Estudio de detalle de la fincas de resultado 35 y 36 (ya agregada la 35 a la 36) de la manzana MU-16 del Sector-12 del P.O.M. de Albacete ESTUDIO DE DETALLE MU-16 1
1. ANTECEDENTES Y OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE 1.1 Antecedentes La empresa promotora ALBACOMSA S.L. es propietaria única del solar que comprende las dos fincas de resultado, actualmente ya formando una sola finca de resultado, una vez hecha la agrupación de la 35 sobre la 36, y que está contenida en la manzana MU-16 del Sector 12, donde ALBACOMSA pretende desarrollar una promoción de 13 VIVIENDAS UNIFAMILIARES en hilera. (A partir de ahora considerada finca 36). 1.2 Objeto del estudio de detalle La documentación del presente estudio de detalle, tanto gráfica como escrita, se redacta por ser preceptiva para la tramitación de la licencia urbanística que mediante el proyecto técnico se gestionará ante el Ayuntamiento de Albacete en relación a la mencionada obra, ya que se proyecta una planta de semisótano con garaje común a todas las viviendas. No se llevan a cabo modificaciones en cuanto a alineaciones, volumen, alturas ni edificabilidad. 1.3 Situación del solar Avda. ROSALIND FRANKLIN, C/JOSÉ PRAT Y C/ESTRAMONIO CP: 02008 LOCALIDAD: Albacete PROVINCIA: Albacete 1.4 Documentos técnicos para la elaboración de este estudio. Estudio topográfico Se cuenta con el plano topográfico contenido en la documentación aprobada en el proyecto de urbanización del Sector 12. Otra documentación Se cuenta con las ordenanzas del POM de Albacete y específicamente las aprobadas del Plan Parcial del Sector 12. 2. JUSTIFICACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE. 2.1 Justificación. El presente estudio de detalle de la parcela dentro de la manzana MU-16 se justifica por determinarlo así el planeamiento al proyectar una ordenación en viviendas unifamiliares en conjunto agrupado. ESTUDIO DE DETALLE MU-16 2
3. INFORMACIÓN URBANÍSTICA Y CONDICIONANTES. Datos urbanísticos Según el plan parcial se encuadra en la ORDENANZA NORMA ZONAL S-12-3 para vivienda unifamiliar, SUELO USO RESIDENCIAL del PAU DEL SECTOR 12 DEL POM DE ALBACETE, (aprobado el 27-12-2002) en clase de suelo urbano. Su referencia catastral es la siguiente: 0653103XJ0105S0001DP. Las superficies que aparecen en el catastro son dan un total de 1737 m2. (Con una discrepancia de unos 4 m2 respecto a la medición de la Reparcelación aprobada, que daremos por válida al ser más exacta, 1.733,20 m2, y que es la que aparece en la última inscripción registral, de 19-03-2015). Lindes - Norte: 20,00 m. Solar colindante de la misma tipología, fincas de resultado 33 y 34. - Sur: 34,77 m. Avda. José Prat - Este: 63,48 m. Avda. Rosalind Franklin. - Oeste: 17,72 m. Finca de resultado 34 y Calle Estramonio Servicios urbanísticos La parcela cuenta con: - Abastecimiento de agua potable. - Evacuación de aguas residuales a la red municipal de saneamiento. - Suministro de energía eléctrica. - Suministro de gas. - Suministro de telefonía. - Acceso rodado por vía pública. Uso cualificado y otros usos previstos. El uso característico del edificio es el residencial en vivienda en categorías 1ª, 2ª y 3ª. En este mismo documento se especifican de forma pormenorizada los distintos usos referidos a este solar, en la transcripción de la ordenanza de aplicación. Relación con el entorno. La solución arquitectónica prevé una perfecta integración en el entorno. Marco legal aplicable de ámbito estatal, autonómico y local ESTUDIO DE DETALLE MU-16 3
En la redacción del presente documento se han tenido en cuenta todas y cada una de las especificaciones contenidas en los reglamentos y disposiciones vigentes, de entre los que destacaremos desde el punto de vista urbanístico las siguientes: Plan de Ordenación Municipal del Ayuntamiento de ALBACETE aprobado definitivamente el 17 de marzo de 1999 y sus Ordenanzas y Normas Urbanísticas, según el texto refundido de febrero de 2012. Plan Parcial de Ordenación del Sector 12 del PGOU de Albacete y sus ordenanzas reguladoras. (B.O.P. de 9 de junio de 2003) ESTUDIO DE DETALLE MU-16 4
Justificación de los parámetros urbanísticos normativos. Ficha Urbanística RESUMEN DE CONDICIONES RELATIVAS A LA EDIFICACIÓN Planeamiento vigente: PGOU de ALBACETE aprobado el 17-03-99 y Plan Parcial del Sector 12. Aprobado en B.O.P. de 9 de junio 2003. Emplazamiento A: AVDA. ROSALIND FRANKLIN Manzana MU-16 del SECTOR 12 B: AVDA. JOSÉ PRAT Superficie del solar 1.733,20 m2 C: CALLE ESTRAMONIO Clasificación y calificación Parámetros reguladores Clasificación URBANO Orden de calle A B C TIPO DE EDIFICACIÓN: VU VU VU VIVIENDA UNIFAMILIAR Categoría Ancho oficial calle 20 12 12 Área de reparto Uso caract. A.R. Forma de gestión - - - Alturas Plantas (S/E.D.) 2(+ático en las condiciones POM) De cornisa (m) 7,50 Fondo edificable Todo en Pl-B/ 20 m Dimensión máx. bloque (m) Norma zonal Uso característico Norma Zonal S12-3 EDIFICACION EN VIVIENDA UNIFAMILIAR Plan parcial SECTOR 12 RESIDENCIAL Vuelos Ocupación máxima s/r (%) 60 Ocupación máxima b/r (%) 100, salvo retranqueo obligatorio Edificabilidad máxima 1,05 m2/m2 1.733,20 x 1,05 =1.819,85 m2 Fachada mínima 6 m Fondo mínimo 6 m Parcela mínima 120 m2 A calle (m) C. cerrados (%) Aprovechamientos urbanísticos Patios de Plantas consideradas parcela Aprovechamiento 1.819,85 m2 Lado mínimo (m) -s/ PGOU real K Superficie mín. (m2) -s/pgou - Aprovechamiento tipo - Retranq. Frontal (m) 3 Lateral (m) No obligatorio. Mín 3 Posterior (m) 3 No obligatorio en PB Aprovechamiento Parcela Superficie (m2) 120 m2 - privativo mín. Plazas 1 por vivienda garaje Nº máximo de viviendas 2,37 + 12,83 = 15,2 ud - - - ESTUDIO DE DETALLE MU-16 5
Parámetros reguladores definidos en el estudio de detalle: Orden de calle A (la más restrictiva) Anchura oficial=12 m Alturas Plantas 2(+ático en las condiciones POM) De cornisa (m) 6,70 Fondo edificable (m) Ocupación (%) Retranqueos 12,62 Ocupación máxima s/r 58 % < 60 % (%) Ocupación máxima 82,7 % < 100 % b/r (%) Edificabilidad utilizada 1.811,09 m2 < 1.819,85 m2 Posición en plantas Frontal 3 m, posterior 4 m superiores a la baja (m) Posición de la planta Frontal 3 m, posterior 4,38 m baja (m) Linderos y posterior Linderos c/edificación 0. Parcela Superficie (m2) 1.733,20 m2 Plazas de garaje 26 unidades de 2.50 x 5.00* Número de viviendas 13 viviendas *La anchura de las plazas de garaje pueden variar, siendo en todo caso, como mínimo de 2,40 m. Volumen. El volumen del edificio es el resultante de la aplicación de las ordenanzas urbanísticas, los parámetros relativos a habitabilidad y funcionalidad, y los esquemas requeridos por la propiedad. ESTUDIO DE DETALLE MU-16 6
CUADRO RESUMEN POR TIPOS TIPO SUBTIPO SÓTANO BAJA PRIMERA ATICOS SUMAN Garaje Rampa y salidas 56,98 56,98 Garaje Circulación 470,62 470,62 Total Garaje 527,60 0,00 0,00 0,00 527,60 Total Locales comunes viviendas 39,02 0,00 0,00 0,00 39,02 Total Vivienda 863,30 976,19 831,65 222,20 2.893,34 Total general 1.429,92 976,19 831,65 222,20 3.459,96 El Arquitecto, Gabriel de Salazar Viñas Fecha: 16 de abril de 2015 ESTUDIO DE DETALLE MU-16 7
CLARABOYA 0 0.5 1 2 3 4 Escala gráfica 4.44 4.44 3.43 SUP. 34.54 m² SUP. 38.00 m² RITU 3.57 5 metros 1.00 1.47 20.34 SUP. 30.57 m² SUP. 35.90 m² SUP. 23.85 m² SUP. 28.70 m² SUP. 28.44 m² SUP. 30.57 m² 2.50 SUP. 23.85 m² CORREDOR SUP. 19.80 m² 1.23 SUP. 28.70 m² N SUP. 23.85 m² SUP. 28.70 m² SUP. 23.85 m² SUP. 28.70 m² J.D. J.D. SUP. 23.85 m² SUP. 28.70 m² SUP. 23.85 m² SUP. 28.70 m² SUP. 23.85 m² SUP. 28.70 m² SUP. 23.85 m² SUP. 28.70 m² SUP. 23.85 m² SUP. 20.80 m² 4.84 SUP. 28.70 m² 4.84 2.40 SUP. 24.70 m² 0.90 1.03 1.00 3.00 1.00 Pte 16% ESPERA HORIZONTAL arquitecto 6.80 PL. BAJA 0.12 SEMISÓTANO SECTOR-12 N DISPONIBLE SUP. 12.21 m² AB-20 5.10 5.00 6.07 6.16 7.47 SITUACION SUP.CONSTRUIDA 1.429,92 5.10 5.10 5.10 5.00 5.00 5.00 5.00 5.94 9.08 R6.00 3.00 3.00 3.50 2.00 1.00 2.27 5.10 5.10 5.10 Disp.-1 Disp.-2 10.30 DISPONIBLE COMÚN-1 SUP. 5.20 m² 5.00 5.00 5.00 5.00 1.50 7.05 ESTUDIO DE DETALLE MU-16 8
A continuación se transcribe literalmente la ordenanza de la norma zonal S12-3 del PP. 1.1 ARTÍCULO 12. NORMA ZONAL S12-3. EDIFICACIÓN EN VIVIENDA UNIFAMILIAR. 1.1.1 Definición. Regula las edificaciones en las zonas denominadas de vivienda unifamiliar, así calificadas en los planos del presente Plan Parcial. 1.1.2 Clasificación. Se permiten las tipologías de vivienda unifamiliar aislada, pareada, agrupada o en hilera. Se permite la disposición de conjuntos agrupados de viviendas unifamiliares en régimen de propiedad horizontal, por disponer de uno o varios elementos comunes (sótano común a varias viviendas, instalaciones comunes en patio de manzana de tipo recreativo -piscinas, zonas de recreo y expansión, pistas deportivas, etc.) Para la ordenación de viviendas unifamiliares en conjuntos agrupados será preceptiva la redacción de un Estudio de Detalle del conjunto de la manzana o parcela en que se pretenden ubicar, cumpliendo con las determinaciones establecidas en el art. 28 de la L.O.T.A.U., y sin superar en ningún caso la edificabilidad máxima por manzana. 1.1.3 Determinaciones de volumen. a) Alineaciones y rasantes. Serán las señaladas en los planos correspondientes. Las rasantes no señaladas se determinarán en el proyecto de urbanización. b) Altura de edificación. Dos (2) plantas y siete con cincuenta (7,50) metros de altura de cornisa. Las cubiertas deberán resolverse dentro del gálibo del treinta y cinco (35) por ciento. c) Chaflanes. En todos los cruces de las calles, sean peatonales o de vehículos, será obligatoria la formación de un chaflán de una longitud de cuatro (4,00) metros medidos desde sus intersecciones con las alineaciones exteriores. Dicho chaflán deberá respetarse en todas las plantas. d) Parcela mínima. La parcela mínima deberá cumplir simultáneamente los parámetros establecidos por las siguientes condiciones generales: < ciento veinte (120,00) metros cuadrados, excepto en las parcelas en esquina, en las que la superficie mínima será de ciento dieciséis (116,00) metros cuadrados. < seis (6,00) metros de fachada. < seis (6,00) metros de fondo mínimo. < permitirá la inscripción de un círculo de seis (6,00) metros de diámetro en su interior. e) Ocupación. La superficie de ocupación no podrá rebasar lo siguiente: < En plantas sobre rasante: el sesenta (60%) por ciento de la superficie de la parcela edificable. < En plantas bajo rasante se podrá ocupar la totalidad de la parcela, excepto el retranqueo a fachada. f) Edificabilidad. La edificabilidad máxima resultará de aplicar un coeficiente de edificabilidad neta de uno con cero cincuenta (1,050) metros cuadrados por cada metro cuadrado de parcela edificable. No obstante, mediante la redacción de un estudio de Detalle, y con objeto de equilibrar posibles desfases, se permite trasladar edificabilidad entre parcelas de distintas tipologías dentro de una misma manzana, siempre que no se supere el volumen total edificable por manzana ni el número de viviendas que se indica en el resto de documentación del presente Plan Parcial. g) Retranqueos. ESTUDIO DE DETALLE MU-16 9
Se establece un retranqueo mínimo de tres (3,00) metros al lindero de fachada. En el caso de parcelas en esquina, con dos fachadas, sólo será obligatorio el retranqueo mínimo de tres (3,00) metros a la fachada principal. * Retranqueo lateral. Como norma general, los retranqueos laterales no son obligatorios. Las promociones en las que estén previstos retranqueos laterales, con o sin vistas, éstos serán de un mínimo de tres (3,00) metros en la planta en la que se dispongan. Estos retranqueos laterales, así definidos, no afectan a las plantas de sótano o semisótano. Las edificaciones que en su construcción originen paredes limítrofes sobre las parcelas colindantes deberán tratarse de manera similar a las fachadas del edificio. Si como resultado de una o varias promociones se desean incluir distintas tipologías de vivienda unifamiliar dentro de una misma manzana, será preceptiva la redacción de un Estudio de Detalle que solucione los posibles problemas de encuentros entre ellas. * Retranqueo posterior. En edificaciones de promociones diferentes, cuando no exista acuerdo previo entre los propietarios colindantes, se establece un retranqueo posterior de la edificación a límite de parcela de tres (3,00) metros a partir de la planta baja, la cual podrá adosarse a dicho lindero siempre que su altura total, incluida la cubierta, no supere en ningún punto cuatro metros con cincuenta centímetros (4,50) contados desde la rasante de la calle en el punto medio de la fachada. En promociones conjuntas, o bien cuando exista acuerdo previo entre los propietarios colindantes, las edificaciones no tendrán que respetar este retranqueo posterior, pudiendo adosarse en cualquier altura y cumpliendo el resto de determinaciones que les sean de aplicación. h) Salientes y vuelos. Se estará a lo dispuesto en la Sección 1ª (Condiciones comunes a todas las Zonas) del presente Capítulo II de estas Ordenanzas. En lo que no esté contemplado por ellas, será de aplicación lo establecido en las Normas Generales de Edificación del P.G.O.U. Los salientes y vuelos computan edificabilidad. Dentro de la zona de retranqueo de tres (3,00) metros a fachada sólo podrán autorizarse los voladizos correspondientes a los aleros de la cubierta o elementos de carpintería, que en ningún caso sobrepasarán un (1,00) metro de vuelo. i) Patios. Se permiten patios de parcela cerrados que deberán tener una dimensión mínima de tres metros (3,00 m) entre paramentos, entre los que sea posible inscribir un círculo de diámetro tres (3,00) metros. j) Áticos. ESTUDIO DE DETALLE MU-16 10
Se admiten en las condiciones fijadas en las Normas Generales de Edificación del P.G.O.U.. (título VI) y computando edificabilidad. k) Espacios libres privados Los espacios libres privados de cada parcela deberán ser ajardinados y/o arbolados en una superficie mínima del 50 % de la superficie no ocupada por la edificación. l) Cerramientos de parcelas. En el caso de retranqueos de la edificación a fachada, deberán construirse cerramientos de parcela acordes con las calidades del edificio, con las siguientes condiciones generales: < Tendrán un paramento ciego no superior a 1 m. < La altura máxima será de 2,50 m. solucionada a base de rejas, vallas metálicas, etc., que podrán completarse con elementos vegetales para impedir las vistas. m) Aparcamientos. Se reservará una plaza de aparcamiento por cada vivienda. Para las condiciones de uso del local de aparcamiento se estará a lo establecido en los artículos 5.2.7. y 6.6.6. del P.G.O.U. de Albacete. El acceso podrá realizarse a través de la fachada de la parcela. En el caso de viviendas agrupadas, en hilera o conjuntadas, se procurará la construcción de un sótano o semisótano colectivo destinado a plazas de aparcamiento, con acceso único, que dé servicio a la planta semisótano de cada vivienda, evitando así la proliferación excesiva de vados. Por las características de la edificación que contempla esta norma zonal, se exime de la prescripción del espacio de espera horizontal a las viviendas unifamiliares con garaje individual. 1.1.1 Determinaciones para edificaciones preexistentes. Las edificaciones preexistentes de uso residencial cuya permanencia sea compatible con el planeamiento reflejado en los planos del Plan Parcial, no se encuentran sujetas a las determinaciones de las presentes Ordenanzas, en tanto en cuanto no se produzcan solicitudes de licencia de nueva planta. En aquellas edificaciones preexistentes que, siendo compatibles con el planeamiento, no cumplan las determinaciones de la presente ordenanza, únicamente se permitirán obras de consolidación o mantenimiento. 1.1.2 Determinaciones de Uso. 1.1.2.1 Uso cualificado: Residencial, vivienda en categorías 1ª, 2ª y 3ª. 1.1.2.2 Usos no cualificados. Usos compatibles: a) Usos asociados: se aplicará el régimen general. b) Usos complementarios: < Terciario: Comercial y otros servicios terciarios en planta baja e inferior a la baja. Espectáculos y recreativos. < Asistencial categorías A1, A2 y A3. < Oficinas. < Docente en categorías A, B, C y D. < Garaje en categorías 2ª, 3ª y 7ª. < Religioso. < Sanitario en categorías B1, B2 y B4. < Sociocultural. c) Usos alternativos: < Dotacional en edificio exclusivo. 1.1.2.3 Usos Prohibidos: Los restantes. ESTUDIO DE DETALLE MU-16 11
4.0017.72 10.98 23.80 F.R. 35 18.82 13.88 6.12 F.R. 36 51.29 MU-16 20.00 4.00 63.48 En escritura de 9-3-2015 se agrega la finca 35 a la 36. COMPOSICION DEL SOLAR Como finca de resultado se obtiene la finca 36, de 1733, 20 m2.
4.00 17.72 3.04 20.34 20.00 SOLAR EDIFICADO EN LA ACTUALIDAD 34.77 51.29 TIPOLOGÍA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR Superficie del solar 1.744,64 m2 SUPERFICIE DEL SOLAR 1.733,20 m² 20.00 SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN 1.008,27 m² SUPERFICIE LIBRE PORCENTAJE DE OCUPACIÓN 724,93 m² 58% 4.00 63.48 20.00 2.00 3.00 12.65 16.50 N 8.64 7.40 4.38 3.48 4.76 12.62 61.31 4.25 3.12 TIPO DE EDIFICACION ALTURAS ATICO ALTURA DE CORNISA EDIFICABILIDAD RETRANQUEO ALINEACION VIVIENDA UNIFAMILIAR DOS SI 6.80 m 1819,85 m² 3 m EMPLAZAMIENTO DE LA EDIFICACION EN EL SOLAR
2.38 6.68 1.10 2.65 3.00 3.50 2.65 2.27 2.35 2.45 2.89 2.50 1.00 1.00 1.00 2.60 5.94 1.10 0.40 2.65 0.80 0 1 0.5 2 3 4 Escala gráfica PL. BAJA SEMISÓTANO 0.60 0.20 2.70 2.50 2.65 2.65 1.10 5 metros 0,98 < 1,50 3.00 6.68 10.71
0.40 10.57 2.65 0.40 2.65 2.65 NIVEL SUELO TERMINADO NIVEL PATIO NIVEL ACERA 0.99 1.11 0.59 2.20 0.12 0 0.5 1 2 3 4 5 metros Escala gráfica PL. BAJA PL. BAJA SEMISÓTANO
6.80 PL. BAJA 0.12 SEMISÓTANO
DOCUMENTOS COPIA DE LA ESCRITURA DE AGREGACIÓN ESTUDIO DE DETALLE MU-16 12