1. Cuáles son las normas que establecen los requisitos para salir a preventas?

Transcripción

1 Bogotá, Abril de 2008 Señores OFICINA ASESORA JURÍDICA Presidencia de la República La ciudad Ref.: Concepto Jurídico 48 de Reglamentación Preventa Tema: Requisitos y reglamentación del sistema de preventa. Descriptores: Preventa, radicación de documentos, control a la actividad de anuncio, promoción y enajenación de vivienda. Fuentes Formales: Ley 962 de 2005, Decreto 2180 de 2006, Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, Circular Básica Jurídica, Carta Circular 54 de 2004, Decreto Ley 2610 de 1979, Ley 66 de Tesis: No existe reglamentación específica para el sistema de preventa, diferente a la exigida de manera general para la comercialización de proyectos inmobiliarios a través del sistema financiero y de la definida de manera general para las actividades asociadas al anuncio, captación de recursos y enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Respetados señores, De conformidad con su solicitud, de la manera más cordial, por medio del presente concepto procedemos a absolver su consulta sobre los requisitos y la reglamentación de la venta sobre planos o preventa. 1. Cuáles son las normas que establecen los requisitos para salir a preventas? Antecedentes: El sistema de compra de vivienda sobre planos o preventa hace referencia a aquellos proyectos que, sin haber iniciado su construcción, se ofrecen en el mercado. Tiene su origen en una de las estrategias utilizada por los constructores, después de la crisis de los 90 s, encaminada principalmente a reducir y minimizar los riesgos asociados a la construcción, pues se inicia la venta de la obra, de manera previa a su construcción, hasta asegurar los recursos para terminar el proyecto (punto de equilibrio). Con esto se empezó a consolidar el sistema para disminuir el riesgo de acumular inventarios de viviendas terminadas y de generar una caída en los precios de la finca raíz.

2 De este modo, la preventa, que puede operar a través de un negocio fiduciario 1, un aval bancario u otro instrumento, se constituye en una herramienta del constructor para lograr un equilibrio que permita el inicio de la obra, pues una vez éste obtenga la ventas de los bienes inmuebles sobre planos y consiga la viabilidad económica del proyecto, inicia la construcción de la obra. Marco Normativo: Frente a la regulación, la preventa 2 está sometida en un principio a la reglamentación sobre comercialización de proyectos inmobiliarios a través de entidades financieras, regida por la normas del Código de Comercio, la Circular Básica Jurídica (Título V) de la Superintendencia Bancaria 3, la Carta Circular 54 de 2004 de la Superintendencia Bancaria 4 y el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero; pues no existe una norma que fije requisitos específicos para salir a la venta sobre planos, diferentes a los exigidos de manera general para las actividades de anuncio, captación de recursos y enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Estos requisitos, a partir de la derogatoria que hiciere la Ley 962 de 2005 del permiso de enajenación, se circunscriben, de una parte, a la radicación de documentos, cuyos requisitos están enunciados taxativamente en la ley 962 de 2005 y en el decreto 2180 de 2006; y, de otra, al registro de enajenadores, contemplado en decreto ley 2610 de 1979 para todas las personas naturales o jurídicas que pretendan desarrollar la actividad de enajenación de cinco o más inmuebles destinados a vivienda. En esta medida, cuando la actividad de promoción y anuncio de los proyectos de vivienda es adelantada por el sistema de preventa 5, mediante la administración de recursos por parte de entidades vigiladas por la superintendencia financiera, a través de encargos 1 Este mecanismo puede ser una fiducia mercantil o un encargo fiduciario, que además de poder funcionar como un instrumento de administración y financiación del constructor, también tiene el propósito de facilitar la inversión y dar seguridad a los compradores sobre el manejo del dinero que se entrega anticipadamente. 2 Sin discriminar su naturaleza urbana o campestre 3 La Circular Básica Jurídica en su Título V reguló de manera extensa y especial los negocios fiduciarios, determinando los requisitos, el contenido, la redacción, presentación, previsiones básicas y solemnidades que gobiernan los contratos que celebren en ejercicio de la actividad fiduciaria; así como también, determinó el ejercicio de la obligación de rendir cuentas, y el modo de operación de los diferentes mecanismos de fideicomiso tanto de administración, de inversión y de administración inmobiliaria de proyectos de construcción. 4 Esta Carta Circular precisa el alcance de las disposiciones generales y especiales que regulan la actividad de las sociedades fiduciarias en los negocios de carácter inmobiliario. 5 Respecto al mismo tema, cabe mencionar que en virtud del Decreto 2391 de 1989 las Organizaciones populares de vivienda, se encuentran sometidas al reglamento especial que adopten las entidades competentes de su control y vigilancia para poder recibir anticipadamente dineros de los compradores y poder adelantar los planes; y también deben cumplir con la obligación de suministrar diferentes documentos que sirven de medio de prueba para garantizar la viabilidad y transparencia de las actuaciones desempeñadas en el ejercicio de sus atribuciones.

3 fiduciarios o fiducia mercantil (en la que no exista captación directa de dinero del público por parte de dichas personas), el interesado únicamente debe presentar ante la instancia encargada de ejercer el control y vigilancia, los siguientes documentos, 15 días antes del inicio de la enajenación de los inmuebles destinados a vivienda 6 : a. Copia del Registro Único de Proponentes, el cual deberá allegarse actualizado cada año; b. Folio de matrícula inmobiliaria del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, cuya fecha de expedición no sea superior a tres (3) meses anteriores a la fecha de radicación; c. Copia de los modelos de contratos que se vayan a utilizar en la celebración de los negocios de enajenación de inmuebles con los adquirentes, a fin de comprobar la coherencia y validez de las cláusulas con el cumplimiento de las normas que civil y comercialmente regulen el contrato; d. Licencia urbanística respectiva; e. Presupuesto financiero del proyecto; f. Cuando el inmueble en el cual ha de desarrollarse el plan o programa se encuentre gravado con hipoteca, documento que acredite que el acreedor hipotecario se obliga a liberar los lotes o construcciones que se vayan enajenando, mediante el pago proporcional del gravamen que afecte cada lote o construcción. Una vez radicados estos documentos, la instancia municipal o distrital encargada de ejercer la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, revisa los documentos radicados con el fin de verificar la observancia de las disposiciones legales pertinentes y en caso de no encontrarlos de conformidad, puede requerir al interesado en cualquier momento, para que los corrija o aclare. 2. El levantamiento topográfico es un requisito? El levantamiento del plano topográfico consiste en la revisión técnica de la representación gráfica de un terreno que se va a desarrollar, para evaluar que el dibujo y los soportes técnicos del levantamiento topográfico estén dentro de los márgenes de precisión que establece la red geodésica de la ciudad y la base cartográfica 1:2000 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC, para su incorporación a la Cartografía del municipio y su consecuente identificación urbanística. El proceso incluye la demarcación de las zonas de reserva por servicios públicos que deban contemplarse al momento de hacer el planteamiento urbanístico de forma que garanticen su continuidad y conformación de la malla vial y es un trámite previo a la incorporación de 6 Decreto 2180 de 2006

4 un terreno como nueva área urbana y para la obtención de licencia de urbanización, parcelación o subdivisión. En esta medida, no hace parte de los requisitos propios que se puedan exigir para realizar la venta sobre planos. 3. Cuál es la entidad que vigila a las empresas constructoras en sus actuaciones? El Gobierno Nacional por medio del decreto-ley 78 de 1987 trasladó a los distritos y municipios del país las funciones que hasta ese momento estaban a cargo de la Superintendencia de Sociedades, relacionadas con la inspección y vigilancia sobre las personas naturales y jurídicas que desarrollaran las actividades a que se refieren la Ley 66 de 1968 y el Decreto Ley 2610 de 1979, sobre construcción y enajenación de inmuebles. No, obstante, como se mencionó anteriormente, si el comprador de vivienda decide adquirir su inmueble, mediante un proyecto sobre planos o en preventa, en donde se requiere utilizar un producto o servicio fiduciario (encargo fiduciario o fiducia inmobiliaria), es la Superintendencia Financiera, la entidad competente para vigilar a las entidades que ofrecen este producto. 4. Pueden imponerse sanciones por incumplir los requisitos de preventas? En virtud de la Ley 66 de 1968 y el Decreto Ley 2610 de 1979, a la instancia municipal o distrital encargada de ejercer la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, le compete iniciar las actuaciones administrativas pertinentes cuando haya comprobado la enajenación ilegal de inmuebles destinados a vivienda o fallas en la calidad de los mismos que atenten contra la estabilidad de la obra, con el fin de lograr que en las relaciones contractuales con los adquirentes, las personas que desarrollen las actividades, no desmejoren las especificaciones contempladas en los planos arquitectónicos, den cumplimiento a los reglamentos de propiedad horizontal y se ajusten a los modelos de contratos aprobados por esas mismas entidades territoriales. En este sentido, la imposición de sanciones administrativas, verbigracia, por el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad en lo que concierne a defectos y a fallas de las estructuras del inmueble, corresponde a las alcaldías municipales, pero si el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad, no están referidas a fallas en la estructura del inmueble, como es el caso por ejemplo de la publicidad engañosa, la Superintendencia de Industria y Comercio puede conocer las quejas, en virtud de las normas establecidas en el Decreto 3466 de 1982, y en aplicación de la competencia residual conferida a esta Entidad por el Decreto 2153 de Superintendencia de Industria y Comercio en Concepto de 2004

5 Como anotamos anteriormente, ya que los requisitos de preventa se circunscriben a los de la radicación de documentos para el anuncio, captación de recursos y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, si la entidad encargada de la vigilancia comprueba que estos documentos no cumplen con las disposiciones legales puede adelantar las acciones de carácter administrativo pertinentes. No obstante lo anterior, es importante anotar, que dado que el sistema de preventas el proyecto no está construido, existe la posibilidad de modificar las condiciones establecidas (lo cual puede haberse pactado contractualmente). Esta característica se basa en que el potencial comprador está realizando, en principio, una inversión encaminada a la compra de una vivienda 8, que puede sufrir cambios hasta que no se materialice el negocio; en este caso, si el potencial comprador o inversionista no está de acuerdo con los cambios que sufrió el proyecto, no está obligado a continuar con el negocio y puede solicitar la devolución de su inversión 9. No siendo otro el objeto de esta consulta y esperando que sea de su utilidad y contribuya a aclarar su inquietud. Cordialmente, DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS JURIDICOS PRESIDENCIA NACIONAL CAMACOL 8 El potencial comprador debe que tener claro que el documento que firma inicialmente, no es la promesa de compraventa del inmueble, como en los proyectos que ya están construidos; en este caso, el comprador celebra un contrato de encargo, en donde lo que realiza es una inversión, encaminada a la posterior compra de vivienda. El contrato de encargo fiduciario no se firma con la constructora que ejecutará el proyecto inmobiliario, sino con una entidad fiduciaria que se encarga de administrar los recursos y desembolsarlos al constructor (Capacitación CAMACOL. Aspectos Jurídicos de la Negociación. Entes de Control) 9 BUITRAGO Rojas, Angela Patricia. Artículo Venta sobre Planos. Revista Construyendo.