Mercados Inmobiliarios

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1 Mercados Inmobiliarios ISSN Análisis y Proyecciones S e g u n d o S e m e s t r e

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3 Mercados Inmobiliarios Análisis y Proyecciones S e g u n d o S e m e s t r e

4 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s El Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones es una publicación elaborada por la Gerencia de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, en conjunto con el Comité Inmobiliario y el Subcomité de Informe de Ventas. Se permite su reproducción total o parcial siempre que se cite expresamente la fuente. Para acceder al Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones y a los estudios de la CChC A.G. por Internet, contáctese a Presidente Comité Inmobiliario: Jaime Pilasi Concha Presidente Subcomité de Informe de Ventas: José Manuel Poblete Jara Editor responsable: Matías Vergara Kaplán Colaboradores: Carlos Aguirre (PUC), Byron Idrovo (CChC)

5 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n Índice I. INTRODUCCIÓN 5 II. MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL Y REGIONES 7 III. MERCADO INMOBILIARIO DEL GRAN SANTIAGO 8 1. Ventas de viviendas en el Gran Santiago 8 2. Stock de viviendas y velocidad de ventas en el Gran Santiago Evolución de los precios de oferta en el Gran Santiago Índice de rentabilidad del mercado inmobiliario Comportamiento de los permisos de edificación Proyecciones de ventas de viviendas para el Gran Santiago 14 Recuadro. Indicadores líderes y predicción de corto plazo de las ventas inmobiliarias en el Gran Santiago IV. EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO POR COMUNA Ranking de ventas inmobiliarias por comuna 8 2. Mercado de departamentos Mercado de casas 22 V. MERCADO DE OFICINAS 26 VI. ANEXO: ANÁLISIS COMUNAS LÍDERES EN VENTAS DE DEPARTAMENTOS 27 Aporte Escuela de Construcción Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile. s e g u n d o s e m e s t r e

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7 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 5 I. INTRODUCCIÓN El mercado inmobiliario ha seguido madurando y así se observa cada vez mayor diversidad en la oferta inmobiliaria, que sigue muy de cerca la evolución de los gustos y preferencias del consumidor. El ciclo de vida de las personas, las nuevas tendencias culturales y sociales y la conformación de los hogares determinan un desarrollo inmobiliario muy dinámico. Por su parte, la demanda por viviendas continúa sólida, determinada por variables demográficas que, dados los altos índices de natalidad registrados en las décadas de los setenta, ochenta y en la primera mitad de la década de los noventa, conforman un perfil demográfico joven. Asimismo, la estabilidad política y económica del país permite contar con tasas de interés históricamente bajas, lo que estimula la compra de viviendas por parte de las familias. La mayor competencia entre las instituciones crediticias y el mayor acceso de los segmentos socioeconómicos medios y bajos al financiamiento hipotecario han aumentado la demanda por viviendas. También se observa una mayor demanda por parte de inversionistas (personas naturales) y un rol cada vez mayor en el mercado de inversionistas institucionales (compañías de seguros y fondos de inversión). Así, la evolución de la industria inmobiliaria ha llevado a varias empresas relevantes del sector a cotizar en bolsa en busca de capital para financiar mayores proyectos y se esperan varias aperturas más dentro de 2007 y Durante el segundo semestre de 2006 el mercado inmobiliario en el Gran Santiago mostró un desempeño relativamente positivo puesto que los determinantes de la demanda por viviendas se mostraron auspiciosos. Así, se observó una mejoría en la generación de empleos, con un crecimiento de 2,3% interanual en el trimestre móvil septiembre-noviembre. Por su parte, las remuneraciones reales tendieron a repuntar en el último cuarto de 2006 y de esta forma en noviembre crecieron 3% en doce meses. Finalmente, las tasas de interés de largo plazo, relevantes para los créditos hipotecarios, tendieron a bajar durante el segundo semestre. Por ejemplo, en junio de 2006 los BCU 5 y BCU 10 se encontraban en niveles de 3,17 y 3,33% respectivamente y en diciembre pasado ambos llegaron a 2,54%. La conjugación de todos estos factores favoreció las ventas inmobiliarias del semestre. Sin embargo, a pesar de las favorables condiciones macroeconómicas, las ventas de viviendas no fueron espectaculares, al registrar un crecimiento de 2,6% respecto del año No obstante, se debe tener en consideración que el año 2005 los niveles de ventas fueron muy significativos y así se conformó una exigente base de comparación. Por su parte, el stock disponible promedio de viviendas anotó un crecimiento de 14,6%. De esta forma, la velocidad de ventas disminuyó 13,4% respecto de igual semestre del año De acuerdo con el último Informe de Estabilidad Financiera del Banco Central de Chile correspondiente al segundo semestre del año 2006, los préstamos a los hogares representan cerca de 25% de los activos bancarios. De éstos, alrededor de 60% corresponde a créditos hipotecarios para la vivienda. Estos últimos crecieron 16% real anual en el tercer trimestre del 2006 y 15% en noviembre. Asimismo, en el caso de los créditos hipotecarios, el Banco Central señala que las condiciones de oferta se mantienen moderadamente flexibles dada la menor percepción de riesgo de crédito reflejada en su última encuesta. Así, el riesgo de los créditos hipotecarios para la vivienda continúa muy bajo. Finalmente, el Banco Central estima en su Informe que la exposición y la fragilidad financiera de los hogares aumentaron en el año 2006, principalmente por el mayor endeudamiento. Sin embargo, el riesgo de un deterioro significativo en la capacidad de pago de los hogares es limitado. Esto es condicional a que el ambiente macroeconómico permanezca benigno y que los estándares para el otorgamiento de crédito por parte de las instituciones financieras sigan siendo cuidadosamente evaluados. En caso contrario, indica el Banco Central, frente a un deterioro del entorno se espera un incremento del estrés financiero de los hogares más endeudados. s e g u n d o s e m e s t r e

8 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 6 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Es interesante destacar lo señalado por el Banco Central en el Recuadro II.1: Endeudamiento de los hogares: comparaciones internacionales del Informe antedicho. Aunque la evidencia internacional muestra una relación positiva entre la razón crédito a los hogares a PIB y PIB per cápita, la variabilidad de esta relación es muy grande. En países con niveles de ingreso similares al chileno la razón de crédito a los hogares a PIB varía entre 3 y 64%, mientras que en las economías desarrolladas lo hace entre 22 y 92%, señala el Informe. Esta evidencia sugiere que no existe una relación precisa entre las dos variables más allá de que ésta es positiva. Allí se prueba que no todos los componentes del crédito a los hogares muestran el mismo grado de dispersión ni la misma relación con el PIB per cápita. A medida que aumenta el nivel de ingreso, el componente que crece con más fuerza es el crédito hipotecario. Al comparar el sistema bancario chileno con el de países de mayores ingresos se observa que la diferencia es mucho mayor en créditos hipotecarios (14% del PIB en Chile versus 43% del PIB para el promedio de países desarrollados de la muestra) que en créditos de consumo (8% versus 13%, respectivamente). Lo más relevante que aporta esta evidencia para el caso de nuestro país es que en el mediano plazo cabría esperar un crecimiento más fuerte de las colocaciones hipotecarias que el de las de consumo, mientras que el crecimiento de estas últimas tendería a converger con el crecimiento del PIB. Así, en términos de riesgo, obviamente las colocaciones hipotecarias son menos riesgosas para los bancos por la existencia de un colateral (la vivienda). En cuanto a la dinámica de los precios de las viviendas, el mencionado Informe señala que ésta continuó moderándose en el segundo trimestre de 2006, conteniendo parcialmente el crecimiento del crédito hipotecario y contribuyendo a que éste se mantenga por debajo del crecimiento promedio registrado en De esta forma, los precios de viviendas, medidos por la mediana de las transacciones de casas registradas en las comunas más representativas de la Región Metropolitana, han mostrado por primera vez en los últimos cuatro años una tendencia decreciente. En particular, indica el Banco Central, los precios de las casas han registrado una caída de 2% real en el segundo trimestre de 2006 respecto de igual trimestre del año Esto concuerda con lo que reflejan los indicadores de precios de oferta de la CChC (ver parte III punto 3 de este informe). Nuestras proyecciones de ventas inmobiliarias para el año 2007 en el Gran Santiago estarían en torno de las viviendas, lo que representa un crecimiento de 4,8% respecto del registro del año Esta estimación está sujeta a cómo evolucionen las variables fundamentales que determinan la demanda por viviendas, es decir, las tasas de interés relevantes para los créditos hipotecarios, el empleo, las remuneraciones y las expectativas de los hogares respecto de la evolución de la economía. En particular, la evolución de las tasas de interés de largo plazo dependerá de las expectativas del mercado respecto de la trayectoria de la inflación y por ende de la política monetaria.

9 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 7 VENTA DE VIVIENDAS EN EL PAÍS II. MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL Y REGIONES Las ventas de viviendas en el país durante el segundo semestre de 2006 fueron apenas 1% superiores al registro de igual período del año Así, las ventas alcanzaron unidades en el período. De éstas, el 40% fueron casas y el 60% departamentos. Las ventas de casas disminuyeron en 3% respecto del segundo semestre de 2005 y las ventas de departamentos aumentaron en 4,2%. El stock de viviendas aumentó en 15,8%, lo que se explica por el aumento de 26,2% de las casas y de 12,6% de los departamentos en todo el país. El cuarto trimestre el stock se redujo en 3,4% respecto del tercer trimestre y en diciembre disminuyó 3,5% respecto de noviembre, lo que refleja cierta desaceleración en la oferta. STOCK DE VIVIENDAS EN EL PAÍS La conjugación de las ventas y el stock disponible hizo que los meses para agotar stock pasaran de un registro de 12 meses en promedio durante el segundo semestre de 2005 a 14 meses en igual período de En el caso de las casas esta variable aumentó de 6,6 a 8,7 meses y en el caso de los departamentos, lo hizo de 16,6 a 18 meses. En regiones el panorama fue menos alentador: las ventas de viviendas fueron 2% inferiores a las del segundo semestre de En particular las ventas de casas se redujeron en 3,7%, mientras que las ventas de departamentos disminuyeron apenas 0,3%. MESES PARA AGOTAR STOCK EN EL PAÍS Y EN REGIONES El stock disponible de viviendas en regiones se incrementó en 18,4%. El stock promedio de casas aumentó 22,5% y el de departamentos se elevó en 16,3%. El último trimestre del año el stock de viviendas aumentó 4,9% respecto del tercer trimestre. Aun así el stock es elevado comparado con sus niveles históricos. s e g u n d o s e m e s t r e

10 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 8 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s III. MERCADO INMOBILIARIO DEL GRAN SANTIAGO 1. Ventas de viviendas en el Gran Santiago Durante el segundo semestre del año 2006 las ventas inmobiliarias en el Gran Santiago alcanzaron las viviendas, 2,6% superior al registro del año VENTAS INMOBILIARIAS GRAN SANTIAGO Las ventas de casas se redujeron en 2,6% respecto del mismo período del año Si analizamos la composición del semestre en cuestión, observamos que durante el tercer trimestre las ventas de casas crecieron 0,7% en doce meses. En tanto, el cuarto trimestre éstas disminuyeron en 6,3%. Las ventas de casas representaron el 38% de las ventas totales de viviendas durante el segundo semestre del año 2006, mientras que en el mismo período del año anterior éstas representaban un 40%. VENTAS ACUMULADAS GRAN SANTIAGO UNIDADES Casas Departamentos Total Julio - diciembre Julio - diciembre Variación -2,6 6,1 2,6 Se debe destacar que las ventas en UF se redujeron en casi 26% respecto del segundo semestre del año Esto se explica por la relevante participación en las ventas de las casas de un valor menor que UF 2.000, las que luego de representar el 66,7% de las ventas en el segundo semestre de 2005 llegaron al 73% en igual período del año El incremento de 9,5% se hace relevante por la significativa participación de este tramo de precio. Las ventas de viviendas en el segundo semestre mostraron niveles superiores a los registros del año 2005 todos los meses, a excepción de julio y diciembre. Se debe tener en consideración que 2005 fue un año de ventas considerables y, por lo tanto, es una exigente base de comparación. VENTAS DE VIVIENDAS SEGUNDO SEMESTRE GRAN SANTIAGO VENTAS ACUMULADAS GRAN SANTIAGO MILES DE UF Casas Departamentos Total Julio - diciembre Julio - diciembre Variación -25,9 11,9-1,9 Tramo (UF) COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO GRAN SANTIAGO Participación (%) 2 semestre semestre 2005 Variación (%) Menor a ,0 66,7 9, ,7 17,3-9, ,8 4,3 11, ,2 4,8-54, ,3 3,0-21, ,7 0,2 298, ,9 2,3-63,4 Mayor a ,5 1,4-66,4

11 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO (en UF) 2 SEMESTRE 2006 VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE (en m 2 ) 2 SEMESTRE 2006 VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO (en UF) 2 SEMESTRE 2005 VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE (en m 2 ) 2 SEMESTRE 2005 Por otra parte, las ventas de casas de superficie entre 70 y 90 metros cuadrados aumentaron en 55,6%, y lo mismo ocurrió en las del tramo de 106 a 120 metros cuadradros, con un crecimiento de 84,4%. COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE GRAN SANTIAGO Tramo (m 2 ) Participación (%) 2 semestre semestre 2005 Variación (%) Menor a 50 2,0 2,9-32, ,3 34,7-7, ,9 21,2 55, ,0 8,7-76, ,4 10,5 84, ,4 19,6-52, ,0 1,8 11,4 Mayor a 140 0,0 0,6-100,0 Desde una perspectiva de más largo plazo esto se explica por tendencias demográficas que determinan a su vez las preferencias del consumidor. Así, la demanda se focaliza en casas de mayor tamaño relativo, lo que también incluye terrenos de mayor espacio. Esta clase de viviendas se encuentra en desarrollos inmobiliarios ubicados en la periferia del Gran Santiago, en donde los precios son menores respecto del centro de la ciudad. s e g u n d o s e m e s t r e

12 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 10 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Por su parte, las ventas de departamentos mostraron un mucho mejor desempeño durante el segundo semestre de Así, en el período las ventas crecieron 6,1% respecto del año anterior. Desagregando, el tercer trimestre del año 2006 las ventas crecieron 2,4%, y el último trimestre del año aumentaron en 11,1%. Las ventas de departamentos representaron el 62% de las ventas totales de viviendas durante el segundo semestre del año 2006, mientras que el año anterior representaban el 60%. COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO GRAN SANTIAGO Tramo (UF) Las ventas de departamentos aumentaron 11,9% en valor en UF durante el segundo semestre del año Esto se explicaría por una mayor participación en las ventas del tramo de UF hasta UF 6.000, que no representan un gran volumen pero mostraron crecimientos significativos. Participación (%) 2 semestre semestre 2005 Variación (%) Menor a ,0 61,7-7, ,8 24,5 5, ,9 5,4 45, ,5 3,3 36, ,0 1,7 19, ,8 1,0-17, ,1 1,4-19,1 Mayor a ,0 1,2-11,5 VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO (en UF) 2 SEMESTRE 2006 VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO (en UF) 2 SEMESTRE 2005 Según la superficie, las ventas de unidades de menos de 50 metros cuadrados aumentaron en 12%. En el caso de los departamentos se aprecia una tendencia en la demanda mayormente focalizada a unidades de menor tamaño relativo, pero con precios relativamente mayores debido a equipamiento y ubicación. COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE SUPERFICIE GRAN SANTIAGO Tramo (m 2 ) Participación (%) 2 semestre semestre 2005 Variación (%) Menor a 50 42,7 38,1 12, ,7 31,3-21, ,0 18,8-4, ,3 4,8 11, ,4 2,5 73, ,0 1,0 92, ,2 1,8-32,1 Mayor a 140 1,7 1,7-0,5

13 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n Stock de viviendas y velocidad de ventas en el Gran Santiago VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE SUPERFICIE (en m 2 ) 2 SEMESTRE 2006 El mercado inmobiliario posee una característica que lo diferencia de otros mercados, a saber, que las viviendas tienen un promedio de vida de 40 a 50 años aproximadamente. En consecuencia, el stock de unidades habitacionales existentes en un momento dado es muy elevado en relación al flujo ofrecido de nuevas unidades. Considerando lo anterior, se puede poner en perspectiva el panorama que se presenta a continuación. VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE SUPERFICIE (en m 2 ) 2 SEMESTRE 2005 El stock promedio de viviendas disponibles en el Gran Santiago alcanzó en el año 2006 las unidades, cifra 8,3% superior al registro del año anterior. Durante el segundo semestre del año 2006 el stock promedio alcanzó unidades, lo que representa un crecimiento de 22,6% respecto del primer semestre del mismo año, y un crecimiento de 14,6% respecto del segundo semestre del año Al finalizar el año 2006, el stock moderó su crecimiento y así, el último trimestre esta variable disminuyó 7,3% respecto del tercer trimestre. En cuanto a la incorporación de nuevas unidades habitacionales, en el trimestre septiembre-noviembre esta variable creció un 7,6% respecto de igual período de 2005, cifras en trimestres móviles. INCORPORACIÓN DE NUEVAS VIVIENDAS TRIMESTRES MÓVILES s e g u n d o s e m e s t r e

14 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 12 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Durante el segundo semestre del año 2006 el stock de casas creció un 29,6% respecto del segundo semestre del año 2005, mientras que respecto del primer semestre del año 2006 creció un 46,2%. Al considerar los trimestres se observa que durante el cuarto final del año el stock se redujo en 1% respecto del tercer cuarto. Con todo, en el año 2006 el stock de casas creció un 1% y al finalizar el segundo semestre el stock disponible promedio alcanza las unidades. GRAN SANTIAGO: STOCK DE CASAS Respecto del stock de departamentos en el Gran Santiago, éste creció un 11,1% respecto del segundo semestre de 2005 y un 17,5% respecto del primer semestre de En el último trimestre del año, el stock disminuyó un 8,9% respecto del tercer trimestre de Así, al finalizar el año el stock disponible promedio alcanza las unidades. GRAN SANTIAGO: STOCK DE DEPARTAMENTOS De esta forma, la velocidad de ventas disminuyó en el segundo semestre del Esto se aprecia al observar la evolución de los meses para agotar stock, los que pasaron de un registro promedio de 5,9 meses el segundo semestre del 2005 a 8,1 meses el segundo semestre de Durante el primer semestre del 2006 esta variable anotaba un promedio de 6,4 meses. El incremento en el promedio se debe a la disminución en las ventas al finalizar el año y al stock disponible en el mercado. Es así como la velocidad de venta de los departamentos disminuyó levemente. Los meses para agotar stock pasaron de un promedio de 17 meses el segundo semestre de 2005 a 18 meses en igual período de 2006, mientras que disminuyeron respecto del primer semestre de 2006 cuando el promedio eran 20 meses. GRAN SANTIAGO: VELOCIDAD DE VENTA CASAS INVERSO GRAN SANTIAGO: VELOCIDAD DE VENTA DEPARTAMENTOS INVERSO

15 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n Evolución de los precios de oferta en el Gran Santiago. Los precios de oferta en el Gran Santiago tuvieron durante el segundo semestre de 2006 un comportamiento disímil para casas y departamentos. En el caso de las casas, los precios de oferta promedio registraron una reducción de 6,2% respecto de igual período del año Pero aún no se puede considerar una tendencia, ya que se debería a una situación puntual que se explicaría por el stock disponible y la tendencia de una mayor demanda por casas de mayor superficie que se ubican en terrenos de la periferia del Gran Santiago, en donde el valor del suelo es menor. Mientras que en el caso de los departamentos los precios mostraron un alza de 2,5% en igual período. Esto se justificaría por la tendencia, mencionada anteriormente, que muestra una mayor demanda por departamentos de menor superficie pero ubicados en terrenos de mayor valor y dotados de mejor equipamiento. para los diferentes índices de precios y rentabilidad indican que hacia el final del año 2006 los precios tanto de venta como arriendo de viviendas en el Gran Santiago han tendido ha disminuir. Esto se explicaría por el stock disponible de casas y departamentos. Sin embargo, se observa que la tendencia del año 2006 fue al alza y dado que tanto los precios de venta como arriendo sufrieron variaciones similares, la tendencia de la rentabilidad se mantuvo constante. Así, la tasa de rentabilidad inmobiliaria calculada para diciembre pasado alcanza un 6,04%, cifra que coincide con el promedio histórico. ÍNDICE DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA Marzo 2004:100 PRECIO PROMEDIO MENSUAL DE OFERTA (UF/m 2 ) TASA DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA 4. Índice de rentabilidad del mercado inmobiliario Respecto de la rentabilidad inmobiliaria, que corresponde a la rentabilidad promedio que se obtiene al comprar una vivienda para posteriormente arrendarla, durante el segundo semestre del 2006 mostró una trayectoria ascendente, en particular durante el tercer trimestre, para luego descender y finalmente estabilizarse en su promedio histórico. Los cálculos realizados s e g u n d o s e m e s t r e

16 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 14 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s 5. Comportamiento de los permisos de edificación Durante el segundo semestre de 2006 se aprobaron alrededor de 2 millones de metros cuadrados con destino vivienda en el Gran Santiago. Al considerar los registros del semestre se aprecia que Santiago Centro concentra la mayor cantidad de metros cuadrados aprobados con 22,8% de participación, le siguen Maipú con 14,2%, Las Condes con 9,3%, Ñuñoa con 9,3% y Providencia con 7%. Se puede inferir que los proyectos inmobiliarios futuros están orientados a la construcción de departamentos en su mayor parte, puesto que las comunas con mayor participación en permisos aprobados son mercados mayoritariamente de este tipo de vivienda. En tanto, Maipú presenta cerca de metros cuadrados aprobados durante el segundo semestre, lo que anticipa un incremento en el stock de casas. 6. Proyecciones de ventas de viviendas para el Gran Santiago. Nuestras proyecciones de ventas de viviendas para 2007 apuntan a un crecimiento de 4,8% respecto del año 2006, lo que significa ventas en torno a las unidades. Este pronóstico está sujeto a la evolución de las variables que determinan la demanda por viviendas: el empleo, las remuneraciones, las tasas de interés y las expectativas de las personas respecto de la economía. Será de especial interés observar la trayectoria de las tasas de interés de largo plazo, las que son relevantes para los créditos hipotecarios, puesto que reflejan las expectativas del mercado respecto de la evolución de la actividad económica y la inflación y de esta forma podrían anticipar la política monetaria. A continuación, en el siguiente recuadro, presentamos un modelo elaborado por esta Gerencia de Estudios relativo a Indicadores líderes y predicción de corto plazo de las ventas inmobiliarias en el Gran Santiago. Este modelo nos proporciona interesantes resultados, entre los que merece la pena destacar la proyección de ventas inmobiliarias acumuladas al tercer trimestre de 2007, las que alcanzarían las unidades, lo que representa un crecimiento de 4,9% respecto del registro del año Comuna PERMISOS DE EDIFICACIÓN GRAN SANTIAGO METROS CUADRADOS APROBADOS CON DESTINO VIVIENDA 2 SEMESTRE DE 2006 (no incluye diciembre) Metros cuadrados Participación (%) Santiago Centro ,8 Maipú ,2 Las Condes ,3 Ñuñoa ,3 Providencia ,0 Peñalolén ,9 Vitacura ,7 Puente Alto ,3 Huechuraba ,9 La Florida ,7 Estación Central ,6 Lo Barnechea ,4 San Miguel ,3 Independencia ,2 Pudahuel ,9 Macul ,7 Recoleta ,6 San Bernardo ,5 Renca ,5 Quinta Normal ,1 La Cisterna ,7 La Reina ,6 San Joaquín ,3 La Pintana ,2 San Ramón ,2 Cerro Navia ,1 La Granja 400 0,0 Pedro Aguirre Cerda 397 0,0 El Bosque 174 0,0 Cerrillos 99 0,0 Lo Prado 93 0,0 Fuente: Elaboración propia en base a INE.

17 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 15 RECUADRO. INDICADORES LÍDERES Y PREDICCIÓN DE CORTO PLAZO DE LAS VENTAS INMOBILIARIAS EN EL GRAN SANTIAGO Los indicadores líderes tienen su origen en la predicción y cuantificación de ciclos económicos. a Dichos indicadores generalmente son representados por un índice que resulta de la agregación de series que anticipan las fluctuaciones de una determinada variable de interés en este caso la variable es venta de viviendas en frecuencia mensual ( ), y para ello la información disponible ofrece un amplio conjunto de variables cuyos ciclos pueden anteceder, coincidir o retrasarse al ciclo de las ventas inmobiliarias. De lo anterior, y dado que nuestro propósito es predecir las ventas futuras del sector, se desprende que la construcción del indicador líder se define en base a variables que anticipan el ciclo de las ventas. En este sentido, la capacidad predictiva del índice dependerá del método con que se estimen los ciclos, los criterios de selección de variables que adelantan los ciclos, la disponibilidad temprana de la información y la técnica de agregación de las series seleccionadas para construir el índice. Aspectos metodológicos y resultados Para construir un indicador líder es necesario obtener los ciclos económicos de una variable (por ejemplo, las ventas inmobiliarias). Para ello, desagregamos la variable ventas en tres componentes que son: estacional, de tendencia y cíclico.b El componente estacional fue obtenido mediante el procedimiento X12, c y comprende las ventas altas y bajas que se observan periódicamente en ciertas temporadas del año. d Por su parte, el componente de tendencia, en tanto, se obtuvo mediante el filtro de Hodrick y Prescott, e el cual describe la relación de largo plazo o crecimiento natural de la venta de viviendas. Finalmente, el componente cíclico da cuenta de los períodos de expansión y contracción de ventas ocurridos frecuentemente, pero no en forma periódica como en el caso estacional. Dicho componente fue calculado en base al procedimiento utilizado por el National Bureau of Economic Research (NBER). f El gráfico adjunto muestra que, en lo más reciente, las ventas inmobiliarias se encontrarían en un período de expansión del ciclo. CICLO DE LAS VENTAS INMOBILIARIAS Para la construcción del indicador que lidere los ciclos de las ventas inmobiliarias se consideraron 18 variables (clasificadas en producción, precios, financieras, sector externo y empleo), las cuales también fueron expresadas en sus componentes cíclicos. El siguiente paso fue identificar las variables que anticipan el ciclo de las ventas inmobiliarias mediante la técnica de correlación cruzada que muestra el grado de asociación entre la variable de ventas (v ) y los adelantos de cada variable candidata (z ) para construir el indicador. Cabe señalar que para evitar el predominio de las variables de mayor varianza tal que las variables sean comparables, los ciclos (c it ) fueron normalizados con media cero y varianza unitaria. Formalmente se tiene: ρ vz ( τ)= cov ( vt, zt + τ) ; z var( v ) var( z ) t t + τ it cit ci = σ a. Un ciclo económico se define como el entrelace de expansiones y recesiones (separadas por un punto de giro) ocurridas en forma recurrente, pero no periódica en varios sectores económicos, cuya durabilidad podría ser algo más que un año. b. Existe un tercer componente (irregular) que resulta de eventos accidentales ajenos a la estructura del mercado, por lo que no tienen un carácter repetitivo. c. Correa et. al (2002). d. Por ejemplo, durante la estación de invierno se observa un mayor dinamismo de las ventas inmobiliarias respecto de verano, probablemente debido a la evolución del proceso que lleva la adquisición de una vivienda (visitas de obras, gestiones de créditos, ordenamiento del presupuesto familiar para el pago de dividendos, etc), el cual se inicia al retorno de las vacaciones en que la gente toma una determinación y la va materializando en el transcurso del año, hasta que en invierno se observa regularmente un pick de ventas. e. Para mayor detalle véase Hodrick y Prescott (1997). f. La forma como se resumen estos pasos sigue muy de cerca a Firinguetti y Rubio (2003), y Kapsoli y Bencich (2002). c i s e g u n d o s e m e s t r e

18 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 16 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Donde (r vz ) es la medida de correlación cruzada entre los ciclos de las ventas inmobiliarias y cada variable candidata. g Seguidamente, otros criterios de selección fueron la significancia económica, redundancia y la prontitud. La primera tiene que ver con la racionalidad económica que tenga el hecho de que determinada variable se correlacione con el ciclo de ventas y lo lidere; la segunda, se refiere a excluir variables redundantes, es decir, variables que representen un mismo concepto; finalmente, la prontitud de una variable está asociada a la velocidad con que se disponga de la información (por ejemplo, los indicadores bursátiles pueden ser obtenidos con mayor rapidez que algunas variables agregadas de comercio exterior, ya que las segundas tienden a ser publicadas con al menos un mes de retraso). De esta manera, el conjunto de variables factibles se redujo a tres (Imacon, IPSA y desempleo). La actividad de la construcción, medida por el Imacon, comprende una serie de factores directamente asociados a la inversión y construcción de viviendas (por ejemplo, despachos de materiales, ventas de proveedores, permisos de edificación, entre otros). El IPSA, en teoría, podría considerarse como una medida alternativa de inversión en relación con la adquisición de una vivienda para arrendarla. Finalmente, es posible que si el número de cesantes en el sector de la construcción aumente sería porque disminuyen las obras y entre ellas la construcción de viviendas, lo que finalmente podría canalizarse en menores ventas inmobiliarias. A continuación se muestran gráficamente las correlaciones cruzadas de las tres variables seleccionadas. CORRELACIONES CRUZADAS DE INDICADORES LÍDERES vs VENTAS INMOBILIARIAS Una vez seleccionado un número reducido de variables predictoras de las ventas inmobiliarias, se procede a reducir su dimensión multivariada a un único indicador representativo mediante los métodos Ordinary Least Square (OLS), Auerbach con Generalize Autoregressive Conditional Heteroskedasticity (GARCH) y Principal Component Analisys (PCA). De los tres métodos, el índice estimado por Auerbach con GARCH mostró mejores medidas de ajustes (menores niveles de error) con las fluctuaciones de ventas inmobiliarias, respecto de los restantes métodos de agregación. Métodos de integración del indicador líder a Medidas de performance de las estimaciones OLS PCA Auerbach con GARCH Media absoluta del error (MAD) 0, , ,11106 Suma del error al cuadrado (SEC) 7, , ,01345 Error cuadrático medio (MSE) 0, , ,02184 Raíz del MSE (RMSE) 0, , ,14777 U-theil 0, , ,04001 Fuente: Elaboración propiaa. Las medidas de ajuste se obtuvieron de las variaciones en doce meses. MCO: Mínimos Cuadrados Ordinario. ACP: Análisis de Componentes Principales (a partir del cambio en la pendiente de las raíces características, se identificó un único componente principal). g. Basado en Bravo y Franken (2002).

19 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 17 Al comparar el indicador líder resultante con el ciclo de las ventas inmobiliarias se tiene que nuestro índice replica en 67% las fluctuaciones de las ventas. Un resultado interesante arrojado por el índice es que se esperaría un mayor dinamismo de las ventas durante Luego de calcular el indicador líder, Kapsoli et al. (2002) recomiendan reconstruir la variable original a partir del índice calculado y evaluar su poder predictivo. En efecto, si el objetivo es brindar un criterio adicional de decisión a los inversionistas inmobiliarios, es conveniente presentar los resultados del índice a través de una estimación de la serie de ventas de viviendas. Para ello, se agregan los componentes estimados de las partes cíclicas, estacional y tendencial. De esta manera, nuestra proyección señala que los niveles de ventas alcanzarían un crecimiento acumulado en torno a 4,9% al tercer trimestre del año en curso respecto de 2006, con niveles de ventas cercanas a unidades. PREDICCIÓN DE VENTAS INMOBILIARIAS Finalmente, debido a que nuestro indicador líder sólo predice el crecimiento de las ventas inmobiliarias hasta los tres primeros cuartos del año en curso, utilizamos un modelo de umbral para estimar el crecimiento de las ventas para todo El modelo de umbral (Threshold model, TAR) es un método de estimación no lineal de series de tiempo, relativamente fácil de estimar e interpretar en relación con los modelos de cambios de regímenes (cadenas de Marcov). Para el caso de la estimación de las ventas inmobiliarias, se asumieron dos regímenes, es decir, si el crecimiento en doce meses de las ventas del mes pasado supera una determinada tasa no observable (umbral), h el impacto que tendrían las ventas históricas sobre las actuales sería distinto que si las ventas inmobiliarias del mes pasado fuesen inferiores a dicha tasa. La proyección de las ventas inmobiliarias a partir del modelo TAR arrojó un crecimiento acumulado de 4,8% en 2007, lo que se traduce en niveles de ventas en torno a viviendas. A continuación se muestran gráficamente las proyecciones del indicador líder y modelo TAR, respectivamente. PROYECCIÓN DE VENTAS INMOBILIARIAS 2007 h. Para mayor detalle, véase Hansen s e g u n d o s e m e s t r e

20 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 18 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA participación IV. EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO POR COMUNA 1. Ranking de ventas inmobiliarias por comuna Las ventas de casas durante el segundo semestre de 2006 se concentraron en el conjunto de comunas de Maipú, Cerrillos y Pudahuel, las que representan casi el 60% de las ventas durante el período. Asimismo, las comunas de Puente Alto y Quilicura explican cada una aproximadamente un 12% de las ventas totales del semestre. Sin embargo, estas últimas comunas redujeron su participación de mercado, en 30 y 44% respectivamente, y el conjunto Maipú, Cerrillos y Pudahuel aumentó su participación en las ventas en 56%, siempre respecto del segundo semestre de Comuna VENTA DE CASAS POR COMUNA participación 2 Semestre Semestre 2005 Variación % Maipú / Cerrillos / Pudahuel 58,7 37,6 56 Puente Alto 12,6 18,1-30 Quilicura 12,0 21,5-44 La Florida 4,6 4,7-2 Huechuraba 3,2 4,4-26 Peñalolén 2,5 6,2-60 San Bernardo 2,3 1,1 109 Lo Barnechea 2,0 2,4-17 Las Condes 2,0 1,7 21 Otras Comunas 0 2,3-100 Comuna 2. Mercado de departamentos Las Condes 2 Semestre Semestre 2005 Variación % Santiago Centro 28,4 36,1-21 Providencia 14,2 4,8 198 Las Condes 14,1 15,7-10 Ñuñoa 12,8 14,7-13 San Miguel 10,0 4,8 108 Recoleta / Independencia / Conchalí 9,1 9,7-6 La Florida 4,6 6,8-32 Estación Central / Quinta Normal / Renca 2,4 2,8-12 Vitacura 2,0 3,0-34 Puente Alto / San Bernardo / La Cisterna 1,3 1,6-23 Lo Barnechea 1,1 0, Otras Comunas 0,9 0,9 0 La venta de departamentos en Las Condes se redujo en 4% respecto del segundo semestre del 2005 y así la comuna disminuyó en 10% su participación de mercado. Las ventas durante el segundo semestre del 2006 alcanzaron las unidades. De éstas, el 28% fueron unidades de una superficie entre 70 y 90 metros cuadrados. LAS CONDEs VENTA DE DEPARTAMENTOS En cuanto a las ventas de departamentos, la comuna de Santiago Centro mantuvo el primer lugar durante el segundo semestre del 2006, aunque redujo en 21% su participación de mercado respecto de igual período de La comuna de Providencia mostró un aumento de 198% en su participación de mercado, y San Miguel mostró un crecimiento de 108% respecto del segundo semestre de 2005.

21 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 19 Las Condes concentró el 9,3% de los permisos de edificación otorgados en el segundo semestre del 2006, medido en metros cuadrados aprobados con destino vivienda. El precio promedio de oferta en Las Condes aumentó 2,2% respecto del segundo semestre de 2005, mientras que la superficie promedio aumentó 2,3%, de esta forma el precio del metro cuadrado medido en UF disminuyó 0,2%. LAS CONDEs PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS El stock, en tanto, creció un 6,9% en igual período. De esta forma, el stock promedio del semestre está un 7,8% por encima del promedio de los últimos tres años. LAS CONDES stock DE DEPARTAMENTOS Santiago Centro En cuanto a los meses para agotar stock, éstos pasaron de un registro de 17,7 en promedio el segundo semestre de 2005 a 20,5 meses en igual período de El promedio de esta variable para los últimos tres años se ubica en 19,1 meses. LAS CONDEs MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs Santiago Centro fue la comuna que concentró la venta de departamentos en 2006, tanto el primer como el segundo semestre ocupó el primer lugar en el ranking de ventas. Es así como durante el segundo semestre se vendieron unidades en esta comuna. Esta cifra es 4% inferior al registro del año 2005, lo que provocó una caída de 21% en la participación de mercado de Santiago Centro. Sin embargo, la comuna conserva una posición dominante en las ventas y su participación es el doble de la de Providencia, que ocupa el segundo lugar. Durante el segundo semestre de 2006, alrededor del 75% de las ventas fueron de unidades de una superficie menor que 50 metros cuadrados y cerca del 20% fueron unidades de una superficie entre 50 y 70 metros cuadrados. SANTIAGO CENTRO VENTA DE DEPARTAMENTOS s e g u n d o s e m e s t r e

22 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 20 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s En Santiago Centro los precios de oferta en UF de los departamentos aumentaron 5,3% en promedio respecto del segundo semestre del La superficie promedio aumentó 5% y así el valor del metro cuadrado se elevó en apenas 0,3%. Esta comuna concentró el 22,8% de los permisos de edificación medidos como metros cuadrados aprobados con destino vivienda durante el segundo semestre del 2006 en el Gran Santiago. SANTIAGO CENTRO PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS El stock de departamentos en Santiago Centro disminuyó 1,7% respecto del promedio del segundo semestre de 2005 y promediaba unidades a diciembre. SANTIAGO CENTRO stock DE DEPARTAMENTOS Ñuñoa Los meses para agotar stock aumentaron de un promedio de 19,9 meses durante el segundo semestre del 2005 a 24,2 meses en igual período del El promedio para los últimos tres años es 23,5 meses. SANTIAGO CENTRO MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs Esta comuna mostró ventas 7% menores el segundo semestre de 2006 y así redujo su participación de mercado de 14,7% en el segundo semestre del 2005 a 12,8% en igual período del Esto provocó que Ñuñoa bajara del tercer lugar en el ranking de ventas de departamentos al cuarto lugar. Las ventas acumuladas del segundo semestre alcanzan las unidades. Según superficie, las ventas de departamentos de menos de 50 metros cuadrados representaron el 26%, los departamentos de una superficie entre 50 y 70 metros cuadrados alcanzaron el 23% y las unidades de superficie entre 70 y 90 metros cuadrados concentraron el 41% del total. ÑUÑOA VENTA DE DEPARTAMENTOS

23 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 21 El precio promedio de oferta creció 4,9% respecto del segundo semestre del En tanto, la superficie promedio aumentó 5,1% y de esta forma el valor del metro cuadrado disminuyó apenas un 0,2%. ÑUÑOA PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS Ñuñoa aprobó durante el semestre el 9,3% de los metros cuadrados con destino vivienda en el Gran Santiago. El stock promedio de departamentos creció 35% respecto del segundo semestre de 2005 y así promedió durante el mismo semestre de 2006 alrededor de unidades. ÑUÑOA stock DE DEPARTAMENTOS Providencia Es así como los meses para agotar stock aumentaron de 14,4 a 20,3 en promedio durante el segundo semestre del El promedio de los últimos tres años es 15,9 meses. ÑUÑOA MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs La comuna de Providencia mostró durante el segundo semestre del 2006 un fuerte aumento de las ventas de departamentos, lo que se reflejó en un crecimiento de 217% respecto del segundo semestre del Las ventas en el período alcanzaron las unidades. De igual forma, Providencia elevó considerablemente su participación de mercado, situándola en el segundo lugar, después de Santiago Centro, en el ranking de ventas de departamentos. En el período señalado, esta comuna concentró el 14,2% de las ventas. Las ventas según tramo de superficie dan cuenta que el 47% de los departamentos vendidos en la comuna fueron de una superficie menor que 50 metros cuadrados. Tanto el tramo entre 50 y 70 metros cuadrados PROVIDENCIA VENTA DE DEPARTAMENTOS s e g u n d o s e m e s t r e

24 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 22 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s como el tramo entre 70 y 90 metros cuadrados concentraron cada uno el 22% de las unidades vendidas. Es interesante notar que en los dos años anteriores no se aprecia una marcada estacionalidad, característica de las ventas de viviendas, sin embargo, el año 2006 al retomar el dinamismo ésta volvió a aparecer. En Providencia se aprobaron alrededor del 7% de los metros cuadrados con destino vivienda otorgados en el semestre en el Gran Santiago. El stock de departamentos en Providencia creció considerablemente respecto del segundo semestre del Durante la segunda mitad de 2006 el stock promediaba unidades, mientras que el promedio de los últimos tres años fue unidades. en igual período del Esto se explica por el mayor dinamismo de las ventas respecto del stock. Incluso este registro se ubica por debajo del promedio de los últimos tres años (16,8 meses). Los precios de oferta en Providencia crecieron 1% respecto del segundo semestre del 2005, en tanto la superficie promedio aumentó 4%, es así como el valor del metro cuadrado en UF disminuyó 2,9%. PROVIDENCIA stock DE DEPARTAMENTOS PROVIDENCIA PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS Sin embargo, los meses para agotar stock disminuyeron 24,2%, pasando de un promedio de 21 meses en el segundo semestre del 2005 a 16 meses PROVIDENCIA MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs 3. Mercado de casas Maipú Cerrillos Pudahuel Las ventas de casas en este conjunto de comunas crecieron 52% respecto del segundo semestre del En la segunda mital del 2006 las ventas alcanzaron las unidades. Es así como estas comunas conservan el primer lugar en el ranking de ventas de casas en el Gran Santiago e incluso aumentaron su participación de mercado en 56% hasta alcanzar el 58,7% de las ventas totales de casas. Es interesante destacar que las ventas de casas se concentraron en el tramo de superficie entre 50 y 70 metros cuadrados con el 37% de las unidades vendidas y en el tramo entre 70 y 90 metros cuadrados con el 41% de las casas vendidas.

25 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 23 Los permisos de edificación otorgados en Maipú representan cerca del 14% del total de metros cuadrados aprobados con destino vivienda en el Gran Santiago en el segundo semestre del MAIPÚ - CERRILLOS - PUDAHUEL MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS MAIPÚ - CERRILLOS - PUDAHUEL VENTA DE CASAS El stock de casas creció fuertemente durante el segundo semestre del 2006, alcanzando un promedio de unidades, lo que representa un crecimiento de 238% respecto de igual semestre del En diciembre pasado el stock disminuyó 17% respecto de noviembre del mismo año. MAIPÚ - CERRILLOS - PUDAHUEL stock DE CASAS El precio de oferta promedio de las casas disminuyó 2,9% y la superficie promedio lo hizo en 5,5%, lo que provocó un aumento 2,2% en el valor del metro cuadrado. El valor promedio del metro cuadrado era UF 19 el segundo semestre del 2005, cifra que coincide con el promedio de los últimos tres años, mientras que el segundo semestre del 2006 el valor fue UF 20. MAIPÚ - CERRILLOS - PUDAHUEL PRECIO DE OFERTA DE CASAS Los meses para agotar stock aumentaron considerablemente debido al elevado stock de casas disponibles, pasando de un promedio de 3,5 meses en el segundo semestre del 2005 a 8,2 meses en igual período del Se debe tener en cuenta que el año 2005 es una exigente base de comparación debido a los niveles de ventas registrados y al reducido stock disponible. El promedio de los últimos tres años fue 6,2 meses. Puente Alto La venta de casas en Puente Alto disminuyó 32% respecto del segundo semestre del De esta forma su participación de mercado también se redujo, en 30%, alcanzando el 12,6% de las ventas totales de casas en el Gran Santiago durante el segundo semestre del En el semestre se vendieron 835 unidades en Puente Alto. s e g u n d o s e m e s t r e

26 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 24 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Las ventas según superficie reflejan que el 32% de las unidades vendidas pertenecen al tramo entre 50 y 70 metros cuadrados, el 29% pertenece al tramo entre 70 y 90 metros cuadrados y alrededor de un 20% pertenece al tramo entre 106 y 120 metros cuadrados. PUENTE ALTO VENTA DE CASAS Los meses para agotar stock aumentaron de un promedio de 5 meses durante el segundo semestre del 2005 a 7 meses en igual período del Esto se explica por la disminución en las ventas que fue muy superior a la reducción del stock. Sin embargo, se debe tener en cuenta que el promedio de los meses para agotar stock de los últimos tres años fue de 8 meses, por lo que la velocidad de ventas del segundo semestre del 2006 está sobre el promedio histórico. PUENTE ALTO MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS En cuanto a los permisos de edificación otorgados durante el segundo semestre del 2006, sólo el 3,3% de los metros cuadrados aprobados con destino vivienda se localizan en Puente Alto. El stock de casas promedio en Puente Alto disminuyó 4,7% respecto del segundo semestre del En diciembre del 2006 el stock se redujo 19% respecto de noviembre del mismo año. Esto refleja una situación de stock muy acotada para Puente Alto frente a una demanda potencial. PUENTE ALTO stock DE CASAS El precio promedio de oferta de las casas en Puente Alto para el segundo semestre del 2006 fue 5,6% superior al registro de igual período del año Mientras que la superficie promedio disminuyó 9,4%. De esta forma el valor del metro cuadrado aumentó 17,3% en promedio. El precio del metro cuadrado promedio de los últimos tres años fue UF 20 y durante el segundo semestre del 2006 alcanzó un valor de UF 22. PUENTE ALTO PRECIO DE OFERTA DE CASAS

27 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 25 Quilicura Las ventas de casas en la comuna de Quilicura sufrieron una reducción de 46% respecto del segundo semestre del 2005 y de esta forma su participación de mercado se redujo de 21,5 a 12%. Así, durante el segundo semestre del 2006 se vendieron 795 unidades. Los meses para agotar stock pasaron de un promedio de 4,9 meses en el segundo semestre del 2005 a un promedio de 4,4 meses en igual período del El promedio de los últimos tres años fue 7,9 meses. La velocidad de ventas durante el segundo semestre del 2006 fue por lo tanto muy superior al promedio histórico, lo que se explica por el reducido stock disponible. Según superficie, alrededor de un 40% de las unidades vendidas pertenece al tramo entre 50 y 70 metros cuadrados y cerca de 40% pertenece al tramo entre 70 y 90 metros cuadrados. QUILICURA MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS QUILICURA VENTA DE CASAS El stock promedio de casas en Quilicura se redujo en 53,4% respecto del segundo semestre del En diciembre del 2006 el stock disminuyó en 21% respecto de noviembre del mismo año. Quilicura refleja una situación similar a la de Puente Alto al comparar el segundo semestre del 2006 respecto de igual período del año 2005, con menores ventas y un stock limitado. El precio de oferta promedio de las casas en Quilicura disminuyó 6,4% y la superficie promedio lo hizo en 4,2%, de esta forma el valor del metro cuadrado se redujo en 4,2%, pasando de un valor de UF 81 el segundo semestre del 2005 a un valor de UF 77 en igual período del 2006, que es justamente el valor promedio de los últimos tres años. QUILICURA PRECIO DE OFERTA DE CASAS QUILICURA stock DE CASAS s e g u n d o s e m e s t r e