036_informe_193.qxp 27/09/2006 11:28 PÆgina 36 Estudio del Mercado Industrial de Madrid Un informe de Aguirre Newman señala que, aunque la oferta de suelo industrial en la Comunidad de Madrid se incrementará en los próximos meses, en estos momentos los algo más de dos millones de metros cuadrados, resultan una oferta muy escasa en las zonas industriales consolidadas, y prácticamente residual en los desarrollos logísticos. Estos ha supuesto un incremento en los precios de alquiler y venta de las naves industriales Autor: Título: Aguirre Newman Estudio del Mercado Industrial de Madrid Fuente: Directivos Construcción nº 193 pág. 36. Octubre 2006. Resumen: Del comportamiento del mercado de inmuebles industriales durante los últimos doce meses en la Comunidad de Madrid destaca la escalada de los precios. En venta se ha asistido a la mayor subida de los últimos ocho años, un 22%, los precios de alquiler han crecido un 6% y el suelo, debido a su crónica escasez, es ahora un 46% más caro. Las actividades relacionadas con la logística siguen siendo la referencia en este segmento inmobiliario, tanto en el mercado de usuarios, con el 70% de las contrataciones, como en el de inversión. En este último, la importante presión compradora ha hecho descender las rentabilidades medias. La actividad industrial en la Comunidad Autónoma de Madrid se desarrolla en un número aproximado de 700 polígonos, que ocupan una superficie bruta de unos 90 millones de m², incluyendo suelos ya desarrollados (estén o no consolidados) y suelos en proyecto. En este estudio se han analizado un total de 86 polígonos industriales, con una superficie bruta aproximada de suelo industrial de 66 millones de m² de suelo desarrollado y 1,1 millones de m² de suelo en proyecto. En el mapa se muestra la distribución del suelo de uso industrial dividido entre el municipio de Madrid, una primera Corona (de radio aproximado de 22-25 kilómetros) y una segunda Corona exterior que incluso incluye algún municipio de Guadalajara, como Cabanillas del Campo, Azuqueca de Henares o Alovera, y de Toledo, como Seseña. La actividad industrial se localiza fundamentalmente en las afueras del municipio de Madrid (el 90% del suelo analizado), fundamentalmente en los márgenes de las carreteras radiales que parten de la capital. La falta de suelo en Madrid, y más de suelo industrial, ha provocado tradicionalmente el crecimiento de la actividad en los municipios de la zona metropolitana, aumentando cada vez más la distancia para el desarrollo de nuevos Proyectos. Descriptores: Comunidad de Madrid/ Superficie industrial/logística/ informe Oferta/Demanda/Precio d 36 Directivos Construcción Octubre 2006 www.directivosconstruccion.com
036_informe_193.qxp 27/09/2006 11:28 PÆgina 37 La agrupación de los municipios por zonas para este informe se ha realizado de la siguientes manera: Zona Norte (A-I y M- 607) en la que se incluyen la 1ª Corona (Alcobendas y San Sebastián de los Reyes) y la 2ª Corona ( Algete, San Agustín de Guadalix, Tres Cantos y Colmenar Viejo); Zona Este (A-III) con la 1ª Corona (Rivas Vaciamadrid y Mejorada del Campo) y la 2ª Corona ( Arganda del Rey y Loeches); Zona Sur (A-IV, A-V y A-42): 1ª Corona (Getafe, Leganés y Alcorcón) y 2ª Corona (Pinto, Fuenlabrada, Parla, Villaviciosa, Móstoles, Valdemoro, Ciempozulos y Seseña); y el Casco Urbano (Las Mercedes, Fin de Semana, Vicálvaro, Vallecas y Villaverde). El volumen de zonas industriales se localiza mayoritariamente en la zona Noreste (principalmente en la A-II), y en la Sur (en la A- IV). Estas dos carreteras radiales concentran el 46% del suelo industrial analizado en este informe. Las naves logísticas incrementan su peso sobre el total de naves industriales TASA DE DESOCUPACIÓN mente consolidadas hay una menor disponibilidad. Teniendo en cuenta exclusivamente la disponibilidad de naves logísticas El volumen aproximado de oferta disponible a septiembre de 2006 ascendía a el porcentaje no llega al 2%. 2.150.000 m² construidos para alquiler y/o venta, un 25% superior a la cifra registrada en el estudio anterior (mayo 2005), zona Sur (31%) y en la zona Noreste El stock disponible se concentra en la pero con una superficie neta analizada un (29%), fundamentalmente. 12% mayor, lo que provoca que se haya pasado de un 6,9% de disponibilidad PROMOCIÓN FUTURA sobre superficie neta en mayo de 2005 a un 7,7% en septiembre de 2006. En términos generales la oferta ha sido mayor ya próximos meses se situaban en el entorno En mayo de 2005 los proyectos para los que se han incluido nuevos municipios no de los 900.000 m². A fecha de realización del presente estudio la superficie analizados en el ejercicio anterior, poco consolidados, pero con mucha oferta. Sin industrial de este tipo de desarrollos se embargo en las zonas industriales plena- sitúa en 1.060.000 m², un 18% superior. del mes 37 Directivos Construcción Octubre 2006 www.directivosconstruccion.com
036_informe_193.qxp 27/09/2006 11:28 PÆgina 38 En la zona Sur se localiza el 31%, concretamente 135.000 m² en Ciempozuelos y 150.000 m² en Getafe, y en el Casco Urbano el 27% repartido entre Villaverde y Vicálvaro. Al margen de estos municipios y zonas, conviene resaltar los 100.000 m² de nuevos proyectos en Cabanillas del Campo. En todos los casos señalados, los proyectos tienen una previsión de colocación en el mercado de medio plazo, esto es, de menos de 18 meses, pero no necesariamente en lo que resta de 2006. DISTRIBUCIÓN DEL STOCK DISPONIBLE (M²) TIPOLOGÍA DE PRODUCTO PRECIOS MEDIOS DE ALQUILER POR ZONAS Gráfico 1 Comenzando por el análisis de la antigüedad de los polígonos en la Comunidad de Madrid, y dado que se están llevando a cabo nuevos desarrollos, como ocurría en años anteriores, ésta se está reduciendo paulatinamente. Así, frente a un 27% de los polígonos con antigüedad inferior a 10 años registrado en mayo de 2005, a fecha de cierre del presente estudio, este porcentaje ascendía al 29%. Entre 10 y 20 años era el 34% y superior a 20 años el 37% restante. En todas las zonas analizadas predominan las naves pequeñas, con la única excepción de la zona Noreste donde el tamaño de nave se distribuye de forma similar por tipologías. Coslada, Alcalá de Henares y Cabanillas del Campo, en la A- II, cuentan con más de la mitad de los polígonos de tamaño grande. Son la zona Este y el Casco Urbano las que recogen un claro predominio de las naves pequeñas. A nivel agregado, en toda la zona analizada, el 48% corresponde a naves pequeñas, el 30% a naves medianas y el 22% a naves grandes. Analizando la presencia de naves logísticas, y su evolución en los últimos años puede comprobarse que incrementa su importancia sobre el total de naves industriales en general, sobre todo en aquellas zonas que cuenta con mayor concentración industrial. La importancia es creciente, fundamentalmente en la zona Noreste, y más concretamente en la A-II y en particular en los municipios de Alcalá, Alovera, Azuqueca, Cabanillas y Coslada. En relación con los proyectos desarrollados en los últimos años, debe destacarse asimismo la presencia de naves logísticas en localidades como Getafe, Ciempozuelos y Seseña. DEMANDA Desde el punto de vista de la demanda, y en lo que a actividades se refiere, se mantiene la tendencia comenzada en años anteriores de gran protagonismo del sector logístico, verdadero protagonista en la actualidad del mercado industrial español, sobre todo en las grandes ciudades y en las buenas ubicaciones por proximidad a nudos de comunicación. Es este sector logístico el que absorbe el mayor número de metros cuadrados y la importancia relativa en el total del mercado va aumentando año a año. 38 Directivos Construcción Octubre 2006 Gráfico 2 Como también se había puesto de manifiesto en años anteriores, las operaciones relacionadas con empresas fabriles y manufactureras están a la baja, perdiendo importancia progresivamente a favor de las actividades relacionadas con la logística. www.directivosconstruccion.com
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036_informe_193.qxp 27/09/2006 11:28 PÆgina 40 Las pequeñas naves están siendo muy demandadas tanto por la industria local (de ahí el aumento de su importancia relativa del 10% al 19% en algo más de 12 meses) como por el pequeño inversor. Para este último, las mini naves suponen una alternativa frente a otros productos inmobiliarios como puede ser el mercado residencial. En caso de que se aumente excesivamente la oferta de este producto, se corre el riesgo de saturar el mercado, provocando caídas importantes en precios y rentabilidades. Dada la escasez de productos de calidad existente en el mercado, los proyectos llave en mano siguen siendo la alternativa a considerar. Esta escasez además ha provocado la aparición en ocasiones de la figura del pre-alquiler. Las promociones especulativas han sido comercializadas antes de la finalización de la construcción. Respecto a las zonas, el grueso de la demanda se concentra en la zona Noreste, principalmente en la A-II (como se pondrá de manifiesto al analizar tanto los precios de alquiler como de venta), seguido de la zona Sur. PRECIOS DE ALQUILER Y VENTA En términos medios, el precio medio de alquiler en los polígonos analizados de la Comunidad de Madrid ha aumentado en un 6% con respecto a mayo de 2005. Puesto que la inflación en el año 2005 se situó en el 3,7%, puede concluirse que los precios han aumentado en un 2,3%, frente al 0,5% de hace un año, lo que pone de manifiesto un mantenimiento de la tendencia al alza de los precios de alquiler en los últimos ejercicios. El aumento ha sido generalizado en todas las zonas. En términos medios, puede hablarse de un aumento del precio de 5,43 euros/m²/mes en 2005 a los 5,82 euros/m²/mes. El aumento en el precio de venta en la Comunidad de Madrid en el último año ha sido de una media del 22,7%, incluso superior al 19,6% registrado en 2005 respecto a 2004, y el mayor de La falta de suelo industrial en Madrid ha provocado eol crecimiento de la actividad den la zona metropolitana los últimos ocho años, en los mismos niveles que en 2000 respectos a 1999. Característica también generalizada ha sido el aumento de los precios en todas las zonas analizadas, fundamentalmente en la zona Sur. El precio medio de venta se ha situado en los 1.247 euros/m², frente a los 1.015 euros/m² de mayo de 2005. SUELO INDUSTRIAL Manteniendo la tendencia de años precedentes, el mercado industrial de Madrid se caracteriza por la falta de suelo finalista de uso industrial, lo que motiva, año tras año, un incremento generalizado de los precios del mismo, que varía, su magnitud y zona, en función del juego de oferta y demanda en cada área y de los desarrollos previstos en cada municipio. Debe destacarse, por encima del resto de actuaciones, la de La Carpetania, en Getafe, con algo más de 1,1 millones de m², que, por su estado de tramitación urbanística y faseado, tendrá implicaciones en el mercado desde 2007 a 2010. El incremento medio del precio del suelo ha sido de casi un 46%, pasando de los 330 euros/m² de media en mayo de 2005 a los 481 euros/m² a fecha actual. Los precios oscilan en una horquilla situada entre los 165 euros/m² de Alovera y Cabanillas y los 775 euros/m² de Villaviciosa de Odón. Este elevado precio se justifica por el elevado coeficiente de edificabilidad de las parcelas (1,5 m²/m²) y por el alto porcentaje de uso comercial permitido (30%). En 2005 comparado con el año precedente, fue la zona Norte la que registró un incremento mayor del precio. En la actualidad, es la zona Sur la que prácticamente ha duplicado los precios en algo más de 12 meses, fundamentalmente por el encarecimiento del suelo en Móstoles y Alcorcón. Como ocurre con los precios de alquiler y venta, la zona Noreste registra los precios de suelo más bajos, y los más elevados se localizan en el Casco Urbano, una vez más, además de por la ubicación, por la falta de espacio disponible. 40 Directivos Construcción Octubre 2006 www.directivosconstruccion.com