URBI S.A.B. DE C.V. Día URBI URBI llevó a cabo una reunión con analistas, en la cual explicó el cambio en la estrategia que tenía la compañía para 2011, así como su plan estratégico 2012-2015. Los puntos más relevantes se mencionan a continuación: URBI se enfocará en el sector de la vivienda de interés social, manteniendo participación en el segmento medio y residencial. Dará prioridad a la vivienda vertical en las zonas metropolitanas y gradualmente incrementará la participación de ésta en la mezcla de ventas de 65-70% para finales de 2012. La compañía ve una oportunidad de crecimiento en el mercado de los no afiliados. En 2012 los ingresos crecerán entre un 10 % y un 13% (menor en comparación con la guía de 2011), con un margen EBITDA de 27-27.5 y un margen neto de 13-13.5%, manteniendo un FLE al Capital neutral. A finales de 2015, URBI estará generando FLE al Capital por MXN 1,000 millones. Mientras que la mezcla de ventas será 80-82% de vivienda y el restante 20-18% de actividades relacionadas con la vivienda. Anunció también sobre la aprobación de la reforma al en la cámara de diputados, que aún tiene que ser aprobada por la cámara de senadores. El objetivo de dicha reforma es otorgar acceso a una segunda hipoteca. Las principales razones por las cuales realizó un cambio en su estrategia de 2011 son: i) continuar con la adquisición de proyectos de vivienda en marcha; ii) redensificación y preparación de sus productos para la vivienda vertical; y iii) consolidación de tierra en zonas metropolitanas. Rendimiento del Índice Noviembre 30, 2011 Compra Clave Pizarra URBI Precio Objetivo MXN 25.00 Último Precio MXN 15.84 Rendimiento Potencial 57.8% Rend por Div 2012E na Rend Esp Total 57.8% Val Capitalización (millón) MXN 15,467 Val Empresa (millón) MXN 23,322 Rango de Precios UDM (15.34-29.86) Desempeño de la acción 150 130 110 90 70 50 30 nov-10 feb-11 may-11 jul-11 oct-11 URBI IPC Consideramos que invertir en URBI es una oportunidad de largo plazo para los inversionistas. Creemos que las decisiones tomadas durante 2011 por la compañía rendirán frutos en el mediano plazo; que junto con un nivel bajo de apalancamiento financiero y operativo crean un escenario atractivo para la acción. Por otra parte, creemos que los mercados han reaccionado negativamente al cambio en la estrategia de URBI para 2011, sin embargo, esta decisión está alineada con la nueva perspectiva del gobierno, para incrementar la densidad poblacional en las zonas metropolitanas y de esta manera seguir disminuyendo el déficit de vivienda, por lo cual creemos que la empres se encuentra en el camino correcto para colocar sus productos en este nuevo mercado. Tesis de inversión. Nos parece atractiva la acción en estos niveles por las siguientes razones: a) debido a Valuación atractiva (4.2x VE/EBITDA 2012E), b) Capacidad para sorprender al alza, c) No hay mayores riesgos a la baja (principalmente por crecimiento o dilución), d) estrategia enfocada para generar FLE, y e) buen equipo administrativo. Mantenemos a URBI como la favorita del sector. 1 Ramón Ortiz Cemento, Vivienda e Infraestructura rortiz@actinver.com.mx +52 (55) 1103 6600 x5034 Actinver Oficinas Corporativas Guillermo González Camarena 1200, Piso 5, Centro de Ciudad Santa Fé México, D.F. 01210
Método de construcción URBI-Nova La compañía considera que la industria ha entrado en una nueva etapa de crecimiento sustentable, debido a las nuevas políticas implementadas por el gobierno Federal dirigidas a incrementar la densidad poblacional en las áreas metropolitanas, promover Macro proyectos (Desarrollos Urbanos Integrales y Sustentables DUIS-) y ofreciendo créditos a los no afiliados. Estrategia de Vivienda Vertical Los incentivos anunciados por el gobierno para la redensificación de proyectos y la baja oferta de productos en las áreas metropolitanas destinados al segmento de interés social sustenta la decisión tomada por URBI en el 3T11, para enfocarse más en la vivienda vertical. Lo que fue una razón más para utilizar el FLE para adquirir reserva de tierra con estas características. Desde 2009 URBI ha incursionado en la vivienda vertical en la ciudad de México junto con el Instituto para la Vivienda (INVI), con la finalidad de cubrir la demanda desatendida de trabajadores de bajos ingresos, a través de desarrollos que dan prioridad a la verticalidad y sustentabilidad, facilitando el uso adecuado de espacios e infraestructura urbana, el mayor reto del programa nacional de vivienda 2007-2012. Con esta estrategia URBI está diseñando un nuevo modelo de negocio que va en línea con esta nueva etapa de crecimiento sustentable dentro del sector vivienda: que considera ubicaciones cercanas a las zonas metropolitanas, construcción de vivienda vertical, equipamiento y amenidades para los clientes, y aún más importante su experiencia dentro de la organización social integrando a los residentes de sus desarrollos, permitiendo a la compañía crear un negocio rentable. Valle San Pedro 1er DUI desarrollado por URBI Adicionalmente, URBI mediante su método de construcción URBI-Nova aumentará la capacidad para la construcción de casas, otorgando la flexibilidad de desarrollar vivienda vertical de manera similar a un proceso de producción en línea, ya que los moldes facilitan los procesos de construcción. Durante 2012 la compañía espera que el 80% de las unidades serán construidas con los moldes de URBI-Nova. En el evento, la administración de la compañía comentó que espera cambios en el reconocimiento de ingresos provenientes de la vivienda vertical. Actualmente, los desarrolladores reconocen los ingresos de vivienda vertical hasta que la construcción esté terminada al 100%. Sin embargo, ahora se espera que cuando la obra lleve un 75% de avance el desarrollador podrá reconocer hasta el 50% de los ingresos esperados por la venta de las unidades de ese edificio (similar a la contabilidad anterior a la implementación de la INIF 14). Esta es una noticia positiva ya que el ciclo de capital de trabajo será menor y el incremento en la mezcla de ventas de este tipo de proyectos no tendrá un impacto negativo. Por otra parte, en los macro proyectos URBI también está utilizando su método de construcción URBI-Nova, lo que en nuestra opinión es una oportunidad para incrementar la participación de mercado dentro del programa de subsidios del Gobierno Federal, que mediante SHF promueve la creación de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS), como motores regionales, canalizando la inversión pública y privada. En el caso de URBI, su 1er certificado de proyectos bajo el esquema de DUIS fue el proyecto Valle San Pedro (VSP) en Valle Las Palmas, Tijuana. En el cual la compañía implementó innovadores esquemas financieros y técnicos para atraer iniciativas, y recursos tanto públicos como privados. Las economías de escala reducen los costos de tierra, infraestructura y urbanización por vivienda, y generan disponibilidad para proyectos de vivienda a gran escala dentro del segmento de bajos recursos. 2
Actualmente URBI prepara 6 proyectos para calificar como DUIS. Oportunidades en el sector de no afiliados La estrategia de URBI se ha enfocado más en el segmento de la vivienda de interés social, así como en el rubro de los no afiliados; todo esto dentro del marco legal del gobierno Federal que planea incrementar el programa de subsidios a más de MXN 9,400 millones para 2012. El programa de los no afiliados, que sigue en desarrollo bajo la CONAVI y SHF, permitirá a la compañía atender con créditos hipotecarios a la población que no tiene acceso a los esquemas tradicionales de seguridad social del, o FOVISSSTE. Esta noticia es positiva para URBI ya que ha otorgado viviendas a este segmento mediante el programa Alternativa URBI, que ha sido utilizado por la compañía para identificar clientes no afiliados que no tienen un historial crediticio y desean adquirir una casa (con 8 años de experiencia). Este nuevo esquema junto con el aumento en el programa de subsidios permitirán a URBI ofrecer una variedad de productos hipotecarios dirigidos al mercado no tradicional. En nuestra opinión, la compañía se encuentra en una posición para mejorar sus resultados conforme a su plan estratégico 2012-2015, ya que poseen el portafolio más diversificado de productos y servicios para que los clientes habiten lo más pronto posible sus viviendas. Cabe mencionar, que la demanda del segmento de no afiliados es de 18 millones, lo que representa un nuevo mercado para la compañía. Estructura de demanda de Vivienda 4.3M Califican Crédito tradicional 15 millones afiliados al 3.8M No Califican 6.9M Tienen un crédito Casa Capital Plus 33 millones Demanda 10.8M REPECOS (pequeños contribuyentes) 18 millones noafiliados al 4.5M con previas aportaciones al 1.8M trabajadores domésticos 0.9M estados / municipios 3
Esquema de posibles reformas al Aportación patronal Vigente Vivienda Cuota Pensionaria Retiro, Cesantía en edad Avanzada y Vejez 1% 4% 6.5% Fondo administrado por Vivienda 5% Propuesta de Reforma Retiro (10.5%) Flexibilidad SIEFORE administrada por Retiro, Cesantía en edad Avanzada y Vejez 6.5% AFORES La reforma para cambiar el marco legal del fue aprobada por el Congreso Durante el evento, la compañía comentó que el Congreso aprobó la reforma para modificar el marco legal actual del, sin embargo, ahora tendrá que ser aprobada por el Senado. De acuerdo a la información publicada, el objetivo de la propuesta es crear el acceso a un segundo crédito hipotecario para los trabajadores que hayan terminado de pagar su hipoteca del. Este nuevo mercado representará un aumento en la demanda de 1.9 millones de trabajadores que podrán obtener una segunda hipoteca del. Esta es una noticia positiva para URBI, derivado de lo cual la compañía ha experimentado un aumento en la oferta de nuevas viviendas a través de Casa Capital Plus y ahora con el apoyo del este segmento será más atractivo para la compañía. Tendremos más información una vez que el Senado apruebe la reforma del INFO- NAVIT. Sin embargo, creemos que los principales cambios serán como lo hemos mencionado en nuestros reportes previos sobre el tema relacionado a que el INFO- NAVIT otorgue hipotecas a los trabajadores no afiliados. Bajo el mandato actual del instituto, el rezago habitacional sería abatido por en los próximos cinco años, como resultado de ello el instituto estima que la demanda por hipotecas podría alcanzar un nuevo nivel (310 mil en promedio). El efecto de esta contracción en el número de hipotecas representa un superávit en la generación de efectivo que tendrá el y que no puede utilizar bajo el marco legal actual. Consideramos que con la modificación de esta reforma el incrementará su participación de mercado, ya que tanto trabajadores formales como informales podrán obtener una hipoteca. Cabe resaltar que URBI será la compañía más beneficiada por la participación que tiene en este mercado. El principal cambio que se ha venido manejando es respecto a la reducción gradual de las aportaciones patronales al del 5% en 2011 al 1% para el 2017. La diferencia del 4% se transferirá a la subcuenta de retiro administrada por el. Creemos que si la reforma se aprueba bajo estas condiciones, tendrá un impacto marginal de corto plazo en el sector vivienda ya que el cambio tomará varios años. Sin embargo, en el largo plazo, podremos ver un efecto positivo debido a las siguientes razones: a) el poder de compra de los trabajadores para comprar una casa nueva no cambiará, b) los esfuerzos de cobranza del tampoco cambiaran, y c) el mantendrá un perfil financiero sólido. Por otro lado, el mercado potencial del se incrementará (trabajadores del gobierno, y los trabajadores no afiliados al también podrán obtener una hipoteca) y se espera que los trabajadores tendrán un mayor enganche para comprar una casa. Como podemos ver en la figura de la izquierda, la propuesta implica una reducción gradual de las aportaciones patronales al a partir del nivel actual del 5% al 1%. La diferencia del 4% se transferirá a la subcuenta de retiro administrada por el como SIEFORE. El objetivo es que la subcuenta de retiro tendrá flexibilidad para ser usada, ya sea para comprar una casa o ser utilizados para la cuenta de retiro de trabajador. 4
Disclaimer Certificación de los Analistas Juan Carlos Sotomayor Jaime Ascencio Pablo Duarte Roberto Galván Ramón Ortiz Karla Peña Martin Lara Los analistas responsables de éste reporte, certifican que las opiniones en cuanto a los valores y temáticas mencionadas en el reporte, así como las opiniones o previsiones, reflejan su punto de vista. Ninguna parte de su compensación fue, es o será directa o indirectamente relacionado a una recomendación o comentarios que vienen dentro del documento. Todas las unidades de negocio de Grupo Actinver o sus filiales pueden explorar realizar negocios con cualquier compañía mencionada en este documento. Toda compensación por servicios dada en el pasado o en el futuro, recibido por Grupo Actinver o cualquiera de sus filiales por parte de cualquier compañía mencionada en este reporte no ha tenido y no tendrá ningún efecto en la compensación otorgada a los analistas. Sin embargo, así como ocurre con cualquier otro empleado de Grupo Actinver y sus filiales, la compensación que puedan gozar nuestros analistas será afectada por la rentabilidad de la que goce Grupo Actinver y sus filiales. Guía para nuestra metodología utilizada en nuestras recomendaciones El rendimiento total esperado en cualquier activo bajo cobertura incluye dividendos y otras formas de distribución de riqueza esperadas por ser implementada por los emisores, en adición a la apreciación o depreciación en el precio de las acciones durante los próximos doce meses acorde al precio objetivo definido por nuestros analistas. Los analistas emplean una amplia variedad de métodos para calcular el precio objetivo, entre otros, incluye modelos de flujos descontados, modelos basados en múltiplos ajustados por nivel de riesgo, modelos de Suma de partes, modelos que asumen u escenario de liquidación y/o quiebra, así como modelos de valuación relativa. Cambios en nuestros precios objetivos y/o nuestras recomendaciones. Las compañías bajo cobertura están bajo una constante vigilancia y como resultado de dicha vigilancia nuestros analistas actualizan sus modelos lo que resulta en modificaciones potenciales a los precios objetivos. Cambios en general en cuanto al clima de los negocios, que afecten el costo del capital y/o en sus perspectivas de crecimiento de todas las compañías bajo cobertura o de una industria, o de un grupo de industrias son factores que usualmente derivan revisiones a nuestros precios objetivos y/o recomendaciones. Otros evento micro y/o macroeconómico pueden llegar a afectar de forma importante las perspectivas de una compañía bajo cobertura y, como resultado, dichos eventos pueden llevar a un cambio en nuestros precios objetivos y/o recomendaciones sobre la compañía afectada. Aún cuando las expectativas para alguna compañía no hayan cambiado, nuestras recomendaciones son puestas a revisión en caso de que las cotizaciones hayan cambiado lo suficiente de tal manera que afecte el rendimiento total esperado. Términos tales como Precio Objetivo, nuestro precio objetivo, rendimiento total esperado, el precio objetivo de los analistas o cualquier otro termino similar son utilizados en este documento como complemento a nuestras recomendaciones o como una condición que al llegar a modificarse nuestro punto de vista y, de acuerdo con el artículo 188 del Securities Market Act, no implica que Actinver, sus asesores, o compañías relacionadas garanticen o aseguren de forma alguna responsabilidad por los riesgos asociados en cualquier inversión discutida en este documento. Recomendaciones para compañías bajo cobertura que formen parte, o fuera, del Índice de Precios y Cotizaciones (IPyC). Para las acciones, tenemos tres posibilidades: a) COMPRA, b) MANTENER y c) VENTA. Acciones clasificadas como COMPRA: se espera que su rendimiento sea como mínimo de un 5% superior al del Índice (IPyC). Acciones clasificadas como MANTENER: se espera que su rendimiento sea similar al del Índice (IPyC), dentro de un rango de +5/-5%. En muchas de las compañías que se encuentran en esta clasificación suelen ser compañías sólidas que han alcanzado su potencial en un corto lapso de tiempo y aún así deberían de considerarse como una buena inversión. VENTA: se espera que su rendimiento sea cuando menos 5% menor al del Índice (IPyC). Distribución de Recomendaciones al 30 de Septiembre de 2011 5 Todas las compañías en la BMV COMPRA: 70% MANTENER: 13% VENTA: 17%
Análisis Juan Carlos Sotomayor Salinas Director (52) 55 1103-6758 x5030 jcsotomayor@actinver.com.mx Jaime Ascencio Analista Económico y de Mercados x5032 jascencio@actinver.com.mx Karla Peña Consumo y Minería x5035 kbpena@actinver.com.mx Martín Lara Telecomunicaciones y Medios x5033 mlara@actinver.com.mx Ramón Ortiz Cemento, Construcción y Vivienda x5034 rortiz@actinver.com.mx Pablo Duarte Transporte, Acero, Conglomerados y Fitness x5031 pduarte@actinver.com.mx Paulino Musi Analista Jr. x5037 pmusi@actinver.com.mx David Foulkes Analista Jr. x5045 dfoulkes@actinver.com.mx Roberto Galván Análisis Técnico (52) 55 1103-6600 x5039 rgalvan@actinver.com.mx Mesa de Capitales Jose Pedro Valenzuela Director Adjunto (52) 55 1103-6779 jvalenzu@actinver.com.mx Gerardo Roman Director (52) 55 1103-6690 groman@actinver.com.mx Julie Roberts Ventas Institucionales (210) 298-5371 jroberts@actinversecurities.com Tulio Chávez Ventas Institucionales (52) 55 1103-6762 mchavez@actinver.com.mx José María Celorio Ventas Institucionales (52) 55 1103-6606 jcelorio@actinver.com.mx Maria Antonia Gutiérrez Ventas Institucionales (52) 55 1103-6796 agutierrez@actinver.com.mx 6