MEMORANDUM LEGAL PARA: TODOS LOS CLIENTES Y CORRESPONSALES ASUNTO: ASPECTOS QUE DEBE TENER EN CUENTA AL ADQUIRIR UN INMUEBLE EN PANAMÁ Apreciados Clientes y Corresponsales: En nuestra práctica profesional hemos visto a muchos inversionistas extranjeros que no han recibido una apropiada orientación en el proceso de adquirir una propiedad en Panamá. A fin de ilustrarlos sobre la importancia de estar debidamente asesorado en esta materia, presentaremos algunos aspectos que recomendamos tener en cuenta para la compra segura de un inmueble en Panamá y le explicaremos brevemente ciertos detalles a tener en cuenta previo a la firma de los contratos, a la firma de estos y luego de que la transacción se complete, que pueden ser de ayuda para el inversionista en un momento específico de una compra. I. Previo a la firma del contrato: Información sobre la Propiedad: Es recomendable solicitar al vendedor información sobre la propiedad. Esta información puede ser suministrada mediante un avalúo de la propiedad, copia de la escritura mediante la cual adquirió la propiedad, copia de los planos o cualquier otro documento que exprese el número del inmueble y su información de Registro (Numero de Finca, Rollo, Imagen o Documento en el que consta inscrita en el Registro de la Propiedad).
Investigación en el Registro Público: Una investigación de la propiedad en el Registro Público de Panamá es fundamental para confirmar la información que le suministre el vendedor sobre su estatus (propietarios, dimensiones, linderos, medidas, ubicación, gravámenes, restricciones y otros datos de importancia). Esta investigación permite detectar o descartar, posibles situaciones litigiosas, gravámenes o cualquier limitación que tenga el propietario respecto al inmueble. Investigación de la propiedad en el Ministerio de Economía y Finanzas (M.E.F.). Esta investigación es de suma importancia para establecer si la propiedad se encuentra al día en el pago del impuesto de inmueble y si está actualizada en el sistema informático del MEF. Si la propiedad no está actualizada o adeuda el impuesto de inmueble, se debe tener presente el tiempo que esto tomará antes de la venta. Para que una propiedad pueda ser transferida es requerimiento legal que se encuentre paz y salvo (al día) respecto al impuesto de inmueble, lo cual se demuestra mediante certificado que el MEF expide a solicitud del Vendedor. La actualización de datos se realiza presentando una copia de la última compraventa del inmueble registrada en el Registro de la Propiedad a la Oficina Catastral, que es una dependencia del MEF. Esto tiene el propósito de que la información sobre el propietario, valor registrado y situación de bien se actualice. Si el vendedor adeuda impuestos, es posible y se acostumbra a pactar que el comprador abone una cantidad suficiente que permita al vendedor dejar la propiedad al día con sus impuestos y otros servicios. Para esto es muy importante haberse asegurado que no existen restricciones de ningún tipo para la venta de la propiedad ya que el MEF no hará devolución del impuesto pagado y el Vendedor puede resultar no tener recursos para reembolsarlos.
II. La firma del contrato de promesa de compraventa (precontrato) Contrato de promesa de compraventa: El contrato de compraventa de una propiedad normalmente está precedido de un contrato de promesa de compraventa. Este contrato es el acto legal en que las partes se obligan a suscribir en una fecha determinada una escritura de compraventa, una vez se cumplan las condiciones que acuerden. Las condiciones más comunes serán el pago de los abonos y la entrega de una garantía de pago (por ejemplo, una Carta Promesa Irrevocable de Pago expedida por un Banco). Éste puede ser el contrato más importante, puesto que en él se cubren todas las situaciones que pueden ocurrir antes de que la propiedad sea transferida al Comprador. Cumplimiento de condiciones del contrato de promesa de compraventa: A la firma de este contrato, tanto vendedor como comprador asumen una serie de compromisos que de no ser cumplidos, pueden dar lugar a que el contrato se termine (resolución del contrato) y que la parte que haya cumplido sus obligaciones reclame a la otra el pago de una indemnización. Para el comprador, la condición principal que le tocará cumplir es el pago del precio pactado en la forma prevista: mediante abonos parciales o totales y/o con la entrega de una carta promesa irrevocable de pago emitida por un banco. Esa carta estipula que el banco que mantiene los fondos se responsabiliza para realizar el pago una vez registrado (eso transfiere el título al comprador) se presenta una vez al oficial bancarios respectivo. Es costumbre en Panamá establecer que en los contrato de promesa de compraventa que el monto abonado será retenido por el vendedor en caso de
incumplimiento del comprador y que si el vendedor es el que incumple, entonces debe devolver lo pagado mas una suma igual adicional. III. La Compraventa Contrato de Compraventa: En Panamá la compraventa de un bien inmueble se celebra mediante la firma de una Escritura Pública entre el vendedor y el comprador ante un Notario. A la firma de este documento se llega después de que se han cumplido todas las condiciones del Contrato de Promesa de Compraventa: se han pagados los impuestos para transferir la propiedad (2% de transferencia de bien inmueble, 10% de impuesto a la ganancia de capital), se han obtenido los Certificados de Paz y Salvo requeridos por ley (de inmueble y de servicios de agua potable) y el vendedor ha recibido los pagos prometidos por el comprador. Compraventa a través de una Sociedad Anónima: Si usted está comprando una propiedad por intermedio de una sociedad anónima panameña, usted necesita anexar al contrato de compraventa una copia del Acta de Reunión de los accionistas de la sociedad en la cual la compañía autoriza la compra de la propiedad. Igual requerimiento se debe cumplir respecto al comprador si el bien pertenece a una sociedad. Inscripción de la Compraventa: Firmada la Escritura de Compraventa ante Notario Público es necesario que dicho documento sea presentado al Registro Público para su inscripción. La inscripción de la Escritura será el acto mediante el cual el Registro de la Propiedad admite la Escritura presentada y registra en los asientos físicos y electrónicos del Registro Público el contenido del acto de compraventa. Dicha escritura una vez registrada es devuelta sellada con los datos de inscripción, para que el vendedor pueda hacer efectiva la Carta Promesa de Pago y el comprador tenga una constancia de la inscripción de su título de propiedad.
La propiedad: Una vez inscrita la escritura pública que contiene el contrato de compraventa en el Registro Público, el comprador pasa a ser el titular de los derechos de propiedad sobre el inmueble adquirido y para todos los efectos legales adquiere el dominio y disposición del mismo. IV. Después de la Venta La ley panameña protege al comprador de un inmueble por los vicios ocultos que pueda tener al momento de la compraventa o por evicción. En caso que se demuestre la existencia de un vicio oculto, el vendedor estará obligado a sanear la propiedad, es decir, reparar o compensar al comprador por los daños y perjuicios que estos vicios ocultos ocasionen. La evicción tiene lugar cuando el comprador es privado de la propiedad por una decisión judicial dictada a petición de personas con derechos anteriores a la compraventa. En casos de evicción, el comprador tiene derecho a reclamar la restitución de lo pagado al vendedor e incluso exigir una indemnización por los daños y perjuicios que esto le cause. En cualquier caso, una adecuada asesoría e investigación de rigor, disminuirán los riesgo de situaciones litigiosas posteriores a la transferencia de una propiedad. * * * En caso de que usted necesite mayor información sobre el tema no dude en contactarnos. Estamos a sus órdenes!!! LEX COUNSEL & CO. Para mas información visite www.lexcopanama.com Contáctenos a info@lexcopanama.com