ESTUDIO DE DETALLE ARI-F-16-PIZARRO C/ PIZARRO Nº 10 JEREZ DE LA FRONTERA (CÁDIZ) EXPTE: 11010 FECHA: Diciembre 2011 PROMOTOR: ATALAYA DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.L.
1. OBJETO DEL DOCUMENTO 3 2. PROMOTOR DE LA MODIFICACIÓN 3 3. ANTECEDENTES 3 4. INFORMACIÓN URBANÍSTICA 3 4.1. Situación y delimitación 3 4.2. Información registral de la parcela 4 4.3. Características y estado actual de los terrenos 4 4.4. Estructura de la propiedad 4.5. Determinaciones del PGOU vigente 4 4 4.6. Otras determinaciones relativas al aprovechamiento 7 5. JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE LA REDACCIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE 7 6. JUSTIFICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA 6.1. Objetivos y criterios de la Ordenación 7 7 6.2. Descripción de la ordenación 8 6.3. Cuadros de características de la ordenación 9 6.4. Localización de la reserva obligatoria de terrenos para VPO 12 2
1. OBJETO DEL DOCUMENTO El presente Estudio de Detalle tiene por objeto dotar de ordenación al Área de Reforma Interior ARI-F-16-Pizarro, delimitada por el Plan General de Ordenación Urbanística de Jerez de la Frontera, de manera que pueda procederse a su desarrollo según las determinaciones urbanísticas establecidas por el mencionado Plan. 2. PROMOTOR DE LA MODIFICACIÓN El presente Estudio de Detalle se redacta por iniciativa privada, por encargo de ATALAYA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L., con CIF B-41.944.513, en virtud de lo establecido en el artículo 32 de la LOUA en cuanto a iniciativa de planeamiento. 3. ANTECEDENTES La Unidad de Ejecución sobre la que se redacta el presente Estudio de Detalle se delimita en el vigente Plan General de Ordenación Urbanística de Jerez de la Frontera, cuyo documento de Revisión Adaptación fue aprobado definitivamente mediante la Orden del 17 de abril de 2009 de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio. En dicho Plan General se delimitan una serie de unidades de ejecución en suelo urbano no consolidado, entre las cuales se incluye el ARI-F-16-Pizarro considerada. 4. INFORMACIÓN URBANÍSTICA 4.1. Situación y delimitación Los terrenos sobre los que se desarrolla el Estudio de Detalle son los que el PGOU de Jerez de la Frontera delimita como ARI-F-16-Pizarro. Se sitúan al norte del centro histórico del municipio. Se trata de una parcela de forma irregular, con frente a las calles Pizarro y Chano Lobato, con las que limita al suroeste y noroeste respectivamente. Al este, la parcela limita con las instalaciones de la Real Escuela Andaluza de Arte Ecuestre. 3
4.2. Información registral de la parcela Los terrenos objeto del Estudio de Detalle están compuestos por la Finca Registral nº 42.496, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Jerez de la Frontera, al Tomo 1.647, Libro 586, Folio 73. 4.3. Características y estado actual de los terrenos La superficie bruta total del área estudiada según la medición efectuada es de 15.569 m². La topografía de toda el área es sensiblemente plana, con pendientes máximas que oscilan en torno al 1%. En cuanto a las infraestructuras existentes, la parcela tiene acceso rodado por dos de sus linderos. Al encontrarse en una zona urbana totalmente consolidada, cuenta con todos los servicios urbanos necesarios para su desarrollo y puesta en uso. 4.4. Estructura de la propiedad La totalidad de los terrenos integrantes del ARI-F-16-Pizarro pertenece a un único propietario, Atalaya Desarrollos Inmobiliarios S.L. 4.5. Determinaciones del PGOU vigente Las determinaciones urbanísticas bajo las cuales debe desarrollarse el ARI-F-16-Pizarro son las recogidas en la correspondiente Ficha de Ámbitos de Planeamiento de desarrollo y gestión del Plan General de Ordenación Urbanística de Jerez de la Frontera, y se adjuntan a continuación. Asimismo, la Ficha también incluye de forma gráfica las condiciones de ordenación pormenorizada en cuanto a posición de los distintos usos dentro del área. 4
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DETERMINACIONES GRÁFICAS DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA En cuanto a las determinaciones de gestión que fija el Plan General, el ARI-F-16-Pizarro se incluye dentro de un área de reparto cuyas características se recogen en el siguiente cuadro: 6
4.6. Otras determinaciones relativas al aprovechamiento Tal como podemos observar en el apartado anterior, el PGOU adjudica al ARI-F-16 un aprovechamiento objetivo total de 20.215 UA (m²t utc). De este, y siempre según las determinaciones del PGOU, deben detraerse tanto el porcentaje de cesión a la administración actuante (10% del aprovechamiento objetivo), como el exceso de aprovechamiento del Estudio de Detalle, con lo cual el aprovechamiento al que tienen derecho los propietarios dentro del ámbito es de 14.828 UA (m²t utc). 5. JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE LA REDACCIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE Según el artículo 15 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, el objeto de los Estudios de Detalle es completar o adaptar algunas determinaciones del planeamiento en áreas de suelos urbanos de ámbito reducido, y para ello podrán: a) Establecer, en desarrollo de los objetivos definidos por los Planes Generales de Ordenación Urbanística, Parciales de Ordenación o Planes Especiales, la ordenación de volúmenes, el trazado local del viario secundario y la localización del suelo dotacional público. En el caso que nos ocupa se cumplen todos los condicionantes del artículo antes mencionado, ya que se trata de un área de suelo urbano, tal y como queda establecido en el planeamiento general vigente, para la cual éste ha marcado unos objetivos de ordenación muy concretos que se desarrollan en este documento. Por otra parte, el presente Estudio de Detalle se ajusta a lo expresado en el artículo 15 en cuanto a qué parámetros urbanísticos pueden desrrollarse. Por último, y más específicamente, el propio Plan General en la Ficha de Ámbitos de Planeamiento de desarrollo y gestión correspondiente al ARI-F-16-Pizarro, indica que el desarrollo de la misma debe llevarse a cabo mediante la redacción de un Estudio de Detalle. 6. JUSTIFICACIÓN Y DESCRIPCIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA 6.1. Objetivos y criterios de la Ordenación La ordenación que se fija en el presente Estudio de Detalle para los suelos constituyentes del ARI-F-16-Pizarro se ajusta a la establecida, tanto gráficamente como por la aplicación de los 7
parámetros urbanísticos fijados, en la correspondiente Ficha de Ámbitos de Planeamiento de desarrollo y gestión. En concreto, se han considerado los principales objetivos y criterios para la ordenación marcados desde el Plan General: - Sustitución de la edificación y los usos existentes, generando nuevos espacios urbanos y dotaciones e incorporando actividades urbanas que contribuyan a la revitalización de la zona. - Definir una nueva alineación en la calle Pizarro, consiguiendo una mejora significativa del acerado. - Definir una nueva alineación en la calle Chano Lobato, manteniendo el arbolado existente. - Introducción de nuevos usos urbanos: residencial, terciario en planta baja o en edificio independiente y equipamiento. 6.2. Descripción de la ordenación La ordenación que se propone para el área estudiada se ajusta prácticamente con exactitud a la determinada por el Plan General en sus planos de Ordenación Pormenorizada Completa. Con el fin de hacer registrable la totalidad del área, se crea un nuevo vial secundario de distribución, que conecta las calles Pizarro y Chano Lobato. Este viario cumple las condiciones para la urbanización de los espacios viarios recogidas en los artículos 8.3.2 a 8.3.5 de las Normas Urbanísticas. El nuevo viario se proyecta con un solo carril unidireccional de circulación. El trazado y demás características del vial quedan recogidos en el plano de ordenación O.02 de la documentación gráfica adjunta. El nuevo vial, junto con las calles Pizarro y Chano Lobato, delimita una manzana en la que se materializa la totalidad de la edificabilidad residencial, conformando una L que da frente a los dos viarios existentes. Cabe destacar que las edificaciones que se construyan deberán adaptarse a las nuevas alineaciones marcadas para las calles Pizarro y Chano Lobato. La tipología que se empleará en las edificaciones es la de edificio residencial entre medianeras, al que será de aplicación la zona de ordenanzas F1, tal y como indicaba la Ficha de 8
Planeamiento. Los parámetros de edificabilidad, número de viviendas, etc. también se ajustan a las determinaciones de la Ficha. En la zona trasera de las parcelas residenciales, y completando la manzana formalizada por el nuevo viario, se localiza un gran espacio libre público que dará servicio tanto a las nuevas viviendas proyectadas como a las ya existentes en la zona. Además, dando frente al viario de acceso a las instalaciones de la Real Escuela Andaluza del Arte Ecuestre, se sitúa otro espacio libre de menor tamaño. En cuanto a los restantes usos propuestos, se sitúan al sur del área estudiada. Con fachada a la calle Pizarro, y en continuidad con la bodega adyacente, se localiza una parcela con uso terciario o actividades económicas, y junto a ella, dando frente al nuevo espacio público, otra parcela destinada a equipamiento público. La localización de esta última parcela se ha ajustado ligeramente, de manera que el edificio dotacional que se proyecte adquiera una posición predominante, ocupando la esquina formada por la calle Pizarro y la de nueva creación, y por otra parte permitiendo ofrecer una fachada homogénea al nuevo espacio público. Los parámetros urbanísticos de aplicación y las características de la ordenación propuesta se recogen en los cuadros del siguiente apartado. 6.3. Cuadros de características de la ordenación En primer lugar comprobamos que la nueva ordenación fijada por el Estudio de detalle cumple con las determinaciones contenidas en la Ficha de Planeamiento, tanto en lo relativo a los parámetros urbanísticos globales de aplicación, como a las cesiones mínimas obligatorias. CUADRO 1. PARÁMETROS URBANÍSTICOS PARÁMETROS FICHA PGOU ESTUDIO DE DETALLE SUPERFICIE 15.569,00 m² 15.569,00 m² COEF. EDIFICABILIDAD GLOBAL RESIDENCIAL GLOBAL RESIDENCIAL 1,30 m²/m² 1,04 m²/m² 1,30 m²/m² 1,04 m²/m² EDIFICABILIDAD MÁXIMA GLOBAL MÍNIMA VPO GLOBAL VPO 20.240,00 m² 4.858,00 m² 20.240,00 m² 4.858,00 m² DENSIDAD VIVIENDAS 100 viv/ha 100 viv/ha Nº DE VIVIENDAS MÁXIMO TOTAL MÍNIMO VPO TOTAL VPO 155 53 155 53 APROV. OBJETIVO 20.215 UA 20.215 UA 9
CUADRO 2. CESIONES FICHA PGOU ESTUDIO DE DETALLE ESPACIOS LIBRES SUPERF. MÍNIMA % SOBRE SUPERFICIE SUPERFICIE % SOBRE SUPERFICIE 3.892,00 m² 25,00 % 3.912,30 m² 25,13 % EQUIPAMIENTO SUPERF. MÍNIMA % SOBRE SUPERFICIE SUPERFICIE % SOBRE SUPERFICIE 934,00 m² 6,00 % 1.272,51 m² 8,17 % TOTAL DOT. PÚBLICAS 32 m²/ 100 m² EDIF. RESIDENCIAL 32 m²/ 100 m² EDIF. RESIDENCIAL A continuación se adjuntan dos cuadros con el resultado total de la ordenación propuesta y los datos relativos al aprovechamiento objetivo total: 10
CUADRO 3. TOTAL ORDENACIÓN PARCELA Superficie (m²s) Nº máx. viviendas Sup. edificable Residencial (m²t) Sup. edificable Comercial (m²t) Uso/ Ordenanza RES. LIBRE 1 1.600,02 35 3.900,00 600,00 F1 RES. VPO 2 1.661,88 53 4.858,00 1.103,67 F1 RES. LIBRE 3 2.798,28 67 7.434,00 1.543,59 F1 TOTAL 6.060,18 155 16.192,00 3.247,26 TERCIARIO 4 800,74 -- -- 800,74 G4 TOTAL LUCRATIVO 6.860,92 155 20.240,00 SELDUP Y EL-1 3.424,50 Espacios Libres DOTACIONES EL-2 487,80 Espacios Libres S-1 1.272,51 SIPS TOTAL 5.184,81 VIARIO 1.948,39 Acerado 863,49 Viales 711,39 Aparcamientos TOTAL 3.523,27 TOTAL NO LUCRATIVO TOTAL ORDEN. 8.708,08 15.569,00 155 20.240,00 PARCELA SUP. EDIFICABLE (m²t) CUADRO 4. APROVECHAMIENTOS USO COEFICIENTE TIPOL. PORMEN. APROVECHAMIENTO OBJETIVO (m²t utc) 1 3.900,00 RESIDENCIAL LIBRE 1,00 3.900 600,00 COMERCIAL (PB) 1,63 978 2 4.858,00 RESIDENCIAL VPO 0,47 2.283 1.103,67 COMERCIAL (PB) 1,63 1.799 3 7.434,00 RESIDENCIAL LIBRE 1,00 7.434 1.543,59 COMERCIAL (PB) 1,63 2.516 4 800,74 TERCIARIO 1,63 1.305 TOTAL 20.215 CESIÓN 10% + EXCESO APROVECHAMIENTO SUBZONA (m²t utc) APROVECHAMIENTO PARA PROPIETARIOS (m²t utc) APROVECHAMIENTO OBJETIVO (m²t utc) 5.387 14.828 20.215 11
6.4. Localización de la reserva obligatoria de terrenos para VPO El apartado 7 del artículo 17, de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece que los instrumentos de planeamiento urbanístico que contengan la ordenación detallada localizarán en el área y sector las reservas de terrenos para viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública que, de conformidad con esta ley, estuvieren obligados a realizar. En este sentido, los terrenos equivalentes a la edificabilidad residencial (4.858 m²t), destinada, según lo dispuesto en el PGOU de Jerez de la Frontera, a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, quedan localizados. Sevilla, diciembre de 2011 Los Arquitectos Luis Chabrera Adiego José J. Martín Crespo Raquel Chabrera Rubio 12