QUE la escasez de suelo y sus costes son uno de

CAPITULO 8 Industrialdeak y Parques Tecnológicos Introducción QUE la escasez de suelo y sus costes son uno de los principales frenos al desarrollo económico de Gipuzkoa es un axioma largamente repetido; no podía ser de otra manera en un territorio de 1.980 Km 2, con una densidad de 341 habitantes por Km 2 y una complicada orografía. Este bien escaso se ha convertido en una de las máximas preocupaciones de las Administraciones Públicas, en la medida que la experiencia ha demostrado la imposibilidad de captar inversiones foráneas, incluso de retener las endógenas, sin estar debidamente equipados con un stock suficiente de suelo industrial debidamente preparado; el éxodo de empresas y empresarios guipuzcoanos a territorios limítrofes y la falta real de implantación de empresas de gran tamaño durante los últimos años así lo confirman. La elevada ocupación del suelo disponible, por ello su elevado precio en bruto, lo complicado de su gestión urbanística y los elevados costes de desarrollo, derivados de urbanizaciones costosas por la morfología de los suelos y de sus circunstancias de ubicación (necesidad de desvíos de regatas, desmontes, etc.), han supuesto un grave freno a la inversión empresarial en el Territorio Histórico de Gipuzkoa, lo que se hace especialmente gravoso cuando hablamos de implantación de empresas de un determinado nivel tecnológico. Cada vez más el empresario quiere soluciones llave en mano para dedicarse por completo a su función de producción o prestación de servicios, y considera que el problema urbanístico debe ser resuelto por la administración competente. El Programa de Infraestructura Industrial que desde 1982 promueve la Diputación Foral de Gipuzkoa, junto con SPRILUR (sociedad pública del Gobierno Vasco) y los ayuntamientos, tiene como fin dotar a Gipuzkoa de un instrumento de política industrial para facilitar la implantación empresarial en el Territorio Histórico. Las actuaciones en infraestructuras se han desarrollado bajo tres fórmulas; la primera de ellas, la de Industrialdea ; otra englobada bajo el epígrafe de Sociedades para el desarrollo de suelo, que supone la creación de suelo urbanizado, en alguno de los casos regenerando una zona industrial en desuso o rehabilitando activos industriales ociosos, que supone una vía de actuación iniciada en 1992; y por último la actuación llevada a cabo en el Parque Tecnológico de San Sebastián - Donostiako Teknologi Elkartegia, S.A. en donde se pretende acoger empresas de alta tecnología, centros y laboratorios de I+D y empresas e institutos de servicios avanzados, a fin de propiciar una concentración de recursos que aumente la generación de valor añadido. 1 El precio del suelo industrial en Gipuzkoa LA diferencia de costes de las naves industriales respecto de otros territorios limítrofes, es la principal desventaja competitiva para la atracción o retención de inversiones en nuestro territorio. Durante el ejercicio 1997, SPRILUR encargó un estudio sobre la situación del suelo disponible en la Margen Izquierda bilbaína, que recoge datos comparativos de precios en distintas zonas de la C.A.P.V. y de su entorno inmediato. Los datos son tan significativos que apenas merecen comentario. Pág. 209

Comunidad Autónoma del País Vasco Polígonos Precio parcela Repercusión m 2 edificable representativos urbanizada (Pts./m 2 ) en planta (Pts./m 2 ) ARABA Vitoria - Gasteiz (Júndiz) 5.500-6.500 7.800-9.300 Legutiano (Gojain) 4.500 6.500 Laguardia (Casablanca) 5.500-6.500 7.800-9.300 Lantarón 4.500 6.500 Iruña - Oca (Los Llanos) 4.000-6.000 5.700-8.600 Alegría - Dulantzi 3.000 4.300 BIZKAIA Amorebieta-Etxano (Zubieta) 15.000 17.800 Bermeo (Landabaso) 10.750 20.900 Igorre ( rea 17) 8.400 12.000 Galdakao (Erletxe) 15.000 25.000 Zamudio-Derio (Ugaldeguren) 20.000-25.000 29.000-35.000 GIPUZKOA Azpeitia (Industria Lurra) 25.000 25.000 Eibar (Azitain Barren) 23.500 32.000 Lazkao (Industria Lurra) 15.700 28.000 Urnieta 16.000 25.000 Azkoitia - Azpeitia (Basarte) 20.000-22.000 27.000-30.000 Deba (Itziar) 6.000-12.000 11.000-22.000 Primer entorno Polígonos Precio parcela Repercusión m 2 edificable representativos urbanizada (Pts./m 2 ) en planta (Pts./m 2 ) CANTABRIA ABRIA Castro Urdiales 4.200-5.200 7.000-8.700 Reinosa 7.000 10.000 Astillero (Guarnizo) 4.500 6.500 Los Corrales de Buelna 3.500 5.000 LA RIOJA Calahorra 4.000-5.000 5.700-7.100 Arnedo 5.000 7.000 Navarrete 4.000 6.000 NAVARRA ARRA Pamplona (Los Agustinos) 9.300 13.300 Huarte - Pamplona 14.000 14.000 Noain 10.000 14.300 Tafalla 5.800 8.300 Tudela 6.700 9.600 Alsasua 5.500 7.800 Lesaka 7.000 10.000 Olazagutia 6.000 8.600 Villatuerta 4.700 6.700 Sangüesa 2.600 3.800 Pág. 210

Industrialdeak y Parques TecnológicosT Como puede comprobarse, los costes guipuzcoanos son los mayores entre los de los territorios analizados y que componen nuestra competencia más directa. Nuestra diferencia en precios respecto a Bizkaia, puede estar en el orden del 10 al 20%, mientras que respecto al resto de zonas se sitúa entre el 200 al 300%. Traducido a otros términos, si consideramos una diferencia de m 2 edificable de unas 12.500 ptas. y consideramos la necesidad de 70 m 2 por empleo, la creación de empleo en Gipuzkoa está penalizada por el factor suelo, respecto de otras zonas de nuestro entorno más cercano en unas 875.000 ptas. 2 Parque Tecnológico de San Sebastián En Miramón se han creado dos áreas diferenciadas y, a su vez, complementarias, el Parque Tecnológico y el Parque Natural. El parque en su conjunto cuenta con una superficie total de 1.300.000 m 2, de los cuales 650.000 pertenecen al Parque Natural que ocupa la mitad de la superficie de Miramón, esta zona cuenta con más de 40.000 árboles, un jardín botánico, ocho Km de senderos, estanques, zonas de esparcimiento y un auditorio al aire libre; sin embargo, el entorno empresarial y de investigación constituye en núcleo fundamental del parque y cuenta con una estructura de gestión orientada a fomentar acuerdos interempresariales y de colaboración entre la investigación, la empresa y la universidad. Los datos de superficie más significativos del Parque Tecnológico Miramón son: PARQUE MIRAMON SUPERFICIE TOTAL 1.300.000 m 2 DENTRO de una estrategia moderna de política industrial, la innovación y el desarrollo tecnológico, así como su difusión entre el tejido empresarial, constituyen una apuesta fundamental, a la que los Parques Tecnológicos pretenden servir de instrumento. Integrado en la red de parques Tecnológicos del País Vasco, el Parque Tecnológico de San Sebastián, está concebido como un instrumento para contribuir al desarrollo socioeconómico de su área de influencia, desencadenando procesos que fomenten la innovación, a través del intercambio de ideas y la transferencia de tecnología; se trata por tanto de mucho más que una oferta de espacios para la instalación de las empresas en un lugar privilegiado, es una nueva forma de pensar y de actuar, encaminada a servir de puente entre la investigación científica y el mundo de la empresa. Ubicado en la donostiarra finca de Miramón, este Parque es el de más reciente puesta en marcha de los tres enclaves que integran la red vasca de parques tecnológicos. Constituido como sociedad en enero de 1994, las obras de urbanización y construcción de edificios dieron comienzo en 1995, la instalación de la primera empresa se hizo efectiva a finales de 1996 y en 1997 se inauguró el primer núcleo edificatorio del Parque, que permite ofertar un total edificable de 10.000 m 2, de los cuales 4.000 pertenecen al edificio central y el resto a edificios para alquilar. El Parque por sus especiales características de situación, infraestructuras y entorno, ofrece unas condiciones inmejorables para el establecimiento y desarrollo de empresas del sector terciario avanzado. Dado que posee un privilegiado emplazamiento geográfico, Gipuzkoa es considerada paso natural entre el continente europeo y la península, centro del Eje Atlántico, confluyen aquí las principales redes de autopistas nacionales e internacionales; cuenta con cinco aeropuertos en un radio de 100 Km, tres complejos portuarios y conexiones por ferrocarril tanto con la península como con la red de alta velocidad francesa. PARQUE NATURAL SUPERFICIE TOTAL 650.000 m 2 PARQUE TECNOLOGICO Superficie parcela urbaniz. til 110.091 m 2 Edificación Total 86.268 m 2 Por el P.T. 24.336 m 2 Por los ocupantes 61.932 m 2 El Parque Tecnológico está integrado por un conjunto de parcelas y edificios destinados a industrias de alta tecnología, centros de I+D y empresas del sector terciario avanzado. Para facilitar la implantación de empresas, se ha creado una oferta adaptada a cada necesidad, venta de parcelas individuales con una capacidad de hasta 10.000 m 2 edificables, y alquiler y venta de espacios modulables de 50 a 2.000 m 2 en edificios ya construidos. Complementando la oferta de servicios el edificio central del parque dispone de red digital privada, salas de conferencias, centro de exposiciones, servicios de videoconferencia, telemáticos y otros. Los sectores industriales considerados prioritarios por el Parque Tecnológico de Miramón son: Electrónica Tecnologías de la información Telecomunicaciones Control y Automática industrial Materiales avanzados Tecnologías médicas Tecnologías del medio ambiente Pág. 211

El Parque Tecnológico de San Sebastián presenta algunas singularidades respecto a los de Zamudio y Alava. En primer lugar, la participación en el capital social de una entidad financiera, Kutxa, junto a las Administraciones autonómica, foral y municipal, y por otra parte, su configuración como una infraestructura en la que convive parque natural, zona residencial y espacio destinado a la instalación de empresas innovadoras y de tecnología avanzada. Se trata además del Parque de menor densidad edificatoria y menor superficie edificable total, apenas 86.268 m 2, frente a los más de 280.000 m 2 de Miñano (Alava) o los casi 360.000 m 2 de Zamudio (Bizkaia). La ocupación plena de este Parque supondrá el establecimiento de unas 70 empresas, con 2.500 empleados directos y una inversión empresarial de 37.000 millones de pesetas. 3 Programa Industrialdea EL Programa Industrialdea en el que participan la Sociedad para la Promoción y Suelo y Construcciones Industriales SPRILUR, S.A. gestora del programa, la Diputación Foral de Gipuzkoa y los Ayuntamientos; pretende impulsar la inversión industrial mediante la promoción, construcción y gestión de polígonos industriales de concepción modular y su posterior cesión a promotores con proyectos empresariales de nueva creación o de expansión, mediante el establecimiento de fórmulas financieras flexibles y a un precio competitivo respecto al de mercado. En realidad, esta actuación ha desarrollado dos fórmulas, la del Industrialdea y los Industria Lurra, la primera de ellas centrada en la oferta de pabellones y la segunda en el desarrollo de suelo urbanizado; si bien, en la práctica poseen esquemas de funcionamiento similares y ambas figuras tienden en un futuro próximo a asimilarse. Origen del programa LA iniciativa de la concepción del "Programa Industrialdeak" surge del Ayuntamiento de Oñati, quien en 1981, aprovechándose de las subvenciones del Fondo Municipal de Lucha contra el Paro, pretendía preparar suelo industrial urbanizado y construir pabellones modulares que pondría a disposición de los posibles promotores locales para la materialización de sus planes de empresa, todo ello en condiciones financieras adecuadas y como alternativa a las tradicionales medidas contra el desempleo. Dado lo escaso de las subvenciones, el Ayuntamiento de Oñati no podía desarrollar su proyecto por sí mismo, no obstante no lo abandonó, sino que lo plantea al Gobierno Vasco. La Sociedad para la Promoción y Reconversión Industrial S.A. (S.P.R.I.), sociedad pública dependiente del Gobierno Vasco, realizó un análisis de experiencias existentes en diversos países y adoptó la fórmula actual de los Industrialdeak, inspirada en una actuación de la Agencia Galesa de Desarrollo (Welsh Development Agency). Oñatiko Industrialdea, S.A. se constituyó formalmente el 26 de febrero de 1982, siendo sus socios la Sociedad para la Promoción y Reconversión Industrial S.A. (S.P.R.I.) con el 51% del capital, el Ayuntamiento de Oñati con el 48 % y la Mancomunidad del Alto Deba con el 1% (esta participación era de carácter instrumental, dado que para constituir una S.A. era necesario un mínimo de tres socios), posteriormente se incorporó la Diputación Foral de Gipuzkoa, asumiendo tras la primera ampliación de capital el 24% de la sociedad. A finales de aquel mismo año se constituyó Aretxabaletako Industrialdea, S.A. y al año siguiente las sociedades de Zarautz y Oiartzun, así hasta llegar a la veintena de sociedades actualmente existentes en Gipuzkoa. Existen una serie de aspectos de la actuación, definidos ya en la constitución de la primera sociedad, que dejan impronta y han orientado el programa desde entonces, los más significativos son: No se trata de una actuación meramente urbanística, sino surgida de una problemática a favor del empleo y la creación empresarial, lo que ha definido cuáles eran sus socios, la manera en que se gestionan las sociedades y la forma en que se adjudican los locales o terrenos. El protagonismo municipal, que ostenta normalmente las presidencias de las sociedades y juega un papel fundamental en la impulsión de las sociedades, definición de necesidades y posibilidades de suelo dentro del municipio, así como su gestión urbanística. Colaboración entre los tres niveles de la Administración existentes en el Territorio Histórico de Gipuzkoa. Pág. 212

Industrialdeak y Parques TecnológicosT Cronología en la creación de sociedades SOCIEDAD FECHA DE CREACION 1 OÑATIKO IND. S.A. 26/02/1982 2 ARETXABALETAKO IND S.A. 15/12/1982 3 ZARAUTZKO IND. S.A. 09/11/1983 4 OIARTZUNGO IND. S.A. (*) 28/12/1983 5 AZKOITIKO IND. S.A. 27/07/1984 6 ELGOIBARKO IND. S.A. 19/09/1984 7 LASARTE-ORIAKO IND. S.A. 29/07/1985 8 LEZOKO IND. S.A. (*) 07/10/1985 9 ORDIZIAKO IND. S.A. 26/12/1985 10 ZUMARRAGAKO IND. S.A. 26/12/1985 11 IRUNGO IND. S.A. 07/03/1986 12 HERNANIKO IND. S.A. 18/03/1987 13 ZUATZU PARQUE EMPR. S.A. 21/03/1990 14 MENDAROKO IND. S.A. 26/12/1990 15 AZPEITIAKO IND.-LURRA, S.A. 29/12/1992 16 LAZKAOKO IND.-LURRA S.A. 30/12/1992 17 MUTRIKUKO IND. S.A. 04/11/1993 18 LEGAZPIKO IND. S.A. 10/03/1993 19 MIRAMON P. TECNOLOGICO 26/01/1994 20 EIBARKO IND. S.A. 30/12/1994 21 BERGARAKO IND. S.A. 28/12/1995 Características de la actuación AUNQUE ya se han ido desgranando algunos rasgos, merece la pena destacar algunas de sus principales características: Objetivos de la actuación Promover la inversión industrial y la creación de empleo facilitando la expansión o creación de empresas mediante la oferta a las mismas de locales industriales adecuados. Garantizar, con carácter de subsidiaridad, que en la C.A.P.V. se disponga de una oferta de edificios industriales adecuados para el desarrollo de su tejido industrial, liderando la implantación de los más avanzados conceptos de infraestructura industrial. Frenar la posible especulación inmobiliaria en la zona en que se promueve un Industrialdea mediante el establecimiento de precios inferiores a los de mercado. Facilitar fórmulas flexibles de financiación para acceder a la propiedad de un local. Limitar el riesgo de lanzamiento empresarial dado que no se exige otra garantía para la firma del contrato de las empresas con el Industrialdea que el propio proyecto empresarial. Facilitar un entorno adecuado que permita un desarrollo armónico de la actividad empresarial. Características de los polígonos AUN cuando en un determinado momento se estudió la posibilidad de que todos los polígonos Industrialdeak contasen con un diseño y una tipología de pabellón similar, en la práctica se optó por adecuar el tipo de construcción a las características propias de su ubicación (posibilitando la más racional y máxima ocupación permitida) y de la demanda de la zona, por ello cada polígono posee una personalidad propia; en algunos sólo existen pabellones de una altura, en otros existen de una y dos alturas; unos son de estructura metálica, mientras que otros son de hormigón, etc. No obstante, sí existen una serie de criterios básicos en la de concepción de los polígonos: Están pensados fundamentalmente para empresas pequeñas, primándose el carácter industrial de las mismas. Tienen una cierta concepción modular que permite dar respuesta a la demanda de una amplia diversidad de superficies, sin más obra que hacer o tirar algún tabique separador. Debe existir una cierta diversidad de tamaño de pabellones, desde módulos de 250 m 2 aproximadamente. En la actualidad, la mayor parte de las nuevas promociones cuentan con un espacio dedicado exclusivamente a oficinas, para promover la creación de empresas de servicios. Forma social de los Industrialdeak LA fórmula social adoptada por los Industrialdeak ha sido la de Sociedad Anónima; entre las razones que estuvieron en la base de tal decisión pueden esgrimirse: La limitación de la responsabilidad frente a terceros al capital aportado; dado el volumen de éste, además, no era posible la fórmula de Sociedad Limi- Pág. 213

tada dado que en la legislación anterior el capital de la S.L. no podía superar los 50 millones de pts. La clara delimitación de derechos y responsabilidades de los socios. Mayor agilidad en los trámites derivados de la gestión diaria de la sociedad y de su actuación frente a terceros, sobre todo a la hora de proceder a la contratación de las obras o resolver las peticiones de pabellones y, en general, mayor flexibilidad para adaptarse a las situaciones. Profesionalizar la actuación a través de una sociedad que debe rentabilizar sus recursos y que debe transmitir al usuario una imagen de exigencia, que no siempre se percibe en las administraciones. Conforme a lo dispuesto en los "Principios Ordenadores de la Hacienda General del País Vasco" las sociedades Industrialdeak tienen la consideración de Sociedades Públicas, dado que, además de cumplir el trámite legal de haber sido creadas por Decreto, están participadas mayoritariamente por la Sociedad para la Promoción y Suelo y Construcciones Industriales SPRILUR, S.A. (y anteriormente por SPRI, S.A.) que es, a su vez, una Sociedad Pública. Esta condición de Sociedad Pública otorga a las sociedades Industrialdeak una serie de beneficios fiscales, principalmente en el "Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados". Criterios de ubicación CUANDO comenzaron a constituirse los primeros Industrialdeak la iniciativa de su creación partía de los Ayuntamientos, quienes tras realizar una evaluación de las necesidades de su municipio solicitaban, tanto de la Sociedad para la Promoción y Reconversión Industrial S.A. (S.P.R.I.), en aquel momento, como de la Diputación Foral de Gipuzkoa la creación de una sociedad Industrialdea. A partir de estos inicios y dada la limitada disponibilidad presupuestaria, surge en los socios la necesidad de planificar el crecimiento de la actuación ante la preocupación por las numerosas iniciativas de nuevos Industrialdeak por parte de los Ayuntamientos, que en unos casos respondían a una falta real de suelo industrial para nuevas iniciativas empresariales y en otros a puro mimetismo, cuando no encaminadas únicamente a resolver problemas urbanísticos del municipio. Por ello, en una situación de recursos económicos limitados, la creación de nuevos Industrialdeak en Gipuzkoa, comenzó a responder a una planificación previa, determinando su ubicación en función de razones objetivas de desempleo, equilibrio territorial o dinamismo empresarial de la zona. Cómo se desarrolla el polígono CADA vez más se tiende a construir los polígonos por fases, de tal forma que cuando ha concluido la ocupación de la primera, se comienza con el desarrollo de la siguiente, lo que permite unos desembolsos y asunción de costes progresivos, a medida que exista demanda de los pabellones, minorando el riesgo empresarial de la sociedad. Esta realización por fases puede ser del total de la obra o tan sólo de las edificaciones, en cuyo caso se acomete la urbanización total del polígono al principio. Paralelamente al desarrollo de las obras se realiza algún tipo de información pública (normalmente de tipo indirecto a través de artículos en prensa) y se comienzan a recibir las solicitudes de los pabellones por parte de los empresarios. La fijación de los precios de los locales se realiza por el Consejo de Administración una vez definidos los costes con una seguridad relativa. La adjudicación de los pabellones se realiza también por parte del Consejo de Administración, en reuniones cuya periodicidad depende del volumen de la demanda existente, tomado como base la información que sobre sus proyectos remiten los empresarios y a medida en que las solicitudes van presentándose. Aspectos económico financieros LA estructura financiera de los Industrialdeak está diseñada a partir del cálculo de la inversión total estimada para el desarrollo del mismo; de este coste total el 50% se financia mediante el capital social y el otro 50% se financia mediante créditos a largo plazo. El precio de los pabellones se calcula de manera que cubra siempre el total de la inversión realizada, de forma que asegure la recuperación de los capitales invertidos; suele existir un cierto margen, si bien muy reducido. Los precios de venta no son, por tanto, iguales en todos los Industrialdeak, ya que tampoco sus costes/m 2 lo son, variando en función, principalmente del coste de adquisición de los terrenos, de la complejidad de la urbanización y del tipo de pabellón ofertado, etc. Normalmente los precios suelen estar entre un 20 y un 30%, como mínimo, por debajo de los de la iniciativa privada; en cualquier caso, la posible rentabilidad de los Industrialdeak no proviene de su precio de venta que, recordemos, pretende ser significativamente inferior al de mercado, sino de los intereses derivados de la fórmula financiera de pago aplazado de los locales. Fórmulas de pago de los pabellones C OMO ya se ha mencionado uno de los objetivos del Programa era: "facilitar fórmulas flexibles de financiación para acceder a la propiedad de un local", para Pág. 214

Industrialdeak y Parques TecnológicosT ello, se prevén cuatro fórmulas a medida de las necesidades y posibilidades de los promotores: 1.- Alquiler simple. 2.- Cesión por plazo determinado de un derecho de superficie. El empresario adquiere el derecho de utilización del pabellón, módulo u oficina que haya elegido, por un período de tiempo estipulado en el contrato; una vez vencido dicho plazo, la utilización del mismo revierte en el antiguo propietario, en este caso, la Administración. 3.- Arrendamiento con opción de compra. Esta modalidad de contrato, la inicialmente diseñada y la más habitual del programa, contempla el pago del local por parte del empresario, mediante cuotas mensuales, estipulando un período límite para su compra definitiva, normalmente de nueve años; al finalizar dicho período el cliente habrá adquirido la propiedad de la superficie contratada. Asimismo, se establecen, en determinadas condiciones, fórmulas de recuperación del capital amortizado en cualquier momento, a lo largo de la duración del contrato, de tal manera que si el empresario desiste de su proyecto empresarial, puede recuperar parte de lo invertido en el local. Las condiciones más habituales en esta modalidad equivalen a las de un préstamo con un plazo de nueve años, con dos de carencia, y a un tipo de interés variable de MIBOR+1,25%. 4.- Venta al contado. En todo caso se incluyen en los contratos cláusulas de salvaguarda que impidan la especulación con los terrenos o edificios una vez trasmitida la total propiedad al empresario. Criterios de selección de empresas COMO ya se ha visto, el Programa Industrialdea se trata de una medida de política industrial dirigida a promover la inversión en empresas con cierto potencial de crecimiento; por ello, las sociedades industrialdeak no funcionan como promotoras de construcción vendiendo los locales y terrenos al primero que lo solicite, sino que por el contrario se exige del empresario un plan de empresa que muestre las variables más significativas de la actividad y su proyección futura. La decisión de cesión o venta del terreno o local, no reside en la gerencia, sino que es tomada en el seno de cada Consejo de Administración. A fin de evitar agravios comparativos se han consensuado por los socios una serie de criterios de valoración entre los que se incluyen el empleo a crear, nivel tecnológico de la empresa o de la inversión, los mercados a que se dirige, etc., primándose aspectos como son la coherencia de los planteamientos empresariales, la situación financiera de la empresa, la capacidad técnica del promotor, etc. Estos criterios, además de proporcionar una rigurosidad, coherencia y uniformidad a las decisiones que se toman en los diversos Industrialdeak, permiten seleccionar de entre todos los proyectos empresariales que se presentan, aquellos que, asumiendo un mayor riesgo empresarial, son a la vez susceptibles de generar un mayor desarrollo en el territorio en que se implantan, dando cumplimiento al objetivo con el que surgió el Programa. 4 La actuación en cifras (a 31/12/97) AUNQUE en una actuación como la de desarrollo de suelo industrial para actividades económicas, el verdadero indicador de eficiencia es el nivel de satisfacción de los empresarios por haber visto satisfechas sus necesidades de expansión, con terrenos adecuados en tiempo y coste, existen una serie de indicadores cuantitativos que pueden dar una idea de la magnitud de la operación, de los esfuerzos económicos y humanos de las entidades implicadas, incluso permiten inferir si dichos esfuerzos han sido eficaces. Inversión LA inversión realizada hasta la fecha alcanza los 21.644 millones de ptas., previéndose para los próximos cinco años una inversión adicional de otros 10.862 Millones de ptas. Recursos públicos EL capital público suscrito en la veintena de sociedades que conforman el entramado de gestión de la actuación, alcanza la cifra de 13.294 Millones de ptas., de los cuales 3.040 corresponden a la Diputación Foral de Gipuzkoa. Superficies edificadas EN la actualidad se ha actuado sobre una superficie bruta de casi 900.000 m 2, que ha dado lugar a una edificación de 323.273 m 2 ; Las previsiones de edificación para el próximo quinquenio son de 266.049 m 2, con lo que el total superaría el medio millón de m 2, cifra muy respetable para Gipuzkoa. Pág. 215

Empresas instaladas, empleo EL número de empresas que han visto satisfechas sus necesidades de local industrial para el desarrollo de sus actividades, gracias a la oferta pública promovida en Gipuzkoa, es de 539, que dan ocupación a 4.694 trabajadores, de los cuales, algo más del 50% es de nueva creación. Estos datos reflejan la importancia del apoyo a la creación de infraestructuras de este tipo como instrumento de lucha en favor del empleo; recordemos que éste fue precisamente el origen de la actuación. Con una simple división, podemos constatar que el ratio de suelo necesario por empleo industrial (debemos tomar en consideración que son pequeñas empresas en torno a los nueve empleos de media) se sitúa sobre los 70 m 2. 5 Valoración global de la actuación GIPUZKOA es el territorio de la C.A.P.V. que más ha desarrollado esta fórmula de colaboración para la creación de infraestructuras con destino industrial; los dieciséis años transcurridos, en épocas de depresión y bonanza económica han demostrado, que el programa y la colaboración de las instituciones han sido una baza muy importante para la creación y desarrollo de pequeños negocios en Gipuzkoa, una de las políticas industriales más exitosas del período y un sistema que causa la sorpresa y admiración de los foráneos. Situación geográfica de los polígonos Pág. 216

Industrialdeak y Parques TecnológicosT En Gipuzkoa existen en la actualidad un total de 20 sociedades de promoción de infraestructuras industriales, siendo el Territorio Histórico con el mayor número de implantaciones de este tipo. El programa de Infraestructura Industrial es mucho más que una fórmula de desarrollo urbanístico en colaboración, se trata de una de las medidas de política industrial mejor diseñadas, ya que: Respecto al empresario: Actúa a la vez sobre dos de los mayores problemas con que se encuentra un promotor a la hora de lanzar su empresa: El financiero (en la actualidad se está ofertando una fórmula variable, MIBOR + 1,25%). El disponer de un local de negocio en precio y condiciones adecuadas. Respecto a las instituciones No se trata de la típica promoción con recursos a fondo perdido, sino de una actuación económica en sí misma (en los últimos dos años se han generado más de 400 Millones de ptas. en concepto de Impuesto de Sociedades) que ha generado unas plusvalías latentes del orden del 10% del capital invertido. La posible morosidad se resuelve mediante la recuperación del local arrendado para su cesión a otro empresario, con lo que no existe posibilidad de pérdida de los recursos invertidos. Tras cumplir con su objetivo de promoción, los recursos invertidos, junto los intereses generados retornan a las instituciones para su aplicación en otros proyectos o para su reinversión mediante ampliaciones de los polígonos. Supone un claro ejemplo de coordinación interinstitucional. Respecto al mercado inmobiliario: Permite, mediante una oferta pública, desarrollar polígonos en zonas no atractiva para la inversión privada. Permite desarrollar estándares constructivos de mejor calidad ejemplificando la actuación. Permite actuar sobre la especulación en determinadas zonas. 6 Perspectivas de futuro SI hasta el momento se han mencionado los logros de la actuación, la manifiesta escasez de suelos de reserva y sobre todo las diferencias de coste respecto de otras zonas competidoras en la tarea de atracción de empresas, indican la magnitud de lo que aún queda por hacer. Plan territorial sectorial de suelo para actividades económicas de la CAPV EL 31 de mayo de 1990 el pleno del Parlamento Vasco aprobó la Ley de Ordenación del Territorio del País Vasco, que, en su exposición de motivos, señalaba que los objetivos últimos de la política de ordenación del territorio serán el desarrollo socio económico equilibrado de los diferentes territorios históricos y comarcas y la mejora de la calidad de vida. Esta Ley desarrolló un intenso debate y análisis sobre las necesidades de infraestructuras y de ordenación, así como las posibilidades del medio natural para dar respuesta satisfactoria. Dentro de este proceso es en el que se enmarca el Plan Territorial Sectorial de suelo para actividades económicas de la capv. El Plan Territorial Sectorial pretende ser un plan abierto, un instrumento de canalización y sistematización para la localización territorial de los asentamientos de la actividad económica, con criterios globales de máxima racionalidad en economías de escala, óptimo aprovechamiento de las infraestructuras generales, equilibrada distribución espacial y ponderada sensibilidad ante la problemática medioambiental. Se trata por consiguiente, de proponer un modelo abierto de previsión de situaciones a largo plazo que facilite la toma de decisiones por encima de intereses coyunturales que puedan causar graves contradicciones en la estructura territorial, así como daños irreparables en el medio físico. Este documento recoge una serie de reflexiones sobre la situación de necesidades presentes y futuras y la forma en la que desde un punto urbanístico coherente deben ser abordadas: reflexiones que, al menos en parte, configuran ya las directrices de la Administración al respecto. El Plan Territorial Sectorial de suelo para actividades económicas comienza por constatar que: El importante nivel de desarrollo industrial de Gipuzkoa, así como su elevada tasa de densidad poblacional, más de 340 habitantes por Km 2, suponen una fuerte presión sobre el medio natural. Pág. 217

La escasez de suelo para actividades económicas disponible constituye actualmente un problema de primer orden para el desarrollo empresarial en los Territorios Históricos de Bizkaia y Gipuzkoa. El origen de este conflicto radica en que el suelo de características idóneas para el aprovechamiento de actividad económica es un bien escaso y, por tanto, altamente valorado habiendo sus precios alcanzado, en algunos casos, cotas de marcado carácter especulativo. Existencia de una importante reserva de suelo industrial clasificado desocupado, pero que por diversas circunstancias permanece en una situación de bloqueo urbanístico debido a: Excesivas cargas urbanísticas que restan viabilidad económica a la operación Condiciones topográficas inadecuadas Sectores con problemas de reparcelación pendientes Gran fragmentación en áreas de dimensión reducida Precios iniciales de suelo desorbitados Sectores congelados como reserva por empresas ya instaladas Falta de agilidad administrativa derivada de la excesiva complejidad de la tramitación urbanística. El modelo de desarrollo económico social bajo el que se realizó la expansión económica, la dinámica del crecimiento continuo de los años 50 y 60, se ha truncado definitivamente y como consecuencia, el modelo de planteamiento expansivo ha dejado de ser válido y se hace necesaria su sustitución por otro que ayude a resolver los problemas heredados de aquella época y prevenga frente a posiciones excesivamente desarrollistas. El análisis conjunto de los planteamientos municipales que constituyen cada área funcional delata en todos los casos la carencia de unas pautas supramunicipales de ordenación global. Lo que se traduce en una importante carencia de complementariedad en la ordenación de las infraestructuras generales, en las previsiones de las dotaciones y los equipamientos y en el dimensionamiento de las diferentes áreas con calificación industrial o para servicios terciarios entre los municipios de una misma comarca. En concreto, y en lo referente a suelo para actividad económica, se detecta que la localización y el dimensionamiento de los nuevos polígonos no obedecen en muchos casos a la lógica urbanística de buscar los terrenos topográficamente más adecuados y con mayor accesibilidad a las vías de comunicación e infraestructuras generales, dentro de una razonable valoración de la problemática medioambiental, sino que se supedita sistemáticamente a la priorización hasta el exceso, de las hipotéticas expectativas de desarrollo industrial de cada municipio. Este proceso de planeamiento, si bien comprensible dentro de un moderado ejercicio de la autonomía municipal, requiere ser corregido desde instancias superiores con el fin de canalizar el desarrollo urbanístico general dentro de una estrategia de economías de escala. Todo ello determina que el grueso del entramado urbanístico industrial se ha formalizado sobre la base de un proceso asistemático de progresiva agregación de instalaciones y empresas, apoyándose en torno al soporte territorial de las redes de comunicación y los principales cursos de agua. Caracterizándose por su amplia difusión territorial sobre la base de ocupaciones dispersas y fragmentadas, aprovechando las áreas más espaciosas de los valles. En consecuencia el Plan Territorial Sectorial avanza con carácter genérico una serie de criterios sobre características, dimensionamiento, localización y gestión del suelo para actividades económicas: Insuficiencia de las delimitaciones municipales para el tratamiento del problema del suelo para actividades económicas, siendo las áreas funcionales la escala adecuada para dimensionar el problema y las soluciones a aplicar. Se velará por la rigurosa aplicación de la normativa vigente en materia de protección ambiental, para ello la elección de emplazamientos para el desarrollo de suelo para actividades económicas se realizará en áreas que sean compatibles con las características del medio natural y con su capacidad de acogida. Los polígonos o áreas calificadas se localizarán próximos a las grandes infraestructuras básicas, en lugares de buena accesibilidad y bien relacionadas en los núcleos urbanos próximos, de tal forma que puedan ofrecerse oportunidades atractivas de localización, de acuerdo con las necesidades de la industria. La búsqueda del equilibrio residencia/empleo como criterio de localización, aun con ser importante, constituye un criterio que, dada la movilidad actual en un territorio pequeño y muy bien interrelacionado, cede prioridad a otras razones de funcionalidad productiva, disponibilidad de terrenos, idoneidad medio ambiental y urbanística, así como proximidad a las redes principales de comunicación e Pág. 218

Industrialdeak y Parques TecnológicosT infraestructura, como objetivo de localización dentro de una comarca, por encima del estrecho marco de la configuración municipalista. A pesar de los esfuerzos asumidos por la administración en los últimos años, se ha constatado que queda aún por resolver la problemática del traslado y expansión de empresas ya consolidadas de tamaño medio que demandan suelo industrial urbanizado en lugar de pabellones ya construidos. Asimismo resulta difícil satisfacer las cada vez más abundantes demandas de suelo para polígonos terciarios de servicios a las empresas. Igualmente el Plan Territorial Sectorial pretende sugerir cuál debe ser el papel de la Administración: La Administración, mediante políticas de promoción pública o convenios, garantizará la existencia en todo momento la existencia de una oferta de suelo asequible y bien localizada. Para ello la Administración deberá asumir un mayor protagonismo en la gestión del suelo. Para llevar acabo esta política de intervención en el mercado del suelo se considera necesaria la constitución por parte de la administración de un patrimonio de suelo, con el fin de generar una oferta que garantice la disponibilidad de suelo libre, gestionado, urbanizado y económicamente asequible. Sobre el conjunto del suelo industrial clasificado como urbano existe una importante reserva de suelo desocupado aprovechable, pero que por diversas circunstancias permanece en una situación de bloqueo urbanístico. Aunque la promoción y urbanización de estos suelos supone en muchos casos un esfuerzo de gestión urbanística y de coste económico superior al de la ocupación de nuevos espacios, se obtiene a cambio los beneficios sociales derivados de la regeneración de los tejidos urbanos internos y de evitarse el agotamiento de los escasos recursos de suelo libre todavía disponibles. La administración en sus actuaciones de promoción pública potenciará aquellas que tienen carácter estructurante frente a aquellas otras operaciones urbanas de calificación y/o ordenación cuyo impacto no afecta fuera de sus límites. Este análisis es coincidente en gran parte con la visión de la Administración guipuzcoana, lo que ha permitido hacer una valoración crítica de los logros obtenidos y esbozar de forma coherente la actuación en materia de suelo industrial para los próximos ejercicios. Suelo urbanizado Acorto plazo el gran reto en el que se están volcando medios económicos es el desarrollo de importantes parcelas de suelo que den respuesta a las necesidades de empresas de tipo medio o grande; si hasta la fecha la pequeña empresa, el pequeño promotor, era el destinatario último de los esfuerzos de la Administración, pensando, en parte desacertadamente que la mediana empresa podía valerse por sí sola, se ha constatado la dificultad de atracción de grandes proyectos de inversión, incluso la fuga de proyectos auspiciados por empresas guipuzcoanas de tamaño medio. Como el propio Plan Territorial Sectorial de suelo para actividades económicas ha puesto de manifiesto, el traslado y expansión de empresas ya consolidadas de tamaño medio que demandan suelo industrial urbanizado en lugar de pabellones ya construidos, es un problema insuficientemente resuelto, por ello los esfuerzos presupuestarios que se van a llevar a cabo en Gipuzkoa en los próximos años irán encaminados a tal fin. En este aspecto las actuaciones más notables en las, hasta la fecha, ha intervenido la Diputación Foral de Gipuzkoa son: Abendaño (Zarautz): con una edificabilidad de 97.000 m 2, en colaboración con el ayuntamiento de Zarautz. Basarte (Azpeitia - Azkoitia): Con una edificabilidad total de 95.755 m 2, desarrollado en colaboración con los ayuntamientos de Azpeitia, Azkoitia y empresas de la comarca. Orbegozo (Hernani): con una edificabilidad de 36.233 m 2, aún por desarrollar urbanísticamente. Urnieta Lantzen: con una edificabilidad de 91.585 m 2, en colaboración con el ayuntamiento de Urnieta y Sprilur. Las actuaciones de suelo previstas a más corto plazo son las de Txirrita Maleo en Rentería, con una edificabilidad de 54.835 m 2 y Arretxe Ugalde en Irún, con una edificabilidad de 54.900 m 2, ambas acometidas a través de los Industrialdea de la zona, Apatta Erreka en Tolosaldea con una edificabilidad total de 188.900 m 2 y Arroa Bekoa en Zestoa, con una edificabilidad total de 161.297 m 2. Es de destacar esta última operación que pretende desarrollar una gran plataforma de unos 100.000 m 2 que supone la apuesta por la creación de una reserva estratégica. Pág. 219

Industrialdeak Otros retos por abordar EN cuanto a los Industrialdea la política actual va en la línea de hacer más operativos los recursos ya invertidos, sin acudir a nuevas ampliaciones de capital, sino reinvirtiendo el enorme volumen de recursos existentes. Para ello se hace una apuesta decidida por la fusión por comarcas de las sociedades existentes, lo cual permitirá: Una mayor capacidad financiera de las entidades resultantes, con posibilidad de abordar promociones de mayor tamaño, consiguiendo economías de escala. Una elección más racional de las zonas de actuación, con una visión consensuada del área que supera la puramente municipal y contribuye a mejorar la ordenación del territorio. Un mejor aprovechamiento de los recursos humanos disponibles, ya que si bien los gerentes de las sociedades ya asumen la gestión de varias de ellas (existen 7 gerentes para 20 sociedades), existen contabilidades, auditorías, asesores legales y algunas cuestiones en las que podrían obtenerse economías. Durante 1997 se ha producido la fusión por absorción de Oiartzungo Industrialdea, S.A. por parte de Lezoko Industrialdea, S.A., que modificó su objeto social y denominación, pasándose a llamar Oarsoaldeko Industrialdea, S.A., y que a partir de entonces abarca el desarrollo de suelos y pabellones en la comarca de Oarsoaldea (Errenteria, Lezo, Oiartzun y Pasaia). Este proceso, propiciado por la propia comarca, marca la línea de actuación a seguir. DADO que las actuaciones acometidas hasta la fecha repercuten sobre el precio de venta la totalidad de los costes incurridos, se hace muy difícil el abordar proyectos de recuperación de áreas industriales en desuso o degradadas, lo mismo sucede con determinados suelos calificados que implican un coste muy superior al del suelo nuevo, un coste que las empresas privadas no están dispuestas a pagar, ni el Gobierno Vasco hasta la fecha ha realizado una actuación financiadora significativa. Otro aspecto a abordar sería el concentrar esfuerzos en determinadas áreas del territorio que sufren con especial crudeza los problemas del desempleo, un primer paso en este sentido sería la actuación interinstitucional a desarrollar en el entorno de la Bahía de Pasaia y que puede servir de modelo para abordar nuevas zonas. Quizás lo último que conviene destacar en estas reflexiones finales es que, por lo pequeño del territorio, la densidad industrial y poblacional y nuestra orografía, jamás podremos igualar nuestra oferta con la de otros territorios mucho más afortunados en este aspecto, lo cual no impide para que centremos los esfuerzos en reducir diferencias, e incluso eliminarlas en casos que puedan considerarse como estratégicos. La apuesta por la generación de nuevos suelos debe complementarse con un todavía mayor esfuerzo de potenciar la creación y desarrollo de actividades de mayor valor añadido y menos intensivas en el uso de suelo, para lo cual existen otro tipo de políticas industriales que deben cobrar un mayor protagonismo. Pág. 220