la ley
Countries, Barrios Cerrados y Otros Emprendimientos 2 da edición actualizada y ampliada Consideraciones generales Entorno jurídico Aspectos organizativos Expensas Aspectos contables Aspectos impositivos Relaciones humanas Orientación al comprador Consideraciones sobre emprendimientos Mascotas u
Countries, Barrios Cerrados y Otros Emprendimientos 2 da edición actualizada y ampliada Consideraciones generales Entorno jurídico Aspectos organizativos Expensas Aspectos contables Aspectos impositivos Relaciones humanas Orientación al comprador Consideraciones sobre emprendimientos Mascotas u María del Pilar Hernández Cont. Pública Nacional (UBA) Lic. en Administración (UBA) Lic. en Economía (UBA) la ley
Hernández, María del Pilar Propiedad horizontal, countries, barrios cerrados y otros emprendimientos : 2 edición actualizada y ampliada.- 2a ed. - Buenos Aires : La Ley, 2010. 375 p. ; 24x17 cm. ISBN 978-987-03-1801-9 1. Derecho Civil. 2. Contratos. I. Título CDD 346.2 1ª Edición 2001 2ª Edición 2010 María del Pilar Hernández, 2010 De esta edición, La Ley S.A.E. e I., 2010 Tucumán 1471 (C1050AACC) Buenos Aires Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723 Impreso en la Argentina Todos los derechos reservados Ninguna parte de esta obra puede ser reproducida o transmitida en cualquier forma o por cualquier medio electrónico o mecánico, incluyendo fotocopiado, grabación o cualquier otro sistema de archivo y recuperación de información, sin el previo permiso por escrito del editor y el autor. Printed in Argentina All rights reserved No part of this work may be reproduced or transmitted in any form or by any means, electronic or mechanical, including photocopying and recording or by any information storage or retrieval system, without permission in writing from the publisher and the author. Tirada: 500 ejemplares. I.S.B.N. 978-987-03-1801-9 Ar g e n t i n a
A mis padres y hermana: a quienes les hubiera encantado leerlo A mi marido y mi hijo: que me apoyaron desde el comienzo A mi secretaria: que me acompañó con el trabajo
Mi profundo reconocimiento y agradecimiento a las siguientes personas que colaboraron en distintas formas: Dr. Guillermo C. Alonso Sainz Redactó el tema de Mediación (en Relaciones Humanas). Lic. Claudia Cortez Redactó el tema de Resolución de conflictos (en Relaciones Humanas). Licenciado Gerardo Vaccaro Redactó el tema Desarrollo de un emprendimiento (en Consideraciones sobre emprendimientos). Contadora Liliana Corzo y Dra. Diana Claudia Sevitz Redactaron el tema de Propiedad Horizontal. Dr. Daniel Borrego (Estudio Peña Freytes y Asociados) Revisó el capítulo Encuadre impositivo. Arq. Cristina Giraud Revisó el tema Evolución de los emprendimientos (en Consideraciones sobre emprendimientos).
Indice General Consideraciones Generales 1. Aspecto Económico... 1 2. Aspecto Social... 3 2.1 Capital social... 4 2.2 Balance social... 6 Antecedentes Internacionales... 6 Antecedentes Argentinos... 7 Definición de Balance Social... 8 Entorno Jurídico 1. Legislación de Fondo Nacional... 15 Ley 13.512 de Propiedad Horizontal... 15 Disposiciones del Código Civil... 15 Dominio y condominio... 16 Usufructo... 17 Servidumbres... 17 2. Legislación Provincial... 18 Buenos Aires... 18 Decreto 2489/63... 18 Ley 8912 de 1977(Ordenamiento territorial y uso del suelo)... 19 Decreto 9404/87... 19 Resolución 74/97 (Sec. de Tierras y Urbanismo)... 20 Decreto 27/98... 21 Decreto 1727/2002... 21 Decreto 947/2004... 21 Santa Fe... 22 Córdoba... 24 Neuquén... 25 Río Negro... 26 Tucumán... 26 Salta... 27 Mendoza... 27 San Juan... 27 Corrientes... 28 3. Proyectos de Ley... 28 Proyecto de Modificaciones al Código Civil... 28 Proyectos en Trámite... 29 4. Posición Doctrinaria... 31 5. Encuadramiento de las Instituciones... 33
XII María del Pilar Hernández Pág. Anexo... 36 Normas legales en vigencia... 36 Decreto 2489/1963... 36 Ley 8912... 39 Aspectos Organizativos 1. Concepto de Organización... 97 Sistema de dirección y administración... 97 Unir los esfuerzos de todos... 98 Logro de fines determinados... 99 2. Estructura de la Organización... 99 Circuitos administrativos... 101 3. Información... 103 Clasificación de los datos... 104 Procesamiento de los datos... 105 Control de los datos... 107 Presentación de los datos... 111 Usuarios... 111 Resolución Técnica N 8... 112 Expensas 1. Conceptualización... 137 2. Tratamiento Legal... 137 Ley 13.512 de Propiedad Horizontal... 137 Decreto 9404/86 de la Provincia de Bs. As. (Clubes de Campo)... 138 Decreto 27/1998 de la Provincia de Bs. As. (Barrio Privado)... 139 3. Clasificación de las Expensas... 140 Ordinarias y extraordinarias... 140 Consumos específicos... 142 4. Exigibilidad de las Expensas... 142 1. Emprendimientos bajo el régimen de la Ley 13.512 (propiedad horizontal)... 143 2. Emprendimientos bajo el régimen del decreto 9404/86... 144 3. Emprendimientos preexistentes a la bajo el régimen de la Ley 8912/77 y decreto 9404/86... 145 4. Emprendimientos constituidos bajo el régimen de usufructo... 146 5. Procedimiento de Distribución... 147 6. Aumentos de las Expensas... 152 7. Registración de las Expensas... 153 Presentación de la Información Contable 1. Consideraciones Generales... 155 2. Las Normas de Exposición Contables... 156 La aparición de RT 11... 157 Modificación de la RT 19 del 8/12/2000, con vigencia a partir del 1/7/2002... 158 Modificación de la RT 25, con vigencia a partir del 1/1/2009.... 158
Countries, Barrios Cerrados y Otros Emprendimientos XIII Pág. En el pasivo... 158 En el estado de recursos y gastos... 160 Realización de diferentes actividades... 160 Definiciones y acuerdos previos... 161 Formulación del plan de cuentas... 161 Revisión de los sistemas de computación... 162 Información requerida... 162 Mano de obra... 162 Utilización de maquinarias... 162 Consumo de materiales... 163 Amortización de bienes de uso... 163 Modelo de Estados Contables... 164 Contenido de la rt 11 con sus modificaciones... 164 3. Algunos Temas Puntuales... 166 La Información en Instituciones Regidas por La Ley 13.512... 166 Lotes Recuperados... 167 Plan de Cuentas... 168 Anexo 1: RT11... 168 Anexo 2: Estado de flujo de efectivo... 195 Encuadre Impositivo Desarrollo del Emprendimiento... 197 Impuesto a las Ganancias... 198 Impuesto al Valor Agregado... 199 Fideicomisos - Emprendimientos Al Costo... 200 Impuesto Sobre los Ingresos Brutos... 202 Impuesto de Sellos... 202 Funcionamiento del Emprendimiento... 202 1. Obligaciones de Retención... 203 1.1 Retención sobre remuneraciones (rg 2437/2008 )... 203 1.2 Retención de ganancias (rg afip 830/2000)... 205 1.3 Retención sobre contribuciones patronales - serv. Vigilancia y seguridad (rg afip 1769/2004)... 206 1.4 Retención sobre contribuciones patronales - contratistas y subcontratistas ind. Construcción (rg afip 2682/2009)... 208 1.5 Retención monotributistas (rg afip 2745/2009)... 210 1.6 Acciones y participaciones - bienes personales... 211 2. Obligaciones de Información... 214 2.1 Participaciones societarias (rg dgi 2763/2010 reemplaza a la rg 1420/1996)... 214 2.2 Retenciones efectuadas - sicore (rg 2233/2007 reemplaza a la rg afip 738/1999)... 215 2.3 Administradores de clubes de campo, barrios cerrados, edificios propiedad horizontal (rg afip 2159/2006)... 216 2.4 Registro de operaciones inmobiliarias (rg afip 2168-2262/2007 y 2820/2010)... 222 2.5 Clave fiscal: niveles de seguridad (rg afip 2239/2007)... 223 3. Obligaciones de Tributación... 224 3.1 Impuesto a las ganancias... 224 3.2 Impuesto a la ganancia mínima presunta... 229
XIV María del Pilar Hernández Pág. 3.3 Impuesto al valor agregado... 230 3.4 Impuesto sobre los ingresos brutos... 233 3.5 Impuesto a los debitos y créditos bancarios... 234 Encuadre de las Relaciones Humanas 1. Disposiciones legales... 237 Ley de Propiedad Horizontal... 237 Decreto 9404/87... 237 Proyectos en trámite... 238 Jurisprudencia... 239 2. Resolución de conflictos... 240 3. Mediación... 247 4. Tribunales de disciplina... 254 5. Estudios sociológicos... 254 Qué Debe Considerar el Futuro Comprador 1. Ubicación... 259 2. Análisis Documentación Legal... 260 3. Análisis Documentación Contable Impositiva... 260 4. El Tema Expensas... 261 Consideraciones sobre Emprendimientos 1. Aspectos Generales a Considerar... 265 2. Evolución de los Emprendimientos... 265 3. Planificación de los Emprendimientos... 268 4. Desarrollo de un Emprendimiento... 271 4.1 Introducción... 271 4.2 Criterio de selección de la tierra... 272 4.3 Situación actual del mercado... 277 4.4 Tramitaciones... 280 5. Transferencia de un Emprendimiento... 282 5.1 Forma de división de la tierra... 283 5.2 Formas de contribución en los gastos... 286 5.3 Eximición de expensas al desarrollador... 287 5.4 Reserva de administración... 287 5.5 Acciones de voto múltiple... 288 5.6 Redacción de estatutos y reglamentos... 288 5.7 Inscripciones y exenciones... 290 5.8 Confusión patrimonial... 290 5.9 Expensas aseguradas... 291 Un Tema muy Especial: Mascotas Orígenes... 293 Epílogo... 297
Countries, Barrios Cerrados y Otros Emprendimientos XV Propiedad Horizontal Pág. 1. La Propiedad Horizontal... 299 La propiedad horizontal y la Ley 13.512... 299 Fundamentos del p.h... 300 Reglamento de copropiedad. Su importancia... 301 Modificación del reglamento de copropiedad: por vía convencional o por vía judicial... 303 Destino de las unidades... 304 Tenencia de animales... 304 Cerramiento de patio... 305 Destino de la vivienda... 305 Ruidos molestos... 306 Jurisprudencia bienes comunes... 306 Obra nueva... 307 2. Asambleas... 308 Asambleas... 308 Quórum y mayorías... 308 Convocatoria... 309 Notificación de la citación a asamblea... 310 Domicilio de notificación... 310 Convocatoria a asamblea general ordinaria... 311 Autorización... 312 Quórum... 314 Redacción del acta de asamblea... 314 Nulidad de asamblea... 315 3. El Administrador... 316 El administrador... 316 Relación entre propietario y administrador... 317 Representación legal... 317 Nombramiento del administrador... 317 Renuncia, cese y remoción del administrador... 318 Renuncia del administrador... 319 Falta de cesación por el mero vencimiento del término... 319 Impedimento de remoción individual... 319 Naturaleza de la remoción del administrador... 319 Causales de remoción... 320 Sin causa... 320 Con causa... 320 Formalidades para el nombramiento de nuevo administrador... 320 Funciones del administrador... 321 Rendición de cuentas... 324 La obligación de rendir cuentas... 324 Adelanto de fondos por parte del administrador... 325 Finalización de la gestión del administrador y rendición de cuentas... 325 Posibilidad de aprobación tácita de las cuentas por falta de observación de las liquidaciones de expensas o de los trabajos.... 326 Modo de rendir cuentas... 326 Juicio de rendición de cuentas... 327 Certificado de deuda de expensas... 328 Sugerencias para solicitar en el certificado... 328
XVI María del Pilar Hernández Pág. 4. El Consejo de Administración... 329 Consejo de Administración - Naturaleza... 329 Pueden enunciarse sintéticamente los siguientes caracteres que este órgano presenta... 331 Condiciones de los Consejeros... 331 Funciones... 332 Atribuciones y Facultades... 332 Limitaciones... 332 5. Expensas (Aspectos Jurídicos)... 335 Definición... 335 Comunes... 335 Fondo de Reserva... 336 Gastos Extraordinarios... 337 El Locatario y las Expensas Extraordinarias... 337 Pago de Expensas... 339 Impugnación de Expensas... 340 Juicio por Cobro de Expensas Comunes... 341 Iniciación del juicio... 341 Departamento Hipotecado y Expensas... 342 Fallo Plenario Servicios Eficientes SA C/Yabra Roberto... 342 Bien De Familia Y Expensas... 343 Expensas (Aspectos Contables)... 344 Liquidaciones de Expensas - Concepto... 344 Rubros de la Liquidación de Expensas... 345 a) Encabezado... 345 b) Detalle de Gastos... 345 Criterio Ppara Exponer Gastos... 346 c) Prorrateo... 346 d) Movimiento de Caja... 348 e) Detalle de deudas del consorcio... 348 Detalle de créditos del consorcio... 349 f) Notas... 349 Modelo de Liquidación de Expensas... 349 Ley 3254 Modifica la Ley 941 Registro Público de Administradores de Consorcios - Gcba... 350 Libros obligatorios... 351 6. Empleados del Consorcio... 352 Normas a Considerar... 352 Convenio Colectivo de Trabajo... 353 Categorías Laborales... 353 Particularidades del Convenio... 354 Horas Extras... 354 Estabilidad y Preaviso... 355 Vivienda... 355 Ropa de Trabajo... 355 Vacaciones... 356 Obligaciones del Personal... 356 Tareas no Obligatorias... 358 Seguridad e Higiene... 358 Art... 359 Sindicato... 359
Countries, Barrios Cerrados y Otros Emprendimientos XVII Pág. FATERYH (Federación Argentina de Trabajadores Edificios de Renta y Horizontal)... 359 7. Auditorías de Consorcios... 360 Definición de Auditoría... 360 Normas Aplicables... 360 Normas Especificas que se Aplican a Propiedad Horizontal :... 361 Independencia del Auditor... 361 Objetivos de la Auditoría... 362 Oportunidad de Realizarla... 362 Procedimientos de Auditoría... 363 Rubro Gastos... 364 Sueldos y personal del consorcio... 364 Cargas Sociales... 364 S.U.T.E.R.H. (Sindicato) y F.A.T.E.R.Y.H. (Federación Argentina de Trabajadores Edificios de Renta Y Horizontal)... 365 Gastos de Mantenimiento, Reparaciones y Abonos... 365 Banco Pago de Gastos y a Proveedores... 366 Gastos de Servicios Públicos... 367 Seguros... 367 Validez de los Comprobantes Recibidos... 368 Ingresos... 368 Recibos de Expensas - Nueva Normativa... 368 Rendición de Cuentas... 369 Informes de Auditoría... 369 Carta de Recomendación... 370 8. Leyes, Ordenanzas y Normativas de la Ciudad de Buenos Aires... 370 Leyes, Ordenanzas y Normativas de la Ciudad de Buenos Aires... 370 Accesibilidad - Discapacitados... 370 Antenas... 371 Ascensores... 371 Balizamiento del Edificio... 371 Buzones para Recepción de Correspondencia... 371 Calderas (Instalaciones Térmicas)... 372 Conservación de Frentes y Balcones... 372 Desinfección - Desinsectación y Desratización... 372 Empresas de Seguridad... 372 Iluminación de Emergencia - Escapes Contra Incendio... 373 Limpieza Tanques de Agua... 373 Matafuegos... 373 Limpieza-Recolección-Barrido-Lavado-Horarios... 373 Registro de Administradores de Consorcios... 373 Veredas... 374