REGISTRO DE LA PROPIEDAD Requisitos esenciales para la instrumentación de Actos o Contratos sobre bienes inmuebles www.quito.gob.ec
REGISTRO DE LA PROPIEDAD CRÉDITOS AUTORES: René Almeida Luna REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD (e) José Luis Aucancela Pérez DIRECTOR DE INSCRIPCIONES Jimmy Gallardo Asanza DIRECTOR DE CERTIFICACIONES CONSEJO EDITORIAL: Jonathan Guerrero Espín Juan Carlos Aguirre Márquez DIRECTORA EDITORIAL: Lilián Moreno Vásquez COMENTARIOS Y SUGERENCIAS transparenciarp@quito.gob.ec www.registrodelapropiedad.quito.gob.ec ISBN Nº: 9942-07-872 Primera edición 2015 Texto digital proporcionado por los autores CONCEPTO GRÁFICO Y DIAGRAMACIÓN Andrés Moncayo S. David Mena S. Pamela Naranjo G. IMPRESIÓN: Mengraf Impreso en Quito - Ecuador IEPI: 046181 Esta obra no puede ser reproducida, total o parcialmente, sin autorización escrita de los autores y del Registro de la Propiedad DMQ.
CONTENIDO INTRODUCCIÓN PRÓLOGO I ACLARATORIA, MODIFICATORIA O RECTIFICATORIA DE TÍTULO 7 II ADJUDICACIÓN DE COOPERATIVA 9 III ADJUDICACIÓN DEL IERAC, INDA U ORGANISMO QUE CUMPLA ESTAS FUNCIONES 13 IV V VI VII VIII IX X XI XII XIII XIV ADJUDICACIÓN POR REMATE ARRENDAMIENTO CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAPITULACIONES MATRIMONIALES COMPRA-VENTA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA O PURGA POR MORA PATRONAL CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE VOLUNTARIA DECLARATORIA DE BIEN MOSTRENCO DECLARATORIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL DONACIÓN 15 18 21 23 24 29 33 46 37 39 40 XV EXPROPIACIÓN MEDIANTE ACTO ADMINISTRATIVO 45 XVI XVII XVIII EXPROPIACIÓN MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA EXTINCIÓN DE PATRIMONIO FAMILIAR EXTINCIÓN DE USO Y HABITACIÓN 48 52 53
XIX EXTINCIÓN DE USUFRUCTO 54 XX FRACCIONAMIENTO O SUBDIVISIÓN 55 XXI LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL POR ESCRITURA PÚBLICA 57 XXII XXIII XXIV XXV XXVI XXVII XXVIII ORGANIZACIONES RELIGIOSAS PARTICIÓN EXTRAJUDICIAL Y ADJUDICACIÓN PARTICIÓN JUDICIAL Y ADJUDICACIÓN PERMUTA POSESIÓN EFECTIVA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO REGLAMENTO INTERNO DE PROPIEDAD HORIZONTAL 60 61 65 68 72 73 76 XXIX REGULARIZACIÓN DE EXCEDENTES O DIFERENCIA DE ÁREAS VÍA ADMINISTRATIVA 77 XXXI XXXI XXXII XXXIII RENUNCIA DE USUFRUCTO TESTAMENTO ABIERTO TESTAMENTO CERRADO UNIFICACIÓN DE PREDIOS NORMATIVA JURÍDICA APLICADA 78 81 82 83 85
INTRODUCCIÓN En la actualidad las instituciones públicas se enfocan en la mejora de los servicios ciudadanos y se rigen por la efectividad total, entendiéndola como una gestión hecha con un máximo de veracidad, calidad, eficacia y eficiencia; la cual está determinada por la óptima relación entre los servicios internos y externos de la institución, las demandas de su entorno y la utilización de los recursos comunicacionales. Con el avance de los procedimientos y de la tecnología, es necesario cumplir con determinados objetivos para brindar a la ciudadanía un servicio de calidad, reforzar la seguridad jurídica y garantizar el libre acceso a la información. En este sentido, el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito desde el ejercicio 2011, asumió las competencias registrales en el Distrito Metropolitano de Quito, con un nuevo marco jurídico y normativo; así se reescribió la historia del Registro de la Propiedad, desde entonces, esta institución enfocó su modelo de gestión al servicio ciudadano, buscando garantizar plenamente la seguridad jurídica de la información de la propiedad inmobiliaria y su gestión documental. Al asumir ahora las competencias y responsabilidades de Registrador de la Propiedad, afrontamos el reto de modernizar integralmente los servicios registrales y establecer mecanismos que permitan reforzar la seguridad jurídica, garantizar el libre acceso a la información, brindar un servicio ágil, eficiente y ser un ejemplo de gestión y servicio ciudadano.
Con la certeza de que este producto se convertirá en un instrumento de consulta y ayuda para toda la ciudadanía, nos satisface presentar los Requisitos esenciales para la instrumentación de Actos o Contratos sobre bienes inmuebles ubicados en el Distrito Metropolitano de Quito, un documento de asesoría jurídica-informativa que contiene datos que liberan a los interesados de muchas interrogantes, reduce la preocupación de funcionarios públicos, profesionales de derecho, estudiantes, entidades y usuarios y usuarias en general. Continuaremos con pasos firmes y seguros, con el compromiso de dinamizar y modernizar los procesos; con la claridad de que los principios de legalidad, transparencia y honestidad deben prevalecer para juntos construir una mejor ciudad... Dr. René Almeida Luna Registrador de la Propiedad DMQ (e)
PRÓLOGO El ser humano, de acuerdo a su cultura, costumbres, experiencias, conocimientos, etc. tiene su propia forma de interpretar las palabras o cualquier forma de comunicación. En tal razón una Norma Jurídica es entendida desde la perspectiva de cada individuo, provocando diversidad de criterios al respecto. El Artículo 6 del Código Civil, establece la presunción de conocimiento de la Ley por todos quienes se sujetan a ella, atribuyendo en el artículo solo al legislador la responsabilidad interpretarla de un modo generalmente obligatorio, conforme lo establece el artículo 3 del mismo cuerpo legal. En este sentido, la instrumentación de títulos de propiedad y de los demás derechos reales sobre bienes inmuebles o limitaciones al Derecho de Dominio están sujetos al criterio del profesional que lo elabora o de quien lo califica en cada una de sus etapas. La problemática señalada evidencia la necesidad de estudios profundos respecto a la normativa aplicable, que permita establecer los requisitos que debe cumplir cada acto o contrato que implique constitución, modificación, extinción o limitación a los derechos reales sobre bienes inmuebles hasta su perfeccionamiento con la inscripción en el Registro de la Propiedad; lo que permite minimizar la subjetividad en su aplicación, y por qué no eliminarla, hasta obtener criterio unificado de todos quienes participan en su instrumentación. En este contexto, luego de un profundo estudio de la normativa legal vigente, apoyado por consultas de tipo jurídico y procedimental a entidades públicas que son parte en la instrumentación de los actos y contratos referidos, es de mucho agrado ofrecer a los profesionales
de derecho, entidades y funcionarios públicos, estudiantes de derecho y público en general este documento al que se ha denominado Requisitos esenciales para la instrumentación de Actos o Contratos sobre bienes inmuebles ubicados en el Distrito Metropolitano de Quito, si bien es cierto, los mismos pueden variar, en cada cantón, por estar sometidos a normas y procedimientos de competencia cantonal; principalmente a ordenanzas municipales, no es menos cierto que será un referente para todos los profesionales del Derecho. Motivo fundamental por lo que, el presente texto permitirá agilitar el conocimiento y la aplicación de los mismos en la práctica cotidiana de los trámites generados en el Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, con lo cual se agilitará también los procesos internos, se reducirán tiempos; todo ello enfocado en un objetivo primordial: Servir de mejor manera a la ciudadanía. De igual forma con este documento, el Registro de la Propiedad del DMQ intenta la unificación de criterios y la clarificación de parámetros para cada funcionario, cada abogado, cada usuario, para enmarcados en el cambio de la política institucional que se orienta al servicio público; esto, sobre la base de una transformación organizacional y cultural de la institución, con resultados sociales, participación ciudadana, motivación al usuario, estímulo de la responsabilidad pública y conciencia de costo - beneficio, con énfasis en la innovación y la mejora continua, que son los referentes de la actual Administración Municipal y del Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito. Por tanto y enfocados en la firme disposición de generar un cambio, continuamos aportando institucionalmente para una mejor calidad de vida de los ciudadanos, acompañada de la incorporación de tecnología de punta, la innovación en la prestación del servicio, la democratización de la información, la participación de una ciudadanía activa, el capital humano con conocimiento y la actualización de la normativa registral como elementos importantes en el accionar institucional, que sobre la base de la atención prioritaria a los requerimientos ciudadanos, coadyuvan al desarrollo socioeconómico del Distrito Metropolitano de Quito. Dr. Jonathan Guerrero Registro de la Propiedad DMQ
REGISTRO DE LA PROPIEDAD I ACLARATORIA, MODIFICATORIA O RECTIFICATORIA DE TÍTULO REQUISITOS DOCUMENTALES: Certificado de Gravámenes, que no contenga limitaciones para la inscripción del presente contrato. Escritura que se aclara, con razón de inscripción. Razón del notario de haber tomado nota al margen del protocolo del título que se aclara. Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. Copia del RUC, en caso de tratarse de personas jurídicas o documento emitido por el SRI 1. Si los comparecientes han disuelto la sociedad conyugal o celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar partida de matrimonio con la marginación respectiva. De tratarse de Capitulaciones Matrimoniales agregar las mismas inscritas en el Registro de la Propiedad 2 ; y en caso de existir Unión de Hecho, copia de cédula en la que conste tal unión o agregar acta notarial o reconocimiento judicial. La Persona Jurídica debe presentar el nombramiento del Representante Legal, inscrito en el correspondiente organismo. La Persona Jurídica que intervenga a la aclaratoria, modificatoria o rectificatoria, en la cual disminuya el patrimonio, debe presentar copia del Acta de la Junta donde se autorice el presente contrato. 1Circular NAC - DGECCGC14-00007, Reg. Oficial 305 de 6 de Agosto 2014 2 Art.151 C.C 7
En caso de comparecer a nombre de un menor de edad o persona que no tenga libre administración y se disminuya su patrimonio, es necesario agregar la autorización judicial y el acta de discernimiento. Cuando el inmueble pertenezca a la sociedad conyugal y en el título de propiedad no conste el nombre del cónyuge del propietario, se debe presentar la partida de matrimonio del propietario, a fin de determinar el nombre del mencionado cónyuge, al momento de la celebración del título principal. Si comparece por medio de apoderado, debe constar el poder que acredite su representación y facultad para el efecto. CONTENIDO DEL TEXTO: Comparecencia de todos los intervinientes del contrato que se ha aclarado o sus herederos justificando tal calidad, salvo que no afecten a todos ellos o a la esencia del contrato que se está aclarando en tal caso pueden intervenir solo los comparecientes afectados. En antecedentes de dominio: Fecha de otorgamiento, notaría y fecha de inscripción, en el Registro de la Propiedad, del acto o contrato que se aclara. Objeto del contrato. Cuantía del contrato. Firmas de todos los comparecientes y del notario. CONDICIONES ESPECIALES: Si la aclaración es sobre la superficie, se debe cumplir con lo establecido en la ordenanza municipal Nº 269, del 30 de julio de 2012, respecto a la regularización de áreas. Justificar documentadamente el objeto de la aclaración. Si la aclaratoria lo requiere, se solicitará los requisitos necesarios para transferencia de dominio; por ejemplo, cuando aumenta el precio, el porcentaje de venta o se incluye otros inmuebles. 8
REGISTRO DE LA PROPIEDAD II ADJUDICACIÓN DE COOPERATIVA REQUISITOS DOCUMENTALES: Nombramiento del representante legal de la Cooperativa, emitido por el organismo competente. Acta de sorteo. Gravámenes, que no contengan limitaciones, para la inscripción del presente contrato. Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. Si los comparecientes han disuelto la sociedad conyugal o celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar partida de matrimonio con la marginación respectiva. De tratarse de Capitulaciones Matrimoniales, agregar las mismas inscritas en el Registro de la Propiedad 3 ; y en caso de existir Unión de Hecho, copia de cédula en la que conste tal unión o agregar acta notarial o reconocimiento judicial. Si comparece por medio de apoderado, debe constar el poder que acredite su representación y facultad para el efecto. Certificado de pago de impuestos generados en Transferencia de Dominio donde se verificará: Tipo de contrato que se celebra, nombre de los comparecientes, superficie, cuantía, valor de los impuestos generados y el número de predio o predios. 3 Art. 151 C.C. 9
Pago de impuestos de Alcabala y utilidad al Municipio. De Alcabala y Registro, al Consejo Provincial o su respectiva exoneración. Las escrituras celebradas, antes del 27 de septiembre de 2004, deben presentar los siguientes pagos de impuestos: Alcabala y Registro del Municipio, Consejo Provincial, Junta de Defensa Nacional y pago de Plusvalía o sus respectivas exoneraciones. Si el adjudicatario es heredero del socio; presentar el pago del impuesto a la Renta sobre ingresos provenientes de herencias, legados y donaciones; formulario 108 y anexo emitido y sellado por el SRI en original o en copia certificada o su respectiva prescripción o exoneración. Contribución a la Autopista Manuel Córdova Galarza en caso de que el inmueble se encuentre en las Parroquias Pusuquí, Pomasqui y San Antonio de Pichincha. CONTENIDO DEL TEXTO: Comparecencia de adjudicante y adjudicatario. En antecedentes de dominio: Forma de adquisición, fecha de 10
REGISTRO DE LA PROPIEDAD otorgamiento, notaría y fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad. Especificar la descripción del inmueble objeto del contrato de manera clara y completa. Objeto del contrato. Linderos debidamente orientados y superficie. Cuantía. Firma de los comparecientes y notario. CUANDO EL INMUEBLE SE ENCUENTRE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Sometimiento al régimen de propiedad horizontal por parte del adjudicatario. Certificado de Expensas emitido por la persona que ejerza la administración del inmueble declarado en propiedad horizontal. Nombramiento de la persona que ejerza la administración, y su respectiva copia de cédula de identidad. Al no haberse generado pagos por concepto de expensas y no existir administrador o directiva legalmente conformada; el adjudicatario puede declarar bajo juramento que en el edificio o conjunto, no existe administrador, que no se ha generado pagos por concepto de expensas, por lo que, se hace responsable de los pagos que estuvieren pendientes; eximiendo al Registro de la Propiedad del cantón Quito, de cualquier responsabilidad sobre dicho pago. CONDICIONES GENERALES: En el texto de la escritura deberá constar linderos generales del 11
conjunto, edificio, torre y los linderos singulares del inmueble objeto del contrato y sus respectivas alícuotas parciales y totales. Autorización de inscripción, en el Registro de la Propiedad de Quito, la cual puede constar en el texto de la escritura o en documento adjunto, firmado por las partes. En caso de haber fraccionamiento y no encontrarse inscrito, deberá constar como habilitante el oficio correspondiente. En las adjudicaciones de Cooperativa de Vivienda que no posean Acuerdo Ministerial y cuya ordenanza haya sido aprobada con fecha posterior a la publicación de la Ley Orgánica de la Economía Popular y Solidaria y del Sector Financiero Popular y Solidario, se deberá solicitar certificación Municipal de conclusión de obras. 4 4 Ley Orgánica de la Economía Popular y Solidaria y del Sector Financiero Popular Y Solidario.- Art. 26.- Cooperativas de vivienda.- Las cooperativas de vivienda tendrán por objeto la adquisición de bienes inmuebles para la construcción o remodelación de viviendas u oficinas o la ejecución de obras de urbanización y más actividades vinculadas con éstas en beneficio de sus socios. En estas cooperativas la adjudicación de los bienes inmuebles se efectuará previo sorteo, en Asamblea General, una vez concluidas las obras de urbanización o construcción, y se constituirán en patrimonio familiar. Los cónyuges o personas que mantienen unión de hecho, no podrán pertenecer a la misma cooperativa. 12
REGISTRO DE LA PROPIEDAD III ADJUDICACIÓN DEL IERAC, INDA U ORGANISMO QUE CUMPLA ESTAS FUNCIONES DOCUMENTOS Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte, de los adjudicatarios. En caso de tratarse de personas jurídicas, copia del RUC o documento emitido por SRI. Si los adjudicatarios han disuelto la sociedad conyugal o celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar partida de matrimonio con la marginación respectiva.de tratarse de Capitulaciones Matrimoniales agregar las mismas inscritas en el Registro de la Propiedad 5 y en caso de existir Unión de Hecho copia de cédula en la que conste tal unión o agregar acta notarial o reconocimiento judicial. Certificado de pago de impuestos generados en Transferencia de Dominio donde se verificará: Tipo de contrato que se celebra, nombre de los comparecientes, superficie, cuantía, valor de los impuestos generados y el número de predio o predios. Pago de impuestos de Alcabala y utilidad al Municipio y de Alcabala y Registro al Consejo Provincial o su respectiva exoneración. Las adjudicaciones celebradas antes del 27 de septiembre de 2004, deben presentar los siguientes pagos de impuestos: Alcabala y Registro del Municipio, Consejo Provincial, Junta de Defensa Nacional y pago de Plusvalía o sus respectivas exoneraciones. 5 Art. 151 C.C. 13
Contribución a la Autopista Manuel Córdova Galarza, en caso de que el inmueble se encuentre en las parroquias Pusuquí, Pomasqui y San Antonio de Pichincha. Acta de adjudicación original o primera copia certificada de la protocolización, en caso de presentar segunda copia certificada o subsiguientes, adjuntar certificado de Búsqueda que justifique que no se encuentra inscrita. Oficio que contenga la aprobación municipal y la no afectación a terceros. EN EL TEXTO Nombre del adjudicatario y estado civil, en caso de no constar este último, solicitar documentación que justifique estado civil al momento de la adjudicación. Descripción del inmueble objeto del contrato de manera clara y completa. Objeto del contrato. Linderos debidamente orientados y superficie. Cuantía. Firma del adjudicante. CONDICIONES GENERALES En caso de que conste en el acta de adjudicación una cláusula referente al tiempo de validez y éste haya vencido; solicitar autorización de la entidad competente. 14
REGISTRO DE LA PROPIEDAD IV ADJUDICACIÓN POR REMATE REQUISITOS DOCUMENTALES: En caso de tratarse de personas jurídicas, copia del RUC o documento emitido por el SRI. Si los adjudicatarios han disuelto la sociedad conyugal o celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar partida de matrimonio con la marginación respectiva. De tratarse de Capitulaciones Matrimoniales agregar las mismas inscritas en el Registro de la Propiedad 6 y en caso de existir Unión de Hecho; copia de cédula en la que conste tal unión o agregar acta notarial o reconocimiento judicial. Si interviene Persona Jurídica, debe constar el nombramiento del Representante Legal o persona autorizada a intervenir en su nombre, legalmente inscrito en el organismo correspondiente. Certificado de Gravámenes con linderos, y libre de gravámenes para la inscripción de la transferencia de dominio. Auto o sentencia de adjudicación del inmueble debidamente protocolizado. Certificado de Pago de Impuestos generados en Transferencia de Dominio, donde se verificará: Tipo de acto, nombre del adjudicador y adjudicatario, superficie, cuantía, valor de los impuestos generados y el número de predio o predios. 6 Art. 151 C.C. 15
Pago de impuestos de Alcabala y utilidad al Municipio; pago de Alcabala y Registro, al Consejo Provincial o su respectiva exoneración. Las escrituras celebradas antes del 27 de septiembre de 2004 deben presentar los siguientes pagos de impuestos: Alcabala y Registro del Municipio, Consejo Provincial, Junta de Defensa Nacional y pago de plusvalía o sus respectivas exoneraciones. Contribución a la Autopista Manuel Córdova Galarza, en caso de que el inmueble se encuentre en las parroquias Pusuquí, Pomasqui y San Antonio de Pichincha. Cuando el inmueble pertenezca a la sociedad conyugal y en el título de propiedad no conste el nombre del cónyuge del propietario, se debe presentar la partida de matrimonio a fin de, determinar el nombre del mencionado cónyuge al momento de la adquisición. CONTENIDO DEL TEXTO: Nombre del adjudicante y del adjudicatario. En antecedentes de dominio debe constar: Forma de adquisición, fecha de otorgamiento, notaría y fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad. Especificar la descripción del inmueble, objeto del contrato, de manera clara y completa. Objeto del contrato. Linderos generales, debidamente orientados y la superficie del lote que deberá ser tomada del título anterior, salvo, que se haya fraccionado, para lo cual, deberá demostrarse de manera documentada. Cuantía. Firma de la autoridad responsable de la adjudicación. 16
REGISTRO DE LA PROPIEDAD REQUISITOS QUE SE DEBEN OBSERVAR EN CASO DE HABERSE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Certificado de Expensas, emitido por el encargado de recaudar los dineros generados por el pago de alícuotas. Nombramiento de la persona que ejerza la administración y su respectiva copia de cédula de identidad. Al no haberse generado pagos por concepto de expensas y no existir administrador o directiva legalmente conformada, el adjudicatario puede declarar bajo juramento que en el edificio o conjunto, no existe administrador; que no se ha generado pagos por concepto de expensas, por lo que, se hace responsable de los pagos que estuvieren pendientes; eximiendo al Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, de cualquier responsabilidad sobre dicho pago. Linderos generales del conjunto, edificio, torre. Los linderos singulares del inmueble objeto del contrato y sus respectivas alícuotas parciales y totales. CONDICIONES ESPECIALES: Cuando se encuentren inconsistencias entre el auto de adjudicación y el título de propiedad, como el orden de nombres o letras que no signifiquen cambios sustanciales, del mismo, se puede aclarar en el texto. En caso de haber fraccionamiento y no encontrarse inscrito, constará como habilitante el oficio correspondiente. 17
V ARRENDAMIENTO REQUISITOS DOCUMENTALES: Certificado de Gravámenes, que no contenga limitaciones para la inscripción del presente contrato. Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. En caso de tratarse de personas jurídicas, copia del RUC o documento emitido por SRI. Si los comparecientes han disuelto la sociedad conyugal o celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar partida de matrimonio con la marginación respectiva. De tratarse de Capitulaciones Matrimoniales agregar las mismas inscritas en el Registro de la Propiedad. En caso de existir Unión de Hecho, copia de cédula en la que conste tal unión o agregar acta notarial o reconocimiento judicial. Si interviene persona jurídica, debe constar el nombramiento del Representante Legal o persona autorizada a intervenir en su nombre, legalmente inscrito en el organismo correspondiente. Si se comparece por medio de apoderado, debe constar el poder que acredite su representación y facultad para el efecto. CONTENIDO DEL TEXTO: Comparecencia del arrendador y arrendatario. En antecedentes de dominio: Forma de adquisición, fecha de 7 Art. 151 C.C. 18
REGISTRO DE LA PROPIEDAD otorgamiento, notaría y fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad. Especificar la descripción del inmueble objeto del contrato de manera clara y completa. Objeto del contrato. Linderos debidamente orientados y superficie. Monto del arriendamiento y el plazo. Firma de los comparecientes y del notario. CUANDO EL INMUEBLE SE ENCUENTRE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Certificado de Expensas emitido por el encargado de recaudar los dineros generados por el pago de alícuotas. Nombramiento de la persona que ejerza la administración y su respectiva copia de cédula de identidad. Al no haberse generado pagos por concepto de expensas y no existir administrador o directiva legalmente conformada, el adjudicatario, puede declarar bajo juramento que en el edificio o conjunto, no existe administrador, que no se ha generado pagos por concepto de expensas, por lo que, se hace responsable de 19
los pagos que estuvieren pendientes, eximiendo al Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, de cualquier responsabilidad sobre dicho pago. Linderos generales del conjunto, edificio, torre y los linderos singulares del inmueble objeto del contrato y sus respectivas alícuotas parciales y totales. CONDICIONES GENERALES En caso de que el inmueble estuviere hipotecado, es necesario, la autorización del acreedor hipotecario o justificación de no tener prohibición de arrendar, por parte del acreedor hipotecario. Autorización de inscripción, en el Registro de la Propiedad de Quito, la cual puede constar en el texto de la escritura o en documento adjunto firmado por las partes. Cuando se encuentren inconsistencias entre la escritura y el título de propiedad, como el orden de nombres o letras que no signifiquen cambios sustanciales del mismo, se puede aclarar en el texto de la escritura. 20
REGISTRO DE LA PROPIEDAD VI CANCELACIÓN DE HIPOTECA REQUISITOS DOCUMENTALES: Primera copia certificada de la escritura, en caso de presentar segunda copia certificada o subsiguientes adjuntar certificado de Búsqueda o de Gravámenes. Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. En caso de tratarse de personas jurídicas, copia del RUC o documento emitido por SRI. Si el acreedor ha disuelto la sociedad conyugal o celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar partida de matrimonio con la marginación respectiva. De tratarse de Capitulaciones Matrimoniales, agregar las mismas, inscritas en el Registro de la Propiedad 8. En caso de existir unión de hecho, adjuntar copia de cédula en la que conste tal unión o agregar acta notarial o reconocimiento judicial; de esta documentación se deberá revisar el estado civil del acreedor al momento de la constitución de la hipoteca, a fin de que cancele el cónyuge en caso de tratarse de sociedad conyugal. 8 Art. 151 C.C. 21
Si interviene Persona Jurídica, debe constar el nombramiento del Representante Legal o persona autorizada a intervenir en su nombre, legalmente inscrito en el organismo correspondiente. Si comparece por medio de apoderado, debe constar el poder que acredite su representación y facultad para el efecto. CONTENIDO DEL TEXTO: Comparecencia del acreedor hipotecario. En antecedentes de dominio: Forma de adquisición, fecha de otorgamiento, notaría y fecha de inscripción, en el Registro de la Propiedad. Especificar la descripción del inmueble objeto del contrato, de manera clara y completa. Objeto del contrato, indicando si la cancelación de la Hipoteca es total o parcial. Firma de los comparecientes y notario. CONDICIONES GENERALES: En caso de tratarse de hipoteca por obras, ésta podrá ser cancelada por Resolución de la Administración Zonal, en cuyo caso solo se requerirá la presentación de dicha resolución 9. 9 Resolución C0319, inciso primero y literal a), sancionada por el Alcalde Metropolitano de Quito el 18 de mayo de 2011 22
REGISTRO DE LA PROPIEDAD VII CAPITULACIONES MATRIMONIALES REQUISITOS DOCUMENTALES: Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. Partida de matrimonio con la marginación respectiva. Primera copia certificada de la escritura, en caso de presentar segunda copia certificada o subsiguientes, adjuntar certificado de Búsqueda. CONDICIONES GENERALES: Si se realiza transferencia de bienes inmuebles, se debe cumplir con las reglas y documentación solicitadas en la donación; excepto la insinuación notarial o judicial de subsistencia. Se inscribirá siempre que se refiera a bienes inmuebles. 23
VIII COMPRA-VENTA REQUISITOS DOCUMENTALES: Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. En caso de tratarse de personas jurídicas, copia del RUC o documento emitido por el SRI. Si los comparecientes han disuelto la sociedad conyugal o celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar partida de matrimonio con la marginación respectiva. De tratarse de Capitulaciones Matrimoniales, agregar las mismas inscritas en el Registro de la Propiedad 10. En caso de existir Unión de Hecho adjuntar copia de cédula de identidad en la que conste tal unión o agregar acta notarial o reconocimiento judicial. Si comparece por medio de apoderado, debe constar el poder que acredite su representación y facultad para el efecto. Si comparece el comprador, estipulando a favor de otra persona, de conformidad con el Art. 1465 del Código Civil u ofreciendo poder o ratificación, agregar número de cédula de los beneficiarios. Si interviene Persona Jurídica, debe constar el nombramiento del Representante Legal o persona autorizada a intervenir en su nombre, legalmente inscrito en el organismo correspondiente. La Persona Jurídica que intervenga como VENDEDOR debe presentar la autorización de la Junta a su representante legal, para la venta del inmueble; a excepción de aquellas que faculten en sus estatutos al representante para este fin; en tal caso con la 10 Art. 151 C.C. 24
REGISTRO DE LA PROPIEDAD presentación de los estatutos que justifique lo mencionado será suficiente. Certificado de Gravámenes, que no contenga limitaciones para la inscripción de la Transferencia de Dominio. Certificado de Pago de Impuestos generados en Transferencia de Dominio, donde se verificará: Tipo de contrato que se celebra, nombre de los comparecientes, superficie, cuantía, valor de los impuestos generados, número de predio o predios y porcentaje de derechos y acciones, de ser el caso. Pago de impuestos de Alcabala y utilidad al Municipio. Pago de impuestos de Alcabala y Registro al Consejo Provincial o su respectiva exoneración. Las escrituras celebradas, antes del 27 de septiembre de 2004, deben presentar los siguientes pagos de impuestos: Alcabala y Registro del Municipio, Consejo Provincial, Junta de Defensa Nacional y pago de Plusvalía o sus respectivas exoneraciones. Contribución a la Autopista Manuel Córdova Galarza, en caso de que el inmueble se encuentre en las Parroquias: Pusuquí, Pomasqui y San Antonio de Pichincha. Si el vendedor es heredero deberá presentar el pago del Impuesto a la Renta sobre ingresos provenientes de herencias, legados y donaciones; formulario 108 y anexo emitido y sellado por el SRI, en original o en copia certificada; de cada heredero que comparece a vender y por cada causante o la certificación liberatoria. Cuando el inmueble pertenezca a la sociedad conyugal y en el título de propiedad no conste el nombre del cónyuge del propietario, se debe presentar la partida de matrimonio a fin de, determinar el nombre del mencionado cónyuge, al momento de la adquisición. 25
En caso de comparecer a nombre de un menor de edad o persona que no tenga libre administración, en calidad de vendedor, es necesario agregar la autorización judicial y el acta de discernimiento a excepción de los casos en que comparezca quien ejerza la patria potestad del menor; en cuyo caso no se requerirá el acta de discernimiento. Autorización judicial al tutor, para enajenar los bienes de su pupilo, la cual se realizará en pública subasta, salvo lo establecido en el Art. 780 del Código de Procedimiento Civil, 11 en cuyo caso se podrá celebrar por escritura pública. CONTENIDO DEL TEXTO: Documento elevado a escritura pública Comparecencia del vendedor y comprador. En antecedentes de dominio: Forma de adquisición, fecha de otorgamiento, notaría y fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad. Especificar la descripción del inmueble objeto del contrato, de manera clara y completa. Objeto del contrato. Linderos debidamente orientados y superficie del lote, que deberán ser coincidentes con el título anterior; salvo que se haya fraccionado, para lo cual, deberá justificarse con documentos. Precio. Firma de los comparecientes y del notario. 11 Art 780 C.P.C. Si el incapaz estuviere sujeto a la patria potestad o a la guarda de padre o madre, respectivamente, queda a voluntad del representante legal, llenados los requisitos del artículo anterior, verificar la venta por escritura pública o en subasta 26
REGISTRO DE LA PROPIEDAD CUANDO EL INMUEBLE SE ENCUENTRE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Sometimiento al régimen de propiedad horizontal, por parte del comprador. Certificado de Expensas, emitido por el encargado de recaudar los dineros generados por el pago de alícuotas. Nombramiento de la persona que ejerza la administración y su respectiva copia de cédula de identidad. Al no haberse generado pagos por concepto de expensas y no existir administrador o directiva legalmente conformada, el comprador puede declarar bajo juramento que en el edificio o conjunto, no existe administrador, que no se ha generado pagos por concepto de expensas, por lo que, se hace responsable de los pagos que estuvieren pendientes, eximiendo al Registro de la Propiedad del cantón Quito, de cualquier responsabilidad sobre dicho pago. Linderos generales del conjunto, edificio, torre y los linderos singulares del inmueble objeto del contrato y sus respectivas alícuotas, parciales y totales. CONDICIONES GENERALES Cuando no existe superficie en el título anterior se debe presentar: el levantamiento topográfico del inmueble, ficha catastral 27
con la superficie del levantamiento topográfico y declaración juramentada por parte del vendedor donde se indique que se trata el mismo inmueble, debe hacer constar la superficie que consta en el levantamiento topográfico e indicar que no afecta el derecho de terceros y que exime de responsabilidad al Registrador de la Propiedad. Cuando existe diferencia o excedente de áreas de terreno con el título anterior que supere el ETAM, (El porcentaje se verificará en el Informe de Regulación Metropolitana o en la Ficha Catastral) se debe aplicar la ordenanza Municipal 269, del 30 de julio de 2012. Autorización de inscripción en el Registro de la Propiedad de Quito, que puede constar en el texto de la escritura o en documento adjunto firmado por las partes. Cuando se encuentren inconsistencias, entre la escritura y el título de propiedad, como el orden de nombres o letras que no signifiquen cambios sustanciales; se puede aclarar en el texto de la escritura. En caso de haber fraccionamiento y no encontrarse inscrito, deberá constar como habilitante el oficio correspondiente. Si la venta la realiza el liquidador de un organismo regulado por la Superintendencia de Economía Popular y Solidara, se requerirá la autorización de esta entidad. Si la transferencia de dominio se efectúa a través de Asociación en Cuentas en Participación; solicitar el contrato de asociación, a fin de verificar que todos los participantes suscriban el contrato o faculten a su apoderado o gestor la transferencia del inmueble objeto del contrato. En caso de que, uno o más participantes se encuentren bajo el régimen de sociedad conyugal al momento de la adquisición; se requerirá su comparecencia, poder o ratificación. 28
REGISTRO DE LA PROPIEDAD IX CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA O PURGA POR MORA PATRONAL REQUISITOS DOCUMENTALES: Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. En caso de tratarse de personas jurídicas, adjuntar copia del RUC o documento emitido por el SRI. Si los comparecientes han celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar las mismas y la partida de matrimonio con la marginación respectiva. Si comparece por medio de apoderado, debe constar el poder que acredite su representación y facultad para el efecto. La Persona Jurídica debe presentar el nombramiento del Representante Legal o persona autorizada a intervenir en su nombre, legalmente inscrito en el organismo correspondiente. La Persona Jurídica que intervenga como deudor o garante, debe presentar la autorización de la Junta para este fin. Certificado de Gravámenes, que no contenga limitaciones para la inscripción de la Transferencia de Dominio. Si el propietario es heredero, deberá presentar el pago del Impuesto a la Renta sobre ingresos provenientes de herencias, legados y donaciones; formulario 108 y anexo emitido y sellado por el SRI, en original o en copia certificada; de cada heredero que comparece a hipotecar y por cada causante o el certificado liberatorio. 29
Cuando el inmueble pertenezca a la sociedad conyugal y en el título de propiedad no conste el nombre del cónyuge del propietario, se debe presentar la partida de matrimonio a fin de, determinar el nombre del mencionado cónyuge al momento de la adquisición. En caso de comparecer a nombre de un menor de edad o persona que no tenga libre administración en calidad de deudor hipotecario es necesario agregar la autorización judicial y el acta de discernimiento, a excepción de, los casos en que comparezca quien ejerza la patria potestad del menor, en cuyo caso no se requerirá el acta de discernimiento. Carta predial o ficha catastral actualizada. CONTENIDO DEL TEXTO: Comparecencia del acreedor, deudor y/o garante hipotecario. En antecedentes de dominio: Forma de adquisición, fecha de otorgamiento, notaría y fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad. Especificar la descripción del inmueble objeto del contrato, de manera clara y completa. Objeto del contrato. Linderos debidamente orientados y superficie del lote, que deberá ser coincidente con el título anterior, salvo que se haya fraccionado para lo cual deberá justificarse con documentos. Debe constar si la hipoteca es abierta o cerrada, en caso de ser cerrada se debe especificar el monto, interés y plazo. 30
REGISTRO DE LA PROPIEDAD Firma de los comparecientes y del notario. CUANDO EL INMUEBLE SE ENCUENTRE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Certificado de Expensas, emitido por el encargado de recaudar los dineros generados por el pago de alícuotas. Nombramiento de la persona que ejerza la administración y su respectiva copia de cédula de identidad. 31
Al no haberse generado pagos por concepto de expensas y no existir administrador o directiva legalmente conformada, el propietario puede declarar bajo juramento que en el edificio o conjunto, no existe administrador, que no se ha generado pagos por concepto de expensas, por lo que se hace responsable de los pagos que estuvieren pendientes, eximiendo al Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, de cualquier responsabilidad sobre dicho pago. Linderos generales del conjunto, edificio, torre; los linderos singulares del inmueble objeto del contrato y sus respectivas alícuotas parciales y totales. CONDICIONES GENERALES Autorización de inscripción en el Registro de la Propiedad DMQ, esta puede constar en el texto de la escritura o en documento adjunto firmado por las partes. Cuando se encuentren inconsistencias entre la escritura y el título de propiedad, como el orden de nombres o letras, que no signifiquen cambios sustanciales del mismo, se puede aclarar en el texto de la escritura. En caso de haber fraccionamiento y no encontrarse inscrita; deberá constar como habilitante el oficio correspondiente. En caso de PURGA POR MORA PATRONAL, son los mismos requisitos de la constitución de hipoteca. Adicionalmente debe presentar como habilitante, la resolución del IESS, documento en el cual se aprueba el convenio. 32
REGISTRO DE LA PROPIEDAD X CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE VOLUNTARIA REQUISITOS DOCUMENTALES: Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. En caso de tratarse de personas jurídicas, copia del RUC o documento emitido por el SRI. Si los comparecientes han celebrado capitulaciones matrimoniales, adjuntar las mismas al igual que la partida de matrimonio con la marginación respectiva. Si comparece por medio de apoderado, debe constar el poder que acredite su representación y facultad para el efecto. La Persona Jurídica, debe presentar el nombramiento del Representante Legal o persona autorizada a intervenir en su nombre, legalmente inscrito en el organismo correspondiente. La Persona Jurídica que intervenga como propietaria del predio sirviente, debe presentar la autorización de la Junta para constituir servidumbre sobre el inmueble. Certificado de Gravámenes, (Para la inscripción del predio sirviente) que no contenga limitaciones para la inscripción del presente contrato. Certificado de Propiedad o de Gravámenes del predio dominante. Si el propietario del predio sirviente es heredero deberá presentar el pago del Impuesto a la Renta sobre ingresos provenientes de herencias, legados y donaciones; formulario 108 y anexo emitido y sellado por el SRI, en original o en copia certificada, de cada 33
heredero que comparece y por cada causante o el certificado liberatorio respectivo. Cuando el inmueble pertenezca a la sociedad conyugal y en el título de propiedad no conste el nombre del cónyuge del propietario, se debe presentar la partida de matrimonio a fin de determinar el nombre del mencionado cónyuge al momento de la adquisición. En caso de comparecer a nombre de un menor de edad o persona que no tenga libre administración, en calidad de propietario del predio sirviente, es necesario agregar la autorización judicial y el acta de discernimiento, a excepción de los casos en que comparezca quien ejerza la patria potestad del menor, en cuyo caso no se requerirá el acta de discernimiento. Carta predial o ficha catastral actualizada. CONTENIDO DEL TEXTO: Comparecencia de los propietarios del predio dominante y sirviente. 34
REGISTRO DE LA PROPIEDAD En antecedentes de dominio: Forma de adquisición, fecha de otorgamiento, notaría y fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad. Especificar la descripción del inmueble objeto del contrato, de manera clara y completa. Objeto del contrato. Linderos del predio sirviente debidamente orientados y superficie del lote que deberá ser coincidente con el título anterior, salvo, que se haya fraccionado para lo cual deberá justificarse con los documentos correspondientes. Firma de los comparecientes y del notario. CUANDO EL INMUEBLE SE ENCUENTRE SOMETIDO AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Certificado de Expensas, emitido por el encargado de recaudar los dineros generados por el pago de alícuotas. Nombramiento de la persona, que ejerza la administración y su respectiva copia de cédula de identidad. Al no haberse generado pagos por concepto de expensas y no existir administrador o directiva legalmente conformada, el propietario del predio sirviente, puede declarar bajo juramento que en el edificio o conjunto, no existe administrador, que no se ha generado pagos por concepto de expensas, por lo que, se hace responsable de los pagos que estuvieren pendientes, eximiendo al Registro de la Propiedad del Distrito Metropolitano de Quito, de cualquier responsabilidad sobre dicho pago. 35
Linderos generales del conjunto, edificio, torre; los linderos singulares del inmueble objeto del contrato y sus respectivas alícuotas parciales y totales. CONDICIONES GENERALES Autorización de inscripción en el Registro de la Propiedad de Quito la cual, puede constar en el texto de la escritura o en documento adjunto firmado por las partes. Cuando se encuentren inconsistencias entre la escritura y el título de propiedad, como el orden de nombres o letras que no signifiquen cambios sustanciales del mismo, se puede aclarar en el texto de la escritura. En caso de haber fraccionamiento y no encontrarse inscrito, deberá constar como habilitante el oficio correspondiente. XI DECLARATORIA DE BIEN MOSTRENCO Se realiza por escritura pública, o acto administrativo debidamente protocolizado. Linderos y superficie del inmueble. Primera copia de la escritura o certificado de Búsqueda. 36
REGISTRO DE LA PROPIEDAD XII DECLARATORIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL REQUISITOS DOCUMENTALES: Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. En caso de tratarse de personas jurídicas, adjuntar copia del RUC o documento emitido por el SRI. Si los comparecientes han celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar las mismas y partida de matrimonio con la marginación respectiva. Si comparece por medio de apoderado, debe constar el poder que acredite su representación y facultad para el efecto. Si interviene Persona Jurídica, debe constar el nombramiento del Representante Legal o persona autorizada a intervenir en su nombre, legalmente inscrito en el organismo correspondiente. Certificado de Gravámenes, que no contengan limitaciones para la inscripción del presente contrato. Cuando el inmueble pertenezca a la sociedad conyugal y en el título de propiedad no conste el nombre del cónyuge del propietario, se debe presentar la partida de matrimonio a fin de, determinar el nombre del mencionado cónyuge al momento de la adquisición. Oficio de aprobación de la declaratoria de propiedad horizontal emitida por el municipio del DMQ. 37
Cuadro de alícuotas con sus respectivos sellos de avalúos y catastros. Cuadro de linderos. Cuadro de superficies. Planos de ubicación, implantación y de instalaciones eléctricas y sanitarias, salvo que, se trate de una construcción informal.en tal caso no se requiere del plano de instalaciones eléctricas y sanitarias. 12 Certificación municipal, en la que conste el número de predio de los inmuebles que se crean. CONTENIDO DEL TEXTO: Comparecencia de todos los propietarios. En antecedentes de dominio: Forma de adquisición, fecha de otorgamiento, notaría y fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad. Especificar la descripción del inmueble objeto del contrato de manera clara y completa. Objeto del contrato. Linderos debidamente orientados y superficie del lote que deberá ser coincidente con el título anterior, salvo que, se haya fraccionado para lo cual deberá justificarse con los documentos correspondientes. Firma de los comparecientes y del notario. CONDICIONES GENERALES Cuando no existe superficie en el título anterior, se debe presentar; levantamiento topográfico del inmueble, ficha catastral con la superficie del levantamiento topográfico y declaración juramentada, por parte del propietario, donde se indique que 12 Art. 10 de Ley de Declaratoria de Propiedad Horizontal 38
REGISTRO DE LA PROPIEDAD se trata el mismo inmueble, debe especificar la superficie que consta en el levantamiento topográfico e indicar que, no afecta el derecho de terceros y liberando de responsabilidad al Registrador de la Propiedad. Cuando existe diferencia o excedente de áreas de terreno con el título anterior que supere el ETAM, (Porcentaje que se verificará en el Informe de Regulación Metropolitana o en la Ficha Catastral) se debe aplicar la ordenanza Municipal 269, del 30 de julio de 2012. En caso de que el inmueble esté hipotecado, es necesario, la autorización del acreedor hipotecario. Cuando se encuentren inconsistencias entre la escritura y el título de propiedad, como el orden de nombres o letras que no signifiquen cambios sustanciales del mismo, se puede aclarar en el texto de la escritura. En caso de haber fraccionamiento y no encontrarse inscrito, deberá constar como habilitante el oficio correspondiente. XIII DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL Acta Notarial o Sentencia de disolución de sociedad conyugal. Partida de matrimonio con la marginación respectiva. (Solicitada en el Registro Civil) Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. En caso de disolución por la vía judicial, deberá adjuntarse la notificación al Registro de las Propiedad y razón de ejecutoria en la sentencia. 13 13 Art. 28 Ley de Registro 39
XIV DONACIÓN REQUISITOS DOCUMENTALES: 40 Copias de cédula y papeleta de votación o de pasaporte de los comparecientes. En caso de tratarse de personas jurídicas, copia del RUC o documento emitido por el SRI. Si el donante ha celebrado capitulaciones matrimoniales, agregar las mismas y la partida de matrimonio con la marginación. Si comparece por medio de apoderado, debe constar el poder que acredite su representación y facultad para el efecto. Si interviene Persona Jurídica, debe constar el nombramiento del Representante Legal o persona autorizada a intervenir en su nombre, legalmente inscrito en el organismo correspondiente. La Persona Jurídica, que intervenga como DONANTE, debe presentar la autorización de la Junta a su representante legal para la donación del inmueble. Certificado de Gravámenes, que no contenga limitaciones para la inscripción de la Transferencia de Dominio. Certificado de Pago de Impuestos generados en Transferencia de Dominio (Lo adquiere en el Municipio) donde se verificará; el tipo de contrato que se celebra, nombre de los comparecientes, superficie, cuantía, valor de los impuestos generados, número de predio o predios, porcentaje de derechos y acciones de ser el caso. Pago de impuestos de Alcabala y utilidad al Municipio. Pago de Alcabala y Registro al Consejo Provincial o su respectiva exoneración.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD Las escrituras celebradas antes del 27 de septiembre de 2004 deben presentar los siguientes pagos de impuestos: Alcabala y Registro del Municipio, Consejo Provincial y Junta de Defensa Nacional y pago de Plusvalía o su respectiva exoneración. Contribución a la autopista Manuel Córdova Galarza, en caso de que el inmueble se encuentre en las parroquias: Pusuquí, Pomasqui y San Antonio de Pichincha. Si el donante es heredero deberá presentar; el pago del Impuesto a la Renta sobre ingresos provenientes de herencias, legados y donaciones; formulario 108 y anexo emitido y sellado por el SRI, en original o en copia certificada, de cada heredero que comparece a donar y por cada causante o el certificado liberatorio respectivo por prescripción o exoneración. Pago del Impuesto a la Renta sobre ingresos provenientes de herencias, legados y donaciones, formulario 108 y anexo emitido y sellado por el SRI, en original o en copia certificada, de cada donatario o el certificado liberatorio por prescripción o exoneración respectiva. 41