EL TÉCNICO DE MANTENIMIENTO O TÉCNICO DE CABECERA EDIFICIOS SANOS Y SEGUROS
Qué es y como desarrolla sus funciones? ENTRE OTRAS: El técnico de mantenimiento es el profesional cualificado (Arquitecto y/o Aparejador Arquitecto Técnico) que cuida de la SALUD del edificio. Establece un diagnóstico fiable de las condiciones del edificio. Asesora a la Comunidad, de las empresas más fiables para la realización de labores de reparación, estableciendo comparativos veraces para que los vecinos elijan a la empresa más adecuada. En ésta labor puede ganarse sus honorarios, fácilmente demostrables.
ES EL TÉCNICO COMPETENTE (ARQUITECTO Y/O APAREJADOR QUE PRESTA SUS CONOCIMIENTOS AL SERVICIO DE UN EDIFICIO O COMUNIDAD DE VECINOS ES UNA FIGURA LEGISLADA POR LA LEY 38/99 DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN (LOE) PARA EL CUIDADO Y MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO. Aunque la LOE lo aconseja desde el primer día de vida del edificio, es decir desde su ocupación, no es más cierto que su labor se hace imprescindible en aquellos edificios existentes con anterioridad a la entrada en vigor de la LOE.
y EL CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN El Código Técnico de la Edificación en su Art. 8.2 establece con respecto al uso y conservación del edificio: El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones: Llevar a cabo el Plan de mantenimiento del edificio, encargando al técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones. Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación. Documentar, a lo largo de la vida útil del edificio, todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio
LABORES QUE REALIZA O PUEDE REALIZAR: En edificios de NUEVA OCUPACIÓN. 1. PUESTA EN MARCHA DE LAS INSTALACIONES GENERALES DEL EDIFICIO NUEVO. 2. CONFECCIÓN DE LISTADOS DE DEFECTOS DE ACABADO 3. SEGUIMIENTO DE LAS ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO (recogidas en el preceptivo Libro de Mantenimiento ó reformar los plazos establecidos en él) 4. ELABORAR INFORMES QUE PUEDAN SER OBJETO DE RECLAMACIÓN. 5. PARTICIPAR EN LAS REUNIONES, QUE POR ALGÚN DEFECTO DETECTADO SEAN OBJETO DE RECLAMACIÓN A LA PROMOTORA. (Es seguro que un buen profesional puede trasmitir esto, evitando, EN PRINCIPIO, las acciones legales pertinentes).
EN EDIFICIOS EXISTENTES. - Elaboración el Libro del Edificio y de Mantenimiento en el caso de que no exista. 1. Inspecciones de Fachada y Cubierta a fin de detectar problemas de desprendimientos, grietas, etc. y evitar daños a terceros. 2. Elaborar la ITE del edificio si éste tienen más de 50 años (obligado por la Ley). 3. Asesoramiento técnico antes de afrontar alguna reparación rehabilitadora en la Comunidad. 4. Mejora de la eficiencia energética del edificio. 5. Inspección de grietas y humedades en el Edificio. 6. Mejora de las condiciones de accesibilidad del edificio.
QUÉ ES EL MANTENIMIENTO? El mantenimiento de un edificio es el conjunto de trabajos periódicos (programados o no) que hay que realizar para conservarlo durante su vida útil en adecuadas condiciones de habitabilidad. No es un concepto nuevo, pero la cultura del mantenimiento se ha ido perdiendo y hoy en día se puede decir que nuestros edificios son totalmente desconocidos por sus propietarios y usuarios. Se hace necesario recuperar la cultura del mantenimiento como única solución para disponer de edificios más seguros y confortables. Los elevados costes en la reparación de lesiones, una vez declaradas, se podrían reducir si se aplican técnicas preventivas que tratarán de minimizar los imprevistos en todos los aspectos
ASPECTOS FUNDAMENTALES A CONSIDERAR La compra de una vivienda es la inversión más importante que puede realizar una persona a lo largo de su vida. Resulta preocupante la ausencia de información que existe de una política de mantenimiento en nuestra sociedad No existe una reglamentación aunque el Art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal dice: Será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad El tema del seguro también es importante y requiere una aclaración: el seguro no es una forma de mantener y no es un contrato de mantenimiento, por lo que se está haciendo necesario poder establecer contratos de mantenimiento, supervisados, que aunque seguirán una línea paralela con el contrato de seguro del inmueble, pero podemos afirmar que la relación mantenimiento-seguro probablemente y si las cosas salen bien redundaría en un abaratamiento de los seguros.
La Ley de Ordenación de la Edificación, establece al respecto, en su Artículo 3; Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que satisfagan los requisitos básicos siguientes: Relativos a la funcionalidad Relativos a la seguridad Relativos a la habitabilidad
ANTECEDENTES Hasta la fecha toda ésta responsabilidad de reparación recae en los Administradores de Fincas o por su falta en el propio representante de la Comunidad. Se suele recurrir a gremios fijos (eso está bien ya que conocen el edificio y pueden dar soluciones) pero: Qué pasa cuando el problema no es fácilmente asignable?. Cómo sabemos que la solución propuesta es la más correcta?. Los materiales son los correctos?. Cuántos presupuestos se piden? e importante como se homologan los diferentes presupuestos para elegir al más adecuado en calidad-precio-plazo?. Todas éstas dudas se despejan al contar con un técnico adecuado.
EL TECNICO DE CABECERA EN EL PROCESO DE REHABILITACIÓN DE UN EDIFICIO DE VIVIENDAS. La comunidad de vecinos decide la realización de unas obras determinadas. El proceso que habitualmente sigue es la de contactar directamente con una o varias empresas de rehabilitación, pedir presupuestos seleccionar uno de ellos y ejecutar las obras. Los problemas que puede generar esto, y que se presentan a menudo, son evidentes: Ausencia de un análisis objetivo. Falta de criterio a la hora de comparar los presupuestos y decidir el ejecutor de las obras. Ausencia de una dirección de obra que controle y certifique el conjunto de los trabajos.
LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE LOS EDIFICIOS La ITE puede ser utilizada y seguramente se aprovechará para actuar de punta de lanza en un proceso rehabilitador o reparador de lesiones, incluso para el inicio de un estudio sobre el mantenimiento de un edificio, pero en sí misma no establece las premisas necesarias. Advierte del estado general de un edificio, de las lesiones observadas, sus causas y la necesidad de reparación o mantenimiento de la cáscara del edificio, no se le puede exigir más. Cualquier manipulación del Informe-Dictamen ITE, desvirtuaría dicho Informe. Hay que huir de la picaresca y no puede ser tomado dicho informe como una memoria de un Proyecto de Rehabilitación, si de una idea o una necesidad de. Pero puede existir un complemento directo que, con pocas obligaciones más podría redactarse en el camino de la mejora de la sostenibilidad del edificio. La ITE vasca va dirigida a edificios viejos (más de 50 años) y nos encontraremos con apartados no contemplamos en la Guía Metodológica: Condensaciones en algunas viviendas, falta de aislamiento, puentes térmicos, carpinterías obsoletas, vidrio simple, ausencia de calefacción, barreras arquitectónicas, etc.
Queda mucho camino por recorrer y creo que nos corresponde a los técnicos competentes en ésta materia empujar a las distintas Administraciones para la regulación, cumplimiento y exigencia para el desarrollo de éstas ideas, recabar ayudas para la consolidación de un parque restaurado, no solo en sí mismo sino en su entorno de barrio