(A) ROLES PRINCIPALES EN LA CONSTRUCCIÓN

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1 0 1 ESCUELA SUPERIOR DE LA CONSTRUCCIÓN ADMINISTRACIÓN Y GESTIÓN DE OBRAS III Prof. Alvaro Pascale CONCEPTOS BÁSICOS (A) ROLES PRINCIPALES EN LA CONSTRUCCIÓN COMITENTE (cliente): Es quien encarga el trabajo, porque necesita construir. Debe hacer frente a las obligaciones económicas, realizando los pagos correspondientes a las mismas (por ejemplo: mano de obra, proveedores de materiales, alquiler de maquinarias y equipos, profesionales o técnicos, aportes a la Seguridad Social, Permisos y Registros de obra, etc.). La forma en que se organizan, gestionan y realizan los mismos será diferente según el TIPO O MODALIDAD DE OBRA: POR CONTRATO, POR ADMINISTRACIÓN, ETC. Las obras se pueden clasificar del punto de vista del comitente en: - OBRA PRIVADA (el comitente es un particular: persona física, empresa, etc.). - OBRA PÚBLICA (el comitente es el Estado). Muchas veces cuando se hace referencia a éste rol se habla de el propietario. Sin embargo, es necesario aclarar que no son sinónimos, porque existen casos en que puede ser comitente alguien que no sea propietario del inmueble en el que se ejecutará la obra (ej: arrendatario). PROFESIONAL: Actúa como PROYECTISTA Y DIRECTOR DE OBRA. Éstas son sus tareas principales, pero también puede realizar otras como por ejemplo: administración de la obra, gestión ante Organismos Estatales, etc. Dichas tareas pueden ser desempeñadas por una sola persona o por un equipo ( Estudio de Arquitectura ) o trabajar con la asistencia de COLABORADORES, ASESORES, etc. Puede trabajar en las siguientes situaciones: -1- Ejercicio liberal de la profesión (independiente). La remuneración (pago) que recibe se llama Honorario Profesional. Debe registrarse en la Dirección Gral. Impositiva (D.G.I.) y la Caja de Jubilaciones profesionales (realizando él mismo los aportes). -2- Empleado dependiente (por ejemplo: de un estudio de arquitectura que lo contrata). Su empleador debe inscribirlo en el Banco de Previsión Social (B.P.S.) como a cualquier trabajador, lo que le da derecho a percibir los beneficios sociales correspondientes (ej: aguinaldo, seguro de enfermedad, etc.). La remuneración que recibe es generalmente un salario mensual. -3- Funcionario público. Trabaja formando parte de un Organismo Estatal (por ej: Ministerio de Vivienda, Intendencias, etc.). Tiene mayor estabilidad laboral. ACLARACIONES: - Para desempeñar éste rol (y por lo tanto estar en condiciones de asumir las RESPONSABILIDADES que se derivan del mismo)es obligatorio el TITULO HABILITANTE : Arquitecto o Ingeniero Civil. - Sin embargo, existen en la Construcción situaciones en las que una persona tiene dicho TÍTULO pero no se está desempeñando en el ROL PROFESIONAL (por ejemplo: un Arquitecto que trabaja como Jefe de Obra de una Empresa Constructora, ya que en ese caso no realiza tareas ni de PROYECTO ni de DIRECCIÓN DE OBRAS) Página 1 de 5

2 CONTRATISTA: Se encarga (y por lo tanto, también es responsable) de la EJECUCIÓN DE LA OBRA, debiendo tener la CAPACIDAD necesaria para llevarla adelante, y ESTAR CONSTITUIDO COMO EMPRESA, cumpliendo también con los distintos requisitos o exigencias fijados por el MARCO JURÍDICO VIGENTE, como por ejemplo la inscripción ante distintos Organismos Estatales (D.G.I., B.P.S., Intendencias si corresponde, etc.). Puede delegar la realización de algunos trabajos en otras empresas, que entonces se llaman subcontratistas (ejemplos usuales: instalaciones eléctricas y sanitarias, pilotajes, etc.), pero siempre bajo su responsabilidad principal. Si a éstas las contrata directamente el Comitente, no se les debe llamar subcontratistas, sino contratistas parciales. Hay obras en las que no aparece el rol del CONTRATISTA propiamente dicho (obras Por Administración, Ayuda Mutua, etc.). EJEMPLO (Resumen del relacionamiento entre los 3 Roles Principales ): El comitente encarga, directa o indirectamente (concursos, etc.) al profesional la realización de un proyecto arquitectónico, la dirección de obras y la liquidación de cuentas, y por esas tareas paga un Honorario. El profesional realiza las tareas encargadas y mantiene con el contratista la doble función de intermediario con el propietario y de contralor y supervisión del trabajo. Es el profesional en principio el adecuado para mediar en las divergencias que pudieran producirse entre el comitente y el contratista. El contratista está habilitado para asumir responsabilidades técnicas y económico-administrativas referentes a la obra de que se trata; establece las relaciones con el comitente a través de la Dirección de Obra, de quien recibirá además indicaciones escritos y contestación de las consultas pertinentes. De: Arq. Piperno, Miguel ( Apuntes sobre la actividad del arquitecto como profesional liberal ).- (B) CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN En la INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN se realizan varios tipos diferentes de contratos, por ejemplo: CONTRATO CON EL PROFESIONAL ( con el Arquitecto ): entre el Comitente y el Profesional. CONTRATOS DE TRABAJO: entre el Empleador y el Obrero. DIFERENTES CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO: por ejemplo: maquinaria, andamios, etc. UNO DE LOS MÁS IMPORTANTES ES EL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN : * DEFINICIÓN: Es un contrato en virtud del cual el empresario, se obliga, mediante un precio en dinero a la construcción o refacción de un edificio. * PARTES INVOLUCRADAS: - CONTRATISTA (también llamado empresario, constructor, locador ó arrendador de obra): es el que asume la obligación de hacer ejecutar el edificio. - COMITENTE (también llamado propietario, dueño, locatario ó arrendatario de obra): es el que encargó la obra. * CARACTERÍSTICAS: - PERSONAL: requiere especialidad técnica (conocimientos) para el cumplimiento del contrato por parte del contratista. - FORMAL: es necesario que existan documentos especiales referidos a la obra (recaudos). Sin embargo, no es obligatorio que el acuerdo se materialice por escrito (aunque esto es muy conveniente). - DE EJECUCIÓN SUCESIVA: la prestación se cumple progresivamente durante el transcurso del tiempo. Página 2 de 5

3 - DE CUMPLIMIENTO INSTANTÁNEO: la satisfacción del interés del comitente ocurre en el momento de la recepción de la obra. * OBLIGACIONES FUNDAMENTALES: (DE LAS PARTES CONTRATANTES) (A) DEL CONTRATISTA: C Ejecutar la obra según lo convenido (tiempo y calidad). C Soportar los riesgos de la obra hasta la entrega (RECEPCIÓN). C Asumir sus responsabilidades ( daños a terceros, decenal). (B) DEL COMITENTE: C Cooperar con la ejecución de la obra, de modo que el contratista pueda realizar los trabajos. C Recibir la obra. C Pagar lo acordado (en los plazos y formas establecidos). * PRINCIPALES CLÁUSULAS: (Ejemplo) - Identificación de las partes contratantes. - Naturaleza de la obra y condiciones de ejecución. - Garantías convencionales. - Precio y forma de pago. - Plazo de ejecución y multas por incumplimiento. - Causales de rescisión - Domicilios especiales de las partes. - Cumplimiento de Normas Jurídicas vigentes (ej: seguridad en obra, aportes al B.P.S., etc.). (C) RESPONSABILIDAD DECENAL COMO RESULTADO DEL DESEMPEÑO DE LOS DISTINTOS ROLES EN LA IND. DE LA CONSTRUCCIÓN, SE ASUMEN RESPONSABILIDADES. UNA DE LAS MÁS IMPORTANTES ES LA RESPONSABILIDAD DECENAL, QUE ESTÁ DENTRO DEL MARCO JURÍDICO VIGENTE, PORQUE SE ENCUENTRA ESTABLECIDA EN UNA LEY (el Código Civil ). Código Civil (Art. 1844) El Arquitecto y el Empresario de un edificio son responsables por espacio de DIEZ AÑOS, si aquel se arruina en todo o en parte, por vicio de la construcción, o por vicio del suelo o por mala calidad de los materiales, haya suministrado éstos o no el propietario, y a pesar de cualquiera cláusula en contrario. El término en que la acción puede nacer es de DIEZ AÑOS CONTADOS DESDE LA ENTREGA, pero una vez nacida la acción por haberse manifestado el vicio, dura el tiempo ordinario de las acciones personales. La disposición del primer inciso se entiende salvo prueba en contrario que haga el Arquitecto o Empresario (Art. 1327). Página 3 de 5

4 Artículos Relacionados (del Código Civil) 1327: El dueño de un edificio es responsable del daño que ocasione su ruina acaecida por haber omitido las necesarias reparaciones o por haber faltado de otra manera al cuidado de un buen padre de familia. 1342: El deudor es condenado al resarcimiento de daños y perjuicios, sea en razón de la falta de cumplimiento de la obligación o de la demora en la ejecución, aunque no haya mala fe de su parte, siempre que no justifique que la falta de cumplimiento proviene de causa extraña que no le es imputable. Uno de los aspectos más importantes respecto a la aplicación de ésta NORMA JURÍDICA es la definición de la fecha a partir de la cual se aplica. Para ello es fundamental el tema siguiente: RECEPCIÓN DE OBRA (textos extraídos del libro: El Contrato de Construcción /Autor: Dra. Dora SZAFIR). -A- CONCEPTO: "La recepción es el acto mediante el cual el comitente acepta la entrega de la obra ejecutada por el empresario. Es ésta una manifestación de voluntad del comitente, que declara extinguida por el pago, la obligación de hacer que debía cumplir el constructor" (según SÁNCHEZ FONTANS). "El constructor puede presenciar la verificación, pero no participa de la declaración final acerca de la conformidad de la obra con lo convenido por las partes. Como operación lógica y cronológicamente previa a la recepción, el comitente deberá proceder a la verificación o examen de la obra, para comprobar si fue construida de acuerdo con lo pactado". Es allí que tradicionalmente se conoce en la práctica la bipartición entre recepción PROVISORIA y DEFINITIVA. Conforme a la primera, la obra es recepcionada, reservándose el comitente la posibilidad de verificar, dentro de determinado plazo preestablecido, aún los vicios aparentes, en tajante diferencia con la segunda recepción, denominada definitiva o propiamente dicha, en la cual los vicios ostensibles no detectados, reservados o de alguna manera constatados al momento de la entrega, quedan saneados." "Terminada o concluida la obra, el empresario se lo hará saber al comitente, quien en plazo prudencial deberá proceder a la verificación y recepción de la obra. A los efectos de la determinación de la extensión de dicho plazo prudencial habrá de estarse al arbitrio del juez, quien apreciará, en cada caso, cuál puede ser el lapso necesario y suficiente para que el comitente proceda a la verificación y recepción de la obra, después de haber recibido el aviso o comunicación del empresario, así como la procedencia de justos motivos de retardo. Al comitente no se le debe conceder mayor plazo, ya que el constructor en el interín está obligado a la custodia de la obra, y tiene un interés perfectamente legítimo de liberarse de dicha obligación y de la consiguiente responsabilidad, así como el derecho a la satisfacción de la contraprestación (pago del precio), que por lo general solo puede pretender después de la recepción. -B- EXAMEN PERICIAL: El art del Código Civil confiere al comitente de la obra el derecho a que la misma sea examinada por peritos nombrados por ambas partes en caso de estimar que '...no está con la solidez y lucimiento estipulados o de uso'. Una vez que se le solicita la RECEPCIÓN, el comitente está obligado a manifestar si recibe la obra o en caso contrario a solicitar el examen pericial, denunciando los vicios que él le atribuye. El silencio del comitente debe interpretarse como recepción tácita, con todos los efectos liberatorios que ella produce, incluso la transferencia de los riesgos y la exigibilidad del precio. Pero en tal caso, sería una medida de prudencia por parte del empresario solicitar el examen pericial, a fin de comprobar la buena ejecución." "Si se recibió la obra formulando reservas expresas y ellas no fueron aceptadas por el empresario, quien no les presta conformidad, el comitente debe solicitar de inmediato el examen pericial de la obra, a fin de comprobar la existencia de los vicios o defectos constructivos. Solo en tal caso tiene el derecho de retener parte del precio". Página 4 de 5

5 -C- FORMAS DE LA RECEPCIÓN: 1) Puede ser: EXPRESA O TÁCITA.- "La recepción puede efectuarse en forma expresa, instrumentándose un acta... que puede suplirse por actos que supongan implícitamente aceptación de la obra ejecutada, y que resulten incompatibles con la voluntad de no aceptarla. A vía de ejemplo, se señalan diversos supuestos de hecho que configuran recepción tácita: - Ocupación del edificio. Esta implica en principio aceptación de los trabajos, salvo que el comitente haya formulado reservas expresas o que las circunstancias especiales en que tuvo lugar la ocupación permitan presumir lo contrario. Tal sería la situación del comitente que pasa a ocupar la obra antes de la culminación de la misma (aunque el empresario prosiga ejecutando los trabajos), debe entenderse que no existió aceptación. - Pago del precio. Ello únicamente puede admitirse cuando se estipuló expresamente que el saldo del mismo se haría efectivo en oportunidad de la recepción, y sólo en esa situación puede entenderse que la obra pagada se presume verificada y recibida, salvo prueba en contrario. Los pagos a cuenta no suponen la recepción, ya que éstos no resultan incompatibles con la voluntad de hacer valer posteriormente los eventuales vicios, pidiendo su eliminación por el empresario o la reducción del precio. - Recepción sin observaciones. Esta aceptación operará cada vez que el comitente reciba la obra sin reservas. no sólo cuando conocía los vicios, sino aún en caso de ignorarlos. La efectiva ignorancia de estos defectos constructivos sólo mantendrá la responsabilidad por los vicios ocultos, pero cesará respecto de los aparentes." 2) Puede ser: CON O SIN RESERVAS.- "La recepción sin reservas exime de responsabilidad respecto de los vicios aparentes que no produzcan la ruina del edificio, pero los vicios aparentes que terminan por afectar la seguridad, y todos los ocultos, mantienen inalterada la responsabilidad del arquitecto o constructor. Debe tenerse presente que para conservar el derecho a reclamar por los vicios aparentes no basta una manifestación genérica,..., sino que es necesario que los defectos constructivos sean detallados con alguna precisión." 3) Puede ser: PROVISORIA O DEFINITIVA.- "Habría que reiterar la precisión de que en la generalidad de los casos las partes no formulan previsión expresa sobre la provisoriedad o definitividad de la recepción, por lo que debe entenderse, como principio, que la misma es una sola, con los efectos de la denominada definitiva. Sólo con carácter excepcional (pacto expreso u obra pública) se pacta la recepción denominada provisoria". -D- EFECTOS DE LA RECEPCIÓN: a) Fija el día a partir del cual comienza a computarse el plazo de la responsabilidad decenal. b) Opera la transferencia de la guarda y de los riesgos, los que a partir de ese momento deben ser soportados por el comitente, quedando liberado el constructor de toda responsabilidad por caso fortuito o fuerza mayor. c) Los trabajos de conservación que no sean causados por defectos imputables al empresario, pasan a ser de cargo del comitente. d) Debe considerarse concluida la obra. e) Determina la exigibilidad del saldo de precio o de los honorarios estipulados. f) Libera al empresario de los vicios aparentes de la obra, que se presumen aceptados por el comitente (en caso de recepción sin reservas), excepto aquellos que, por afectar la solidez del edificio, comprometen la responsabilidad decenal. -E- VICIOS APARENTES Y OCULTOS: 1) APARENTES.- "Se trata de aquellos defectos que pueden apreciarse en el momento de la recepción mediante un examen cuidadoso o de fácil comprobación. Según KEMELMAJER: 'vicio aparente es aquel que puede ser advertido en una verificación diligente y cuidadosa hecha por un hombre medio'. 2) OCULTOS.- "Pueden definirse como aquellos que pasan inadvertidos no obstante una verificación diligente. Existen interpretaciones que califican como vicios ocultos no sólo a aquellos que no pudieron ser advertidos, sino también a los que eran manifiestos en el momento de la ocupación, y que resultaron agravados a posteriori en forma desmedida. Página 5 de 5