Mercado de Oficinas - Caracas MarketView Segundo Trimestre 2013 CBRE Global Research and Consulting VENTA CLASE A 34,80% VENTA CLASE B 168,92% RENTA CLASE A 63,24% NUEVAS ENTREGAS 0 M2 *Flechas indican cambios sobre el periodo anterior. LAS MERCEDES Y PARCELAMIENTO CCCT - CHUAO SON INCORPORADOS A LA ZONA PREMIUM DE CARACAS. 1 Estadísticas Resumidas 2T 2013 Actual Trim Sem Desocupación 1,45% Canon Arrendamiento Promedio Bs 723,59 Precio de Venta Promedio Bs. 181.649,5 Nuevas entregas 0.0m2 Actualidad Se incorpora a la Zona Premium de Caracas los sub mercados Las Mercedes y Parcelamiento CCCT Chuao. Continua el aumento de los precios de venta y canon de arrendamiento en la Zona Premium de Caracas El índice de desocupación muestra una significativa tendencia a la baja en el transcurso del primer semestre del 2013. Durante el primer semestre del año no hubo incorporación de nuevas ofertas al mercado de la Zona Premium de la ciudad. La inflación acumulada al finalizar el segundo trimestre del año fue del 21,01%, índice superior al registrado en todo el año 2012 donde los precios subieron un 20,1%, tal cifra confirma la espiral inflacionaria en que ha entrado el país desde diciembre del año pasado. Por otra parte, según el Banco Central de Venezuela el Producto Interno Bruto del país tuvo durante el primer trimestre del año 2013 un crecimiento de apenas el 0,7% con respecto al cuarto trimestre del año 2012 cuando creció en 5,5%, lo que refleja una fuerte desaceleración en la cantidad de bienes y servicios producidos en el país en un contexto de fuerte inflación, falta de divisas extranjeras, exceso de masa monetaria y desabastecimiento de los principales artículos de consumo. Tal como se indicó en el reporte anterior, a partir de este trimestre se incorpora a la Zona de Oficinas Premium de Caracas, las edificaciones de la urbanización Las Mercedes, así como la zona aledaña Parcelamiento CCCT-Chuao. En este sentido la Zona Premiun de Caracas queda constituida por dos sectores, la Zona Premium Noreste, con los sectores que tradicionalmente han conformado nuestro Índice de Mercado, es decir El Rosal, Campo Alegre, La Castellana, Altamira y Los Palos Grandes; y la Zona Premium Sureste, con los nuevos sub mercados de Las Mercedes y Parcelamiento CCCT-Chuao. Para tal efecto, se inició un nuevo proceso de evaluación y reclasificación de las edificaciones existentes en ambas Zonas Premium, en función de las características propias de la edificación, sus facilidades y seguridad al usuario, así como las características del entorno donde se emplaza. Este proceso, aún en desarrollo, produce como resultado final edificios tipo A, B y C, aunque para los efectos de la elaboración del presente Índice de Mercado son considerados sólo aquellas que son tipo A y B. Producto de esta nueva valoración, algunas edificaciones de la Zona Premium Noreste cambiaron de categoría. El comportamiento del mercado de oficinas en la Zona Premium Noreste en el primer semestre del año 2013, continúa la tendencia fuertemente alcista reflejo de un mercado con escasez de oferta, una alta demanda y significativamente inflacionario. Particularmente destaca el apreciable aumento de los precios de venta de las oficinas en edificios, que se incrementaron en 168,92% en comparación al primer trimestre del año, así mismo las edificaciones de clase A no escapan de la tendencia inflacionaria del mercado al incrementar el precio de venta en un 34,80%. Este comportamiento también se refleja en los cánones de arrendamiento en ambas clases de edificación, a tal efecto, el canon en edificios aumentó un 63,24% y los de en un 53,86% con respecto al primer trimestre del 2013. El índice de desocupación disminuye en este trimestre a 1,45% en las edificaciones, por el contrario, las edificaciones experimentan un ligero incremento al ubicarse en 2,21%. Como se ha venido indicando en reportes anteriores, estos valores al alza que siguen experimentando los inmuebles se corresponden con un mercado que presenta alta demanda - ocasionada por la fuerte presión de compradores en adquirirlos como inversión y protección frente a una moneda cada vez más débil producto de los altos niveles de inflación-; baja superficie útil vacante y una escasez significativa de oficinas en ambos sectores de la Zona Premium debido a que los nuevos proyectos de oficinas no se incorporarán hasta finales del año 2014 o principios del 2015 y aquellos ya culminados o muy próximos a incorporarse al mercado, en su mayor parte ya están vendidos.
Tabla N 1: Mercado de Oficinas Zona Premium Noreste Área Neta Total Desocupación Promedio Precio de Venta Promedio Cánon Arrendamiento Sub Mercados (m2) (%) (Bs/m2) (Bs/m2/mes) * El Rosal 103.886,53 0,00% 0,00 0,00 Campo Alegre 13.194,93 0,00% 0,00 0,00 La Castellana 119.191,17 2,56% 192.000,00 860,00 Los Palos Grandes/Altamira 71.275,00 1,97% 176.312,11 504,00 Total Zona Pre mium Nore ste 307.547,63 1,45% 181.649,79 723,59 Zona Premium Sureste Área Neta Total Desocupación Promedio Precio de Venta Promedio Cánon Arrendamiento Sub Mercados (m2) (%) (Bs/m2)* (Bs/m2/mes) * Las Mercedes 6.459,59 0,00% 0,00 0,00 Parcelamiento CCCT-Chuao 39.160,88 3,12% 213.334,37 775,00 Total Zona Pre mium Sure ste 45.620,47 2,67% 213.334,37 775,00 * En Venezuela, el tipo de cambio es controlado por el Gobierno, a una tasa fija única de Bs 6.3/USD (introducida en Febrero de 2013) Fuente: CBRE Venezuela 2013 Gráfico N 1: Condiciones Macroeconómicas INFLACIÓN PIB INFLACIÓN 2T2013 11,09% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% El índice acumulado de inflación correspondiente al segundo trimestre del año fue de 11,09%, lo que significa un notable incremento del 40,38% con respecto al primer trimestre del año 2013, cuando la inflación se ubicó en 7,9%. El Producto Interno Bruto correspondiente al primer trimestre del 2013 fue del 0,7%, presentando una fuerte caída del 12,72% con respecto al último trimestre del año 2012 cuando se ubicó en 5,50%; al momento de la emisión de este reporte el PIB para el segundo trimestre no había sido publicado por el Banco Central de Venezuela. 2 Fuente: Banco Central de Venezuela. 2
Gráfico N 2: Desocupación. ZP Noreste 2T 2013 1,45% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Gráfico N 3: Desocupación,B. Sub-Mercados 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Durante el segundo trimestre del año 2013 la desocupación experimentó un descenso del -44,02% con respecto al trimestre anterior para ubicarse en un 1,45% en las edificaciones. Por otra parte, en las edificaciones, la desocupación experimentó un repunte del 22,37%, al pasar de 1,8% a 2,21%, sin embargo esto es producto de que numerosas edificaciones anteriormente consideradas tipo A fueron reclasificadas en la nueva evaluación como tipo B. La tendencia descendente que en líneas generales experimenta la tasa de desocupación desde el año 2012, es reflejo de un mercado con escasez de nuevas ofertas, así como por la decisión de algunos propietarios de retirar sus ofertas hasta tanto se logre normalizar el mercado. Los distintos sub mercados presentan tasas de desocupación muy bajas, principalmente en las edificaciones tipo A, donde destacan los sub mercados de El Rosal, Campo Alegre y Altamira en la Zona Premium Noreste y Las Mercedes en la Zona Premium Sureste con índices igual a 0%. Sin embargo en las edificaciones tipo B, se aprecian tasas ligeramente superiores, entre las que sobresalen La Castellana con 5,79% y Los Palos Grandes con 2,73% en la Zona Premium Noreste. Gráfico N 4: Venta. Zona Premium Noreste Gráfico N 5: Precio Venta,B. Sub-Mercados 210.000,00 2T 2013 181.649,79 Bs 250.000,00 190.000,00 170.000,00 150.000,00 130.000,00 200.000,00 150.000,00 110.000,00 90.000,00 70.000,00 50.000,00 100.000,00 50.000,00 30.000,00 10.000,00 0,00 3 El Precio de Venta Promedio del segundo trimestre del 2013 en edificios fue de 181.649,79 Bs el m2, lo que significa un incremento del 34,8% con respecto a los 134.758,46 Bs por m2 del primer trimestre del año. La misma tendencia se presenta en este trimestre en las edificaciones, aunque en una proporción más significativa, cuando el Precio de Venta cierra en un promedio de Bs. 160.320,8 Bs el m2, lo que representa un incremento del 173,7% con respecto al lapso anterior. El comportamiento alcista de los precios que se registró durante el primer trimestre del año se presenta también durante este trimestre, debido a la presión por adquirir bienes inmuebles como protección frente a un mercado fuertemente inflacionario, escasa oferta de nuevas edificaciones y una moneda local fuertemente devaluada. El comportamiento del precio de venta en todos los sub mercados que conforman las Zonas Premium muestran niveles significativamente altos en ambas tipologías de edificación, destaca en edificios tipo A, el sub mercado Parcelamiento CCCT - Chuao en la Zona Premium Sureste con un promedio de Bs. 213.334,37 y La Castellana en la Zona Premium Noreste con Bs. 192.000,00. Así mismo en las edificaciones tipo B, destaca el sub mercado El Rosal con un precio de venta promedio de Bs. 183.015,52 y La Castellana con Bs. 151.626,02 como promedio en la Zona Premium Noreste y 160.703,42 que corresponde al Parcelamiento CCCT-Chuao en la Zona Premium Sureste. 3
Gráfico N 6: Arrendamiento. ZP Noreste 2T 2013 723,59 Bs 800,00 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 Gráfico N 7: Arrendamiento, B. Sub-Mercados 1.400,00 1.200,00 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0,00 El canon de arrendamiento promedio continúa su tendencia al alza de los últimos años, en este sentido, en las edificaciones, el canon se incrementó un 63,24% comparado con el primer trimestre del año 2013, correspondiendo a un valor promedio actual de 723,59 Bs/m2/mes. Similar comportamiento aunque en menor medida, presentó el Canon de Arrendamiento en edificaciones, al aumentar un 53,86% y ubicarse en 534,56 Bs/m2/mes. El canon de arrendamiento muestra marcadas diferencias entre los distintos sub mercados de las Zonas Premium, aunque todos presentan niveles apreciablemente altos, en este sentido predomina el sub mercado La Castellana en edificios tipo A, con un canon promedio de Bs. 860,00 en la Zona Premiun NE y Parcelamiento CCCT-Chuao con un promedio de Bs.775,00 en la Zona Premium SE. En las edificaciones tipo B, se distingue el sub mercado de El Rosal en la Zona Premium NE con un promedio de alquiler de Bs. 1.223,24 y Las Mercedes en la Zona Premium SE con un canon promedio de Bs. 769,23. Tabla N 2: Desarrollos Futuros Zona Premium NE Edificios Área Neta Total Área Disponible Culminación Sub Mercados (m2) (m2) La Castellana Recreo La Castellana 6.000,00 0,00 1er Semestre 2015 La Castellana Paseo La Castellana Torre Oeste 7.765,00 0,00 1er Semestre 2015 La Castellana Paseo La Castellana Torre Este 12.133,00 5.386,41 2do Semestre 2015 El Rosal Centro Financiero Tamanaco 6.600,00 0,00 1er Semestre 2013 El Rosal Torre Premium El Rosal 4.810,00 0,00 2do Semestre 2013 El Rosal Torre S/N 12.100,00 12.100,00 1er Semestre 2016 El Rosal Torre Financiera El Rosal 6.000,00 0,00 1er Semestre 2015 Campo Alegre Torre Juguetelandia 12.008,00 12.008,00 2do Semestre 2014 To ta l Zo n a Pre mi u m N o re s te 67.416,00 29.494,41 4 Zona Premium SE Edificios Área Neta Total Área Disponible Culminación Sub Markets (m2) (m2) Las Mercedes Centro Empresarial Las Mercedes 3.054,85 3.054,85 2do Semestre 2014 Las Mercedes Torre 711 7.378,00 0,00 2do Semestre 2013 Las Mercedes Torre HTO 3.000,00 1.400,00 1er Semestre 2014 Las Mercedes Centro Financiero Madrid 14.496,00 11.284,00 1er Semestre 2015 Las Mercedes Torre Luxor (Fase I) 9.697,38 9.697,38 1er Semestre 2015 Las Mercedes Torre Luxor (Fase II) 4.382,76 4.382,76 2do Semestre 2015 Las Mercedes Centro Gerencial Las Mercedes 2.227,74 0,00 2do Semestre 2013 4 To ta l Zo n a Pre mi u m Su re s te 44.236,73 29.818,99 Fuente: CBRE Venezuela 2013
CONTACTOS Para más información acerca de este Market View Local, favor contactar a: CBRE Venezuela Beatriz Yilo Managing Director Avenida Francisco de Miranda, e: beatriz.yilo@cbre.com Vilma Díaz Brokerage Service Director Avenida Francisco de Miranda, e: vilma.diaz@cbre.com Carlos Esteves Data Research Avenida Francisco de Miranda e:carlos.esteves@cbrecr.com.ve + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK TWITTER Global Research and Consulting Este reporte fue preparado por el equipo de Market Research de CBRE Venezuela que forma parte de la red de oficinas afiliadas de CBRE y de la división Global de CBRE Research and Consulting una red de investigadores y consultores especializados que colaboran para proveer soluciones de investigación de mercado inmobiliario, pronósticos y consultorías a inversionistas y clientes en todo el mundo. 5 Nota Legal La información contenida en este reporte ha sido obtenida a través de fuentes que presumimos como confiables. A pesar de que no dudamos de su veracidad, no la hemos verificado y por tanto no la garantizamos, justificamos o representamos. Es de la entera responsabilidad del destinatario, confirmar la veracidad de esta información en su totalidad. Esta información ha sido diseñada exclusivamente para el uso de los clientes de CBRE y no puede ser reproducida sin la previa autorización de CBRE.