http://www.elmundo.es/economia/2014/05/09/536be430ca4741fb558b4583.html MERCADO Sólo quedan solares para construir 700 nuevos pisos Las Tablas, un imán para el alquiler al ritmo de sus oficinas
Vista del barrio de Las Tablas con la futura sede del BBVA al fondo y el complejo empresarial Cuatro Torres Business Area en el lado derecho. BERNARDO DÍAZ La llegada de las corporaciones provoca que muchos trabajadores se queden en el barrio Las sedes empresariales, como Telefónica y BBVA, fomentan su consolidación La alta demanda de arrendamientos en la zona supera prácticamente a la oferta Actualmente hay 10 promociones con vivienda nueva a la venta Las ventas de segunda mano se ven fuertemente lastradas por la caída de precios DANIEL J. OLLEROMadrid Actualizado: 09/05/2014 09:10 horas Situado en la zona norte de la capital, el barrio de Las Tablas se extiende marcado por un espacioso trazado urbano y una fuerte presencia de parques empresariales, que configuran sus señas de identidad. Las espaciosas calles y avenidas de esta zona del distrito de Fuencarral-El Pardo comenzaron a trazarse a raíz del Plan General de Ordenación Urbana (PAU) de 1997. En tan solo 17 años, el barrio pasó de ser una gran extensión de tierra baldía a convertirse en el hogar de miles de familias y de sedes corporativas de primer nivel como Telefónica, Dragados, BMW, Peugeot, y, aun en construcción, la ciudad financiera del BBVA. La presencia de estas grandes firmas sumada a la proximidad del barrio con otros núcleos de oficinas como el Paseo de la Castellana y La Moraleja ejerce una influencia directa sobre la demanda. "Entre los habitantes del barrio existen dos tipos de perfiles", comenta Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. "Por un lado hay una mayoría de clase media alta, típica de los PAU del norte. Normalmente se trata de parejas jóvenes con hijos que se han hecho con su primera vivienda", indica. "Por otro lado, los primeros vecinos en llegar fueron beneficiarios de cooperativas y VPO", añade. A estos dos grupos, habría que añadir un tercer colectivo, los trabajadores de las multinacionales. Un perfil sometido a una intensa movilidad geográfica que propicia la dinamización del mercado de alquiler en la zona. "Hay muchos ejecutivos expatriados de nivel medio que trabajan en alguna de las oficinas y optan por quedarse a vivir en el barrio", explica Gonzalo López-van Dam, director comercial de Promora. "Además", añade, "mucha gente con un poder adquisitivo muy alto de La Moraleja y Alcobendas busca comprar pisos para
sus hijos, que, mientras tanto, decide poner en alquiler para obtener una rentabilidad". Pese a su marcado carácter de barrio en el que conviven oficinas y una clase media-alta, Las Tablas atravesó unos comienzos complicados. "El PAU arrancó con las dificultades e incertidumbres típicas de un nuevo asentamiento, como falta de ocupación y de espacios comerciales", explica Lopez-van Dam. "Afortunadamente, la zona se consolidó en prácticamente sólo cuatro años", precisa. Los comercios, servicios y sus buenas comunicaciones funcionan como un aliciente en la zona El tiempo ha tenido un efecto positivo en el devenir de Las Tablas. Sus buenas comunicaciones y la presencia de comercios y servicios funcionan como un aliciente en la zona. "Está conectado por carretera con la A-1, la autovía de Colmenar y la M-40", explica Smerdou. "También cuenta con una buena red de transporte público con líneas de autobuses, metro y metro ligero", añade. "Otro punto a tener en cuenta", continúa, "es que, dentro de muchos años, se terminará juntando a la Operación Chamartín". La suma de estos factores favorece un mercado inmobiliario activo, especialmente en el segmento del alquiler, y en el que apenas quedan solares disponibles destinados a viviendas. "El desarrollo tan sólo cuenta con una capacidad para construir 700 nuevos pisos", indica Smerdou. "Ya se han edificado casi todas las casas y los suelos que quedan libres son, en su mayoría, para usos dotacionales". "Además, el urbanismo de este PAU, más típico de ciudad dormitorio que de un barrio de la capital, contribuye a dar una imagen diáfana favoreciendo que la gente haga vida en las urbanizaciones - equipadas con gimnasios, piscinas y otras zonas comunes- en lugar de en la calle", reconoce. Vivienda nueva Pese a su avanzado nivel de consolidación, Las Tablas aún cuenta con una amplia oferta de vivienda nueva. Actualmente, el barrio dispone de 10 promociones, en su mayoría con más del 50% de los pisos vendidos. En ellas, es posible encontrar desde apartamentos de una habitación por 210.000 euros, hasta viviendas de cinco dormitorios por encima del medio millón. El escaparate de pisos a estrenar está compuesto por:azahar de Las Tablas, de Delta;Los Altos de Las Tablas, de Grupo Cogesa; la parcela C1 A1, VPPL
de Cogesa; Las Tablas de la Castellana, de Knight Frank;El Mirador de la Villa, de Motema; El Mirador de Las Tablas, de Knight Frank;Las Terrazas de Las Tablas, de Aelca;Residencial Torreón del Parque II, de Coivisa;la Ronda de las Tablas, de Boss inmobiliaria y el Balcón de Las Tablas de Aelca. Vivienda Usada Las Tablas cuenta con una nutrida oferta de pisos de segunda mano a la venta. A pesar de que, según los anuncios de los principales portales inmobiliarios, existe un stock disponible de más de 400 unidades, estas viviendas tienen una difícil salida. "Mucha gente no consigue vender porque hacerlo a precios de mercado le supondría perder mucho dinero y no podría ni siquiera amortizar la compra", comenta López van-dam. "A pesar de que existe demanda", prosigue, "ésta no se encuentra satisfecha por la oferta y las operaciones que se cierran son escasas", añade. Los precios de compraventa en Las Tablas también han sufrido el ajuste medio del 40% que se ha producido en todo el territorio nacional. "La mayoría de los pisos de vivienda libre de esta zona se vendieron en el punto más alto de la burbuja, entre 2006 y 2007", indica López-van Dam. "Esto ha provocado que pisos de 115 o 120 metros cuadrados por los que se pagó algo más de 500.000 euros ahora estén valorados en unos 325.000 euros", indica. Un precio considerablemente inferior al que figura en la mayoría de los anuncios de portales inmobiliarios donde el precio medio del metro cuadrado supera ligeramente los 3.000 euros. «La dificultad para vender los pisos en esta zona está provocando que mucha gente que desea deshacerse de su vivienda en Las Tablas opte por ponerla en alquiler de manera provisional y se van a arrendar un piso en otra zona», comenta Lopez-van Dam. Alquileres La notable presencia de empresas multinacionales provoca que el mercado que mejor funciona en Las Tablas sea el del alquiler. Las sedes de las distintas compañías suponen un valor añadido y actúan como un imán que paulatinamente atrae a más trabajadores a abandonar sus antiguas residencias en otros lugares de Madrid para instalarse en la zona.
"Este fenómeno no tiene un efecto inmediato», advierte López-van Dam. «Por ejemplo, hasta un año después de que los trabajadores se instalaran en la sede de Telefónica, donde acuden diariamente 14.000 empleados, no se vio un repunte importante en el número de interesados en mudarse", explica. «Aunque después de este tiempo, la demanda crezca tanto en todos los mercados, en el alquiler es donde los efectos son más evidentes», añade. La demanda de pisos en arrendamiento subirá con la llegada masiva de trabajadores a la sede del BBVA Un comportamiento que los expertos consultados por SUVIVIENDA coinciden en que se repetirá un año o un año y medio después de que los 6.000 trabajadores de la nueva sede del BBVA comiencen a acudir regularmente a este complejo. Aun así, a día de hoy, el funcionamiento del mercado del barrio resulta envidiable. «Con un precio técnico, un piso tarda en alquilarse un mes o un mes y medio», comenta López-van Dam. "Hay casi más demanda que oferta", indica. "Algo que casi no ocurre ni siquiera en zonas prime como La Moraleja", matiza. Prueba de este fenómeno es el número de ofertas de «se alquila piso» que pueden encontrarse en la zona. Entre los principales portales tan sólo es posible hallar algo más de 230 ofertas, una cantidad muy inferior a las más de 400 que, por ejemplo, se localizan en el vecino barrio de Sanchinarro. "El precio medio de mercado para los alquileres en Las Tablas ronda los 600 ó 700 euros para los pisos de una habitación, 900 para los de dos dormitorios y entre 1.000 y 1.200 para los de tres", expone López van-dam. Al igual que ocurre con el mercado de segunda mano, los precios de deseo de los particulares son sensiblemente superiores al precio técnico señalado por los expertos. Por ejemplo, según los anuncios de los particulares, el precio medio por apartamentos de una habitación es de 809 euros, el de dos dormitorios 1.012 euros, el de tres estancias 1.115 euros y el de cuatro habitaciones 1.227 euros al mes. En total, el metro cuadrado en alquiler en Las Tablas se paga a unos 11 euros.