Los Mega Proyectos Urbanos: Riesgos y Oportunidades

Transcripción

1 Más allá del derecho a la ciudad: Dilemas y debates hacia Habitat III Los Mega Proyectos Urbanos: Riesgos y Oportunidades Mexico, DF. 25 de Noviembre

2 Mega Proyectos urbanos Riesgos Hueco negro en las finanzas Oportunidades Auto-financiación con incrementos en el valor de la tierra 2

3 Alejo Carpentier ( ) Hay dos mecanismos que mueven al mundo: el sexo y la plusvalía Novelista, ensayista y musicólogo cubano, que influyó notablemente en el desarrollo de la literatura latinoamericana, considerado uno de los grandes escritores del siglo XX Premio Cervantes

4 R+V a no brainer? Por qué es tan difícil financiar la infraestructura pública que aumenta el valor de la tierra servida por mucho más que el costo de la infraestructura misma? (Shoup 1994 p ) 4

5 Múltiplos y variados instrumentos R+V Impuesto Predial Leasing de tierra (publica) Impuestos sobre los lucros inmobiliarios o plusvalías. Expropiaciones, indemnizaciones y compensaciones; Reservas territoriales, bancos de tierra, Exacciones, Negociaciones por permisos especiales, etc. Contribución de Mejoría o de Valorización; Participación en Plusvalías; 5

6 Múltiplos y variados instrumentos R+V Reajuste de tierras Tasas de impacto y cargas por desarrollo BIDs: Distritos especiales, industriales etc. TIF: Financiación con incremento de impuestos Anuncio del proyecto Exacciones, Negociaciones p/permisos especiales Contribución de Mejoría o de Valorización OODC: Otorgamiento oneroso del derecho de construir OODC: Suelo Criado Plafond Légal de Densité Francés (PLD) OI: Operación interconectada o de vínculo; TDR: Transferencia de derechos de construcción OCU: Operaciones Consorciadas urbanas CEPACS: Certificados de Potencial Adicional de Construcción 6

7 Fuente: CJ Arquitetura nº 16, (Apud Furtado 2001) 7

8 Antecedentes/Marcos 1976 Solo Criado French - Plafond Legal de Densite 1980 s Inter-vinculadas SP - $150 millones 1988/ ,000 VIS 1988 Nueva Constitución de Brasil Artículos 182 and s Operaciones urbanas 2001 El Estatuto de la Ciudad Cargas por derechos de construcción OODC 8

9 OODC - Otorga Onerosa del Derecho de Construir En esencia: Cobro por derechos de edificación por la diferencia entre el facultado por el coeficiente de aprovechamiento (CA o FAR) básico y el coeficiente máximo definido en el Plan Director. También usado en la conversión de uso rural a urbano São Paulo redujo el CA con una regla de transición entre 2002 y 2004 De CA= 4 Hacia Cas de 1, 1.5 y 2 en aéreas designadas En Plan Director - CA=1 en toda la ciudad! 9

10 Cargas por derechos de construcción Derechos adicionales de construcción CA Max CA Basico Ciudad de São Paulo ~ $762 millones desde 2004 En 2013 $130 millones FAR = 1 desde 2014 Plaza 29 de Marzo En Curitiba, Brasil, el edificio a la izquierda ilustra gráficamente el área que sobrepasa el coeficiente básico aproximadamente seis pisos por encima del cual se cobran derechos de construcción. El edificio alto de la derecha también pagó por derechos adicionales de construcción, pero no lo dejó señalado dramáticamente en su diseño. Gislene Pereira 10

11 OODC - Otorga Onerosa del Derecho de Construir - Otras experiencias OODC otras versiones en ciudades de Brasil Curitiba (1991),Niteroi, Natal, Porto Alegre, Brasilia, Otras Colombia: Participación en Plusvalías 30 a 50% del incremento de valor del suelo por concepto conversión rural/urbano, zonificación, densidad Tranque Lauquen en Buenos Aires Región Ar. Usa la contribución de Mejoras para colectar el incremento de valor por derechos de edificabilidad Otras legislaciones: Uruguay Ecuador? Uso TDC como moneda en Porto Alegre Acquired land for building a 12.3Km artery in the city. 11

12 12

13 Qué son los CEPACs? Certificados de potencial desarrollo adicional Un bono emitido por la Municipalidad que non implica deuda pública ref. a asuntos legales Venta en subasta electrónica en la Bolsa de SP (Bovespa) Creada en 1995, autorizada por el Estatuto de la Ciudad (Ley para el Desarrollo de Tierras) de

14 CEPACs - resumen Herramienta innovadora para Captura de Plusvalías Aplicado en Operaciones Urbanas (OU) CEPACs es un bono utilizado para adquirir Derechos de construcción adicionales Cambio en la clasificación del suelo En SP, desde el 2004, utilizada en 3 OU PROGRAMA PARA AMÉRICA Faria Lima, Agua Espraiada, Agua Branca Otras aplicaciones: Rio, Curitiba, BH, etc. 14

15 São Paulo en números 10 millones habitantes en la ciudad 18 millones - en el área metropolitana 1,500 km 2 el área municipal PROGRAMA PARA AMÉRICA US$1,2 mil millones impuestos de propiedad (2008) CEPACs Ingresos US$2.1 mil millones del 2004 al 2012 US$ 877 millones en % del Impuesto a la propiedad - solo 2 OU! 15

16 CEPACs en S. Paulo PROGRAMA PARA AMÉRICA Subasta de CEPACS en el mercado para derechos adicionales de construcción From : Paulo Sandroni Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPAC) en la financiación de grandes proyectos de desarrollo urbano: El caso de São Paulo Quito May

17 17

18 La mecánica de CEPACs 1 El monto total de CEPACs en un OU es predeterminado Según lo que la infraestructura presente y futura pueda soportar Los usos posibles de los CEPACs Principalmente, FAR adicionales Pero también cambios a la clasificación del suelo, emisiones, etc. Para pagar constructores si aceptan Variaciones de m 2 por CEPAC en áreas diferentes compensan por diferentes valores de la tierra e.j. de.8m 2 hasta 2.8m 2 en OUFL - ver mapa Una vez que el stock de m 2 edificables en un sector se ha acabado, el lote no desarrollado no puede utilizar CEPACs El constructor tendría que conectar pronto los CEPACS al lote 18

19 La mecánica de CEPACs 2 Subastas públicas y privadas Pública para adquirir los derechos de construcción Privada - como una moneda para pagar los constructores Valor facial El valor realizado con subasta antecedente (Nota: excepción para un outlier en 2008!) Ingresos excedentes pueden ser invertidos en el mercado financiero Hasta el 2013 => ingresos financieros de $300,000,000 Usos específicos para ingresos 19

20 Subastas de CEPACs CEPACs emitidos por EMURB (la agencia de desarrollo urbano) para la Municipalidad EMURB es responsable también para el manejo y la información sobre el programa de inversión para el OU Fiscalizaciones por CEF (una banca federal social) Cada subasta conectada con inversiones definidas Infraestructura, vivienda social CVM (el equivalente brasileño a SEC) Autoriza subastas en la Bolsa Registra OU con los CEPACs relacionados Se entera de cada iniciativa para cambiar el Plan Maestro 20

21 Aspectos importantes de las Subastas Los valores ofrecidos por CEPACs varían: En Faria Lima OU - US$550- en 2004 hasta US$2,100- en 2010 En Agua Espraiada OU de US$172.- en 2004 hasta US$636.- el último en 2012 La proporción de números de CEPACs ofrecidos y realmente vendidos En 8 de las 15 subastas, el monto total de CEPACs ofrecido fue vendido todo Premios en 9/15 subastas 21

22 PROGRAMA PARA AMÉRICA Subastas Públicas y Privadas de CEPACs en Faria Lima OU, São Paulo, Año y Tipo # CEPACs ofrecido # CEPACs vendido Precio (US$) Ingreso (US$) Publico 90,000 9, ,000, Privado na 24, ,745,050 Publico Privado na 9, ,377,900 Publico 10,000 2, ,500, Privado na 6, ,432,550 Publico 156, , ,172, Privado na 72, ,224,040 Publico 83,788 83, ,432, Privado na 2, ,156,250 Publico 100,000 55, ,270, Publico 30,000 1, ,304,258 Publico 120, ,000 2, ,000, Publico 92,151 92,151 2, ,302,000 Fuente: Sandroni (2012). Total 682, , ,918,820 22

23 PROGRAMA PARA AMÉRICA CEPACs autorizados para la OU de Agua Espraiada UO, São Paulo, (durante Enero 31, 2013) Distribuciones autorizadas por CVM CEPACs US$ US$ per CEPAC (promedio) 14/7/ ,368 51,404, /1/ ,781 65,304, /12/ , ,640, /9/2008 1,099, ,461, /2/2012 1,360, ,676, Total 3,263,907 1,447,488, Ofertas Privadas 127,092 25,664, Total 3,390,999 1,473,152, Utilizada para Licencia/Proyectos Terminados -2,333,897 Todavía en Circulación 1,057,102 Total CEPACs 3,750,000 Balance 359,001 Fuente: Municipality of São Paulo, Secretariat of Urban Development 23

24 Actualizaciones Sept 1 st, 2015 MSP solicita autorización a la CVM PROGRAMA PARA AMÉRICA Emisión 150,000 nuevos CEPACS - OUFL Precio mínimum de R$ 6.531,01 Ultima subasta 5/26/2010 por R$4,000 (=$1K) Mercado secundario CEPACs a R$10,000! FL-UO perímetro extendido Incluir ahora Av. Sto. Amaro Potencial of R$1 Billón ($250milliones) 24

25 25

26 Porto Maravilha, Rio de Janeiro - Imagen ilustrativa del puerto viejo: proyecto de US$ 4 mil milliones 26

27 RJ Porto Maravilha Proyecto de revitalización - Comprador/licitador único en 13/6/2011 El Fondo de Desarrollo Inmobiliario de Porto Maravilha) creado por CEF fondos de pensión (FGTS). 6,436,722 CEPACs para 4,089,502 sqm de derechos para construir adicionales $1.75 mil millones pagados a la alcaldía de Rio. US$271 por CEPACs En 22/10/2012 CEF ofreció CEPACs Ingresos de US$15 millones de la venta de , precio mínimo de US$ 575 cada uno Valorización del 112% pero vendido sólo 26% del total 27

28 El Potencial Adicional de Construir va a ser convertito en CEPACs (en milliones de m2 por sector) 28

29 Linha Verde El Sitio de la Prefeitura Curitiba Gazeta do Povo 27/06/2012 Trecho Sul 2010 From Saffioti

30 Curitiba Linha Verde PROGRAMA PARA AMÉRICA Linea Verde = conversión de la Autopista BR116 en una carretera urbana Expansión de la ciudad cruzando 22 barrios de la ciudad. El proyecto incluye la extensión de una línea de BRT, la apertura de areas verdes y mayor densidad del uso de suelo. Inversión de $600 millones 4,830,000 CEPACs a un precio inicial de$100,- Municipal Decreto 134 del 26/01/2012 Junio 2012 primera subasta en SP Bovespa 18 licitadores para bonos ofrecidos. Un grupo de 3 licitadores - ref centro comercial adquirió el 70% de los CEPACs $30 millones esperados, pero sólo $14.2 millón - CEPACs a $100! mínimo legal $100 = estima del valor de mercado por un consultor privado estudio de viabilidad 30

31 31

32 Ventajas de CEPACs PROGRAMA PARA AMÉRICA Subasta resuelve calculo del aumento del valor del suelo Anticipación de fondos para inversiones publicas => economías con infraestructura y servicios Venta por tranches permite monitorear y calibrar el mercado Etiquetado confianza de los desarrolladores 32

33 Inversiones E.j Puente Estaiada Inclusión social ZEIS en Jardín Edith Reasentamiento en edificio nuevo sin desplazamiento Pedagogía ciudadana en referencia al LVI no ganado - cultura de captura de plusvalías Nuevos ingresos Liberación de ingresos Públicos para otros usos 33

34 Críticas Suporte de un mercado de capitales relativamente sofisticado Credibilidad de los bonos acceso y disponibilidad. Uso limitado en areas menos desarrolladas; Dos casos FL y AE: la guinda del pastel Otros OUs no muy atractivos para los inversionistas En OU FL ingresos en excedencia sin muchas inversiones pendientes Puede generar gastos ineficientes y superfluos Ref Ponte Estaiada (necesario pero podría ser más barato) 34

35 Crítica: opción preferencial a ricos! En áreas y vivienda de bajo recursos. Menor capacidad de pago Externalidades negativas percibidas pueden bajar las ofertas para derechos de construcción debajo del umbral de los costos de inversión pública. Es necesario añadir un subsidio para la vivienda de bajo recurso => ruidos en el procesos de subasta; Una OU gentrificada = probablemente más exitoso Diferenciación intra-urbana y segregación social. La prueba de fuego: OU antecede los CEPACs o la oportunidad de usar los CEPACs define a un OU 35

36 Conclusiones CEPACs: herramienta eficaz, ingeniosa en evolución Aprender haciendo Resuelve problemas con las herramientas precedentes Creciente eficacia Generar ingresos significativos No fórmula milagrosa relevante para situaciones bien definidas y especificas Requiere instituciones financieras y de planificación sofisticadas Cuidado cuando se intenta replicar 36

37 Evaluación R+V PROGRAMA PARA AMÉRICA Resistencia los 4 I s Ideología - interferencia publica Interés promotores propietarios => Reglas de transición Ignorancia - Inflacionaria? Derechos adquiridos?... e Inercia! 37

38 Recuperación de las plusvalías Debe hacerse Puede hacerse ya se ha hecho y se puede hacer mejor Potencialmente muy relevante al desarrollo urbano La legislación existente es complaciente Algo en prácticamente todos los países Casos notables elocuentes 38

39 Gracias 39

40 Martim Oscar Smolka Senior Fellow and Director of the Latin America and the Caribbean Program Lincoln Institute of Land Policy 113 Brattle Street Cambridge, MA 02138, USA Tel: 1- (617) Fax: 1- (617) MEX DF Nov

41 HYPERLINKS 41

42 Reajuste de Tierra PROGRAMA PARA AMÉRICA Elaboración propia de María Cristina Rojas Eberhard, Colombia

43 Reajuste del suelo en Japón 10,051 proyectos de 1954 a 2000 Urbanización de 361,132 Has o 30% del área urbana Actualmente (Marzo 2000) 2,027 proyectos en implementación Nagoya 90% de la área construida urbanizada Calles y pavimentación, parques, drenaje, provisión de agua, electricidad etc... Típicamente, retención de 20 a 40% del área por la agencia, de los cuales 10 a 20% vendida para recuperar los costos de las inversiones. Fuente: Kiyotaka, Hayashi Land Readjustment as a crucial Tool for Urban Development Paper presented at the Land Readjustment Workshop LILP Cambridge Marzode

44 III Perimetral Ave in Porto Alegre 132,000 sqm acquired Using TDR as currency 12,3km of extension and 40m wide Exclusive track for BRTs Funding Execution cost Land acquisition Consensual public acquisition Contested acquisition Acquired w/tdrs (65% of the total) Source: UZON, Néia. Uso de la transferencia del potencial constructivo para la adquisición de inmuebles: la experiencia de Porto Alegre. Mun + IDB U$ 53.0 millions U$20.0 millions US$ 3.2 millions US$ 4.0 millions US$ 9.8 millions 44

45 - PROGRAMA PARA AMÉRICA Operaciones Urbanas (OUs) en São paulo -.13 OUs en curso en São Paulo - 4 de 1990 a actualmente funcionando (103 Km 2 ) - 8 Plan Maestro propuestos de 2002 tienen que ser aprovado todavía (200 Km 2 ).20% del área de la ciudad (300/1,500Km 2 ) o el 30% del área urbanizada. Fuente: "Land Readjustment and Joint Urban Operations", Montandon, Daniel T. and De Sousa, Felipe F. Romano Guerra Editora, São Paulo,

46 From Sandroni

47 Usos de ingresos de CEPACs Regularización de suelo Vivienda social Reserva de suelo Manejo urbano Provisión de infraestructura y herramientas Creación de espacios públicos y áreas verdes Protección del medio ambiente Conservación del patrimonio histórico y áreas culturales 47

48 Subastas: explicando la volatilidad (la variable resulta con más de 20 subastas) Obligaciones preexistentes de derechos para construir CEPACs implicados en >350% aumento de $/m 2 Ciclo inmobiliario e.j y crisis económica en 2008 Proporción de la cantidad de CEPACs en manos a privados que son utilizados realmente Instabilidad política cambios en la adm. públicas Incertidumbre en relación a la continuidad del instrumento Comportamiento especulativo/irracional (?) de los privados El desarrollador paga un 140% de sobreprecio y después los precios bajan de un 50% en la siguiente subasta! 48

49 Riesgos con CEPACs 1 Los precios pueden fluctuar así como todos bonos Mercado inmobiliario Sistémico mercado financiero Transferencia pública al comprador de los derechos de construcción No demanda financiera contra la administración pública No responsabilidad pública (por compensaciones al privado) para la caída de precios o agotamiento de m2 edificables en un sector definido Requerimientos legales que afectan a la OU E.j. no desplazamiento barrriada - (Jardim Edith ZEIS) 49

50 Riesgos con CEPACs 2 Cambios de condiciones a nivel supra municipal E.j. nuevas restricciones ambientales que afectan la OU En Rio el plan de uso de suelo no fue aprobado por el Consejo de la Ciudad! Es a discreción de la administración pública decidir cuando tener las subastas Desarrolladores impacientes pueden depender de mercados secundarios No hay garantía de realización de obras públicas relacionadas a las subastas Si una subasta no genera ingresos suficientes 50