MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. Informe de actividad 1 er Trimestre 2017

Transcripción

1 1 MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. Informe de actividad 1 er Trimestre 2017

2 MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. 2 INDICADORES CLAVE DEMANDA VIVIENDAS VENDIDAS DEPTOS CASAS OFERTA STOCK DISPONIBLES DEPTOS VELOCIDAD DE VENTA VIVIENDAS DEPTOS PRECIO VIVIENDAS DEPTOS MONTOS TRANSADOS DEPTOS CASAS CASAS CASAS CASAS VARIABLES DE ENTORNO CONDICIONES PERSONALES EXPECTATIVAS CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO DEMANDA POR CRÉDITOS INSUMOS ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN PERSPECTIVAS DESEMPLEO ACCESO A CRÉDITO MATERIALES REMUNERACIONES TASAS HIPOTECARIAS

3 VENTA de VIVIENDAS 3

4 VIVIENDAS VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-marzo (1T 2017) 4 46% La venta de viviendas en Santiago aumentó 46% en comparación con el primer trimestre de Base de comparación muy débil al comienzo de Viviendas Departamentos Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

5 VIVIENDAS VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Unidades Período enero-marzo (1T 2017) Unidades vendidas El resultado se explica por el aumento en la venta de departamentos (64%) y el estancamiento en casas (1,5%). 80% de las UNIDADES VENDIDAS fueron DEPARTAMENTOS, participación superior en NUEVE PUNTOS a la del mismo período de Viviendas Departamentos I Trimestre 2017 Casas I Trimestre 2016

6 VIVIENDAS VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1T % 6 El monto transado aumentó 45% en comparación con el primer trimestre de Similar al avance en unidades, por lo cual no existió efecto precio significativo. Viviendas Departamentos Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

7 VIVIENDAS VALOR DE VENTA DE VIVIENDAS EN SANTIAGO R.M. Millones de UF 1T 2017 Efecto precio positivo en el mercado de casas: 7 El resultado se explica por los aumentos observados en departamentos (65%) y en casas (4%). 65% 4% 2,5% Valor de ventas aumentó más que el número de unidades vendidas. Viviendas 16,6 24,1 Departamentos 11,3 18,6 I Trimestre 2017 Casas 5,6 5,4 I Trimestre 2016

8 VENTA de DEPARTAMENTOS 8

9 DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO EN UF 7% 7% 6% 5% 4% 4% 11% 9% 9 Tramo UF fue el que ganó más participación con respecto a 2016 (11 puntos porcentuales), en detrimento de tramos de menor valor (hasta UF). 34% 31% Tramos de mayor valor (más de UF) siguen concentrando 16% de la demanda por departamentos. 22% 33% 15% 10% 1% 1% Mayor que Menor que I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

10 DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR SUPERFICIE EN M2 10 Unidades de menor tamaño (menos de 50 m 2 ) aumentaron su participación hasta 65%. 65% Departamentos de mayor tamaño (más de 120 m 2 ) siguen concentrando 5% de la demanda por departamentos. Hasta 50m 2 Mayor que Menor que 50 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

11 DEPTOS VENTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA Unidades sin ejecución y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) concentran 22% de la demanda. 22% 11 La venta de departamentos TERMINADOS concentró solo 16% de las unidades comercializadas en el trimestre. Etapas iniciales Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

12 VENTA DE DEPARTAMENTOS POR COMUNA Estación Central 10% 15% 12 DEPTOS San Miguel 14% 11% ESTACIÓN CENTRAL, SAN MIGUEL Y LA FLORIDA fueron las que más aumentaron su participación (entre 3 y 5 puntos porcentuales). Por el contrario, SANTIAGO, INDEPENDENCIA y ÑUÑOA perdieron entre 2 y 4 puntos de participación en el último año. Santiago Centro La Florida/San Joaquín/Peñalolén Quinta Normal/Maipú/Cerrillos/Pudahuel Macul Ñuñoa/La Reina 14% 11% 8% 9% 9% 9% 10% 7% 9% 17% Las Condes 6% 6% La Cisterna/La Granja/Puente Alto Independencia Vitacura Providencia Lo Barnechea Huechuraba 3% 3% 3% 3% 3% 3% 2% 2% 1% 0% 1% 7% I Trimestre 2017 I Trimestre 2016

13 EVOLUCIÓN del MERCADO de DEPARTAMENTOS 13

14 DEPTOS EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE DEPARTAMENTOS 16 Los precios de venta nominales (en UF) han exhibido, en la última década, significativas alzas en Santiago Centro (5% promedio anual) y el sector Oriente (8% promedio anual). En el resto de sectores de la ciudad las alzas han sido más moderadas: 3% en Norte, 2% en Poniente y Sur.

15 DEPTOS EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE DEPARTAMENTOS 17 Los departamentos de mayor valor nominal (en UF) se han localizado, históricamente, en las comunas del sector Oriente. Comunas más relevantes del sector Sur (Macul, San Miguel y La Florida) han exhibido precios superiores a Santiago Centro, mientras que comunas de los sectores Norte y Poniente han sido las de menor valor.

16 DEPTOS EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE DEPARTAMENTOS 18 La superficie útil de los departamentos ha disminuido, en la última década, en todos los sectores de la ciudad, salvo el Oriente: -2% Santiago Centro, -13% Poniente, -30% Poniente y -18% Sur. En el sector Oriente la superficie promedio aumentó 12% respecto de 2007.

17 DEPTOS EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE DEPARTAMENTOS 19 Los departamentos de mayor superficie se han localizado, históricamente, en las comunas del sector Oriente. Comunas más importantes del sector Sur exhiben tamaños promedios entre 51 y 57 m 2 (entre 63 m 2 y 68 m 2 en 2007), mientras que comunas del sector Poniente y Santiago Centro presentan los departamentos más pequeños.

18 VENTA de CASAS 20

19 CASAS VENTA DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO EN UF 11% 10% 9% 12% 9% 9% 21 Tramo UF fue el que más aumentó su participación en el último año (11 puntos porcentuales) en detrimento de segmentos de valor intermedio. Tramos superiores concentran casi un tercio de la demanda por casas, similar a lo observado un año atrás. 10% 12% 18% 14% 10% 22% 31% 20% 0% 1% Mayor que Menor que I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

20 CASAS VENTA DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE EN M2 Unidades de hasta 70 m 2 concentraron 45% de la demanda, similar al registro del año anterior. 45% 22 Casas de mayor tamaño (más de 120 m 2 ) capturaron 23% de la demanda por casas. Hasta 70 m 2 Mayor que Menor que 70 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

21 CASAS VENTA DE CASAS SEGÚN ESTADO DE OBRA Unidades terminadas y en terminaciones concentraron 53% de la demanda (23 p.p. más que en 2016). 53% 23 Unidades sin ejecución y en etapas iniciales concentran 13% de la demanda, 11 puntos menos que en Unidades terminadas y en terminaciones Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

22 CASAS VENTA DE CASAS POR COMUNA San Bernardo/Buín 27% 34% 24 Las agrupaciones de SAN BERNARDO, PEÑALOLÉN Y LO BARNECHEA son las que ganaron más participación en el último año. Lampa/Quilicura Puente Alto 18% 12% 15% 25% Por el contrario, LAMPA Y PUENTE ALTO redujeron su participación en la demanda en 8 y 3 puntos respectivamente. Colina Padre Hurtado/Peñaflor/Talagante 10% 10% 9% 8% Peñalolén/La Florida 4% 7% Lo Barnechea/Las Condes 3% 5% Maipú/Pudahuel/Cerrillos 4% 5% Huechuraba 1% 2% I Trimestre 2017 I Trimestre 2016

23 OFERTA 25

24 OFERTA OFERTA DE VIVIENDAS Unidades 1T Durante el primer trimestre del año la oferta aumentó 12% en doce meses. 14% -1% Participación oferta de departamentos alcanzó 86% (1 p.p. más que en 2016) Viviendas Departamentos Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

25 OFERTA OFERTA DE DEPARTAMENTOS POR ESTADO DE OBRA 27% 27 11% sin ejecución y 16% en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones). Fecha de entrega entre 18 y 24 meses. Solo 13% de los DEPARTAMENTOS en oferta es para ENTREGA INMEDIATA. Sin ejecución o en etapas iniciales Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

26 OFERTA OFERTA DE CASAS POR ESTADO DE OBRA 57% 28 28% terminada y 29% en terminaciones (3 meses para entrega aproximadamente). Maduración de la oferta y escaso ingreso de proyectos nuevos: continúan ganando peso los estados de obra más próximos a término. Unidades terminadas y en terminaciones Terminado Terminaciones Obra gruesa Fundaciones Excavaciones Sin ejecución I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

27 VELOCIDAD de VENTA 29

28 VELOCIDAD DE VENTA MESES PARA AGOTAR LA OFERTA 30 Durante el primer trimestre del año la velocidad de venta de viviendas promedió 23 meses para agotar la oferta. En departamentos la velocidad de ventas alcanzó a 25 meses, mientras que en casas fue de 16 meses. 25 meses 16 meses Viviendas Departamentos 15 Casas I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

29 PRECIOS 31

30 Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov PRECIO INDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Variaciones anuales (%) En el trimestre móvil enero-marzo el precio de las viviendas registró una caída de 0,4%. -0,4% 32 Departamentos incrementó sus precios de venta en 2,2% (tras cinco descensos consecutivos). Por el contrario, el precio de las casas disminuyó 0,5%, después de tres meses exhibiendo tasas positivas. 20 Viviendas Departamentos Casas

31 Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb PRECIO ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE DEPARTAMENTOS Variaciones anuales (%) 33 Aceleración generalizada del alza de precios de departamentos al primer trimestre del año. Zonas NOR-PONIENTE y SUR presentaron alzas anuales tras varios meses con tasas negativas. Nor-Poniente Nor-Oriente Sur Santiago Centro

32 Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb May Ago Nov Feb PRECIO ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE CASAS Variaciones anuales (%) 34 Desaceleración en el alza de los precios de todas las zonas de casas. SUR (-3,1% vs 12,6%) NOR-ORIENTE (7,1% vs 13,3%) NOR-PONIENTE (-1,4% vs 4,3%) Nor-Oriente Sur Nor-Poniente

33 VARIABLES de ENTORNO 35

34 CONDICIONES PERSONALES EXPECTATIVAS Índice percepción de la economía ÍNDICE DE PERCEPCIÓN DE LA ECONOMÍA (IPEC) CONSUMIDORES PESIMISTAS por 34 meses consecutivos Algunos indicadores de corto y mediano plazo han mostrado una leve mejoría en lo más reciente, pero no esperamos un cambio de tendencia relevante durante el año (*) 50 puntos: Nivel de equilibrio (percepciones positivas = percepciones negativas) Persona actual País a 5 años País a 12 meses País actual IPEC Fuente: Adimark

35 Miles de ocupados Tasa de desempleo 37 CONDICIONES PERSONALES DESEMPLEO REGIÓN METROPOLITANA: OCUPADOS POR CATEGORÍA (VARIACIÓN ANUAL ABSOLUTA) El DESEMPLEO se ha mantenido en niveles bajos desde una perspectiva histórica. Creación neta de empleo concentrada en categoría Cuenta propia desde hace más de un año Título del eje Empleadores Cuenta propia Asalariado Personal de Servicio Familiar no remunerado Tasa de desempleo (%) Fuente: INE

36 38 CONDICIONES PERSONALES REMUNERACIONES ÍNDICE REAL DE REMUNERACIONES VARIACIÓN EN DOCE MESES (%) 8% REMUNERACIONES siguen desacelerándose en términos NOMINALES por menores presiones salariales. En términos reales, conforme la inflación ha regresado al rango de tolerancia, las variaciones han fluctuado en torno a 2%. 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E IR Real IR Nominal Fuente: INE

37 Porcentaje de respuestas Porcentaje neto de respuestas 39 CONDICIONES de FINANCIAMIENTO DEMANDA POR CRÉDITOS ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS Se mantiene la restricción crediticia en segmento hipotecario. No obstante, menor proporción de bancos informando condiciones más restrictivas Menos restrictivo Sin cambios Más restrictivo Indicador Fuente: Banco Central de Chile

38 40 CONDICIONES de FINANCIAMIENTO TASAS HIPOTECARIAS EVOLUCIÓN DEL COSTO DE FINANCIAMIENTO PARA LA VIVIENDA Tasas en UF a más de 3 años. Cifras en porcentaje TASAS HIPOTECARIAS se mantienen en niveles reducidos desde una perspectiva histórica. No existen presiones al alza en el mediano plazo ya que el Banco Central ha llevado a cabo tres reducciones en la tasa de referencia en lo que va del año Tasa de interés promedio a créditos hipotecarios en UF a más de 3 años Promedio desde 2002 Tasa de política monetaria (TPM) Fuente: Banco Central

39 41 INSUMOS COSTO DE EDIFICACIÓN ÍNDICE DE COSTO DE EDIFICACION TIPO MEDIO (ICE) Base enero 2007=100 Los costos de edificación apenas han registrado variación desde la segunda mitad del año. Sin embargo, el índice ha alcanzado máximos históricos % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% ICE Variación anual(eje der.) Fuente: CChC

40 MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. 42 INDICADORES CLAVE DEMANDA VIVIENDAS VENDIDAS 46% OFERTA STOCK DISPONIBLE 12% VELOCIDAD DE VENTA VIVIENDAS 23 meses PRECIO VIVIENDAS -0,4% DEPTOS 64% CASAS 1,5% DEPTOS 14% DEPTOS 25 meses DEPTOS 2,2% MONTOS TRANSADOS 45% DEPTOS 65% CASAS 4% CASAS -1% CASAS 16 meses CASAS -0,5% VARIABLES DE ENTORNO CONDICIONES PERSONALES EXPECTATIVAS CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO DEMANDA POR CRÉDITOS INSUMOS ÍNDICE COSTO EDIFICACIÓN PERSPECTIVAS DESEMPLEO ACCESO A CRÉDITO MATERIALES REMUNERACIONES TASAS HIPOTECARIAS

41 43 DIFICULTADES PARA ACCEDER A VIVIENDA Son varios los factores que durante este año y los próximos harán más difícil el acceso a la vivienda: 1. IVA A LA VIVIENDA: a partir de 2017 no existen los beneficios fiscales de 2015 y 2016 según los cuales determinadas viviendas no pagaban IVA. 2. RESTRICCIÓN ACCESO AL CRÉDITO: debido a condiciones más rígidas en cuanto a las exigencias de empleo e ingreso de los clientes. 3. AUMENTO DE PROVISIONES BANCARIAS, según modificación del capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables > Clientes más riesgosos (pie inferior a 10%) van a enfrentar un encarecimiento del crédito hipotecario. 4. LEY DE APORTES AL ESPACIO PÚBLICO: proyectos inmobiliarios deberán mitigar obras y además aportar al espacio público > TRASPASO DE COSTOS AL CLIENTE FINAL (aumento del precio de la vivienda).

42 44 MERCADO INMOBILIARIO SANTIAGO R.M. Informe de actividad 1 er Trimestre 2017