FINANCIANDO EL DESARROLLO URBANO A TRAVES DE PLUSVALIAS Andres G. Blanco B. @AndresGBlancoB
El Desarrollo Urbano y sus efectos en el valor del suelo
Agua Potable por US$1.02 M2 Puede aumentar el precio del suelo en: 25 a 30 Km del centro: US$3.20 m2 Por provision de agua en Brasilia, Curitiba y Recife Fuente: Smolka (2013) 3
Agua Potable por US$1.02 M2 Puede aumentar el precio del suelo en: 5 a 10 Km del centro: US$11.10 m2 Por provision de agua en Brasilia, Curitiba y Recife Fuente: Smolka (2013) 4
Pavimentación por US$2.58 M2 Puede aumentar el precio del suelo en: 25 a 30 Km del centro: US$3.40 m2 Por pavimentacion en Brasilia, Curitiba y Recife Fuente: Smolka (2013) 5
Pavimentación por US$2.58 M2 Puede aumentar el precio del suelo en: 5 a 10 Km del centro: US$9.10 m2 Por pavimentacion en Brasilia, Curitiba y Recife Fuente: Smolka (2013) 6
Mejoras en transporte publico Puede aumentar el precio del suelo en: A 1 km del sistema BRT: 15 a 20% Cambio en el valor del suelo en casas a 1 Km de Transmilenio comparado con el resto de la ciudad (antes y despues de inauguracion del sistema), Bogota Fuente: Smolka (2013) 7
Aumento en densidades Puede aumentar el precio del suelo en: Estrato bajo (semi-periferia): 82% Paso de casas a edificios de cinco pisos en Las Ferias, Bogota Fuente: Smolka (2013) 8
Aumento en densidades Puede aumentar el precio del suelo en: Estrato alto (anillo interno): 92% Paso de casas a edificios de apartamentos en Santa Ana, Bogota Fuente: Smolka (2013) 9
Cambio de uso rural a urbano Puede aumentar el precio del suelo en: Multiplicador: 4 : 1 5 en Quito en los 90s, 6 en Rio en los 70s 4.3 en Rio 2011 Fuente: Smolka (2013) 10
La anomalía de la subinversión La infraestructura podría ser autofinanciada de no ser por un problema de flujo de caja (Shoup, 1994): Como monetizar la valorización futura que producirá la urbanización? Fuente: http://shoup.bol.ucla.edu/isunder-investment.pdf 11
Cinco herramientas de captura de plusvalías
1. Contribución de mejoras Cargo impuesto a los propietarios que se benefician de una mejora en la infraestructura Fuente: Smolka (2013)
1. Contribución de mejoras Se define un área de impacto y una ponderación de su distribución Fuente: Pereira (2013)
1. Contribución de mejoras Se estima la valorización resultante y se calcula cobro Fuente: Pereira (2013)
1. Contribución de mejoras Bogota: Tradición desde 1809. US$ 1,000 millones en valorización del 1993 al 2005 Fuente: Smolka (2013)
2. Exacciones Aportaciones urbanísticas estipuladas o acordadas como contraprestación al derecho de desarrollar Fuente: Smolka (2013)
2. Exacciones Convenios Urbanísticos en Puerto Norte Rosario: 100 ha desafectadas por reconversión de puerto Fuente: Reese (2014)
2. Exacciones Resultados: 42 ha en espacio publico; 0.63 en Vivienda social (+4.3 ha fuera); 2.54 ha en equipamiento comunitario. Inversión de US52 millones Fuente: BID (2015)
3. Esquemas de Movilización de Suelo Objetivo: superar la urbanización predio a predio Fuente: Pinilla (2014)
3. Esquemas de Movilización de Suelo De la urbanización predio a predio a la reparcelación Fuente: Pinilla (2014)
3. Esquemas de Movilización de Suelo De la urbanización predio a predio a la reparcelación Fuente: Pinilla (2014)
3. Esquemas de Movilización de Suelo De la urbanización predio a predio a la reparcelación Fuente: Pinilla (2014)
3. Esquemas de Movilización de Suelo De la urbanización predio a predio a la reparcelación Fuente: Pinilla (2014)
4. Financiación por Incremento de Impuestos (TIF) Uso del incremento de recaudo del impuesto a la propiedad que produce la inversion Fuente: Kim (2013)
4. Financiación por Incremento de Impuestos (TIF) Se define el Distrito TIF: ejemplo Penacook, Concord NH Fuente: Walsh (2010)
4. Financiación por Incremento de Impuestos (TIF) Se propone un plan urbano: Fuente: Walsh (2010)
4. Financiación por Incremento de Impuestos (TIF) Se estima el impacto en recaudo predial. Este se destinará exclusivamente al Distrito TIF por un periodo determinado Fuente: Kim (2013)
4. Financiación por Incremento de Impuestos (TIF) Se emiten bonos TIF: deuda respaldada por el incremento de impuesto predial estimado Fuente: Walsh (2010)
5. Venta de derechos de construcción Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPACs) en Sao Paulo: Subasta Pública Fuente: Sandroni (2013)
Se definen las áreas 5. Venta de derechos de construcción Fuente: Sandroni (2013)
5. Venta de derechos de construcción Se establecen coeficientes de aprovechamiento mínimos y máximos Fuente: Sandroni (2013)
5. Venta de derechos de construcción Se subastan periódicamente los derechos de construcción (que permiten pasar del aprovechamiento mínimo al máximo) Fuente: Sandroni (2013)
5. Venta de derechos de construcción Del 2004 al 2012 se recolectaron US$ 2,200 millones que se han invertido en infraestructura y vivienda Fuente: Sandroni (2013)
5. Venta de derechos de construcción También se ha utilizado para financiar Puerto Maravilla en Rio de Janeiro y la Línea Verde en Curitiba Fuente: Sandroni (2013)
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