UN PROYECTO PIONERO EN LA COMUNIDAD DE MADRID II PROMOCIÓN DE VIVIENDA MUNICIPAL

UN PROYECTO PIONERO EN LA COMUNIDAD DE MADRID II PROMOCIÓN DE VIVIENDA MUNICIPAL AYUNTAMIENTO DE MORALZARZAL

SUMARIO > EL PROYECTO 02 > LA VIVIENDA PROTEGIDA, UN PROBLEMA SIN SOLUCIÓN? 04 > CÓMO LO CONSIGUE EL AYUNTAMIENTO? 07 > LOS PRADERONES 10 > LAS VIVIENDAS 13

02 EL PROYECTO El Ayuntamiento de Moralzarzal presenta un proyecto de oferta de Viviendas de Promoción Municipal pionero en la Comunidad de Madrid. En la zona denominada "Los Praderones", de 815.720 m 2, situada en el margen derecho de la carretera que une Moralzarzal y Mataelpino, una vez pasado el Polígono Capellanía, el Ayuntamiento es propietario del 60% del terreno y es allí donde está previsto construir 1.549 viviendas de promoción municipal. Se trata de una zona residencial envidiable, al pie de la Sierra y perfectamente comunicada con salidas a la carretera de Colmenar Viejo y a la carretera de La Coruña. Se construirían viviendas de dos, tres y cuatro dormitorios, de entre 78 y 110 m 2 útiles (añadir un 20% más si hablamos de m 2 construidos) que podrán adquirirse a un precio estimado de entre 54.500 (unos 9 millones de pts.) y 77.000 (unos 13 millones de pesetas). Esto es posible porque se construirá en terreno municipal y porque el Ayuntamiento actuará como promotor. Además, el proyecto recoge la urbanización de la zona con amplias avenidas, grandes zonas verdes y todo tipo de servicios, entre los que se puede citar una segunda estación de autobuses para el municipio, que ofrecería servicio de acceso a Madrid tanto por Colmenar, como por la Nacional VI. Nada menos que 282.225 m 2 se destinarán a infraestructuras y equipamientos (estación de autobuses, colegios...). No hay ningún espacio comparable en Moralzarzal. Supone una superficie cinco veces más grande que toda la zona del Polideportivo Municipal. Además, se destinarán 252.000 m 2 a zonas verdes y 11.400 m 2 a actividades terciarias.

03 CLAVES 1.549 viviendas de promoción municipal. De 2, 3 y 4 dormitorios, entre 78 y 110 m 2 útiles. Precio estimado entre 54.500 y 77.000. 282.225 m 2 se destinarán a infraestructuras y equipamientos (estación de autobuses, colegios...). 252.000 m 2 de zonas verdes. Se plantarán 10.000 árboles. 11.400 m 2 para zonas comerciales.

04 la vivienda protegida, UN PROBLEMA SIN SOLUCIÓN? El Avance de Planeamiento del Plan General de Urbanismo de Moralzarzal, recoge seis sectores edificables en los que se podrán construir un total de 3.873 viviendas en los próximos diez años. Según la Ley del Suelo, los promotores de estas viviendas están obligados a construir un 40% del total como viviendas protegidas, un total de 1.549. 10.000 m 2 x 20.000 pts./m 2 200 millones de pesetas. 10.000 m 2 x 7.000 pts./m 2 70 millones de pesetas. Total: 270 millones de pesetas. 18 viviendas - 10%= 16 viviendas. 270 millones de pesetas : 16 viviendas = 16.875.000 pts./parcela urbanizada 110 m 2 x 90.000 pts./m 2 9.900.000 pts./vivienda 16.875.000 pts. + 9.900.000 pts. 26.775.000 pts./vivienda 708,84 x 110 m 2 77.972,40 (12.973.516 pts./vivienda) Le cuesta: Puede venderla a: 26.775.000 pts./vivienda 12.973.516 pts./vivienda

05 VEAMOS UN EJEMPLO En Moralzarzal se pueden construir 18 viviendas por hectárea (10.000 m 2 ), de las que el 10% corresponde al Ayuntamiento, por lo que quedarían 16 viviendas por hectárea. Cuánto le cuesta hacer una vivienda a un constructor privado? El precio de mercado del terreno de los sectores urbanizables puede estar sobre los 120,20 /m 2 (20.000 pts./m 2 ). El coste de urbanización del terreno es de 42,07 /m 2 (7.000 pts./m 2 ). Vamos a calcular cuánto costaría una hectárea de suelo urbanizado: 10.000 m 2 x 120,20 /m 2 = 1.202.000 (200 millones de pts.) coste del terreno. 10.000 m 2 x 42,07 / m 2 = 420.700 (70 millones de pts.) coste de urbanización. 1.202.000 + 420.700 = 1.622.700 cuesta cada hectárea de suelo urbanizado. 200 + 70 = 270 millones de pesetas cuesta cada hectárea de suelo urbanizado. 1.622.700 / 16 viviendas = 101.418,75 /vivienda (16.875.000 pts./vivienda). Pero qué viviendas vamos a construir? de qué tamaño? Vamos a suponer que hacemos viviendas de 110 m 2 construidos. El precio de mercado de edificación (en el que se incluye dirección facultativa, proyectos, licencias, seguro decenal, etc.) ronda los 541 / m 2. (90.000 pts./ m 2 ).

06 Por lo tanto, edificar una vivienda de 110 m 2 construidos nos costaría: 110 m 2 x 541 / m 2 = 59.510 /vivienda (9.901.631 pts./vivienda). 101.418,75 + 59.510 = 160.928,75 /vivienda (26.776.291 pts./vivienda). Este es el precio que le cuesta al promotor privado cada vivienda sin ningún tipo de beneficio. La ORDEN de 30 de enero de 2003, de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, por la que se establecen los precios de venta de las viviendas protegidas, en su Artículo 2, dice que el precio máximo al que se puede vender una Vivienda de Protección Pública de hasta 110 m 2 en la zona donde se encuentra Moralzarzal es de 708,84 /m 2. 708,84 x 110 m 2 = 77.972,40 (12.973.516 pts./vivienda). Le cuesta: 160.928,75 /vivienda (26.776.291 pts./vivienda). Puede venderla a: 77.972,40 /vivienda (12.973.516 pts./vivienda). Quién va a construir vivienda protegida en estas condiciones? Qué demuestra la experiencia? Que finalmente no se construyen las viviendas protegidas y se crea un "caldo de cultivo" que puede conducir a la especulación.

07 CÓMO LO CONSIGUE el Ayuntamiento de Moralzarzal? Hemos visto que el Avance de Planeamiento del Plan General de Urbanismo de Moralzarzal, recoge seis sectores edificables en los que se podrán construir un total de 3.873 viviendas. Según la Ley del Suelo, los promotores de estas viviendas están obligados a destinar el 40% del suelo a vivienda protegida, un total de 1.549. Lo que hace el Ayuntamiento de Moralzarzal es liberar a los sectores edificables de la construcción de las viviendas protegidas y las agrupa todas en el único terreno municipal disponible para poder construirlas, en Los Praderones. El Ayuntamiento cede el suelo municipal para la construcción de las viviendas y además se convierte en promotor. De este modo se elimina el coste del terreno. Las promotoras compensarán en igual parte cada una de las viviendas protegidas liberadas y el Ayuntamiento destinará esta compensación a los costes de infraestructura y urbanización. Puesto que se ha eliminado el coste del suelo y se ha eliminado el coste de los trabajos de urbanización, las viviendas pueden venderse a un precio igual al coste de edificación, sin el beneficio de la Promoción y de la Inmobiliaria.

08 SECTOR-1 Los Praderones SECTOR-2 Cercas del Indiano SECTOR-4 Berrocal Sur SECTOR-3 Navacerrada SECTOR-5 Las Hachazuelas SECTOR-6 Los Linarejos

09 CLAVES Liberar a los sectores de construir viviendas protegidas. Se agrupan todas las viviendas en suelo municipal cedido por el Ayuntamiento. Compensación por cada vivienda protegida liberada. Se elimina el coste del suelo. Se elimina el coste de urbanización. La vivienda se vende a coste de vivienda protegida.

10 LOS PRADERONES En el Avance de Planeamiento del Plan General de Urbanismo de Moralzarzal "Los Praderones" es uno de los seis sectores en los que se podrá edificar en el municipio en los próximos diez años, concretamente es el Sector 1. Se trata de una finca con una superficie neta de 815.720 m 2, situada a 3,5 km. del casco urbano, en el margen derecho de la carretera que une Moralzarzal y Mataelpino, una vez pasado el Polígono Capellanía. El Ayuntamiento es el propietario del 60% del terreno, donde se construirían las 1.549 viviendas de promoción municipal. El 40% del terreno es de propiedad privada y podrán construirse 1.123 viviendas. Por qué en "Los Praderones"? En el resto de los sectores, el terreno es insuficiente para llevar a cabo el proyecto. Los demás son de propiedad privada y habría que adquirir los terrenos para poder edificar las viviendas, con lo que llegaríamos a un precio final de venta inadmisible, como hemos visto en el ejemplo. Por qué 1.549 viviendas? El Avance de Planeamiento del Plan General de Urbanismo de Moralzarzal, recoge seis sectores edificables en los que se podrán construir un total de 3.873 viviendas en los próximos diez años. Según la Ley del Suelo, el 40% de estas viviendas deben ser protegidas, lo que supone un total de 1.549. Lo que hace el Ayuntamiento de Moralzarzal es desarrollar la Ley del Suelo y ofrecer una solución pionera para que realmente se puedan construir esas viviendas para las personas que más las necesitan. Las comunicaciones en la zona. Se trata de una zona residencial envidiable, al pie de la Sierra y perfectamente comunicada con salidas a la carretera de Colmenar Viejo y a la carretera de La Coruña. Si nos planteamos el destino a Madrid, se puede optar por la M-607, dirección

11 Cerceda-Colmenar Viejo, o tomar la M-607 y enlazar con la M-608 dirección Villalba, o la M-615 y enlazar con la M-608 dirección Villalba, o tomar la M-861, dirección Collado Mediano y enlazar con la M-601 hacia Villalba. Pero el propósito del Ayuntamiento de Moralzarzal es facilitar a los vecinos transporte público, por lo que se dotará a la zona de otra estación de autobuses que cubrirá el acceso a Madrid tanto por la N-VI como por la M-607 (Colmenar Viejo). Servicios públicos en el proyecto. Como hemos visto, nada menos que 282.225 m 2 se destinarán a infraestructuras y equipamientos. No hay ningún espacio comparable en Moralzarzal. Supone una superficie cinco veces más grande que toda la zona del Polideportivo Municipal. No habrá problemas de servicios. Además, se destinarán 252.000 m 2 a zonas verdes y 11.400 m 2 a actividades terciarias.

12 UNIDADES DE PAISAJE Núcleo urbano y urbanizaciones industria viario afloramientos rocosos eriales y pastizales eriales y berrocales prados con setos o arbolado matorrales y monte bajo monte hueco (dehesas) encinares repoblación forestal vegetación de ribera Valor Medioambiental. Los Praderones es una de las zonas más degradadas de todo el municipio. En el estudio medioambiental de esta zona, que figura en las Normas Subsidiarias de Moralzarzal, puede verse que se trata de una finca de eriales y berrocales, con mínimo valor ecológico. Es una zona sin árboles y el Ayuntamiento se compromete a Plantar 10.000 y, además, plantará 100 árboles más por cada uno que haya que talar.

13 LAS VIVIENDAS Se construirán bloques con planta baja, primera y segunda. Todos dispondrán de ascensor, piscina, canchas deportivas y pequeños parques en zonas verdes. En el avance del planeamiento de las viviendas se presentan varios tipos:

14

15 MODELO 1 A Pisos de 90 m 2 útiles (110 m 2 construidos). Duplex en planta baja y subida a primera, con tres dormitorios, con aseo, dos baños, tendedero, porche y pequeño jardín. Precio estimado: 63.795,60 (10.614.695 pts.). MODELO 1 B Pisos de 90 m 2 útiles (110 m 2 construidos). En planta segunda, con cuatro dormitorios, dos baños, tendedero y terraza. Precio estimado: 63.795,60 (10.614.695 pts.).

16

17 MODELO 2 A Pisos de 92 m 2 útiles (110 m 2 construidos). En plantas baja, primera y segunda, tres dormitorios, dos baños y tendedero. Precio estimado: 65.213,28 (10.850.577 pts.). MODELO 2 B Pisos de 78 m 2 útiles (95 m 2 construidos). En planta baja, dos dormitorios, dos baños y tendedero. Precio estimado: 55.289,52 (9.199.402 pts.).

18

19 MODELO 3 A Pisos de 101 m 2 útiles (120 m 2 construidos). En planta baja, tres dormitorios, dos baños, terraza y tendedero. Precio estimado: 71.592,84 (11.912.046 pts.). MODELO 3 B Pisos de 110 m 2 útiles (132 m 2 construidos). En plantas primera y segunda, cuatro dormitorios, dos baños, un aseo, terraza y tendedero. Precio estimado: 77.972,40 (12.973.516 pts.).

20

21 MODELO 4 A Pisos de 90 m 2 útiles (110 m 2 construidos). Dúplex en plantas baja y subida a primera, con tres dormitorios, un aseo, un baño, terraza y tendedero. Precio estimado: 63.795,60 (10.614.695 pts.). MODELO 4 B Pisos de 90 m 2 útiles (110 m 2 construidos). Dúplex en planta segunda y bajada a primera, con tres dormitorios, un aseo, un baño, terraza y tendedero. Precio estimado: 63.795,60 (10.614.695 pts.).

22 notas

notas 23

24 notas

www.aytomoralzarzal.com