MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN PARCIAL S.U.S MOT-9, LA PUCHILLA DE MOTRIL EN LA PARCELA Nº1 DE LA MANZANA R.E-7 CARMEN RODRÍGUEZ SIMÓN, PROMOTORA DJarquitectura JUANA SÁNCHEZ GÓMEZ, ARQUITECTO COLEGIADO Nº 4297 EN EL C.O.A.GR
INDICE: 1-PROMOTOR DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL. 2- PLAN GENERAL Y PLANEAMIENTO DE DESARROLLO 3-SITUACIÓN URBANÍSTICA ACTUAL 4-OBJETO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL Objeto Ámbito de actuación 5-JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL 6-PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DE PLAN PARCIAL -DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA -DOCUMENTOS QUE SE MODIFICAN 7-PLANOS DE LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL 8-NUEVOS DOCUMENTOS QUE SUSTITUYEN DEL PLAN PARCIAL
MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN PARCIAL S.U.S MOT-9, LA PUCHILLA DE MOTRIL EN LA PARCELA Nº1 DE LA MANZANA R.E-7 1-PROMOTOR DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL. El presente DOCUMENTO DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DE PLAN PARCIAL se realiza por encargo de Carmen Rodríguez Simón, con D.N.I 52.172.858-A, con domicilio en Calle José María Gonzalez de la Torre, 1BJ, 18600 Motril, Granada. 2- PLAN GENERAL Y PLANEAMIENTO DE DESARROLLO El Plan General de Ordenación Urbanística de Motril (Granada) actualmente vigente (en adelante PGOU), aprobado definitivamente por Acuerdo de la entonces Consejera de Transportes y Obras ppúblicas de la Junta de Andalucía en sesión de fecha 19 de diciembre de 2.003 (B.O.P nº 20 de febrero de 2.004(B.O.P. nº 175 y 195 de fecha 10 de septiembre de 08 de octubre de 2.004), y publicado su articulado por Decreto de Alcaldía de fecha 22 de octubre de 2.004 (B.O.P nº 222, de fecha 18 de noviembre de 2.004), preveía la existencia del ámbito de actuación denominado UNIDAD DE EJECUCIÓN S.U.S MOT-9, clasificado como suelo urbanizable desarrollado en el PLAN PARCIAL S.U.S MOT-9, LA PUCHILLA, aprobado con fecha de 30 de diciembre de 2005. 3-SITUACIÓN URBANÍSTICA ACTUAL En la actualidad, el suelo ordenado por el PLAN PARCIAL S.U.S MOT-9, LA PUCHILLA, está consolidado como suelo urbano al haberse completado la urbanización, incluso la mayor parte de la edificación planificada. 4-OBJETO DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL 4.1 OBJETO: La Modificación Puntual del Plan Parcial en la parcela nº 1 de la manzana Re-7 del sector S.U.S MOT-9,tiene por objeto el cambio de la calificación tipológica residencial unifamiliar adosada de nueva creación, establecida en el Plan Parcial, a la de residencial adosada existente con el fin de adaptar la ocupación en planta para dar respuesta a las particularidades geométricas, de posición y habitabilidad, una vez estudiadas detenidamente y contrastadas mediante el anteproyecto para la vivienda unifamiliar que la propietaria pretende construir en dicha parcela. Por un lado, para poder generar una volumetría que atienda a la irregularidad geométrica de la parcela, así como a su posición de remate de manzana, y por otro, para permitir alojar la mayor parte del programa residencial en planta baja para mejorar el confort de la familia atendiendo a sus necesidades actuales. Además de aportar la documentación necesaria para definir de forma precisa la volumetría de la edificación y su posición en la parcela, es decir, la nueva imagen formal propuesta que modifica a la sugerida por el Plan Parcial. Cabe destacar, que el cambio de tipología no afecta a la ocupación total que se mantiene el 130% a fin de conservar la edificabilidad, así como el resto de los parámetros urbanísticos fijados en el Plan Parcial para la manzana Re-7.; frente de parcela, uso pormenorizado, usos compatibles, número de plantas o altura máxima. 4.2 ÁMBITO DE ACTUACIÓN Los terrenos que conforman la parcela objeto de este documento de Modificación Puntual de Plan Parcial, constituyen una sola finca Propiedad de Carmen Rodríguez Simón, D.N.I 52.172.858-A y escriturada como: TIPO DE FINCA: Suelo Urbanizable Sectorizado. LOCALZACIÓN: SITO EN REPARCELACIÓN S.U.S MOT-9 LA PUCHILLA, Situación: Finca número 80. Parcela Número 1. Manzana R.E 7, 18600 SUPERFICIE: CIENTO NOVENA Y UN METRO, CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS.
Inscrita como finca de Motril nº: 22153, Identificador único de Finca Registral (IDUFIR): 1802400058797; según datos de última inscripción de dominio: Tomo: 1793 Libro: 441 Folio: 85 Inscripción: 7 Fecha: 05/12/2013 DESCRIPCIÓN: URBANA: PARCELA Nº1 de la manzana R.E-7, que se corresponde con la finca de resultado número 86, del Proyecto de Reparcelación del Sector S.U.S MOT-9, sita en la Ciudad de Motril, Calle Vial D de nueva apertura sin número, destinada a uso residencial unifamiliar adosado, con una superficie de ciento noventa y un metros cuadrados, con cincuenta y un decímetros cuadrados, y una edificabilidad pormenorizada de ciento cincuenta y un metros con cuatro decímetros cuadrados de techo. Linda: Norte, Vial C; Sur, Vial D, Este, Parcela nº2 de la manzana R.E-7; y Oeste, Vial C y Vial D. CUOTA DE PARTICIPACIÓN: Cero enteros con tres mil doscientos sesenta y una diez milésimas por ciento. SUPERFICIE DE LA PARCELA Y DEFINICIÓN DEL ÁMBITO DE ACTUACIÓN La parcela definida en el P.G.O.U de Motril como PARCELA1-MANZANA R.E-7 SUSMOT9, tiene una superficie bruta de 191,51m2 según medición topográfica reciente. Se encuentra situada entre la calle Vial C al norte; Vial D, al Sur, Este, Parcela nº2 de la manzana R.E-7; y Oeste, Vial C y Vial D. 5-JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL 5.1 ANTECEDENTES-CONDICIONANTES: La parcela presenta ciertas particularidades con respecto al resto de las ordenadas en la manzana R.E-7 del Plan Parcial S.U.S Mot-9 en lo que se refiere a: 1_Geometría Absorbe la irregularidad de la manzana R.E-7 con una forma de paralepípedo irregular que puede considerarse casi triangular, ya que debido a que su linde Oeste apenas alcanza los 5m de longitud, al trazar los tres metros de retranqueo que define el PGOU, con respecto a los linderos Norte y Sur, la zona de movimiento para una posible implantación de la vivienda, adquiera dicha forma triangular. De ahí que la aproximación volumétrica propuesta por el Plan Parcial, libere la parte Oeste de la parcela donde se estrecha, pegándose al máximo al lindero Este. Una implantación que por otro lado, dejaría en la actualidad parte de la medianera de la edificación desarrollada en la parcela nº2, ya que las alineaciones ejecutadas no se corresponden con las recomendadas por el Plan Parcial. 2_Posición con respecto la manzana. Al quedar situada en un extremo, podemos afirmar que pierde su condición de pareada por el lindero Oeste, ya que por un lado debe ajustarse a la medianera dejada por la edificación de la parcela nº2, pero de otro debe rematar la manzana sin generar medianeras vistas en la fachada oeste. Por lo tanto, la edificación debe formalizarse como un remate que responda a las condiciones de su entorno y que sea a su vez volumétricamente interesante. 3_Condiciones de habitabilidad Uno de los miembros de la familia de la actual propietaria, y promotora del futuro proyecto de edificación, tiene limitada su percepción sensorial y, en consecuencia, reducida su movilidad. Desarrollar al máximo el programa de la vivienda (día y noche) en la misma planta, facilitaría el confort de la familia, pero a su vez requeriría una mayor ocupación en planta baja que la del 65% definida para la tipología de adosada de nueva creación. 6-PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DE PLAN PARCIAL -DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA El cambio de tipología unifamiliar adosada de nueva creación a unifamiliar adosada existente, permite aumentar el porcentaje de ocupación de la planta baja del 65% al 80% con el fin, no solo, de facilitar que la mayor parte del programa residencial se resuelva en planta baja adecuándose así a las necesidades de la familia, sino de redefinir la imagen final de la edificación construyendo un volumen escalonado que hace más amable el remate en esquina de la manzana. La ocupación algo más masiva en planta baja marca los bordes de la parcela en la parte más estrecha, y la reducción de la ocupación en planta primera, además de mantener la ocupación el total de 130% a fin de no variar la edificabilidad, construye lo justo en planta primera para rematar la medianera en la linde colindante con la parcela nº2, evitando dejar medianeras vistas, a la vez que aligera el volumen construido en esta planta potenciando así el citado escalonamiento y la sensación de un zócalo construido en planta baja que
remata la manzana de forma ligera. Una propuesta volumétrica que precisa la posibilidad de pegarse a fachada que contempla el PGOU y que ha quedado recogida en el nuevo plano de imagen final que incorpora este documento de modificación puntual del Plan Parcial. Por lo tanto, la modificación en la ocupación propuesta queda como sigue: Se mantiene la ocupación bajo rasante en el 80% y la ocupación total del 130% sobre rasante (65% en planta baja y 65% en planta primera) que se contempla en la tipología de unifamiliar adosada de nueva creación del Plan Parcial, redistribuyéndose en: 80% en planta baja, y 50% en planta primera. Además, se definen de forma precisa alineaciones y retranqueos para generar un volumen que consiga, mediante su escalonamiento, optimizar las condiciones geométricas y de posición de la parcela atendiendo a los siguientes criterios: -Se ciñe a la medianera de la edificación desarrollada en la parcela nº2. -Consolida dos patios en fachada en los linderos Norte y Sur que garantizan la continuidad de los retranqueos de la parcela nº2. -Remata la manzana de forma amable al disminuir su altura hasta una sola planta, evitando un frente muy pronunciado en la parte más estrecha de la parcela situada en el lindero Oeste. -El desnivel entre las calle vial C y vial D, de 0,45m, nos llevaría a construir una planta baja en la calle de inferior cota superior a 1,40m (medida a la cota del forjado superior) por lo que la edificación en esta fachada se limita a una sola planta en planta baja, retranqueando la planta primera, consiguiendo una imagen más adecuada para el entorno de residencial unifamiliar en el que se sitúa. A continuación se incorpora la ficha resumen de la normativa urbanística aplicable realizando una comparativa entre los parámetros establecidos en el Plan Parcial y los propuestos en la Modificación de Plan Parcial que nos ocupa. -FICHA RESUMEN DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA APLICABLE: EDIFICABILIDAD PLAN PARCIAL 0.7886m2/m2 (151,04m2) MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL S.U.S MOT 9 EN LA PARCELA Nº1 DE LA MANZANA Re-7 0.7886m2/m2 (151,04m2) USO GLOBAL Residencial Residencial USO PORMENORIZADO Residencial Residencial TIPOLOGÍA PARÁMETROS URBANÍSTICOS GENERALES ORDENANZA DE APLICACIÓN ARTÍCULO 19, RESIDENCIAL UNIFAMILIAR ADOSADA SUPERFIFIE MÍNIMA 120m2 120m2 LINDERO FRONTAL 7m Sin retranqueo ALINEACIONES Según plano de alineaciones Según plano de alineaciones aportado en el documento de modificación puntual RETRANQUEOS 3m Definidos en planimetría del presente documento de modificación puntual de plan parcial OCUPACIÓN MÁXIMA S/RASANTE 65% 80% en planta baja 50% planta primera OCUPACIÓN MÁXIMA B/RASANTE 80% 80% ALTURA MÁXIMA B+1 y torreón B+1 y torreón Talleres artesanales, local comercial, Talleres artesanales, local comercial, oficinas, USOS COMPATIBLES oficinas, hospedaje, recreativo. En el hospedaje, recreativo. En el 100% de la 100% de la parcela parcela APARCAMIENTOS Uno por vivienda Uno por vivienda
6-DOCUMENTOS QUE SE MODIFICAN Los documentos que se modifican con respecto a los que se incluyen en el Plan Parcial, son: -Ficha resumen de condiciones particulares de edificación y ordenación. -Plano de imagen final. *6.1-DOCUMENTOS QUE SE INCORPORAN Con el fin de detallar de manera específica la imagen final de la edificación a construir en la parcela objeto de esta modificación puntual de Plan Parcial se incorporan: _Plano de alineaciones y retranqueos propuestos en el plan parcial, y comparación con las definitivas ejecutadas en la parcela colindante. _Plano de alineaciones y retranqueos propuestos en la modificación puntual para la parcela nº1, adaptada a su relación con la medianera construida colindante. _Plano de sección en el que se aprecia como la edificación propuesta para la parcela nº1 se adapta a la medianera de la edificación consolidada en la parcela nº2. _Plano de definición de alturas y rasantes _Modelo tridimensional de la Propuesta volumétrica 7-PLANOS DE LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL La planimetría adjunta a este documento de modificación puntual de Plan Parcial en la parcela nº1 de la manzana Re-7 del Sector S.U.S MOT 9 consta de: _Plano de situación _Comparativa de planta de imagen final incluida en el Plan Parcial y la propuesta en la modificación puntual. E imagen final que sustituye al incluido en el Plan Parcial. _Plano de alineaciones y retranqueos propuestos en el plan parcial, y comparación con las definitivas ejecutadas en la parcela colindante. _Plano de alineaciones y retranqueos propuestos en la modificación puntual para la parcela nº1, adaptada a su relación con la medianera construida colindante. _Plano de sección en el que se aprecia como la edificación propuesta para la parcela nº1 se adapta a la medianera de la edificación consolidada en la parcela nº2. _Plano de definición de alturas y rasantes _Modelo tridimensional de la Propuesta volumétrica Motril 22 de julio de 2016 Juana Sánchez Gómez, arquitecto.
MODIFICACIÓN PINTUAL DEL PLAN PARCIAL S.U.S MOT-9 MOTRIL, LA PUCHILLA, EN LA PARCELA Nº1 DE LA MANZANA Re-7 RESUMEN EJECUTIVO 1. OBJETIVOS El presente resumen ejecutivo, se redacta conforme a lo establecido en el artículo 19.3 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía en la redacción dada por la Ley 2/2012, de 30 de enero. Se redacta el presente documento de modificación puntual de Plan Parcial en la parcela nº1 de la manzana Re-7 del sector S.U.S MOT-9, a iniciativa de Dña. Carmen Rodríguez Simón, con D.N.I 52.172.858-A, con domicilio en Calle José María González de la Torre, 1BJ, 18600 Motril, Granada, con la finalidad de redefinir la tipología edificatoria, así como de particularizar los retranqueos y la volumetría de la edificación para optimizar las condiciones particulares de dicha parcela, en lo que se refiere a su geometría, posición y condiciones de habitabilidad. 2. PROPUESTA DE MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PLAN PARCIAL EN LA PARCELA Nº1 DE LA MANZANA Re-7 S.U.S MOT-9 A continuación se resumen las modificaciones propuestas, así como los aspectos que se incorporan para completar las condiciones urbanísticas recogidas en el Plan Parcial. Se propone un cambio de tipología edificatoria pasando de UNIFAMILIAR ADOSADA DE NUEVA CREACIÓN, a UNIFAMILIAR ADOSADA EXISTENTE con el fin de adaptar la ocupación en planta para dar respuesta a las particularidades geométricas, de posición y habitabilidad, una vez estudiadas detenidamente y contrastadas mediante el anteproyecto para la vivienda unifamiliar que la propietaria pretende construir en dicha parcela. Por un lado, para poder generar una volumetría que atienda a la irregularidad geométrica de la parcela, así como a su posición de remate de manzana, y por otro, para permitir alojar la mayor parte del programa residencial en planta baja para mejorar el confort de la familia atendiendo a sus necesidades actuales. Además de aportar la documentación necesaria para definir de forma precisa la volumetría de la edificación y su posición en la parcela, es decir, la nueva imagen formal propuesta que modifica a la sugerida por el Plan Parcial. Cabe destacar, que el cambio de tipología no afecta a la ocupación total que se mantiene el 130% sobre rasante (65% en planta baja y 65% en planta primera) y 80% bajo rasante establecido para la tipología de adosada de nueva creación a fin de conservar la edificabilidad, reorganizándose los porcentajes de ocupación en el 80% bajo rasante, 80 % planta baja y el 50% en planta primera. El resto de los parámetros urbanísticos se mantienen tal como especifica el Plan Parcial para la manzana Re-7. 3_ÁMBITO La modificación puntual del Plan Parcial S.U.S MOT-9 LA PUCHILLA, afecta exclusivamente a la parcela nº1 de la manzana Re-7. Dicho ámbito se señala en el siguiente plano en el que se recoge la imagen final orientativa propuesta en el Plan Parcial y la que resultaría de la aplicación de la modificación puntual del Plan Parcial en esta parcela. 4_PLAZO Imagen final Plan Parcial Situación de la edificación dentro de la parcela Imagen final propuesta en la Modificación Puntual de la parcela nº1 y huella de la edificación que se ha ejecutado en la parcela nº2 Se suspende el otorgamiento de licencias de obras sobre el ámbito afectado, parcela nº1 de la manzana Re-7 del sector S.U.S MOT-9, de Motril, hasta la aprobación de las modificaciones puntuales del Plan Parcial propuestas. Motril 22 de julio de 2016 Juana Sánchez Gómez, arquitecto.