FONDO DE CAPITAL PRIVADO INVERLINK ESTRUCTURAS INMOBILIARIAS COMPARTIMENTO ZONA FRANCA NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AÑOS TERMINADOS EN 31 DE DICIEMBRE DE NOTA 1.- ENTIDAD REPORTANTE FIDUCIARIA FIDUCOR (en adelante FIDUCOR) es una sociedad de naturaleza jurídica privada, constituida por Escritura Pública No. 5055 del 2 de septiembre de 1985 en la Notaría Primera de Bogotá y con permiso definitivo de funcionamiento según Resolución 5354 de octubre de 1985 de la Superintendencia Financiera de Colombia. FIDUCOR opera en su domicilio principal en Bogotá, D. C. y no tiene agencias ni sucursales. El término de duración de FIDUCOR vence el 2 de septiembre del año 2075. FIDUCOR se encuentra sometida al control y vigilancia de la Superintendencia Financiera de Colombia; su principal actividad es la realización de negocios fiduciarios regulados por la legislación Colombiana en el Código Civil, en el Código de Comercio y en el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero. Fondo De Capital Privado Inverlink Estructuras Inmobiliarias Compartimento Zona Franca, se constituyó el 25 de septiembre de. El Compartimento Zona Franca tiene como objetivo invertir en el Proyecto denominado Edificio ZF Towers, Fase 1 el cual se encuentra ubicado en un lote que se denomina NUEVO LOTE INTERIOR 135 (E, F, G) I ETAPA THE TOWERS, con un área de 6.423,88 M2 y se encuentra identificado con la Matrícula Inmobiliaria No. 50C-1862059 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá. El Compartimento Zona Franca podrá adquirir hasta el setenta y cinco por ciento (75%) del Proyecto (el Activo del Compartimento Zona Franca ) bien sea directamente o adquiriendo derechos fiduciarios del Proyecto. NOTA 2. - PRINCIPALES POLÍTICAS Y PRÁCTICAS CONTABLES En la contabilidad y en la presentación de los estados financieros de FIDUCOR y de todos los negocios fiduciarios, se observan normas contables de general aceptación para entidades Fiduciarias establecidas por la Superintendencia Financiera de Colombia en la Circular 100 de 1995, el Decreto 2649 de 1993 y demás normas concordantes. A continuación se describen las principales prácticas y políticas contables de FIDUCOR: Disponible Comprende las cuentas que registran los recursos de liquidez inmediata, total o parcial con que cuenta la entidad y puede utilizar para fines generales o específicos, dentro de los cuales podemos mencionar la caja, los depósitos en bancos y otras entidades financieras, las remesas en tránsito y los fondos.
Inversiones De conformidad con el Decreto 2555 de 2010 las sociedades administradoras podrán integrar a los portafolios de las carteras colectivas, cualquier activo o derecho de contenido económico, según sea su naturaleza, entre otros: a. Valores, inscritos o no en el Registro Nacional de Valores y Emisores RNVE; b. Títulos valores; c. Valores emitidos por entidades bancarias del exterior; d. Valores emitidos por empresas extranjeras del sector real cuyas acciones aparezcan inscritas en una o varias bolsas de valores internacionalmente reconocidas; e. Bonos emitidos por organismos multilaterales de crédito, gobiernos extranjeros o entidades públicas; f. Participaciones en fondos de inversión extranjeros o fondos que emulen índices nacionales o extranjeros; g. Documentos representativos de participaciones en otras carteras colectivas nacionales; h. Divisas, con las limitaciones establecidas en el régimen cambiario, en cuanto al pago de la redención de participaciones; e i. Inmuebles. Las inversiones se clasifican en inversiones negociables, inversiones para mantener hasta el vencimiento e inversiones disponibles para la venta. A su vez, las inversiones negociables y las inversiones disponibles para la venta se clasifican en valores o títulos de deuda y valores o títulos participativos. Se entiende como valores o títulos de deuda aquellos que otorguen al titular del respectivo valor o título la calidad de acreedor del emisor. Se entiende como valores o títulos participativos aquellos que otorguen al titular del respectivo valor o título la calidad de copropietario del emisor. Se clasifican como inversiones negociables todo valor o título que ha sido adquirido con el propósito principal de obtener utilidades por las fluctuaciones a corto plazo del precio. Forman parte de las inversiones negociables la totalidad de las inversiones efectuadas en las carteras colectivas. Se clasifican como inversiones para mantener hasta el vencimiento, los valores o títulos respecto de los cuales el inversionista tiene el propósito serio y la capacidad legal, contractual, financiera y operativa de mantenerlos hasta el vencimiento de su plazo de maduración o redención. El propósito serio de mantener la inversión es la intención positiva e inequívoca de no enajenar el valor o título, de tal manera que los derechos en él incorporados se entiendan en cabeza del inversionista. Con los valores o títulos clasificados como inversiones para mantener hasta el vencimiento no se pueden realizar operaciones de liquidez, salvo que se trate de las inversiones forzosas u obligatorias suscritas en el mercado primario y siempre que la contraparte de la operación sea el Banco de la República, la Dirección General del Tesoro Nacional o las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia. Página No. 2
Son inversiones disponibles para la venta los valores o títulos que no se clasifiquen como inversiones negociables o como inversiones para mantener hasta el vencimiento, y respecto de los cuales el inversionista tiene el propósito serio y la capacidad legal, contractual, financiera y operativa de mantenerlos cuando menos durante un año contado a partir del primer día en que fueron clasificados por primera vez, o en que fueron reclasificados, como inversiones disponibles para la venta. Vencido el plazo de un año, el primer día hábil siguiente, tales inversiones pueden ser reclasificadas a cualquiera de las otras dos (2) categorías, siempre y cuando cumplan a cabalidad con las características atribuibles a la clasificación de que se trate. En caso de no ser reclasificadas en dicha fecha, se entiende que la entidad mantiene el propósito serio de seguirlas clasificando como disponibles para la venta, debiendo en consecuencia permanecer con ellas por un período igual al señalado para dicha clase de inversiones. En todos los casos, forman parte de las inversiones disponibles para la venta: los valores o títulos participativos con baja o mínima bursatilidad, los que no tienen ninguna cotización y los valores o títulos participativos que mantenga un inversionista cuando éste tiene la calidad de matriz o controlante del respectivo emisor de estos valores o títulos. Cuando las inversiones para mantener hasta el vencimiento o inversiones disponibles para la venta se reclasifiquen a inversiones negociables, se deben observar las normas sobre valoración y contabilización de estas últimas. En consecuencia, las ganancias o pérdidas no realizadas se reconocen como ingresos o egresos el día de la reclasificación. Las inversiones se deben valorar diariamente, con base en los precios justos de intercambio, en los casos en los que exista, y en ausencia de ellos, el valor de mercado del respectivo valor o título se debe estimar o aproximar mediante el cálculo de la sumatoria del valor presente de los flujos futuros por concepto de rendimientos y capital, con base en las tasas de referencia y los márgenes establecidos a la fecha de la valoración, siguiendo en todo caso los procedimientos establecidos por la Superintendencia Financiera para este propósito. No habiendo precios y tasas de referencia, ni márgenes los títulos se valorarán en forma exponencial a partir de la tasa interna de retorno. Los valores o títulos de deuda clasificados como inversiones para mantener hasta el vencimiento, se valoran en forma exponencial a partir de la tasa interna de retorno calculada en el momento de la compra. Las participaciones en carteras colectivas y en titularizaciones estructuradas a través de fondos o de patrimonios autónomos se valoran teniendo en cuenta el valor de la unidad calculado el día inmediatamente anterior al de la fecha de valoración. Los valores o precios justos de intercambio para los títulos participativos clasificados como inversiones negociables de renta variable acciones se determinan diariamente según se clasifiquen en: a. De alta, b. De media, o c. De baja o minina bursatilidad o sin ninguna cotización. Los valores o precios justos de intercambio para los títulos participativos de renta variable acciones, clasificados como de alta, media, baja y mínima bursatilidad son Página No. 3
publicados, por la Superintendencia Financiera de Colombia. Para las de ninguna bursatilidad o sin alguna cotización la valorización, corresponde al costo de adquisición el cual se adiciona o disminuye en el porcentaje de participación que le corresponda al inversionista sobre las variaciones patrimoniales subsecuentes a la adquisición de la inversión, considerando para ello los estados financieros certificados, que en ningún caso pueden ser anteriores a seis (6) meses contados desde la fecha de valoración. Las inversiones se contabilizan inicialmente por su costo de adquisición. Por ser consideradas las inversiones como inversiones negociables, las variaciones de las inversiones que se presentan entre el costo registrado y el valor actual de mercado se registran en los resultados del ejercicio correspondiente. Los dividendos o utilidades que se perciben en especie, inclusive los derivados de la capitalización de la revalorización del patrimonio, no se registran como ingreso. Los dividendos recibidos en efectivo reducen el valor de la inversión. Provisiones o pérdidas por calificación de riesgo crediticio El precio de los valores o títulos de deuda, así como el de los valores o títulos participativos con baja o mínima bursatilidad o sin ninguna cotización, debe ser ajustado en cada fecha de valoración con fundamento en la calificación de riesgo crediticio, de conformidad con las disposiciones que se indican más adelante. Salvo en los casos excepcionales que establezca la Superintendencia Financiera no estarán sujetos a las disposiciones de este numeral los valores o títulos de deuda pública interna o externa emitidos o avalados por la Nación, los emitidos por el Banco de la República y los emitidos o garantizados por el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras FOGAFÍN. Valores o títulos de emisiones o emisores que cuenten con calificaciones externas Es política de la Fiduciaria que los títulos de deuda que se adquieran cuenten con una o varias calificaciones otorgadas por calificadoras externas reconocidas por la Superintendencia Financiera, o los valores o títulos de deuda emitidos por entidades se encuentren calificadas por éstas. Las disposiciones de la Superintendencia Financiera establecen que los títulos de deuda así calificados no pueden estar contabilizados por un monto que exceda los siguientes porcentajes de su valor nominal neto de las amortizaciones efectuadas hasta la fecha de valoración: Calificación largo Valor máximo Calificación Valor máximo plazo % corto plazo % BB +, BB, BB- Noventa (90) 3 Noventa (90) B +, B, B- Sesenta (70) 4 Cincuenta (50) CCC Cincuenta (50) DD, EE Cero (0) 5 y 6 Cero (0) Página No. 4
NOTA 3 -.DISPONIBLE Bancos - Bancolombia 964 El disponible está representado en el efectivo en bancos y corporaciones sobre el cual no hay ninguna restricción. Al hay partidas conciliatorias que están en proceso de depuración y análisis, las cuales en concepto de la administración no generan riesgos ni valores que afecten los intereses de los fideicomitentes. El siguiente es el detalle de las partidas conciliatorias: Concepto de las partidas en conciliación Valor Partidas menores a 30 días Notas débito pendientes de registro 69 NOTA 4 INVERSIONES Calificació Tasa de n Riesgo Interés 31 de diciembre de Crediticio Maduración Efectiva anual (Miles de pesos) Títulos participativos Cartera Colectiva Abierta FIDUCOR A Disponibilidad 2,93 260,238 Inmediata Fondo de Inversión Fid. Alianza Valores S.A. A Disponibilidad Inmediata 8,484,748 Total inversiones 8,744,986 Los recursos dinerarios que conforman el fondo podrán invertirse en la Cartera Colectiva Abierta Fiducor administrada por la Fiduciaria, en carteras colectivas administradas por otras entidades, cuentas corrientes o de ahorros para el manejo de la liquidez. % Página No. 5
NOTA 5 CUENTAS POR COBRAR Anticipo de contrato Desembolso contrato de interventoría 31,500 Interventoría desembolsos 35,392 66,892 Está representado por los recursos anticipos que el Fondo realizado al interventor del proyecto conforme lo establece el contrato de interventoría y a las indicaciones del Gestor Profesional, estos anticipos se efectuaron en diciembre. NOTA 6 OTROS PASIVOS Diversos Excedentes solicitudes de aportes 40,000 Está representado por los excedentes abonados por los inversionistas con ocasión al cumplimiento de la primera solicitud de capital. NOTA 7 BIENES FIDEICOMITIDOS Está representado por los recursos entregados por parte de los inversionistas conforme a las solicitudes de capital junto con sus rendimientos. El movimiento en valores de los acreedores fiduciarios es el siguiente: Saldo inicio del periodo Aportes (retiros) en dinero 9,182,400 Pérdida del período (410,330) Saldo al final del período 8,772,070 Página No. 6
NOTA 8 - CUENTAS DE ORDEN Cuentas de orden deudoras - Compromisos de inversión (1) 36,729,600 Cuentas de orden acreedoras Cuentas de orden acreedoras Desembolso contrato de interventoría Cuentas de orden acreedoras Reembolso según contrato de interventoría 178,500 199,608 378,108 (1) Corresponde al valor suscrito por cada inversionista en el formato establecido por el reglamento y mediante el cual, el inversionista se obliga en forma clara, expresa, incondicional e irrevocable a desembolsar la suma determinada de dinero, en los términos y condiciones establecidas en el reglamento. NOTA 9.- IMPLEMENTACIÓN DE NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA En el año 2009, el Gobierno Nacional sancionó la Ley 1314 de 2009 por medio de la cual se introducen cambios importantes en los principios y normas de contabilidad que vienen utilizando las empresas en Colombia, migrando hacia el modelo internacional conocido como Normas Internacionales de Información Financiera NIIF (IFRS en inglés) emitidas por el International Accounting Standards Board (IASB). En desarrollo de sus atribuciones legales, el Gobierno Nacional emitió durante los años 2012 y diversos decretos reglamentarios de dicha ley, por medio de los cuales se llevará a cabo el proceso de convergencia hacia las NIIF. Los aspectos más relevantes de dicho proceso que se llevará a cabo en Colombia son los siguientes: Se define que el modelo a utilizar será mediante la adopción integral de las normas internacionales de información financiera, bien sea las denominadas NIIF plenas o las NIIF para Pymes. Se establece que la aplicación de las NIIF se realice de manera diferencial por tres grupos de empresas así: i) Grupo 1, aplicarán las NIIF plenas, ii) Grupo 2, aplicarán las NIIF para Pymes y, iii) Grupo 3 aplicarán un modelo de contabilidad simplificada para microempresas. Página No. 7
La clasificación de las empresas en cada uno de los grupos antes mencionados, depende, entre otros, de sus características, tamaño en activos y número de empleados, volumen de importaciones y exportaciones, si es o no emisor de valores en mercados públicos de valores y si son o no entidades de interés público. Se define el cronograma de adopción del nuevo modelo contable para cada grupo, el cual contempla las siguientes grandes actividades: i) período de preparación obligatoria, que incluye la realización del diagnóstico y capacitación, ii) preparación del estado de situación financiera de apertura, iii) período de transición, que comprende la implementación del nuevo modelo así como la generación de información para efectos comparativos, iv) período de aplicación, que corresponde al primer año en que la contabilidad será llevada, para todos los efectos, de acuerdo con el modelo contable adoptado, y v) presentación de los primeros estados financieros bajo las nuevas normas contables aplicables. De acuerdo con la evaluación realizada de las normas legales antes mencionadas, el Fondo de Capital Privado Inverlink Estructura Inmobiliaria Compartimento Zona Franca, pertenece al grupo 1, por lo que debe adoptar las NIIF plenas, acuerdo con las siguientes fechas: Período de preparación obligatoria: año. Preparación del estado de situación financiera de apertura: 1 de enero de 2014 Período de transición: año 2014 Período de aplicación: año 2015 Presentación de los primeros estados financieros bajo NIIF: 2014 Con el fin de llevar a cabo este proceso en forma oportuna y organizada, la Fiducor estableció un grupo de trabajo interno para el desarrollo del proyecto con el apoyo de una firma externa. El proyecto será desarrollado en tres etapas así: Año : Etapa de preparación y diagnóstico Año 2014: Preparación del estado de situación financiera de apertura e implementación de las NIIF Año 2015: Post-implementación La Fiduciaria Fiducor estima que cumplirá las fechas establecidas en las normas legales. Página No. 8