Negocios Inmobiliarios

Negocios Inmobiliarios u 2ª Edición actualizada y ampliada Marcelo Urbano Salerno la ley

Salerno, Marcelo Urbano Negocios inmobiliarios. - 2a ed. - Buenos Aires: La Ley, 2011. 224 p.; 24x17 cm. ISBN 978-987-03-2020-3 1. Derecho Civil. 2. Negocio Inmobiliario. I. Tïtulo. CDD 346 1ª edición: 2000. 2ª edición: 2011. Marcelo Urbano Salerno, 2011 De esta edición, La Ley S.A.E. e I., 2010 Tucumán 1471 (C1050AACC) Buenos Aires Queda hecho el depósito que previene la ley 11.723 Impreso en Argentina Todos los derechos reservados Ninguna parte de esta obra puede ser reproducida o transmitida en cualquier forma o por cualquier medio electrónico o mecánico, incluyendo fotocopiado, grabación o cualquier otro sistema de archivo y recuperación de información, sin el previo permiso por escrito del editor y del autor. Printed in Argentina All rights reserved No part of this work may be reproduced or transmitted in any form or by any means, electronic or mechanical, including photocopying and recording or by any information storage or retrieval system, without permission in writing from the publisher and the author. Tirada: 800 ejemplares. I.S.B.N. 978-987-03-2020-3 41194972 Argentina

Dedico este libro en homenaje a quienes contribuyeron a que pudiera enseñar obligaciones y contratos: Irene Rodríguez de González Godoy, Daniel Guillermo Alioto, Eduardo Agustín Costa, Alejandro Lorenzo, Jorge A. Mazzinghi (h.) y Carlos Tilli.

Prólogo a la segunda edición Luego de transcurrir una década de haber publicado la primera edición, parece oportuno presentar esta segunda edición, ampliada y puesta al día. Se mantiene la estructura originaria, respetando sus características, con los agregados relativos a su actualización, en especial las novedades surgidas durante la década anterior. Agradezco al sello editorial La Ley su patrocinio a fin de poder ofrecer esta obra a los interesados en la temática. Hago extensivo el agradecimiento a todos mis amigos, colegas y discípulos que alentaron mi trabajo. Los años no pasaron en vano. Resulta indispensable hacer una puesta al día de las principales cuestiones concernientes al decenio transcurrido. Merecen ser ponderados los cambios en el derecho positivo habidos para integrarlos dentro del sistema. Esos cambios se dieron a nivel de la legislación, la jurisprudencia y la doctrina, lo último reflejado por una abundante bibliografía. En los últimos tiempos el sector inmobiliario sufrió diversos altibajos debido a la emergencia económica habida en el país a partir del año 2002 (ley 25.561), la cual incidió en el ámbito de los negocios por haber sido devaluada la moneda. Al día de hoy subsiste en nuestro país la emergencia económica sujeta a una normativa específica dictada por razones de orden público. Será menester tenerla presente en los campos adonde va dirigida su aplicación, sin perjuicio de considerar el efecto del aumento de precios en la microeconomía, los que escapan al control estatal. Como si ello fuera poco, la crisis mundial que estalló el año 2009 provocó un colapso financiero en el universo, repercutiendo en la órbita de los bienes raíces, denominados real estate en idioma inglés. Esos acontecimientos afectaron las operaciones en el mercado, sobre todo en materia de créditos hipotecarios a causa de los préstamos de alto riesgo ( subprime ), devenidos incobrables. A lo cual cabe agregar que los activos tóxicos asentados en los balances de las empresas financieras tuvieron consecuencias nefastas. Ello abrió paso a novedosas técnicas de refinanciación de los pasivos, más la suspensión transitoria de las ejecuciones hipotecarias. Aparentemente todo podría estar retornando a su curso normal. La situación es incierta: hubo una retracción de la oferta en materia de cons-

X Marcelo Urbano Salerno trucción de edificios, en la compra-venta de inmuebles y en la obtención de financiamiento. El mercado inmobiliario precisa crecer para cubrir las necesidades del aumento de demanda de las viviendas requeridas por la población, finalidad prioritaria que exige adecuadas reformas legislativas para subsanar el déficit habitacional. De alguna manera, el sistema jurídico debió afrontar airosamente esos complejos fenómenos, muchos de ellos dejados al arbitrio judicial para recomponer la base de los contratos, pues surgió un derecho de la crisis. Diversos institutos fueron puestos a prueba, para recuperar la confianza burlada por intereses mezquinos y maniobras fraudulentas. Algunos institutos resistieron con solidez, otros demostraron tener grandes falencias (v. gr. los modernos productos financieros). Fruto de la experiencia, los créditos se han restringido y se fueron imponiendo los contratos a corto plazo. Pasados diez años corresponde examinar las normas que dictó el Congreso en la última década vinculadas al régimen inmobiliario. Cabe recordar la ley 26.209 sobre catastro, la ley 26.356 sobre sistemas turísticos de tiempo compartido y la ley 26.361 que excluyó la adquisición de inmuebles nuevos del régimen de Defensa del Consumidor. Asimismo, se modificó la edad para contratar. El tema de los barrios privados no pasó la instancia de los proyectos, cuya regulación convencional se sigue perfeccionando. Producto de la oportuna previsión de los contratantes, se ha innovado en materia de garantías a fin de tornarlas más efectivas. Respecto al derecho real de superficie forestal creado en el año 2001 por la ley 25.509, sería necesario darle un espacio que excede los límites de este libro. En consecuencia, una reedición de la obra resultaba imperiosa para orientar al lector en varios temas de la normativa vigente. Motivo por el cual ahora se suman los aportes de recientes investigaciones, debates doctrinarios y pronunciamientos judiciales. Hoy como ayer, el fin perseguido es el mismo: brindar un compendio de los conocimientos requeridos para emprender negocios inmobiliarios enmarcados dentro de la legalidad.

Indice General Prólogo a la segunda edición... IX Introducción... 1 Capítulo I El derecho inmobiliario moderno 1. Consideraciones generales... 5 2. Análisis institucional... 6 3. Noción de inmueble... 8 4. El catastro... 10 5. La matrícula registral... 12 6. Seguridad jurídica... 13 Bibliografía... 15 Capítulo II La etapa precontractual 1. Las negociaciones preliminares... 17 2. Los actos preparatorios... 19 2.1. Invitación a negociar... 20 2.2. Invitación a ofertar... 20 2.3. Invitación a contratar... 20 2.4. Carta intención... 21 2.5. La minuta... 21 2.6. Reserva... 21 2.7. Promesa... 22 3. El Boleto de Compraventa... 23

XII Marcelo Urbano Salerno 4. La Seña... 26 5. La transferencia del Boleto... 28 Bibliografía... 29 Capítulo III Relaciones para constituir derechos reales A) La compraventa inmobiliaria... 31 1. Trascendencia de este contrato... 31 2. Concepto... 32 3. Capacidad y legitimación... 33 4. Ventas forzadas... 35 4.1. Ventas impuestas por ley (incisos 1º, 4º y 5º)... 35 4.2. Ventas impuestas en un acto jurídico (inciso 2º)... 36 4.3. Ventas impuestas por circunstancias de hecho (inciso 3º). 36 5. Remates Judiciales... 37 5.1. Aprobación del remate... 37 5.2. Las deudas que gravan el bien subastado... 38 6. El inmueble objeto del contrato... 39 6.1. Requisitos... 39 6.2. Embargos... 42 6.3. Inmuebles con gravamen... 42 6.4. Inmuebles hipotecados... 43 6.5. Defensa del consumidor... 44 6.6. Cláusulas abusivas... 45 7. El precio... 46 8. Cláusulas especiales... 49 9. Modalidades... 51 9.1. Ventas condicionales... 51 9.2. Ventas a plazo... 53 10. Extinción... 53 B) La permuta... 54 C) Aportes en sociedad... 55

Negocios Inmobiliarios XIII D) La renta vitalicia... 56 E) El mutuo... 57 Bibliografía... 57 Capítulo IV El título de propiedad 1. Introducción... 59 2. La escritura pública... 60 2.1. Títulos perfectos... 61 2.2. Títulos defectuosos... 61 2.3. Seguridad... 62 3. Acciones de escrituración... 62 3.1. Negativa de una de las partes a otorgar la escritura... 62 3.2. Concurso o quiebra del vendedor... 63 3.3. Tercería de mejor derecho... 65 3.4. Prescripción adquisitiva... 67 3.5. Los inmuebles calificados de viviendas económicas... 68 3.6. La subasta... 69 Bibliografía... 69 Capítulo V Contratos onerosos de uso y goce de inmuebles A) La locación de cosas... 71 1. Introducción... 71 2. Destinos y Plazos... 72 3. El precio... 73 4. Reajuste del alquiler... 75 5. Seguridades del locador... 76 5.1. La fianza... 77 5.2. El depósito de garantía... 78 5.3 El seguro de caución... 79 6. Conclusión de la relación locativa... 79

XIV Marcelo Urbano Salerno 7. El régimen de las mejoras... 82 B) Leasing Inmobiliario... 83 1. Introducción... 83 2. Antecedentes... 84 3. Concepto... 85 4. Caracteres. Naturaleza... 86 5. Funcionamiento... 88 C) Tiempo Compartido... 89 1. Introducción... 89 2. Concepto... 90 3. Naturaleza... 90 D) Contratos innominados... 91 1. Hospedaje y hotelería... 91 2. El contrato de garaje... 92 3. La concesión privada... 92 4. Centro de compras o Shopping center... 92 5. Cesión de parcelas en cementerios privados... 94 Bibliografía... 95 Capítulo VI El fideicomiso 1. Promisoria institulización de la fiducia... 97 2. Antecedentes romanos... 99 3. Autonomía de la voluntad... 100 4. Concepto y clases... 100 4.1. Fideicomiso de inversión... 102 4.2. fideicomiso de garantía... 102 4.3. fideicomiso ordinario... 102 4.4. fideicomiso financiero... 102 4.5. fideicomiso inmobiliario... 102 4.6. fideicomiso de administración... 102

Negocios Inmobiliarios XV 5. Elementos y caracteres... 102 5.1. Sujetos... 103 5.2. Objeto... 104 5.3. Causa eficiente... 105 5.4. Modalidad... 105 5.5. Caracteres... 105 6. Naturaleza jurídica... 106 7. Principios... 107 8. El acto constitutivo... 108 9. Obligaciones del fiduciario... 109 10. Extinción... 112 Bibliografía... 112 Capítulo VII La locación de obra 1. Concepto. Elementos. Caracteres... 115 2. Normativa jurídica... 117 2.1. Régimen del contrato... 117 2.2. Regulación de la obra... 118 3. Comparación con otros contratos... 119 3.1. La compraventa... 119 3.2. La locación de servicios... 119 3.3. El contrato de trabajo... 120 3.4. El contrato de consultoría... 120 3.5. El contrato de ingeniería... 120 4. Forma... 120 5. Operaciones usuales para construir obras de gran porte... 121 a) Régimen de prehorizontalidad de la ley 19.724... 122 b) Dueño-vendedor se ocupa directa o indirectamente de la construcción y negocia las futuras unidades... 123 6. Variedad de especies... 125

XVI Marcelo Urbano Salerno 7. La ejecución de la obra... 127 8. Principio de invariabilidad del proyecto... 129 9. Pago del precio... 130 10. Recepción de la obra... 130 11. Desistimiento unilateral del comitente... 134 12. Los vicios de obra... 134 13. Acepción de la palabra ruina... 136 14. El fenómeno de los plazos... 139 Bibliografía... 140 Capítulo VIII Las garantías inmobiliarias 1. Introducción... 143 2. La garantía de evicción... 144 3. La garantía por vicios redhibitorios... 145 3.1. Ser oculto... 145 3.2. Gravedad... 146 3.3. Oportunidad... 146 4. La hipoteca... 148 5. El fideicomiso en garantía... 150 6. La anticresis... 151 7. Los privilegios... 153 7.1. Introducción... 153 7.2. Privilegios especiales en materia inmobiliaria... 155 i) Crédito hipotecario... 155 ii) A favor del vendedor... 156 iii) Caso del prestamista... 156 iv) Garantía de partición... 156 v) Supuesto de haber existido una donación... 156 vi) Créditos originados por la construcción de una obra... 156 vii) El crédito del consorcio por expensas comunes... 157

Negocios Inmobiliarios XVII viii) El primer embargante... 158 7.3. Orden de los privilegios sobre inmuebles... 158 Bibliografía... 160 Capítulo IX Las relaciones reales novedosas 1. Introducción... 161 2. La denominada propiedad horizontal... 161 3. El dominio diversificado... 164 3.1. Consideraciones preliminares... 164 3.2. La compraventa aplicada a los Barrios Privados... 166 3.3. Requisito del parcelamiento... 168 3.4. Transmisión de derechos relativos a Barrios Cerrados y Clubes de Campo... 169 Bibliografía... 171 Capítulo X Los mecanismos de la representación 1. La intermediación... 173 2. Representación y mandato... 173 3. El contrato de mandato... 174 4. Las distintas clases de mandato... 178 4.1. Mandato general de administración... 178 4.2. Mandato especial... 179 i) Relaciones contractuales... 180 ii) Relaciones reales... 180 4.3. Unidad o pluralidad de sujetos... 180 4.4. Mandato con facultad de sustituir... 181 4.5. Mandato de interés exclusivo y de interés común... 181 4.6. Mandato ostensible, aparente u oculto... 182 5. La gestión de negocios... 182 6. Agencia... 183

XVIII Marcelo Urbano Salerno 7. La comisión... 184 8. El corretaje inmobiliario... 185 Bibliografía... 187 Apéndice I. Los negocios inmobiliarios en el Derecho brasileño... 191 II. La obra de arquitectura como bien cultural... 195