,77 Total 1.228.076 Demanda Durante el período de enero a diciembre de 2005 se registraron un total de de 552.974 m 2 comercializados en alquiler y 433.809 m 2 a la venta. Principales operaciones en venta de superficies industriales 2005-2006 Empresa Ubicación Superficie Sector Sara Lee Tlalnepantla 26.300 Textil Bimbo Cuautitlán/ Tultitlán 25.000 Alimentación Sara Lee Iztapalapa 21.228 Textil No disponible Vallejo-Azcapotzalco 43.000 Laboratorio MKT Vallejo-Azcapotzalco 15.728 No disponible Total 131.256 Las zonas con mayor actividad son Cuautitlán Tultitlán y Tlalnepantla. Como podemos apreciar en las tablas no se han realizado operaciones relevantes en ninguno de estas ubicaciones, sin embargo, actualmente se encuentran en proceso de renta 30.000 m 2 en el Centro de Distribución Lago de Guadalupe y en El centro de distribución Tepotzotlán se está construyendo para Wal-Mart 30.000 m 2. Transacciones de suelo industrial más relevantes 2005-2006 Empresa Ubicación Superficie (m2) CPA Corporate Properties Of America Tlalnepantla 194.200 Walmart Chalco 275.000 Muebles Dico Tepotzotlán 38.783 CPA Corporate Properties Of America Cuautitlán 210.000 Estafeta México S.A de C.V Vallejo-Azcapotzalco 67.319 TPC Tecamac 144.000 Inversionista Iztapalapa 23.000 Total 952.302
Precios Los precios en alquiler de superficies industriales han permanecido estables durante 2006 en comparación con el 2005 en las zonas de Naucalpán, Tlalnepantla e Iztapalapa-Tláhuac debido a la escasez de oferta. Con excepción del área de Ecatepec-Xalostoc que ha presentado un descenso de sus precios de un 5% aproximadamente, ya que la demanda en este eje es prácticamente nula por su ubicación y la falta de inmuebles industriales de buena calidad. La horquilla de precios para naves y superficies industriales oscila entre 2,75 y 5,50 /mes/m 2. Esta referencia depende de la ubicación y de las características propias de los inmuebles. Horquilla de precios alquiler ( /mes/m2) Ubicación Precios ( ) Desde Hasta Tepotzotlán 3,15 4,35 Cuautitlán/ Tultitlán 3,15 4,35 Tlalnepantla 3,60 4,75 Naucalpán 3,15 4,75 Ecatepec-Xalostoc 2,75 3,30 Toluca Lerma 2,35 3,15 Vallejo-Azcapotzalco 3,15 4,75 Iztapalapa 3,15 4,75 Iztacalco 2,75 3,55 En lo que respecta a los precios en venta de terrenos industriales se ha registrado un aumento generalizado en prácticamente todas las ubicaciones con excepción de Toluca-Lerma, la cual experimentó un descenso hasta situarse en la actualidad en una horquilla entre desde 30,00$ (23,7 ) hasta 50.00$ (39,5 ) el metro cuadrado. El incremento generalizado en el resto de las áreas se debe principalmente a la demanda de terrenos que, en su mayoría, se localizan al noroeste de la Ciudad de México. La razón es básica: esta zona se ha visto beneficiada por las nuevas infraestructuras viarias actualmente en construcción (La Mexiquense y El Arco Norte). Horquilla de precios venta Ubicación Horquilla de precios ( ) Desde Hasta Tepotzotlán 47,4 118 Cuatitlán-Tultitlán 47,4 118 Tlalnepantla 126 221 Naucalpán 158 237 Ecatepec-Xalostec 39 71 Toluca Lerma 24 39 Vallejo-Azcapotzalco 134 189 Iztapalapa 79 173 Iztacalco 134 165
Zonas Mercado Industrial
Mercado Retail El 2005 fue un año de intensa actividad comercial en cuanto a construcción de centros comerciales en el centro urbano de la capital mexicana así como su área periférica, sobre todo en los municipios de Tultitlán, Cuautitlán, Ecatepec e Ixtapaluca; en la actualidad en estas zonas se construyen superficies comerciales que atenderán las necesidades de los ciudadanos que ocuparán las nuevas promociones residenciales que ya se están edificando. Actualmente, la mayor cantidad en metros cuadrados intermediados en venta se localiza en el área central de la ciudad y corresponde a locales comerciales destinados al sector autoservicio y especializado; en concreto, en Miguel Hidalgo con 223.800 m 2, Coyoacán con 208.700 m 2 y Cuauhtémoc con 208.300 m 2. En el Área periférica destacan los municipios de Naucalpán y Tlalnepantla con 214.800 m 2 y 144.600 m 2 respectivamente. Y, en el otro lado de la balanza, los municipios con poca presencia comercial son Tláhuac con 14.900 m 2 y Milpa Alta con 15.700 m 2 así como Cuautitlán de Romero Rubio con 8.000 m 2 en el Estado de México. Metros cuadrados intermediados en la Ciudad de México durante 2005 Localidad Nº de locales Superficie (m 2 ) Miguel Hidalgo 110 223.800 Coyoacán 81 208.700 Cuauhtémoc 199 208.300 Benito Juárez 132 203.100 Alvaro Obregón 59 138.800 Tlalpan 53 135.700 Iztapalapa 46 132.200 Gustavo A. Madero 62 131.800 Cuajimalpa 26 104.500 Venustiano Carranza 33 75.700 Azcapotzalco 30 74.700 Magdalena Contreras 14 41.500 Iztacalco 17 36.600 Xochimilco 11 19.600 Milpa Alta 5 15.700 Tláhuca 5 14.900 Total 1.765.600 No llegan a ser grandes centros comerciales pero cuentan con los servicios suficientes que requieren los clientes finales. La superficie mínima de un centro comercial mediano es de aproximadamente 40.000 m 2 con 50 locales; la renta media es de 20.00$ ( 15,8) por metro cuadrado mientras que en las grandes ciudades se paga entre 30.00$ ( 23,7) hasta 35.00$ ( 27,65) por metro cuadrado.
Oferta El sector comercial del centro urbano y área periférica de la Ciudad de México cuenta con un total aproximado de 2.426.000 m 2. A esta cifra hay que añadir los proyectos ahora en construcción como el Palacio de Hierro, Sanborn s, Sears, Liverpool, etcétera. Por tipología de locales comerciales, el 55% se concentra en tiendas de Autoservicio; el 23% en Departamentales y el 22% restante en Especializadas. Horquilla de Precios en centros comerciales ( ) Ubicación Desde Hasta Centro 21 27.5 Coapa 19 28,4 Condesa 16 21,3 Insurgentes Sur 17 24 Periférico Norte 16 24 Polanco 16 24 Periférico Sur 17 23 P.Masarik 31,5 55 Reforma 16 25,2 Santa Fe 19 27,5 Altavista 24 40 Media 19.3 29 Demanda Según los promotores, el auge de la construcción de centros comerciales en ciudades medianas también ha sido impulsado por la expansión de empresas de autoservicio, departamentales y especializadas. El éxito de estos malls es combinar una tienda de autoservicio alimentación - con espacio específico para ocio como cines y hostelería y espacios dedicados a firmas de moda así como locales destinados a servicios tipo bancos, afirman desde la promotora Real. Otra compañía de proyectos similares es GICSA, que en la actualidad construye Forum Tepic, el primer mall en esa ciudad con una superficie de 63.670 m 2,, Centro Maya en Playa del Carmen, que contará con las firmas Soriana y MM Cinemas y Forum Coatzacoalcos, donde la empresa más relevante será Sears. La empresa OHL construirá el centro comercial Paseo San Francisco y FRISA a Oaxaca con MultiPlaza, donde la firma principal será Bodega Aurrerá. Por otro lado, el promotor de capital estadounidense Kimco, en asociación con la firma GE Capital tienen dos proyectos, uno en Saltillo y otro en Pachuca.
Centros comerciales hábiles y en construcción Localidades con centros en construcción Localidades con centros hábiles Ciudad Juárez Monterrey Guaymas Tampico San José del Cabo Querétaro Saltillo León Morelia Guadalajara Colima Puebla Acapulco Ciudad de México Tepeji del Río Municipio Naucalpán Pachuca Municipio Cuautitlán Izcalli Tuxpan Municipio Atizapán Pozarica Municipio Coacalco Ixtapaluca Municipio Tlalnepantla Xalapa Municipio Nezahualcóyoti Coatzacoalcos Municipio Toluca Mérida Cancún Playa del Carmen Precios Es importante mencionar que los precios en centros comerciales varían significativamente con respecto a los locales en las vías urbanas de la ciudad, aún cuando se encuentren en la misma localidad. Esto es debido a la casi nula oferta que existe en los centros comerciales. Los locales de los centros comerciales Perisury y Plaza Satélite registran el precio medio de renta más alto, el cual es de 55.00$ (43,5 ) por m²/mes; seguido de los centros comerciales Moliere Dos 22 y Santa Fe con un precio de 44.00$ (35 ) por m²/mes y 36.00$ (28,44 ) por m²/mes, respectivamente. Horquilla de precios en centros comerciales Ubicación Desde Hasta Satélite 27,5 51 Perisur 27,5 51 Santa Fe 24 47 Universidad 24 39,5 Centro Coyoacán 25 43 Gran Sur 25 47 Galerías Insurgentes 31,5 55 Galerías Coapa 24 40
Información extra El Kilómetro dorado Presidente Masarik ya es la segunda avenida más importante para la adquisición de bienes de lujo. La apertura comercial ha consolidado el establecimiento de firmas de diseñadores internacionales en esta zona. La horquilla de precios es notablemente elevada, a pesar de ello, las firmas siguen llegando y se establecen en este eje. Resulta difícil cuantificar los millones de dólares que se mueven en las mil vías que ocupa la parte más exclusiva, desde Moliere hasta Newton. Impulsan Malls en ciudades medianas Las promotoras de centros comerciales buscan captar a los consumidores de ciudades medianas, para lo cual construyen malls con formatos más pequeños que implican un menor costo pero que, a la vez, registran altos índices de crecimiento. En este año, se prevé que la inversión de promotoras de centros comerciales llegue a 2.000 millones de $ (1580 millones de ), en 70 centros comerciales en el país, de los cuales, más del de la mitad estarán ubicados en localidades con entre 80.000 y 400.000 habitantes. En plazas como Tepejid el Río, Poza Rica, Acapulco y Tulancingo se ha desatado la competencia por la adquisición de suelo. "Actualmente, estamos realizando 10 proyectos en ciudades medianas lo cual indica una intención clara de buscar un hueco en estos mercados, ya que son lugares que históricamente no han sido atendidos; el consumidor de estas ciudades está demandando cada vez más y mejores servicios", afirman desde RetailProperties(MRP). La idea principal es crear centros comerciales dirigidas a las clases media y media baja, que son las predominantes en esas zonas. En la actualidad, se encuentra en construcción una plaza en Tepeji del Río, donde se atenderá a una población de 150.000 habitantes; habrá una Bodega Comercial Mexicana, cines Extreme, tiendas Waldosy Famsa; el modelo es una réplica de proyectos que se están construyendo en Poza Rica, Tuxpan, Guaymasy Jalapa. Fecha de cierre y emisión a medios: Septiembre 2006 King Sturge. Consultora inmobiliaria internacional, con más de 200 años de experiencia y presente en las principales ciudades europeas, americanas (Estados Unidos, Canadá y Latinoamérica) así como en la zona de Asia Pacífico. King Sturge México. Contacto Fernando Álvarez, Director General de BDI, Asociados a través de KING STURGE - CORFAC Datos corporativos España. King Sturge lleva operando en nuestro país más de nueve años. Dispone de seis delegaciones: Madrid (central, Getafe y c/serrano), Barcelona, Tarragona y Valencia. Más de 150 profesionales. Once divisiones activas: Oficinas, Industrial, Suelo y Urbanismo, Retail, Lofts Espacios Profesionales, Senior, Project Management, Residencial, Inversiones, Corporate Real Estate y Análisis y Estudios de Mercado. Para más información, Departamento de Marketing y Comunicación. Teléfono 91 345 55 77 Fax 91 350 60 70 Contacto para medios: Responsable de Prensa Gema Alcojor gema.alcojor@kingsturge.es Irati Estornés irati.estornes@kingsturge.es