VALORACIONES INMOBILIARIAS

Transcripción

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2 VALORACIONES INMOBILIARIAS Objeto de estudio: Desarrolla el conjunto de aspectos que inciden en la valoración económica de bienes inmuebles de naturaleza urbana. Los condicionantes de coyuntura económica, dinámica de mercado, parámetros ligados a la localización a las características socioeconómicas, funcionales, medioambientales de su ubicación, a las determinaciones físicas arquitectónicas, la situación urbanística el marco jurídico, se estudia el conjunto de disciplinas que atañen a la evaluación de los bienes inmuebles. Métodos y procedimientos de valoración (generales y normados) Estudios de oferta y demanda de mercado inmobiliario Teorías y modelos descriptivos de las rentas urbanas La formación de valores urbanos inmobiliarios: factores determinantes Bases de datos inmobiliarias. Patrimonio/valoración Modelos de simulación del mercado. Optimización de la valoración masiva.

3 PROYECTOS REALIZADOS ESTUDIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO La primera línea activa de trabajo desarrollada consiste en la realización de estudios de mercado, cara a la elaboración de Ponencias de Valoración Catastral (desde 1987). Valores por tipos edificatorios, zonas de valor, factores determinantes de la formación de valores urbanos inmobiliarios... EM BCN y AMB, EM Fene, EM Madrid, EM Zaragoza, EM País Vasco...

4 PROYECTOS REALIZADOS MODELOS ESPLICATIVOS DE LA FORMACIÓN ESPACIAL DE VALORES DE SUELO Los estudios aplicados en el campo del análisis de mercados tienen su fuente teórica en proyectos de investigación básica, Proyecto de Investigación Premio Ciudad de Barcelona (1985) y el Proyecto para la CICyT (1987) relativo a la construcción de un modelo de valoración automatizada. Las características urbanas y de la edificación El nivel socio profesional de la población Modelos de regresión múltiple Figura 1 Mapa de valores estimado

5 Descripción evaluación urbana Las características urbanas y de la edificación El nivel socioprofesional de la población Modelos de regresión múltiple Mapa de valores estimado

6 Diversificación social y localización de Actividad Económica

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9 El ARM es una técnica estadística que permite la estimación de los valores de venta probables de los inmuebles a partir de muestras representativas del mercado. El modelo permite reproducir el patrón espacial de valores inmobiliarios a partir de factores explicativos: V = f ( L, C ) Donde V es el valor estimado en base a características C constructivas y L locacionales. También como: V = a 1 x 1 + a 2 x a n x n + c Donde x i, expresa la cantidad de las i características (i=1...n), a i el valor implícito de cada una de ellas y c es la constante de la ecuación.

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11 Modelo de valores de repercusión del suelo 1993

12 Modelo de valores de repercusión del suelo 1995

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14 PROYECTOS REALIZADOS ESTUDIOS EN MATERIA DE VIVIENDA Estudio sobre la formación del mercado inmobiliario en el contexto espacial y de acuerdo a comportamiento de la demanda residencial fuera del municipio de Barcelona, hacia los municipios metropolitanos. El estudio de las causas de la emigración suburbana de Barcelona ( ). Barcelona ciudad deja de ser el centro atractor de población para dinamizar un espacio residencial más amplio, donde las oportunidades de elección de vivienda son más diversas (tipos edificatorios, calidad edificación, densidad) y facilitan un mejor encuadre a la demanda de las familias (31%) que se mantienen (70%) ocupada en Barcelona.

15 PROYECTOS REALIZADOS ESTUDIOS EN MATERIA DE VIVIENDA Estudio sobre la vivienda en Baleares OBSERVATORI DE L HABITATGE DE LES ILLES BALEARS a partir de un primer análisis de aquellos factores que inciden en el estado real de la vivienda en Baleares (Llibre Blanc de les Balears 2000) se trata de elaborar un seguimiento de los escenarios futuros en función a la evolución de los diferentes factores (económico, demográfico, ocupación del suelo, precio de la vivienda,...) actuantes cara a aportar criterios para orientar propuestas de actuación, incorporando lecturas e indicadores de la evolución del mercado en el contexto municipal, autonómico y estatal. PREU MITJÀ 2001 PREU MITJÀ BALEARS - TOT ESPANYA (euros) PREU MITJÀ 2001 A BALEARS EUROS 500 a a a a PREU MITJA 2001 PER CCAA PREU MITJÀ ESPANYA ESPA NY A BALEARS

16 PROYECTOS REALIZADOS BASE DE DATOS INMOBILIARIA DE BARCELONA ( ) Creación y mantenimiento de datos actualizados del mercado residencial nuevo y usado de Barcelona.

17 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000, ,000 0 LICENCIAS DE OBRA NUEVA 1,990 1,991 1,992 1,993 1,994 1,995 1,996 1,997 1,998 1,999 2,000 Ús industria Ús aparcament Ús equip. i hotels Ús locals comercials Ús oficines SOSTRE PREVIST EN LLICÈNCIES D'OBRES APROVADES, SEGONS USOS. Superfície de sostre de les llicències ( m²) 2000 Residencial Aparcament Comercial Oficines Equip. i Indústria i TOTAL hotels altres 1er trimestre on trimestre er trimestre rt trimestre TOTAL Id PROMOCIÓ Hab. Promoció Id VESTÍBUL nº vestíbuls nº pl.sobrerasant nº hab.replà Hab. Edifici Hab. Edifici tipus Hab. Oferta Id HABITATGE Nº dorm Sup útil , , , , total Localización Perfil de la oferta Descripción del producto Precios Fecha de entrada en mercado

18 EXPLOTACIONES BASE DE DATOS NUEVA PLANTA 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% < >120 0% Ciutat Vella Eixample Sants- Montjuïc Sarrià-Sant Gervasi Gràcia Horta- Guinardó Nou Barris Sant Andreu Sant Martí DISTRICTE Sup.útil Sup.constr. Sup.estar Sup.cuina Nº dorm. Nº banys 1.Ciutat Vella Eixample Sants-Montjuïc Les Corts 5.Sarrià-Sant Gervasi Gràcia Horta-Guinardó Nou Barris Sant Andreu Sant Martí TOTAL BCN ADRECA_1 util const estar cuina VALOR_DEF pta_m2útil Gran Vía C Catalanes Vilamari Gran Vía C Catalanes Pau Alcover Pau Alcover DISTRICTE Valor en venda ( en milions de ptes. ) Valor en venda ( ptes/m² útil ) Valor en venda ( ptes/m² constr. ) 1.Ciutat Vella , , Eixample , , Sants-Montjuïc , , Les Corts Sarrià-Sant Gervasi , , Gràcia , , Horta-Guinardó , , Nou Barris , , Sant Andreu , , Sant Martí , ,087.9 TOTAL BCN , ,278.7

19 PROYECTOS REALIZADOS CREACIÓN DE ESTUDIOS VALORACIÓN CATASTRAL. TERCIARIO...

20 C E R C E R C E R UN IV ERS I TAT PO LITÈ CNIC A DE C ATAL U NYA UN IV ERS IT AT PO LIT È CNIC A DE C ATALU NYA UN IV ERS ITAT PO LITÈ CNIC A DE C ATAL U NYA II ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO DE USO INDUSTRIAL EN BARCELONA III Diciembre ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO DE USO DE OFICINAS EN BARCELONA Diciembre IV ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO DE USO COMERCIAL EN BARCELONA Diciembre De n s d i ad de com er c o i S u p e r f ci e i / m *l a a a51 0 Centre Específic de Recerca de la UPC CENTRE DE PO LÍTICA DE SÒ L I VALORACIO NS Centre Específic de Recerca de l a UPC CENTRE DE POLÍTICA DE SÒL I VALORACIONS Centre Específic de Recerca de la UPC CENTRE DE POLÍTICA DE SÒL I VALORACIONS Con la colaboración de: Con l a colaboraci ón de: Con l a colaboraci ón de: C E R C E R UN IV ERS ITAT PO LITÈ CNIC A DE C ATAL U NYA V ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO DE GRANDES CENTROS COMERCIALES EN BARCELONA UN IV ERS ITAT PO LITÈ CNIC A DE C ATAL U NYA VI ESTUDI DEL MERCAT IMMOBILIARI D ÚS HOTELER A BARCELONA Centre Específic de Recerca de la UPC CENTRE DE POLÍTICA DE SÒL I VALORACIONS CRITERIS DE VALORACIÓ DELS USOS PÚBLICS Ponència de Valoració Cadastral de Barcelona 30 de juny del 2000 Desembre Diciembre ETSAB Diagonal 649 4ªpl Barcelona Centre Específic de Recerca de l a UPC CENTRE DE PO LÍTICA DE SÒ L I VALORACIONS Con la colaboraci ón de: Centre Específic de Recerca de l a UPC CENTRE DE PO LÍTICA DE SÒ L I VALORACIONS Amb la col laboració de:

21 PROYECTOS REALIZADOS LA VALORACIÓN URBANA Y LOS SIG Proyecto MOPTMA y Tesis DOCTORAL La evaluación de la diferenciación espacial de la ciudad, atendiendo a la disposición y intensidad de determinados atributos urbanos, y a su contribución en la formación de valores urbanos, diferenciados a nivel de detalle. Las herramientas SIG aportan una capacidad de gestión de conceptos espaciales, operaciones, relaciones, lo que resulta imprescindible. Características espaciales

22 PROYECTOS REALIZADOS EVALUACIÓN DE LA CALIDAD AMBIENTAL. LIFE 96 Directrices, técnicas y procedimientos encaminados a presentar la contribución del análisis económico a la evaluación de algunos aspectos relevantes de la calidad ambiental de la ciudad, utilizando el soporte de herramientas GIS. Los aspectos espaciales que configuran la realidad económica,social medio ambiental y urbana son decisivos en la formación de rentas urbanas. Ello puede constituir una medida de evaluación de las características medio ambientales, pues expresa como valor económico (rentas de externalidad), el atractivo que merece para una sociedad una zona determinada de la ciudad.

23 PROYECTOS EN CURSO MODELOS DE VALORACIÓN DEL MERCADO RESIDENCIAL EN EL ÁMBITO ESPAÑOL Modelos de valoración encaminados a reproducir el funcionamiento normal del mercado. Partiendo del volumen y datos de tasaciones efectuadas anualmente por una entidad de tasaciones hipotecaria distribuidas en todo el territorio nacional, se trata de: Determinar los ámbitos territoriales a integrar en el modelo Características y factores económicos, sociales, territoriales del entorno Establecimiento de un sistema de modelos predictivos. Modelos de regresión múltiple. p(z) = a 0 + a 1 z 1 + a 2 z a n z n Donde z i, expresa las cantidades de las i características (i= 1 n) que contribuyen a determinar los precios, estimando el componente a i como el precio implícito de cada una de ellas Análisis y validación de los modelos Implementación del modelo