Ciudad de Colorado Springs. Folleto Informativo de Vivienda Justa (Incluye Información para el Propietario/Inquilino)

Transcripción

1 Igualdad de Oportunidad de Vivienda Ciudad de Colorado Springs Folleto Informativo de Vivienda Justa (Incluye Información para el Propietario/Inquilino) Preparado por Vivienda y Desarrollo de la Comunidad Una División del Departamento de Planeación y Desarrollo de la Comunidad Abril del 2005

2 Índice Introducción 2 Sección I Información de Vivienda Justa Ley de Vivienda Justa (federal) 3 Vivienda cubierta por la Ley 3 Ley Anti-discriminatoria de Colorado de Prácticas prohibidas 4 Préstamo hipotecario 4 Si usted tiene una incapacidad 5 A dónde puede acudir para obtener ayuda? 5 Préstamo predatorio 6 Sección II Información del Arrendador/Inquilino El proceso de solicitud de arrendamiento 9 El contrato de arrendamiento 10 El depósito de seguridad 10 Mudándose a una vivienda 11 Incrementos de la renta 11 Cuotas por pago tardío 12 Servicios públicos 12 Mantenimiento y reparaciones 13 El derecho de entrar del propietario y el derecho de privacidad del inquilino 13 Impedimento de entrada 14 Desalojos 14 Mudándose de la vivienda 15 Sugerencias para prevenir y minimizar problemas 16 Sección III Recursos en la Comunidad 18 Reconocimientos 21 1

3 Introducción Este folleto está diseñado para proporcionar información general a los ciudadanos de la Región Pikes Peak acerca de las leyes y prácticas de vivienda justa, y temas relacionados con el propietario/inquilino. El folleto se divide en tres secciones. La primera sección explica la Ley de Vivienda Justa. La segunda sección, Información para el Propietario/Inquilino, proporciona información tanto para los propietarios como para los inquilinos en relación a los derechos y responsabilidades de ambas partes. La tercera sección, Recursos de la Comunidad, es un directorio de agencias locales, estatales, y federales y otros proveedores de servicios a la comunidad. Aunque la información que se encuentra en este folleto proporciona una ayuda para que los individuos eviten o resuelvan conflictos en el área de vivienda, la información contenida en la presente no es, y no puede ser un substituto de, consejo legal acerca de un problema específico que usted pudiera presentarse. Para obtener una opinión legal concerniente a un problema específico que pudiera usted tener, por favor consulte a un abogado. La División de Vivienda y Desarrollo de la Comunidad preparó este folleto como un servicio a los residentes de la Región Pikes Peak. Se pueden obtener copias adicionales contactando a nuestra oficina en el

4 Sección I Vivienda Justa Cuáles leyes de vivienda justa aplican en Colorado? Ley de Vivienda Justa (Federal) El Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968, con la Ley de Enmiendas de Vivienda Justa de 1988, se conoce como la Ley de Vivienda Justa. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD por sus siglas en inglés) es la agencia federal que administra e impone la Ley. La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación por motivo de raza, color, religión, origen nacional, sexo, incapacidad y condición familiar (incluyendo niños menores de 18 años viviendo con sus padres o guardián legal, mujeres embarazadas y personas manteniendo la custodia de niños menores de 18 años). La Ley trata con la venta, renta o financiamiento de viviendas, así como también cualquier anuncio o declaración con respecto a la vivienda. Vivienda cubierta por la ley La ley federal cubre propiedad residencial y propiedad vacante con el propósito de uso residencial. La ley generalmente excluye los siguientes tipos de propiedad: Alquileres en edificios que tengan hasta cuatro unidades en donde el propietario vive en una de las unidades; Vivienda de una sola familia si, 1) el propietario no posee más de las tres casas de una sola familia; 2) las casas se venden o rentan sin usar ningún agente de bienes raíces o agente de alquiler; y 3) no hay propaganda discriminatoria. Precaución: las dos excepciones anteriores pueden no aplicar bajo la ley de Colorado. Lea la explicación de las excepciones bajo la ley de Colorado que se dan abajo. Vivienda operada por organizaciones religiosas y clubes privados, los cuales pueden dar preferencia a o limitar el alquiler a miembros. Únicamente por condición familiar; ciertas viviendas operadas para ancianos de 55 años y mayores, o 62 años y mayores, con otros requisitos específicos para cumplir con los requerimientos de la excepción. Ley antidiscriminatoria de Colorado de 1957, prácticas de vivienda: El estatuto de Colorado cubre las mismas clases protegidas mencionadas arriba en la Ley de Vivienda Justa federal, con la excepción de que utiliza la palabra discapacidad en lugar de incapacidad en la Ley de Vivienda Justa federal. El estatuto de Colorado también agrega otras tres clases protegidas: abolengo, estado civil, y credo, para un total de diez clases protegidas, en comparación con las siete que se encuentran bajo la Ley de Vivienda Justa. 3

5 De la misma manera que la Ley de Vivienda Justa federal, la ley de Colorado cubre todas las propiedades residenciales previstas para ser usada como vivienda. Sin embargo, la ley de Colorado cubre varias propiedades exentas bajo la Ley de Vivienda Justa federal. La ley de Colorado exenta las siguientes propiedades: Vivienda operada por organizaciones religiosas y clubes privados, los cuales pueden dar preferencia a o limitar el alquiler a miembros. Un cuarto para renta en una casa de una sola familia ocupada por el propietario o inquilino. Únicamente para condición familiar: Alquileres en edificios que tienen hasta cuatro unidades cuando el propietario vive en una de las unidades. Vivienda de una sola familia si, 1) el propietario no posee más de las tres casas de una sola familia; 2) las casas se venden o rentan sin usar ningún agente de bienes raíces o agente de alquiler; y 3) no hay propaganda discriminatoria. Ciertas viviendas operadas para ancianos de 55 años y mayores, o 62 años y mayores, con otros requisitos específicos para cumplir con los requerimientos de la excepción. Prácticas prohibidas En la venta y renta de vivienda, es ilegal tomar cualquiera de las siguientes acciones en base a raza, color, origen nacional, religión, sexo, condición familiar o incapacidad (discapacidad). Además de estas siete clases protegidas, el estado de Colorado incluye abolengo, estado civil, y credo. Declinar rentar o vender una vivienda Declinar negociar para una vivienda Haciendo que la vivienda no este disponible por otros medio o políticas (por ejemplo leyes de zonificación o decisiones) Imponer términos, condiciones o privilegios diferentes para la venta o renta de una vivienda Proporcionar diferentes servicios de vivienda o instalaciones Manifestar que la vivienda no está disponible para inspección, venta o renta cuando sí está disponible Para obtener ganancia, persuadiendo a los propietarios a que vendan o renten (blockbusting) implicando que personas de otras clases protegidas se mudarán al vecindario Negar a alguien el acceso a o membresía en una instalación o servicio (por ejemplo un servicio de anuncio múltiple) relacionado con la venta o renta de vivienda Amenazar, coercer, intimidar o interferir en que alguien ejerza el derecho a vivienda justa o a que ayude a otros a ejercer este derecho Anunciar o hacer alguna declaración que indique una limitación o preferencia en base a la raza, color, origen nacional, religión, sexo, condición familiar, incapacidad (discapacidad), abolengo, estado civil o credo. Esto también aplica a viviendas para una sola familia y ocupadas por el propietario que de otra forma están exentas de la Ley de Vivienda Justa (consulte Vivienda Cubierta por la Ley, en la página tres) Préstamo hipotecario En Colorado, los prestamistas hipotecarios tienen prohibido tomar cualquiera de las siguientes acciones en base a raza, color, origen nacional, religión, sexo, condición familiar, incapacidad, ascendencia, estado civil o credo: 4

6 Declinar hacer un préstamo hipotecario Declinar proporcionar información con respecto a préstamos Imponer diferentes términos o condiciones en un préstamo, por ejemplo, diferentes tazas de interés, puntos o cuotas Discriminar en el avalúo de la propiedad Declinar comprar un préstamo, o, Establecer diferentes términos para comprar un préstamo Si usted tienen una incapacidad Las leyes federales y estatales de vivienda justa definen a un individuo con una incapacidad como aquella persona que tiene una incapacidad física o mental que limita substancialmente una o dos actividades principales de vida de esa persona, tiene un registro de tal incapacidad, o se le refiere como que tiene tal incapacidad. Por favor note que las leyes estatales y locales de vivienda justa pueden tener una definición más amplia sobre incapacidad que la ley federal. Tanto la ley federal y la ley de Colorado tienen tres definiciones de discriminación, las cuales aplican únicamente a personas con incapacidades. Éstas son: Declinar hacer acomodaciones razonables en las reglas, políticas, prácticas o servicios cuando son necesarias las acomodaciones para dar a las personas la oportunidad de uso y empleo total y de las premisas. Declinar permitir a una persona con una incapacidad/discapacidad, hacer alguna modificación razonable en la vivienda, **a costo de esa persona si la modificación es necesaria para que disfrute totalmente de las premisas. Diseñar o construir nuevas instalaciones de varias familiares para ser ocupadas por primera vez después del 13 de marzo de 1991 las cuales no tienen siete servicios específicos de incapacidad prescritos en los estatutos Se deben hacer arreglos y se deben permitir modificaciones a menos de que sea una carga financiera y administrativa o si cambia la naturaleza fundamental del programa. **Bajo las Leyes de Vivienda Justa de Colorado y las leyes federales, el residente que necesite las modificaciones debe pagar por ellas, pero los recipientes de fondos federales están sujetos a la ley de rehabilitación de 1973, la cual puede hacer que algunas modificaciones sean responsabilidad del propietario. A dónde puede acudir para obtener ayuda? Si usted cree que ha sido víctima de discriminación de vivienda, usted puede contactar a una de las agencies mencionadas a continuación para presentar una queja. Estas agencias investigarán su queja y tomarán la acción adecuada. Una queja debe presentarse a la agencia adecuada dentro de un año del acto alegado de discriminación. HUD El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) es la agencia federal responsable de administrar la Ley de Vivienda Justa. Dentro de la HUD, la Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidad es la oficina que recibe las quejas. Para 5

7 presentar una queja, contacte a la oficina de Vivienda Justa HUD de Denver en el , o puede llamar a la línea telefónica de Discriminación del HUD en el Usted también puede bajar el formulario e instrucciones de queja de discriminación del sitio en la red mundial de HUD, para obtenerla vaya a la Página de Quejas bajo Trabajando con HUD. HUD investigará la queja sin costo alguno para usted. Si usted tiene una incapacidad auditiva o del habla, usted puede contactar a HUD Vivienda Justa a través del servicio TTY en el (800) Derechos Civiles División Colorado Usted puede también presentar una queja de discriminación con el Departamento de Agencias Reguladoras del Estado de Colorado en el (inglés/español), para las personas con incapacidades auditivas marque el 711. Usted también puede obtener información acerca de Derechos Civiles División Colorado en el sitio en la red mundial Bajo un Memorando de Comprensión entre la División de Derechos Civiles de Colorado y HUD, la División acepta e investiga quejas presentadas conjuntamente bajo la ley federal y de Colorado. Se puede encontrar más información disponible sobre la Ley de Vivienda Justa y recursos disponibles en el sitio de la red mundial de HUD, bajo Vivienda Justa. Préstamo predatorio De acuerdo con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), durante los últimos años nuestra nación ha realizado un enorme progreso expandiendo el acceso a capital para prestatarios previamente no servidos. Todos los años, propietarios de casas mal informados, con frecuencia personas que por primera vez compran una casa o los ancianos, llegan a ser víctimas de préstamos predatorios o fraude de préstamo. En comunidades por América, hay personas que están perdiendo sus hogares e inversiones debido a una incidencia creciente de prácticas abusivas en un segmento del mercado de préstamos hipotecarios. Las prácticas de préstamos hipotecarios predatorios despojan a los prestamistas de capital acumulado y los amenazan con re posesión del colateral. Estas prácticas predatorias pueden devastar su seguridad económica y desestabilizar su comunidad. HUD proporciona la siguiente información cerca de préstamos predatorios. Qué es un préstamo predatorio? En comunidades por toda América, las personas están perdiendo sus hogares y sus inversiones debido a prestamistas, avaluadores, agentes hipotecarios y contratistas de mejoras al hogar predatorios quienes: Venden propiedades por mucho más de lo que lo que éstas valen usando avalúos falsos Alientan a los prestamistas a mentir sobre su ingreso, gastos, o dinero disponible para pago inicial para poder obtener un préstamo Con conocimiento prestan más dinero que el prestatario puede darse el lujo de pagar Cargan tazas de interés altas a los prestatarios en base a su raza u origen nacional y no en sus antecedentes de crédito Cargan cuotas por productos y servicios innecesarios o no existentes Presionan a los prestatarios a aceptar préstamos de alto riesgo como los préstamos globo, únicamente pagos del interés, y penalidades elevadas por pagar antes de tiempo 6

8 Se enfocan en prestatarios vulnerables para ofrecer refinanciamiento de capital cuando ellos saben que los prestatarios necesitan dinero debido a problemas médicos, de desempleo, o de crédito "Sustraen la acumulación de capital que los propietarios tienen en sus casas convenciéndolos de que refinancien una y otra vez cuando esto no tiene ningún beneficio para el prestatario Usan tácticas de ventas agresivas para vender mejoras a la casa y luego refinanciarlas a tazas de interés elevadas. Cuáles son las tácticas que usan los predadores? De acuerdo con la HUD, los prestamistas predatorios usan las siguientes tácticas: Un prestamista le dice que él es el único que le puede ayudar a obtener un préstamo o a comprar una casa. Usted debe tener la oportunidad de investigar precios y comparar precios y casas. La casa que está comprando cuesta más que las otras casas en el vecindario, pero no es necesariamente la más grande o la mejor. Se le pide que firme un contrato de compra o documentos de préstamo con líneas en blanco o que contienen información que no es cierta. Se le dice que el seguro de Administración Federal de Vivienda lo protege contra defectos de propiedad o préstamo fraudulento esto no es cierto. El costo o términos del préstamo durante el cierre de contrato no son iguales a lo que usted acordó. Se le dice que el refinanciar puede resolver sus problemas de crédito o de dinero. Se le dice que usted únicamente puede obtener una buena oferta en una mejora de vivienda si usted la financia con un prestamista en particular. 11 Sugerencias para ser un comprador sagaz El comprar o refinanciar su casa puede ser una de las decisiones financieras más importantes y complejas que usted hará. Muchos prestamistas, avaluadores, y profesionales de bienes raíces se encuentran dispuestos para ayudarlo a comprar una buena casa y obtener un préstamo excelente. Sin embargo, usted necesita entender el proceso de comprar una casa para poder ser un comprador sagaz. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano se compromete a ayudarlo a ser un comprador sagaz. Para encontrar a un consejero de vivienda cercas de usted, llame al (800) o vaya al sitio en la red mundial de HUD en el para ver la lista de consejeros. HUD recomienda once sugerencias para ser un comprador sagaz: 1. Antes de comprar una casa, asista a un curso de educación sobre ser propietario de una casa, ofrecido por una de las agencies aprobadas, no lucrativas del HUD. 2. Entreviste a varios profesionales de bienes raíces (agentes), y pídales y revise las recomendaciones antes de seleccionar a uno que lo ayude a comprar o vender una casa. 3. Obtenga información acerca de los precios de otras casas en el vecindario. No se deje engañar en pagar demasiado. 4. Contrate a un inspector de casas debidamente cualificado y certificado para que inspeccione cuidadosamente la propiedad antes de verse obligado a comprar. Determine si usted o el vendedor es responsable de pagar por las reparaciones. Si usted tiene que pagar por las reparaciones, determine si usted puede o no puede pagarlas. 7

9 5. Compare prestamistas y compare costos. Tenga cuidado si alguien trata de dirigirlo únicamente a un prestamista. 6. No permita que alguien lo persuada a hacer declaraciones falsas en su solicitud de préstamo, tal como hacer una declaración de un ingreso más alto, el origen de su depósito, fallar en manifestar la naturaleza y cantidad de sus deudas, o hasta el tiempo en que ha estado empleado. Cuando usted presenta una solicitud para un préstamo hipotecario, cada pieza de información que usted proporciona debe ser exacta y completa. El mentir en la solicitud de hipoteca es un fraude y puede resultar en penas criminales. 7. No permita que nade lo trate de convencerlo de pedir prestado más dinero del que usted sabe que puede pagar. Si se atrasa en los pagos, usted se arriesga a perder su casa y todo el dinero que ha invertido en su propiedad. 8. Nunca firme un documento en blanco o documento conteniendo espacios vacíos. Si alguien más agrega información después de que usted ha firmado, usted puede estar ligado a los términos en el contrato. Agregue N/A (no aplicable) o tache cualquier espacio en blanco. 9. Lea cuidadosamente todo y haga preguntas. No firme nada que usted no entienda. Antes de firmar, pídale a un abogado cualificado en bienes raíces que revise el contrato y el acuerdo de préstamo, consulte con un profesional de bienes raíces de confianza o pida ayuda a un asesor de vivienda que trabaje con alguna de las agencias aprobadas por el HUD. Si no puede pagar un abogado, lleve sus documentos a una de las agencias de asesoría de vivienda aprobada por el HUD para ver si ellos pueden revisar los documentos o pueden remitirlo a un abogado que le ayude gratuitamente o a un precio módico. 10. Tenga cuidado cuando el costo de una mejora de vivienda sube si usted no acepta el financiamiento del contratista. 11. Sea honesto acerca de su intención de ocupar la casa. El declarar que usted planea vivir ahí, cuando en verdad, usted no lo hará (porque usted rentará la casa a alguien más o la arreglará y venderá) constituye una violación a la ley federal y es un delito. Para obtener más información sobre préstamo Predatorio, consulte el sitio en la red mundial del departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano: 8

10 Sección II Información de los Derechos del Propietario / Inquilino La siguiente información ha sido recabada para ayudar a que los propietarios e inquilinos eviten o resuelvan desacuerdos de renta de vivienda y para reducir o prevenir las disputas y malos entendidos que pudieran interrumpir una transacción de negocios libre de problemas entre el propietario y el inquilino. Los siguientes temas cubren muchas de las preguntas y problemas que los propietarios e inquilinos enfrentan y proporciona información con respecto a las responsabilidades de ambos partidos. Esta información no es, y no puede ser un substituto de asesoría legal de parte de abogados y otros consejeros cualificados acerca de un problema específico que usted como propietario o inquilino pudiera enfrentar. Si tiene alguna pregunta acerca de sus derechos legales, consulte con un abogado. Si usted no puede pagar asesoría legal y usted califica financieramente, los servicios Legales de Colorado pueden ayudarle. El número de teléfono es el (719) El proceso de solicitud un arrendamiento Antes de acordar rentar una unidad a un inquilino potencial, un propietario potencial requerirá al inquilino potencial que complete una solicitud de renta. El propósito de este proceso de solicitud es verificar cierta información acerca del inquilino que ayudará a que el propietario determine si usted será un inquilino responsable. Alguna de la información verificada por su solicitud incluye: Antecedentes de crédito Ingreso y empleo, y Antecedentes de arrendamiento El inquilino debe leer cuidadosamente la solicitud antes de completarla. La mayoría de los propietarios cobran una cuota para cubrir los costos de verificar su información, regularmente $25.00 a $ Tales cuotas regularmente no son retornables. Antes de pagar la cuota de la solicitud, pregúntele al propietario si la cuota de solicitud se le regresará si él/ella decide rentar a alguien más. Pida una copia escrita de la política de retorno. Al momento de la solicitud, algunos propietarios requieren una porción o la cantidad total del depósito de seguridad. Pregúntele al propietario si su depósito se le regresará si su solicitud no es aceptada. También pregúntele al propietario si usted perderá su depósito si usted cambia de manera de pensar acerca de rentar la unidad después de que su solicitud haya sido aprobada. 9

11 Las solicitudes de arrendamiento no deben hacer preguntas relacionadas con lo siguiente: raza, color, sexo, religión, origen nacional, incapacidad, descendencia, estado civil, credo, o la cantidad de niños en su hogar. Las solicitudes generalmente requieren de uno a dos días de negocios para procesarlas. Todo inquilino adulto debe completar una aplicación. Asegúrese de que se le entregue una copia. El contrato de arrendamiento Un contrato de arrendamiento es un acuerdo escrito que establece la base de la relación de propietarioinquilino. El contrato de arrendamiento debe proteger los intereses tanto del propietario como del inquilino. Los arrendamientos pueden establecerse por cualquier periodo de tiempo, pero generalmente se realizan por seis meses a un año. Si no existe un período especifico de duración de tiempo en el acuerdo de arrendamiento, se considera que el arrendamiento será de mes a mes. Durante el término de un arrendamiento, no se pueden hacer cambios al arrendamiento a menos de que ambos participantes estén de acuerdo en hacerlos. El inquilino no debe firmar el arrendamiento si existe algo en éste que él no entienda. No firme el contrato de arrendamiento hasta que todos los participantes entiendan cada una de las cláusulas escritas en el contrato de arrendamiento. Todo problema que pudiera presentarse entre el inquilino o el propietario debe manifestarse por escrito en el contrato de arrendamiento. Una vez que el contrato de arrendamiento ha sido firmado, ambas partes están ligadas legalmente a este. Para protección tanto del inquilino como del propietario, asegúrese de que cualquiera acuerdo hecho que no sea parte del contrato de arrendamiento original se asiente por escrito sin importar si las dos partes se tienen suficiente confianza una a la otra. Si cualquier cosa va mal en el futuro, la mayoría de los jueces del tribunal ni siquiera permitirán que se presenten acuerdos orales en el tribunal. El contrato de arrendamiento debe incluir cuestiones tales como: La cantidad de la renta mensual La fecha en que se vence la renta, periodo de gracia (si existe uno) y cuotas por pago retrasado Quién paga ciertos servicios públicos La cantidad del depósito de seguridad y la política de retorno Quién es responsable de hacer reparaciones a la unidad El contrato de arrendamiento también puede contener ciertas provisiones relacionadas con renta de un arrendamiento, mantenimiento del patio, remoción de basura y mascotas. El depósito de seguridad Un depósito de seguridad, con frecuencia llamado depósito para daños, es el pago de dinero que un inquilino hace a un propietario para cubrir los daños (incluyendo limpieza) causados a una unidad de renta por parte del inquilino o sus huéspedes. Por definición, un depósito de seguridad es retornable si ciertas obligaciones se cumplen. Se debe especificar las obligaciones en el contrato de arrendamiento junto con las cosas que pueden deducirse del depósito. El contrato de arrendamiento también debe manifestar quién retiene el depósito. Los inquilinos deben revisar el contrato de arrendamiento detalladamente para ver si contiene cargos por limpieza, limpieza de la alfombra y cargos por volver a rentar. Generalmente, si el inquilino acuerda a éstos y otros cargos en el contrato de arrendamiento, éstos pueden deducirse del depósito de seguridad. Aviso: El depósito por mascotas generalmente es un depósito por separado, el cual puede o no puede ser retornable. 10

12 Un propietario no puede quedarse con el depósito de seguridad para cubrir los gastos de desgaste y uso normal. El propietario puede quedarse con todo o parte del depósito de seguridad para cubrir el daño causado por negligencia del inquilino, abuso intencional o por limpieza adicional más allá del uso y desgaste normal. La ley de Colorado considera ilegal que un propietario retenga cualquier o parte del depósito de un inquilino sin haberle informado por escrito de los daños causados por el inquilino y enviado el documento al inquilino dentro de 30 días (o más tiempo si se manifiesta de esta manera en el contrato de arrendamiento) de cuando el inquilino abandona la propiedad. El propietario debe enviar el retorno del depósito de seguridad o aviso de los daños a la última dirección conocida del propietario. Asegúrese de proporcionarle a su propietario su nueva dirección de correos cuando se mude. Si un depósito de seguridad se retiene erróneamente, el inquilino puede demandar al propietario, regularmente en el tribunal de demandas civiles, si tiene éxito, el inquilino podría recibir una remuneración de hasta tres veces la cantidad que el propietario retuvo erróneamente, una remuneración por las cuotas de abogado y cuotas del tribunal. El proyecto de ley Relaciones del Propietario y Arrendatario (HB ) actualmente se está procesando a través de la Legislatura del Estado de Colorado. Este proyecto de ley tiene la intención de especificar que el propietario debe regresar el depósito de seguridad al inquilino en no más de treinta (30) días, o proporcionar al propietario un aviso por escrito de los motives por el que el depósito de seguridad se retendrá por más de treinta días. Debido a que los arrendadores actualmente tienen hasta 60 días para regresar el depósito de seguridad, los inquilinos con frecuencia se quedan sin los recursos para tener acceso a una nueva vivienda. Este problema es especialmente grave para los inquilinos que tienen un ingreso bajo y un ingreso fijo. Mudándose a una vivienda Cuando se mude a una unidad de renta, es muy importante para el propietario que el inquilino examine la condición de la unidad de renta: Haga una lista escrita de todo el daño existente. Tanto el propietario como el inquilino deben firmar la lista. El inquilino debe tomar fotos de cualquier daño existente al momento de mudarse. Se le puede proporcionar al propietario un juego de fotografías marcadas con la hora y fecha. El inquilino tal vez quiera crear un expediente en el cual él mantiene las copias de contrato de arrendamiento, reporte de inspección de mudanza, recibos de pago de renta mensual, correspondencia a y del propietario y otra información que se relacione con la renta de la unidad. Incrementos de renta No existen regulaciones de control de renta en el estado de Colorado. El propietario puede cobrar a sus inquilinos lo que el mercado dicte. Además, no existen limites sobre la frecuencia en los incrementos de renta (excepto como se menciona abajo) o en la cantidad de un incremento si el propietario notifica al inquilino dentro de los limites de tiempo adecuados. Temas que debe conocer: Se considera que los inquilinos sin un contrato escrito de arrendamiento viven bajo una 11

13 renta de mes a mes. Un aviso para incrementar la renta se debe dar por escrito al propietario por lo menos diez (10) días antes del final del periodo actual de renta. Por cortesía al inquilino, el propietario debe dar al inquilino un mes de aviso de un incremento de renta. Se debe proporcionar un aviso de un incremento de renta a un inquilino con un arrendamiento de seis meses por lo menos un (1) mes antes del vencimiento del contrato de arrendamiento. Se debe proporcionar un aviso de un incremento de renta a un inquilino con un arrendamiento de un año por lo menos un (3) meses antes del vencimiento del contrato de arrendamiento. No se les requiere a los arrendadores que incrementen los servicios o prometan alguna cosa adicional para poder incrementar la renta. Si el inquilino no puede negociar con el propietario con respecto al incremento de la renta, él/ella debe mudarse a otro sitio cuando el contrato actual de arrendamiento expire. Cuotas por pago tardío Actualmente no existen límites en las cuotas por pago tardío en Colorado, y las cuotas excesivas por pago tardío se han convertido en un problema para los inquilinos. Es benéfico tanto para el inquilino como para el propietario definir claramente las limitaciones sobre las cuotas por pago tardío para que no existan dudad en cuanto a la legalidad de los cargos. El proyecto de ley HB , actualmente se encuentra en la Legislatura del Estado de Colorado, propone prohibir cuotas por pago tardío que sean excesivas y abusivas. Servicios públicos El costo de los servicios públicos para la unidad de renta puede ser pagado ya sea por el propietario o por el inquilino. El contrato de arrendamiento debe especificar quién es responsable de pagar tales servicios públicos. Regularmente, pero no siempre, el inquilino paga los costos relacionados con gas y electricidad de su unidad y el propietario paga el agua, drenaje, y recolección de basura. Sin embargo, si usted está rentando una casa, se le requerirá con más probabilidad que pague todos los servicios públicos. Es importante que el inquilino esté enterado de lo siguiente: Un propietario puede únicamente cobrar al inquilino en un edificio de apartamentos o una casa la cantidad real del costo de los servicios públicos que el proveedor de servicios cobra al propietario. No se le requiere a los propietarios que instalen medidores individuales u otros aparatos de control para determinar la cantidad actual de servicios usados por cada unidad siempre y cuando éstos lleguen por medio de un método adjudicado adecuados. No se le requiere a los propietarios que preparen para el invierno o usen aislante en la unidad para reducir los costos de servicios. Contacte al departamento de Servicios al Cliente de Servicios Públicos de Colorado Springs en el (719) para obtener información sobre cómo preparase para el invierno. El inquilino contactará al proveedor de servicios para que se instalen los servicios a su nombre cuando él es responsable de pagar los servicios públicos directamente al proveedor del servicio. Los clientes pueden contactar a la unidad de servicio al cliente de Servicios Públicos para solicitar una factura programada. Este plan permite que el cliente pague la misma cantidad de dólares todos los meses en base al costo anual de servicios públicos en esa dirección. Esta cantidad se revisa anualmente y puede ajustarse anualmente. 12

14 Cuando un inquilino se muda y ha estado pagando el costo de los servicios para su unidad al proveedor de servicios públicos, el inquilino es responsable de notificar al proveedor de servicios de la fecha de la mudanza para que se pueda realizar una lectura final de los servicios. Mantenimiento y reparaciones Como se mencionó anteriormente bajo El contrato de arrendamiento el contrato de arrendamiento de inquilino/propietario debe manifestar claramente quién es responsable de realizar las reparaciones y mantenimiento. Los acuerdos de arrendamiento básicos incluyen lo siguiente: El inquilino debe enviar las solicitudes de reparación por escrito y conservar una copia para su expediente. Llame por teléfono al propietario para reparaciones urgentes. Detalles mínimos tales como focos fundidos y drenajes tapados son regularmente responsabilidad del inquilino. También, el inquilino es responsable de hacer las reparaciones o pagar por las reparaciones de cualquier cosa que el inquilino o un huésped del inquilino cause a la unidad o propiedad. Reporte inmediatamente los problemas peligrosos y amenazantes a la vida tales como fugas de gas a la Compañía de Servicios Públicos. Asegúrese de que las baterías del detector de humo se reemplacen por lo menos una vez al año. Esto puede hacerlo el propietario o el inquilino. Si la unidad se encuentra dentro de los límites de la ciudad de Colorado Springs, el propietario es responsable de hacer cualquier reparación que sea necesaria para cumplir con los estándares mínimos de vivienda de la ciudad. Estos estándares mínimos incluyen, pero no están limitados a lo siguiente: Todos los lavabos deben tener agua corriente caliente y fría Todas las tomas eléctricas deben estar en condiciones seguras para usarse Las unidades deben ser seguras, por ejemplo, sin escaleras o rediles flojos Los cubos para la basura y remoción de basura deben ser proporcionados si hay dos o más unidades Una calefacción adecuada debe proporcionarse junto con los medios de ventilación Qué debe hacer el inquilino si éste cree que la unidad residencial no cumple con los estándares mínimos de seguridad estructural, y el propietario no ha reparado las fallas, o se rehúsa a repararlas? Si el edificio se encuentra dentro del Condado El Paso (ya sea fuera de los límites de Colorado Springs o no), contacte a la Oficina de Orden Público Código Departamento de Policía al Ellos identificarán las condiciones y las reportarán a la agencia de Orden Público Código Edificio Regional quien a su vez evaluará la condición dañada y contactará a su propietario. El propietario tendrá 30 días para reparar el problema estructural. Si el inquilino se rehúsa a pagar renta debido a que las reparaciones no se han hecho, el propietario puede iniciar acciones de desalojo. Para evitar el riesgo de acciones de desalojo por parte del propietario, el inquilino debe pagar toda la renta. Derecho de entrar del propietario y el derecho de privacidad del inquilino En Colorado, no existe una ley estatal gobernando cuándo el propietario puede entrar a las premisas. No existe una ley estatal gobernando cuánto aviso el propietario debe dar al inquilino antes de entrar a las premisas. El derecho del propietario de obtener acceso depende en su totalidad en lo que el contrato de arrendamiento provea. Generalmente, en situaciones que no son de urgencia tales como 13

15 reparación y mantenimiento el propietario debe proporcionar al inquilino un aviso razonable de su intención de entrar a la residencia. Regularmente, un aviso de 24 horas se considera razonable. Debe manifestarse claramente en el contrato de arrendamiento acordado tanto por el inquilino como el propietario el tiempo de notificación para obtener permiso para entrar. En el caso de una emergencia se le permite a un propietario entrar inmediatamente. Impedimento de entrada Un impedimento de entrada es una acción tomada por el propietario para negar acceso al inquilino a las premisas rentadas. Los impedimentos de entrada incluyen acciones tales como cambio de cerraduras, instalación de un candado, o la suspensión de servicios públicos. En el estado de Colorado los impedimentos de entrada son ilegales. Al colocar un candado en su puerta, el propietario le niega acceso a su propiedad personal. Sin una orden judicial, un propietario no puede impedir la entrada a un inquilino por cualquier motivo. Si el propietario está contemplando desalojar al inquilino, él/ella debe seguir el procedimiento legal para desalojamiento. Si el propietario intenta un impedimento de entrada, él/ella puede ser responsable de interferir con el derecho del inquilino a una posesión pacífica. Recuerde: Si se le impide a un inquilino que entre, es mejor no re-entrar la propiedad de renta. El inquilino debe contactar inmediatamente a un abogado, agencia comunitaria adecuada o servicios legales. El inquilino también puede contactar al Departamento de Policía de Colorado Springs o a la Oficina del Alguacil del Condado El Paso y solicitar que ellos notifiquen al propietario que una orden judicial es necesaria para el desalojo legal. Desalojos En alguna ocasión, un propietario pudiera considerar necesario desalojar a un inquilino de la unidad residencial; para hacer esto, el propietario debe seguir los procedimientos legales específicos. Nunca es legal que un propietario desaloje a un inquilino sin una orden judicial; y cualquier acción de impedimento de entrada por parte del propietario la cual previene acceso de inquilino a su propiedad personal es ilegal. Existen tres motivos principales por los que un propietario pudiera desalojar al inquilino: No pagar la renta Violación al contrato de arrendamiento Aviso de cesación al finalizar el término del contrato de renta No pagar la renta: Cuando el inquilino no ha pagado toda la renta de acuerdo con el contrato de arrendamiento, el propietario puede iniciar el procedimiento legal para el desalojo, el cual es llamado demanda por pago o posesión. El propietario debe dar primero al inquilino un aviso escrito (*explicado abajo) demandando que el inquilino pague la renta o se mude dentro de tres (3) días. No necesita darse el aviso escrito al inquilino en persona; puede ser colocado en la puerta del inquilino o dársele a un miembro de hogar del inquilino que tenga 15 años de edad o mayor y que resida con el inquilino. Si el 14

16 inquilino falla en pagar o en mudarse, el propietario puede, en el cuarto día empezar los procedimientos de desalojo a través del tribunal. El inquilino puede contestar al desalojo si el inquilino piensa que existen bases legales para presentar una respuesta en o antes del tiempo establecido por el juzgado. Si el inquilino falla en contestar o comparecer en la fecha indicada en los documentos de desalojo, el propietario puede obtener una Orden de desalojo por incomparecencia. La ley en Colorado otorga un período de 48 horas antes de que la Orden pueda ser presentada por el alguacil. El alguacil presentará la orden al inquilino y permanecerá en el sitio. El propietario puede hacer arreglos para que el inquilino y la propiedad personal del inquilino sean removidos de la propiedad rentada. Ni el alguacil ni el propietario tienen responsabilidad alguna de salvaguardar la propiedad del inquilino una vez que ha sido removida. Violación al contrato de arrendamiento: Cuando el propietario tiene comprobante de que el inquilino ha violado el acuerdo de arrendamiento, el propietario puede iniciar una demanda por Posesión por un Quebrantamiento del Contrato de Renta. El propietario debe dar al inquilino un aviso escrito de la violación del contrato de arrendamiento y tres (3) días para remediar la situación o desalojar la propiedad rentada. Si el inquilino falla en cumplir o en mudarse, el propietario, en el cuarto día, puede iniciar los procedimientos de desalojo a través del juzgado. Aviso de cesación: Cuando el propietario desea terminar el arrendamiento al finalizar el término acordado en el contrato de arrendamiento, el propietario puede expedir un Aviso de Cesación. El contrato de arrendamiento en sí puede manifestar claramente algo con respecto a que el arrendamiento no se extenderá más allá del fin del término de arrendamiento a menos de que el arrendamiento sea renovado por escrito. Si el inquilino y el propietario no han acordado por escrito en continuar el término o renta, no se le requiere al propietario que de un aviso adicional de que el inquilino debe desocupar las premisas al finalizar el contrato de arrendamiento. Además, el propietario no necesita dar un motivo por el que no quiere renovar el contrato. Sin embargo, un aviso de cesación de las premisas debe ser servida al inquilino en un número especifico de días antes del fin del periodo de arrendamiento. El propietario debe enviar el Aviso de Cesación al término del contrato de arrendamiento del inquilino conforme a lo siguiente: Un (1) año de residencia o más requiere un aviso de cesación de 3 meses Seis (6) meses a un año requiere un aviso de un mes Un (1) mes a 6 meses requiere un aviso de 10 días Un (1) semana a 1 mes requiere un aviso de 3 días Menos de una (1) semana de residencia requiere un aviso de un día Si el inquilino falla en desocupar la unidad, el propietario, una vez más, debe seguir los procedimientos establecidos arriba. Nota: Si el inquilino recibe una aviso de tres (3) días por fallar en pagar o debido a un quebrantamiento del contrato de arrendamiento y no puede satisfacer la condición dentro de tres (3) días permisibles, el inquilino debe buscar asesoría legal profesional, antes de que expiren los tres (3) días. Una vez que los tres (3) días han pasado, el propietario no tiene el compromiso de hacer ningún arreglo. El propietario puede iniciar los procedimientos de desalojo a través del tribunal y lo más probable es que podrá obtener una Orden de desalojo. Existen fuentes en la comunidad que ofrecen ayuda financiera y otro tipo de asistencia para las personas que califican los cuales pudieran ayudar al inquilino a evitar un desalojo judicial. Estas agencias y fuentes se mencionan al reverso de este folleto. 15

17 Por definición, *el aviso escrito del propietario de demanda por pago o posesión debe incluir lo siguiente: nombre del inquilino, la dirección de la unidad rentada, la fecha del aviso en que se demandó pago, la cantidad de dólares que se adeudan por la renta, y las opciones que el inquilino podría ejercitar para satisfacer el aviso escrito. Las opciones que el inquilino puede ejercitar para satisfacer el aviso escrito serían pagar la renta, o cumplir con el contrato de arrendamiento dentro de tres (3) días, o desalojar la propiedad rentada. El propietario o el agente del propietario deben firmar el aviso. Si el inquilino paga toda la renta que se debe y/o cumple con los otros términos del contrato dentro de tres (3) días, tal cumplimiento cancela el proceso de desalojo. La ley establece que el período de tres 93) días empieza el día después de que se da el aviso; la intervención de un día sábado, domingo, o día festivo no cuenta como uno de los tres (3) días, y el último día de los tres (3) días no puede ser en un día sábado, domingo, o día festivo. Mudándose de la vivienda El inquilino puede asegurar el retorno del depósito de seguridad si respeta las provisiones del contrato de arrendamiento o el acuerdo de renta mientas reside en la unidad. El inquilino debe llenar una inspección escrita de la unidad cuando se mude, usando la inspección de mudanza y contrato como guía para limpiar la unidad. El inquilino debe reparar cualquier daño que haya causado antes de deshabitar la unidad y darle al propietario aviso adecuado de la intención de mudarse como lo requiere el contrato de arrendamiento. Si el inquilino decide mudarse de la unidad antes de finalizar el período de arrendamiento, el inquilino debe revisar el contrato cuidadosamente. Generalmente, el propietario asignará cuotas y penalidades cuando un inquilino rompe el contrato. Algunos propietarios ofrecen servicios de volver a rentar. El inquilino debe hablar primero con el propietario. Si el propietario está dispuesto a permitirle que se mude antes de tiempo, el inquilino debe pedir al propietario que lo haga por escrito, y firme la declaración. Si el inquilino sencillamente abandona la propiedad, probablemente renunciará a su depósito de seguridad y puede ser responsable por el pago de renta y servicios públicos hasta el fin del contrato de arrendamiento. También se le podría cargar al inquilino los costos incurridos por el propietario para encontrar a un nuevo inquilino y para preparar la propiedad para un nuevo inquilino. Los inquilinos militares regularmente tienen una cláusula de escape militar en el evento de que el inquilino sea trasladado fuera del área. Sin embargo, esta cláusula puede que no apliquen si el inquilino militar es aceptado para residir en una vivienda militar en el área. En tal caso, el inquilino necesitará negociar el resto del contrato con el propietario. Sugerencias para prevenir o minimizar problemas La mayoría de los malos entendidos que ocurren entre los propietarios e inquilinos pueden evitarse si cada parte verifica cierta información antes de entrar a un acuerdo de arrendamiento con la otra persona. Los propietarios deben tener un proceso en sitio para evaluar a cada solicitante, verificar el empleo, antecedentes de crédito y referencias de renta. Los propietarios deben ver con seriedad el acatamiento del contrato de arrendamiento. Los inquilinos reciben un mensaje mixto si un propietario enfatiza ciertas partes del contrato pero no otras. Los inquilinos deben asegurarse de que entienden y pueden cumplir con las reglas de la propiedad establecidas por el propietario y declaradas en el contrato. Los inquilinos pueden evitar problemas con sus propietarios, asegurar el retorno de su depósito de seguridad y mantener buenas referencias de renta si siguen las sugerencias mencionadas a continuación: 16

18 Obténgalo por escrito. Esto incluye contratos de arrendamiento y reportes de inspección. Asegúrese de que la persona responsable lo firme y también lo feche. Notifique al propietario por escrito de problemas o quejas y conserve copias. Solicite recibos por el pago de renta, depósitos, reparaciones, o cualquier intercambio de dinero. Pague su renta y servicios públicos puntualmente. Mantenga la unidad limpia y en forma ordenada. No permita que la familia, amigos, o mascotas dañen la propiedad. Recuerde que usted es responsable por las acciones de sus huéspedes mientras ellos se encuentren en su propiedad. Obtenga permiso por escrito del propietario antes de hacer cualquier alteración a la unidad. Esto incluye pero no está limitado a pintar, remover alacenas, colocar papel tapiz o adherir cualquier objeto a las paredes. Coopere con el propietario si usted está mudándose. Asegúrese de dar aviso adecuado, conforme a lo definido en el contrato de arrendamiento, limpie la unidad y regrese las llaves al propietario. Lee todas las cosas que se le pide que firme antes de firmar los documentos. Consulte con un abogado o una de las agencias mencionadas en el folleto baja servicios legales si es necesario. 17

19 Sección III Recursos en la Comunidad Esta lista por ningún motivo incluye todo. Contacte a la agencia que le interesa para enterarse acerca de los servicios que ellos proporcionan, horarios de operación y cualquier requisito de elegibilidad. Desarrollo de Negocios/Económico Better Business Bureau Cámara de Comercio de Colorado Springs Cámara de Comercio Hispano Gobiernos de la Ciudad Administrador de la Ciudad y Concilio de la Ciudad de Colorado Springs Ciudad de Fountain Ciudad de Manitou Springs Pueblo de Monument Pueblo de Palmer Lake Pueblo de Woodland Park Agencias de Servicio a la Comunidad Cruz Roja Americana Centro Billie Spielman Línea del Banco de Alimentos Care and Share Ministerios Sociales Ecunémicos (ESM) Hábitat para la Humanidad Cadena de Hospitalidad de Varias Creencias Cocina para Indigentes Marian House Agencia de Acción de la Comunidad Pikes Peak Centro Laboral de Pikes Peak (Servicio de Empleo) Salvation Army Ayuda Temporal para Familias Necesitadas (TANF) La Conexión en Español TESSA (Prevención de Violencia Familiar) United Way Programa de Alimentos para Mujeres, Infantes y Niños (W.I.C.) Agencia de Recursos de la Mujer Centros de la Comunidad y de Ancianos Centro para Ancianos de Colorado Springs Centro Comunitario Deerfield Hills Centro Comunitario Hillside Centro Comunitario Meadows Park Centro Comunitario Otis Park Programa de Recreación Terapéutica Centro Familiar Sand Creek Centro Oeste para el Aprendizaje Inter-generacional Prevención de Crimen Departamento de Policía de Colorado Springs (no urgencias) Orden Público Código Departamento de Policía

20 Detenedor de Crimen Alguacil del Condado El Paso Prevención de Crimen Falcon (Noroeste) Prevención de Crimen Stetson Hills (Noreste) Prevención de Crimen Sand Creek (Sureste) Prevención de Crimen Gold Hill (Suroeste) Departamento de Policía de Fountain Vivienda Justa División de Derechos Civiles del Estado de Colorado Denver (Inglés/Español) (800) HUD Oficina de Vivienda Justa e Igualdad de Oportunidad - Denver (800) HUD Vivienda Justa (TTY) (800) HUD Línea Telefónica de Discriminación (800) HUD Formularios (TTY) (800) HUD Asesoría de Vivienda (800) HUD Retorno de Hipoteca (TTY) (800) Departamento de Bomberos Colorado Springs (Información general) Ciudad de Fountain Security Servicios de Salud Centro Comunitario de la Salud (Peak Vista) Centro Comunitario de la Salud (Clínica para Personas sin Hogar) Departamento de Salud del Paso Medicare y Seguro Social (800) Autoridades de Vivienda Funcionario de Vivienda de Colorado Springs Funcionario de Vivienda de Fountain Servicios Legales Remisión de Abogados Servicios Legales de Colorado Bibliotecas Públicas del Distrito de Bibliotecas de Pikes Peak Sucursal Cheyenne Mountain Sucursal Biblioteca East y Centro de Información Sucursal Fountain Sucursal Monument Sucursal Old Colorado City Sucursal Palmer Lake Biblioteca Pública Penrose Sucursal Rockrimmon Sucursal Ruth Holley Sucursal Sand Creek Sucursal Ute Pass (Cascade) Otras Biblioteca Biblioteca Pública Manitou Springs