Doing business in brazil // Coimbra & Chaves // 2014 DOING BUSINESS IN BRAZIL

Transcripción

1 DOING BUSINESS IN BRAZIL

2 TRANSACCIONES DE BIENES RAÍCES EN BRASIL

3 1. El Mercado Brasileño de Bienes Raíces El mercado brasileño de bienes raíces ha vivido momentos de euforia en los últimos años debido al aumento de los gastos de consumo disponibles, la inclusión de un nuevo segmento significativo de la población en el papel de compradores de vivienda por primera vez (debido a una mayor movilidad económica y el aumento de la financiación disponible) y el descenso de las tasas de interés en general. Sin embargo, todavía hay espacio para más inversión, tanto en el lado de los compradores de vivienda como en el lado de la construcción. El Instituto Brasileño de Estudios de Economía Aplicada (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada - IPEA) en coordinación con el Ministerio de Áreas Urbanas estima que el déficit de vivienda nacional fue de aproximadamente 5,5 millones de unidades en Según estudios publicados por la Asociación de Inversionistas Extranjeros en Bienes Raíces (Association of Foreign Investors in Real Estate - AFIRE), Brasil fue clasificado en el 2012 como el segundo mejor mercado de bienes raíces en el mundo desde la perspectiva de la rentabilidad de las inversiones, lo que demuestra su potencial y oportunidades atractivas de inversión. Más recientemente, el aumento de los precios de la vivienda ha comenzado a mostrar una cierta desaceleración en comparación con la súper valorización de la última década, pero los precios por metro cuadrado en las principales zonas urbanas de Brasil siguen siendo menores que en zonas comparables de todo el mundo. En este escenario, la ley brasileña de bienes raíces debe, además de regular las transacciones actuales, también servir como una herramienta eficaz para el fomento de la expansión del mercado.

4 2. Registro y Escrituras Públicas La propiedad de bienes raíces en Brasil, ya sea urbana o rural, debe estar registrada en los Registros Públicos locales, donde recibe un número único de registro ( matrícula ) y tiene toda su historia registrada en lo que respecta a las transferencias, gravámenes, hipotecas y otros derechos y obligaciones relativos a la propiedad, etc. La transferencia de una propiedad sólo se considera efectuada cuando haya sido debidamente inscrita en los Registros Públicos, es decir, el registro en sí mismo es la única prueba de certificación y validez de la transferencia efectiva de la propiedad. Esto significa que un mero contrato entre las partes en relación con la venta y la adquisición de una propiedad no es en sí mismo una prueba legal de la propiedad, hasta que sea debidamente registrado. En este contexto, es importante resaltar que el registro de cualquier acto jurídico relacionado con la constitución, transferencia, modificación o renuncia de los derechos sobre bienes raíces con un valor de hasta treinta veces el salario mínimo oficial del país depende del registro público apropiado, excepto cuando la ley determine lo contrario. El registro público se demuestra con un documento expedido en la Oficina Notarial por un agente que tiene facultades específicas para actuar en tales asuntos. El contrato privado para la venta o adquisición de bienes raíces se puede convertir en una Escritura Pública, la cual puede nuevamente estar registrada en el Registro Público de la región donde se encuentra la propiedad. En consecuencia, la transferencia de propiedad en Brasil es un acto solemne y complejo, ya que requiere que el acuerdo subyacente sea

5 transformado en una escritura pública y luego debidamente inscrito en el Registro Público. 3. Adquisición de Bienes Raíces por Extranjeros Cuando se habla de la adquisición de bienes raíces por extranjeros en Brasil, es importante distinguir entre las propiedades urbanas y rurales. El llamado Estatuto de la Tierra (Ley 4.504/64) en su artículo 4 define la propiedad rural como cualquier edificio rústico en tierra continua, sin importar su localización, que sirva para la agricultura extractiva agrícola, la ganadería o la agroindustria, ya sea a través de los planes públicos de recuperación o la iniciativa privada. Por lo tanto, las propiedades urbanas son todas las que no califican como propiedades rurales en la definición de este artículo. No hay, en principio, ninguna restricción o trato diferencial para los extranjeros en la adquisición de propiedades urbanas. En consecuencia, en caso de que un extranjero esté interesado en la compra de un apartamento, locales de negocio o para construcción, los trámites son los mismos que para cualquier ciudadano brasileño. En la compra de tales bienes raíces es importante primero inspeccionar la propiedad y comprobar la situación financiera del vendedor para asegurarse de que no existen gravámenes u otras limitaciones sobre la propiedad. Esto debe ser comprobado no sólo a través de la inspección de las páginas de inscripción de la propiedad en el Registro Público de Bienes Raíces, sino también a través de la emisión de certificados ( certidões )

6 que demuestren que la propiedad no es objeto de una controversia legal u otra restricción, y para asegurar que la transferencia no se pueda considerar una transferencia fraudulenta (fraudulent transfer). La adquisición o el arrendamiento de inmuebles rurales por parte de extranjeros es controlado por el Instituto Nacional da la Colonización y Reforma Agraria (Instituto Nacional da Colonização e Reforma Agrária - INCRA) y según lo prescrito por la Constitución Federal, dichas operaciones por parte de personas o empresas deben ser reguladas por Ley. La ley en cuestión es la Ley n 5.709/71, que establece la restricción y procedimientos para la adquisición de inmuebles rurales por parte de extranjeros. Un individuo extranjero que desee adquirir una propiedad rural debe ser residente en Brasil y estar inscrito en el Registro de Extranjeros (Registro Nacional de Estrangeiros - RNE) como residente permanente. Un extranjero puede adquirir el dominio de una propiedad rural, si se convierte en residente en Brasil a más tardar tres años después de la compra. Como se mencionó anteriormente, debe resaltarse que el mero contrato de compraventa no confiere título propio. Además, en cuanto a la propiedad a ser adquirida, es importante tener en cuenta que (i) la adquisición de propiedades más pequeñas que tres módulos de exploración (de 15 a 210 hectáreas, según la región) no requieren la aprobación previa del INCRA; (ii) las propiedades entre tres y cincuenta módulos de exploración requieren la aprobación del INCRA; y (iii) la adquisición de propiedades de más de cincuenta módulos de exploración (de 250 a hectáreas, según la región) sólo pueden ser adquiridas con la autorización del Congreso. La aprobación del INCRA también es necesaria si el extranjero adquiere una segunda propiedad de hasta tres módulos de exploración.

7 La mencionada notificación de aprobación del INCRA debe ser expedida de acuerdo con los requisitos legales, y es válida para un máximo de treinta días dentro de los cuales el contrato de adquisición y debe ser procesado con el notario público, y posteriormente inscrito en el Registro Público de Bienes Raíces local en los 15 días siguientes. En el caso de una empresa extranjera, esta debe estar debidamente autorizada para funcionar en Brasil y tener como objeto social un proyecto para la agricultura, ganadería, bosques, turismo o la exploración industrial o la colonización como el según el caso. Las sociedades constituidas bajo la ley brasileña que tienen la mayoría de sus acciones en manos de extranjeros, o que están para todos los hechos y propósitos bajo el control efectivo de extranjeros, son tratadas como empresas extranjeras con fines de adquisición o arrendamiento de propiedad rural. Dichas personas o entidades extranjeras pueden adquirir una propiedad rural de hasta cien módulos de exploración (de 500 a hectáreas, según región) a través de la aprobación del Ministerio de Agricultura, con el consentimiento de las siguientes entidades públicas según el caso: (i) el INCRA, para proyectos de colonización; (ii) el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación para la agricultura, la ganadería y proyectos similares, que a su vez escucharán a la Superintendencia de Desarrollo de la Amazonia (Superintendência do Desenvolvimento da Amazônia - SUDAM), Superintendencia de Desarrollo Nordeste (Superintendência do Desenvolvimento do Nordeste - SUDENE) o la Superintendencia de Desarrollo del Centro-Oeste (Superintendência do Desenvolvimento do Centro-Oeste SUDECO), si la propiedad se encuentra en su área administrativa; (iii) El Ministerio de Desarrollo, Industria y Comercio Exterior en el caso de proyectos de carácter industrial o agroindustrial; (iv) El Ministerio de Turismo, si el proyecto involucra turismo; o (v) El Ministerio de Industria y Comercio para proyectos

8 industriales y turísticos. Los proyectos para las propiedades rurales de más de cien módulos de exploración deben ser autorizadas por el Congreso. La validez de la orden de aprobación del Ministerio de Agricultura tiene también un plazo de treinta días, dentro de los cuales el contrato de adquisición y debe ser procesado con el notario público, y posteriormente inscrito en el Registro Público de Bienes Raíces local en los 15 días siguientes. Además de los límites ya mencionados, una persona o empresa extranjera no puede poseer o arrendar más del 25% de la tierra de un municipio específico, y los extranjeros de la misma nacionalidad no pueden poseer o arrendar más del 10% de la tierra de un municipio determinado. Estos límites no se aplicarán en caso de que el propietario o arrendatario tenga un hijo nacido en Brasil o esté casado con un ciudadano brasileño bajo las normas de comunidad de bienes. Adicionalmente, en caso de que la propiedad se encuentre en una zona considerada de interés para la seguridad nacional, se debe obtener una aprobación previa en la Secretaría de Seguridad Nacional. La adquisición de bienes raíces en Brasil requiere la inscripción individual (Cadastro de Pessoas Físicas - CPF) o corporativa (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica - CNPJ), declaración de impuestos y la emisión de un número de identificación fiscal. 3.1 El Proyecto de Ley n 4.059/2012 Actualmente hay un proyecto de ley ante el Congreso Brasileño (4.059/12) con el propósito de modificar la Ley n 5.709/71 que regula

9 la adquisición de propiedades rurales por parte de extranjeros. Los cambios propuestos, si se transforman en ley, endurecerán y a su vez flexibilizarán las restricciones vigentes. Entre las medidas propuestas para restringir las normas sobre adquisición de propiedades rurales por parte de extranjeros hay reglas que prohibirán adquisición por parte de (i) las ONG con actividades en Brasil, pero cuya sede se encuentra en el extranjero, o de ONG brasileñas cuyo financiamiento principalmente venga de personas extranjeras, empresas con sede en el extranjero, o la mezcla de ambas; (ii) fundaciones cuyo control es ejercido por individuos o empresas mencionados en el numeral anterior (i), o por empresas de capital extranjero autorizadas a hacer negocios en Brasil; o (iii) los fondos soberanos constituidos por Estados extranjeros. Por otro lado, los cambios propuestos eliminarían las restricciones para compañías constituidas en Brasil, así sean controladas de forma directa o indirecta por personas físicas o jurídicas extranjeras. Se extendería tal exención a las propiedades rurales de hasta cuatro módulos de exploración (a diferencia de los 3 módulos permitidos actualmente). 4. Desarrollo de Bienes Raíces En el caso de inversiones en emprendimiento inmobiliario para los llamados proyectos de construcción verticales, la legislación Brasileña permite la venta de unidades de vivienda individuales (condominios) de un proyecto de construcción antes de su finalización a través de los llamados proyectos de desarrollo (development projects). En tales

10 proyectos, el desarrollador promete entregar al comprador una unidad (condominio), y es responsable de la división formal en unidades o condominios según con los términos y condiciones del acuerdo de venta. Estos proyectos de desarrollo presentan una excelente oportunidad para que el desarrollador obtenga sin costo la financiación del proyecto durante la fase de construcción, directamente de los futuros propietarios. El contrato del proyecto de desarrollo debe estar registrado en la matrícula de la propiedad en el Registro Público de Bienes Raíces local, y requiere de información detallada, cuya preparación normalmente se deja a los abogados. 5. Adjudicaciones La división de bienes raíces urbanos en Brasil también se puede hacer a través de desmembramiento o adjudicación, de conformidad con la Ley n 6.766/79. La adjudicación se caracteriza como la subdivisión de la propiedad en lotes destinados para edificios con zonas para carreteras, áreas públicas y la extensión o modificación de los caminos existentes. El desarrollo de las adjudicaciones también requiere la construcción de infraestructura básica necesaria para dar servicio a los lotes, como el drenaje, alumbrado público, agua, electricidad y carreteras. Los proyectos deben ser aprobados por la administración municipal y obtener las licencias ambientales necesarias. Una vez que estos pasos se han completado, se debe inscribir la adjudicación en el Registro Público de Bienes Raíces local, con un plazo de hasta 180 días desde la fecha de aprobación municipal. Sólo cuando dicho registro haya sido debidamente completado, se puede ofrecer el proyecto a la venta,

11 sujeto a las reglas establecidas para otros desarrollos mencionadas anteriormente. 6. Tributación de Bienes Raíces y Transacciones Relacionadas Los propietarios de bienes raíces urbanos están sujetos al Impuesto a la Propiedad Urbana (Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU), el cual se paga al gobierno municipal. La base del impuesto es el avalúo municipal de la propiedad (valor de mercado o valor venal) y la tasa del impuesto depende del municipio. Los dueños de propiedades rurales son objeto del Impuesto a la Propiedad Rural (Imposto Territorial Rural - ITR) que se paga al gobierno federal. La tasa impositiva depende del tamaño de la propiedad y del tipo de uso, e incrementa con el tamaño de la propiedad y el nivel de utilización, con el fin de penalizar los grandes latifundios improductivos. La base imponible es el valor de mercado del terreno descubierto, con la exclusión de cualquier mejora. Aparte de los impuestos a la propiedad antes mencionadas, que se aplican sobre una base anual, hay impuestos que gravan la transmisión de bienes raíces y los derechos conexos, como se describe a continuación. Las transferencias inter vivos de bienes raíces o derechos conexos (excepto garantías) a través de una venta están sujetas al Impuesto sobre la Transmisión de Bienes Raíces (Imposto sobre a Transmisão de Bens Imóveis - ITBI) recaudado por los municipios. La tasa impositiva varía según el municipio de que se trate y también se basa en el avalúo de la propiedad. El ITBI, sin embargo, no se aplica a la constitución o transferencia de bienes y derechos en relación con las fusiones y adquisiciones,

12 escisiones o extinción de una empresa, salvo si la actividad principal de la empresa es la transacción de bienes o derechos, o el alquiler de la propiedad, en cuyo caso el impuesto es debido. El artículo 37, 1º del Código Tributario Nacional define objeto principal de una empresa como la situación en la que más del 50% de los ingresos de explotación de la empresa en los dos años anteriores y posteriores a la transacción se deriva de dicho negocio. Las transferencias de propiedad por causa mortis o donación están sujetas a un impuesto de transmisión (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação - ITCMD o ITCD) recaudado por los estados. El impuesto se calcula sobre el valor del bien o derecho recibido y la tasa impositiva es fijada por cada estado. En el Estado de Minas Gerais la tasa está establecida actualmente en el 5%. 7. Arrendamiento de Bienes Raíces El arrendamiento de bienes raíces en Brasil se rige por la Ley n 8.245/91, la cual establece reglas diferentes para los arrendamientos residenciales y comerciales. En lo que se refiere a los arrendamientos comerciales, es importante señalar que el arrendatario tiene derecho a renovar el contrato, siempre y cuando se cumplan las siguientes condiciones: (i) que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por escrito durante un periodo predeterminado de tiempo; (ii) que el período mínimo de alquiler (o período de renovación) se haya fijado en cinco años; y (iii) que el arrendatario está llevando a cabo su negocio en la misma área de negocio durante al menos tres años sin interrupción. De esta forma, si el propietario tiene la intención de algún día usar su propiedad para

13 una empresa, es importante que entienda el impacto de los derechos antes mencionados de su potencial inquilino comercial antes de entrar el contrato de arrendamiento. Los únicos casos en los que el propietario no está obligado a respetar las condiciones de arrendamiento antes mencionadas son: (i) si por determinación de las autoridades públicas se tiene que realizar algún trabajo que transformará radicalmente la propiedad; (ii) se requieren realizar cambios para incrementar el valor de la propiedad o del negocio; o (iii) si la propiedad es utilizada por el propietario para su propio negocio, o uno en el que él, su esposa, sus padres o sus hijos sean los propietarios mayoritarios. La renta se puede ajustar libremente por las partes, pero no se permite que sea en moneda extranjera, vinculada a un índice de moneda extranjera o al salario mínimo nacional. Los ajustes periódicos de la renta, de no ser acordados por las partes con antelación, pueden ser determinados por las cortes por solicitud de cualquiera de las partes después del tercer año de contrato. En el 2012 se introdujeron normas para el arrendamiento de las llamadas propiedades built-to-suit. Estos contratos incorporados a la medida (built-to-suit) incluyen el arrendamiento de bienes que requieren la construcción o reforma de una propiedad existente, con el propósito de cumplir con los requisitos específicos del inquilino. Para el arrendatario, la ventaja de este tipo de arrendamiento radica en que no hay necesidad de comprar o reformar un edificio existente adecuado específicamente a sus necesidades empresariales, y claramente el ser capaz de deducir la renta como un costo comercial inmediato. Para el arrendador, la ventaja radica en el valor adicional del inmueble adecuado y la renta normalmente más alta que se cobra. Tales contratos reciben cierto tratamiento flexible frente a las reglas generales de arrendamiento de bienes raíces.