VALOR COMERCIAL Colombia (Ley 388 de 1997, Decreto 1420 de 1998 Art 2) Instituto Mexicano de Valuación El precio más probable por el cual este se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. La cantidad más probable, expresada en dinero, que se espera produzca la venta de un bien raíz en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las condiciones para una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actúan prudentemente, con conocimiento, y asumiendo que el precio no esta afectado por un estímulo indebido. International Valuation Standards Commitee (IVSC) La cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuestos a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente, y sin coacción. UNIDAD DE GESTION INMOBILIARIA 1
METODO DE RENTA EL VALOR DE UN INMUEBLE ES CONSECUENCIA DIRECTA DE LA RENTA QUE ES CAPAZ DE PRODUCIR (Página 177, Avaluación de Inmuebles, Guillermo Wiesner Rozo). UNIDAD DE GESTION INMOBILIARIA 2
METODO DE RENTA EL VALOR DE UN INMUEBLE ES CONSECUENCIA DIRECTA DE LA RENTA QUE ES CAPAZ DE PRODUCIR (Página 177, Avaluación de Inmuebles, Guillermo Wiesner Rozo). UNIDAD DE GESTION INMOBILIARIA 3
Valorización Vs Rentabilidad 1. Inflación Deflación. 2. Devaluación 3. Pesos Corrientes Pesos Constantes 4. Tipos de Mercado
RESOLUCION NUMERO 620 de 2008 Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
METODO DE RENTA Año 1 Año 2 Año 3 Año 4.Año n-1 Año n R 1 R 2 R 3 R 4 R n-1 R n n V.comercial = f( R i, i) 1 V.comercial = R/i VC = $500.000/0.01 = $50 000.000 UNIDAD DE GESTION INMOBILIARIA
Temas Relacionados 1. Valor del Capital 2. Participación del Primer Piso 3. Factor de Rentabilidad del Negocio 4. Comparación de Rentas 5. Prima en Locales Comerciales 6. Primas, Good Will, Valor en Marcha 7. Método Residual 8. Matriz de Rentabilidad
Matriz de Rentabilidad TIPO DE INMUEBLE BAJO M.B. MEDIO M.A. ALTO Inquilinato 1,5 3 Vivienda Compartida 2 1,5 Casa 1,5 1,2 1,0 0,9 0,7 0,8 Conjunto 1,3 1,0 1,0 0,9 Apartamento 1,3 1,1 1,0 1,0 0,8
Matriz de Rentabilidad Oficinas y Locales TIPO DE INMUEBLE Centro Chapinero Av. Chile Cra. 15 Unicentro Restrepo Casa 0,8 1,0 0,9 0,8 1,0 Edificio 1,3 1,2 1,3 1,5 1,5 1,0 Centro Comercial 1,2 1,0 1,2 0,9 1,0 1,2 Locales 1,3 1,2 1,0 1,0 1,0 1,2
Matriz de Rentabilidad SEGÚN AUGE Y CRISIS TIPO DE VIVIENDA BAJO M.B. MEDIO M.A. ALTO Casa 1,5>1,0 1,2>0,8 1,0>0,7 0,9>0,6 0,8>0,6 Apartamento 1,3>0,9 1,1>0,7 1,0>0,7 0,9>0,6 0,8>0,6 Ubicación Comercio Centro Chapinero Av. Chile Cra. 15 Unicentro Popular Casa 1,3>1,0 1,2>1,0 1,3>0,9 1,5>1,0 1,0>0,8 Apartamento 1,3>1,0 1,2>1,0 1,0>0,8 1,0>0,7 1,2>0,8
RESOLUCION NUMERO 620 DE 2008 Artículo 16º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es necesario realizar la investigación de los contratos que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento, para bienes comparables y deben tenerse en cuenta aspectos tales como: Que dichos contratos tengan menos de un (1) año de suscritos.
RESOLUCION NUMERO 620 DE 2008 Que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales. Que los montos relacionados con el pago de servicios públicos y las cuotas de administración, no se incluyan en el cálculo correspondiente para la aplicación del método. Los arrendamientos a comparar deben referirse a inmuebles que tengan rentas de acuerdo con la norma de uso del terreno o de las construcciones.
RESOLUCION NUMERO 620 DE 2008 Las rentas a tener en cuenta para el cálculo del valor comercial de la propiedad deben estar asociadas exclusivamente al inmueble y no a la rentabilidad de la actividad económica que en él se realiza. La tasa de capitalización (i) utilizada en este método debe proceder de la relación calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al inmueble objeto de avalúo, en función del uso o usos existentes en el predio y de localización comparable.
RESOLUCION NUMERO 620 DE 2008 Artículo 37.... 8) Capitalización. Estimación del precio utilizando la renta o arrendamiento de inmuebles. Para este fin se puede utilizar la siguiente expresión que formaliza la relación: A = Avalúo r = Arriendo i = tasa de interés aplicable r A = i
LEY DE ARRENDAMIENTOS LEY 820, julio 10 DE 2003 Por la cual se expide el Régimen de Arrendamientos de Vivienda Urbana y se se dictan otras disposiciones. Artículo 18: Renta de Arrendamiento: El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal, pero en ningún caso podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se de en arriendo. La estimación del valor comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder al equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.
LEY DE ARRENDAMIENTOS LEY 820 DE 2003 Artículo 20º: Reajuste del Canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al 100% del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18º de la presente ley.
METODO DE RENTA METODO DE RENTA Estimación del precio utilizando la renta o arrendamiento de inmuebles. Para este fin se puede utilizar la siguiente expresión que formaliza la relación: r $400.000 A = ----------- = --------------- = $ 40 000.000 i 0.001 En donde: A = avalúo r = arriendo i = tasa de interés aplicable. UNIDAD DE GESTION INMOBILIARIA 17