DISEÑO DE HIPOTECAS INVERSAS EN EL MERCADO ESPAÑOL

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1 DISEÑO DE HIPOTECAS INVERSAS EN EL MERCADO ESPAÑOL Isidro Sánchez Álvarez Susana López Ares Raquel Quiroga García Instituto de Mayores y Servicios Sociales Proyecto 205/05 Marzo 2007 Esta obra se publica bajo licencia de Creative Commons de tipo Reconocimiento-No comercial- Compartir bajo la misma licencia. Se permite su copia y distribución por cualquier medio siempre que mantenga el reconocimiento de sus autores, no haga uso comercial de la obra y distribuya la obra bajo el mismo tipo de licencia compartida. La licencia completa puede consultarse en

2 I. OPCIONES PARA MEJORAR LA LIQUIDEZ DE LAS PERSONAS MAYORES A TRAVÉS DE LA VIVIENDA 3 II. CONDICIONANTES DEMOGRÁFICOS Y ECONÓMICOS 13 III. LAS HIPOTECAS INVERSAS EN EL MUNDO 23 III.1 Estados Unidos 25 III.2 Reino Unido 37 III.3 Canadá 42 III.4 Australia 44 III.5 Nueva Zelanda 47 IV. PRODUCTOS DE HIPOTECA INVERSA EN EL MERCADO ESPAÑOL 55 IV.1 Características de las hipotecas inversas 55 IV.2 Diseño financiero-actuarial de las hipotecas inversas 63 V. BARRERAS PARA EL DESARROLLO DE LAS HIPOTECAS INVERSAS 73 V.1 Riesgos y obstáculos desde el punto de vista del propietario de la vivienda 74 V.2 Riesgos y obstáculos desde el punto de vista del prestamista 81 1

3 V.3 Ventajas e inconvenientes de las hipotecas inversas 86 V.4 Percepciones de las personas mayores sobre las hipotecas inversas 89 VI. EFECTOS POTENCIALES SOBRE LOS INGRESOS DE LOS HOGARES 105 VII. CONCLUSIONES 127 ANEXO I: Encuesta sobre la percepción de las personas mayores en relación con las hipotecas inversas 135 ANEXO II: Proyecto de Ley por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del Sistema Hipotecario y Financiero, de regulación de las Hipotecas Inversas y el Seguro de Dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. 147 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 151 2

4 I. OPCIONES PARA MEJORAR LA LIQUIDEZ DE LAS PERSONAS MAYORES A TRAVÉS DE LA VIVIENDA La disponibilidad de vivienda se considera como un aspecto clave en la protección de las personas mayores. El Banco Mundial considera que el disfrute de la vivienda, junto con los beneficios asociados a los cuidados de salud, se deben considerar como un cuarto pilar de la protección social (Holzmann et al., 2005). Por otra parte, los activos inmobiliarios se caracterizan por su escasa liquidez y por representar una parte muy relevante de la riqueza de las personas mayores. Con el objeto de mejorar la calidad de vida de las personas mayores, existen diversos productos financieros específicos que permiten transformar estos activos en recursos líquidos complementarios a las pensiones públicas. 3

5 En Edad&Vida (2005) se describen diversas alternativas para mejorar la liquidez de los mayores a través de la movilización del patrimonio inmobiliario, así como las ventajas e inconvenientes de dichos productos 1 : 1. Vitalicio inmobiliario. El censo vitalicio o renta vitalicia, regulado en el Código Civil 2, ha sido la figura que tradicionalmente ha servido en España como instrumento para la conversión de un activo inmobiliario en rentas periódicas. Básicamente, el producto consiste en vender la nuda propiedad de un inmueble a cambio de una renta periódica, reservándose el vendedor los derechos al usufructo vitalicio. El usufructo recoge el derecho a residir en la vivienda de forma vitalicia, pero sin poder arrendarla, cederla o traspasarla a otra persona. El pago periódico puede realizarse mediante una renta vitalicia o temporal. El carácter temporal de la renta se refiere sólo al pago de la renta, ya que el disfrute del derecho a residir tiene carácter vitalicio. Los pagos se pueden pactar constantes o crecientes, y en el caso de matrimonio reversibles, es decir, de tal forma que el cónyuge superviviente cobre el mismo importe o un porcentaje del mismo, menor normalmente que el correspondiente al periodo en que sobreviven ambos. En caso de que el 1 La descripción de estos productos sigue en gran parte las consideraciones de Edad&Vida(2005) y CML(2006). 2 Artículos 1802 a 1808 del Código Civil. 4

6 usufructuario decida ingresar en una residencia puede renunciar al usufructo vitalicio, incrementando a cambio los pagos periódicos. A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las rentas se consideran rendimientos del capital mobiliario, y están exentas en un cierto porcentaje que varía en función de la edad del beneficiario y del carácter vitalicio o temporal. Para rentas vitalicias y edades superiores a 69 años, el 92 por ciento de las rentas están exentas del pago de impuestos 3. Aunque la configuración del Código Civil establece que la falta de pago de la renta periódica no faculta al rentista para finalizar el contrato y exigir la devolución de la propiedad, se pueden establecer cláusulas resolutorias en la escritura pública para devolver la plena propiedad a los transmitentes en caso de reiteración en el impago de las rentas 4. Respecto a los gastos relativos a la operación, son por cuenta del transmitente los relacionados con los suministros (agua y basuras, luz, electricidad, teléfono, gas, etc.), el pago del seguro del hogar y los gastos o cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios. El comprador deberá soportar los gastos de formalización de la operación (tasación, notaría, registro, impuestos, mediación), las derramas extraordinarias de la comunidad de propietarios y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. 3 Ver la sección IV.2 para una análisis más detallado de la tributación. 4 Ver al respecto las condiciones establecidas en 5

7 Esta figura jurídica ha tenido escasa difusión debido a las presiones sociales ligadas a la herencia, a la pérdida de titularidad de la vivienda y a su fiscalidad. 2. Vivienda - pensión vitalicia. Esta opción consiste en la venta de la vivienda, contratando con el precio de la misma una pensión vitalicia. El propietario de la vivienda cede su titularidad, y por tanto ya no soporta ninguno de los gastos asociados a la misma, si bien debe soportar el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana en la venta. A cambio recibe la pensión vitalicia, parte de la cual se deberá dedicar al pago de un alquiler, representando el resto una prestación complementaria para el antiguo propietario. Se puede contratar un capital asegurado para que, en caso de fallecimiento del rentista en un plazo corto, los herederos recuperen un porcentaje de las cuantías no percibidas por el fallecido, evitando así la percepción de pérdida inmediata del bien. los siguientes: Entre los inconvenientes asociados a esta modalidad se suelen citar El rentista cede la titularidad del inmueble con los consecuentes problemas asociados a las herencias. Para que las rentas sean interesantes, la edad del rentista y el valor de la vivienda tienen que ser elevados. 6

8 Desde el punto de vista del comprador del inmueble, se está asumiendo la titularidad de una vivienda con un inquilino determinado. La fiscalidad es negativa dado que el vendedor tributa por la pensión percibida, si bien se aplican mejoras fiscales en función de la edad del perceptor. 3. Hipoteca americana o sólo interés. En esta opción se constituye una hipoteca sobre la vivienda, y con la cuantía recibida se contrata una pensión vitalicia. La hipoteca estará siempre en periodo de carencia de amortización. A la muerte del propietario, los herederos podrán hacer frente a la deuda con la vivienda o bien heredar el inmueble subrogándose en la deuda. La pensión vitalicia se dedicará a dos aspectos: una parte al pago de intereses periódicos del préstamo, y el resto a complementar los ingresos del rentista. Se puede contratar un capital asegurado para que, en caso de fallecimiento del rentista en un plazo corto, los herederos recuperen un porcentaje de las cuantías no percibidas por el fallecido. La principal ventaja de esta modalidad reside en que el rentista mantiene la propiedad del inmueble, lo cual mejora las posibilidades para los herederos y permite obtener financiación adicional en el caso de revalorizaciones del inmueble. Entre los inconvenientes destaca la fiscalidad negativa, dado que el vendedor tributa por la pensión, y la 7

9 necesidad de dedicar parte de la renta periódica al pago de los intereses del préstamo. 4. Cesión en alquiler. La opción de alquilar el inmueble representa otra posibilidad para el propietario, bien por propia cuenta o a través de una sociedad de servicios residenciales. En este último caso, la entidad se encarga de su explotación en el mercado de alquiler y asume los riesgos de impago, gestión, mantenimiento y desocupación. Obviamente, el propietario deberá disponer de un alojamiento alternativo, si bien puede realizarse sobre un inmueble distinto a la vivienda habitual. Tiene la ventaja de mantener la propiedad del inmueble libre de cargas y la posibilidad de rentas crecientes en función de las revalorizaciones del alquiler en el mercado inmobiliario. Las rentas de alquiler están gravadas en el IRPF. 5. Hipoteca inversa. Esta modalidad consiste en contratar una hipoteca sobre la vivienda, percibiendo el propietario pagos periódicos durante un plazo de tiempo determinado y/o una cuantía global al inicio de la operación. Se denomina hipoteca inversa en el sentido de que responde a una operación de sentido contrario a la hipoteca clásica: los pagos no tratan de amortizar un 8

10 préstamo, sino que son disposiciones sucesivas cuyo límite financiero viene fijado por el límite de crédito, que a su vez se establece como un porcentaje del valor de tasación de la vivienda. Habitualmente, en el momento de establecerse la hipoteca inversa es posible disponer de una cuantía inicial destinada a cubrir los gastos del contrato o a hacer frente a mejoras de la vivienda, reformas o cualquier otro gasto similar. Aunque la renta a percibir es en principio temporal, es posible contratar un seguro de rentas diferidas que garantice una cobertura vitalicia en el caso de que el propietario sobreviva al periodo pactado en la hipoteca. Al fallecimiento de la persona que ha contratado la hipoteca inversa, los herederos suelen tener un plazo establecido para decidir si la entidad financiera vende la vivienda y se recupera la hipoteca, si ellos mismos pagan esa cantidad y heredan el inmueble, o incluso si renegocian la deuda y contratan una hipoteca clásica sobre el inmueble que les permita heredar la misma. En la hipoteca inversa el propietario mantiene la propiedad de la vivienda, con lo cual se puede beneficiar de posibles revalorizaciones y facilita su transmisión a los herederos, aunque con cargas. Desde el punto de vista fiscal es la opción más favorable ya que los pagos periódicos que se perciben no tributan, dado que no se consideran rentas sino simples disposiciones de un crédito. 9

11 6. Hipoteca con revalorización compartida. Actualmente, este tipo de préstamos no está disponible en España, pero han sido ofertados con gran popularidad en los años noventa en el Reino Unido, donde tampoco están disponibles actualmente. No obstante, es un producto que podría volver a comercializarse en el futuro, existiendo incluso algunas propuestas en España para su implantación. En esta modalidad, se concede un préstamo por un principal que toma como referencia el valor de la vivienda, y no se produce ningún tipo de amortización hasta que el prestatario fallece o se vende el inmueble. En dicho momento, el nominal del préstamo se devuelve junto con un porcentaje del incremento experimentado por el valor de la vivienda. Los intereses consisten por tanto en un porcentaje de la revalorización de la vivienda, de ahí que no se conozca el coste total de la financiación hasta el momento de la cancelación. Existen modalidades en las que se establece cierta protección frente a la revalorización. A modo de ejemplo, supongamos una vivienda que está valorada en euros, y el importe del préstamo es euros, acordando que el prestamista perciba el 50 por ciento de la revalorización de la vivienda. Si al vender la vivienda el precio de la transacción fuese de euros, el prestatario entregaría euros (el importe inicial del préstamo, euros, más la mitad de la revalorización, euros). En caso de que el precio de venta fuese igual o inferior a euros, tan sólo estaría obligado a devolver los euros inicialmente prestados. 10

12 Las modalidades descritas no son en todo caso opciones cerradas sino que admiten variantes, por ejemplo en el perfil de los pagos periódicos o en su actualización con la inflación. Además, algunas no tienen una delimitación jurídica específica que las defina con lo cual es posible en muchos casos encontrar soluciones financieras híbridas o intermedias entre los productos citados. Además, la elección del producto por las personas mayores debe enmarcarse dentro de una decisión financiera global que considere sus propias restricciones financieras y patrimoniales. Así, en el momento de la jubilación es posible que las personas mayores consideren una reducción o transformación de su patrimonio inmobiliario. La disminución del tamaño de la familia al residir los hijos fuera del hogar y el deseo de reducir costes ante la caída de ingresos que supone la inactividad laboral, pueden inducir a las personas mayores a optar por un producto residencial más adecuado: una vivienda de menor tamaño, un apartamento tutelado con asistencia a domicilio, una residencia asistida, un cambio incluso de ciudad, etc., y esta decisión se puede replantear a lo largo de todo el periodo de jubilación. Estas opciones incluso crean nuevas modalidades inmobiliarias como los usufructos de viviendas temporales o vitalicios (compra del derecho de uso y habitación de una vivienda sin tener que abonar la totalidad del precio del inmueble, que se ofrece como opción ideal para trasladar su residencia a zonas de veraneo y costa) y la inversión en nuda propiedad (resultante de operaciones en las que se transmite la propiedad directamente a un tercero). 11

13 Este trabajo de investigación se centra en la modalidad de hipotecas inversas, la de mayores posibilidades de desarrollo en la actualidad, dado que es la opción que en mayor medida se está desarrollando por parte de las entidades financieras españolas, inspiradas en los modelos de negocio financiero anglosajones. El trabajo se organiza de acuerdo con el siguiente diseño. En el capítulo II se analizan los condicionantes demográficos y económicos de los hogares de personas mayores. El capítulo III describe las características de las hipotecas inversas en el mundo, con especial referencia a los mercados más desarrollados: Estados Unidos y Reino Unido. En el capítulo IV se analizan las características de las hipotecas inversas disponibles en el mercado español. El capítulo V estudia los riesgos, obstáculos, ventajas e inconvenientes tanto desde el punto de vista del prestamista como del prestatario. Asimismo, se analiza a través de una encuesta nacional la actitud de las personas mayores hacia este producto financiero. En el capítulo VI se analizan los efectos potenciales de las hipotecas inversas sobre los ingresos de los hogares de personas mayores. Por último, se recoge un capítulo de conclusiones. 12

14 II. CONDICIONANTES DEMOGRÁFICOS Y ECONÓMICOS El envejecimiento de la población constituye una de las tendencias demográficas características de los países desarrollados. Este cambio de las estructuras de población está asociado a transformaciones económicas, sociales y culturales que han modificado el papel de las personas mayores en las sociedades avanzadas. Y quizás el aspecto económico más conocido de este proceso está asociado al desequilibrio financiero inducido en los sistemas públicos de protección a la vejez y a la dependencia: la relación entre las personas mayores y los trabajadores se deteriora progresivamente y pone en peligro, o al menos en cuestión, la viabilidad de todo el marco de protección social asociado al Estado de Bienestar. En esta primera década del siglo XXI, la población española experimenta un corto periodo de estabilidad en el proceso de envejecimiento como 13

15 consecuencia de la llegada a la edad de jubilación de las generaciones de la guerra civil, caracterizadas por sus menores efectivos poblacionales. Pero el periodo , donde se concentrarán en la edad de jubilación las amplias generaciones del baby-boom y en la edad de trabajar las generaciones de menores efectivos ligadas al baby-burst, afrontará sin duda uno de los mayores retos previstos para el sistema de protección social español. GRÁFICO II.1 ESTRUCTURA POR EDADES DE LA POBLACIÓN ESPAÑOLA 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ,54% 1,92% 2,95% 3,87% 5,06% 6,18% 7,19% 8,91% 11,14% 13,12% ,13% 9,32% 10,86% 13,17% 12,12% 13,02% 15,77% 18,82% 19,69% 16,74% ,54% 63,05% 66,81% 68,44% 67,89% 65,73% 63,83% 59,50% 55,95% 57,23% ,79% 25,70% 19,38% 14,52% 14,92% 15,07% 13,21% 12,77% 13,22% 12,91% Fuente: Para el periodo , Censos de Población del INE. Para el periodo , proyecciones de la población del INE (escenario 1). En el gráfico II.1 se observa la evolución reciente y prevista de la estructura por edades de la población española. A pesar de las renovaciones generacionales que han supuesto los importantes flujos migratorios de los últimos años, a mediados de este siglo está previsto que se alcance el máximo nivel de envejecimiento: la población mayor de 65 años alcanzará el 20 por ciento de la 14

16 población total, y casi el 60 por ciento de dicha población será mayor de 80 años. Las implicaciones de estas tendencias son evidentes y plantean uno de los retos más preocupantes para la futura estabilidad del estado de bienestar. GRÁFICO II.2 EVOLUCIÓN DE LA POBLACIÓN ESPAÑOLA MAYOR DE 70 Y 80 AÑOS _e _e _e _e Fuente: Para el periodo , Censos de Población del INE. Para el periodo , proyecciones de la población del INE (_e1: escenario 1; _e2: escenario 2). En términos absolutos (gráfico II.2) esta evolución supone pasar de 1,6 millones de personas mayores de 80 años en el 2001 a más de 6 millones en el 2060, lo cual supone multiplicar casi por 4 el número de mayores en edad muy avanzada, grupo que centraliza la mayor demanda de servicios sanitarios y de cuidados asociados a la dependencia de larga duración. Este grupo de población experimenta además un crecimiento continuado a lo largo de todo el periodo de estudio, siendo significativamente mayor a partir de la década de los treinta. En el mismo gráfico se recoge la evolución en términos absolutos de las personas 15

17 mayores de 70 años, la población que potencialmente podría acceder a una hipoteca inversa en las condiciones habituales en la actualidad en el mercado español. Su evolución es aún más pronunciada pasando de cerca de 5 millones en el año 2001 hasta alrededor de 12 millones en torno al Salvo cambios futuros muy significativos, los gráficos II.1 y II.2 muestran una tendencia de crecimiento continuada de la población en edad avanzada, con un proceso de especial relevancia a partir de la década de los treinta. CUADRO II.1 RENTA Y RIQUEZA DE LOS HOGARES 2001 % de Renta Riqueza neta hogares Mediana Media Mediana Media 100,0 22,0 28,4 96,3 153,4 Todos los hogares (0,5) (0,5) (2,5) (4,7) Edad cabeza de familia Menor de 35 años 14,0 23,2 27,2 54,0 85,5 Entre 35 y 44 años 22,1 24,1 29,9 89,3 125,9 Entre 45 y 54 años 19,7 29,0 36,5 126,6 196,3 Entre 55 y 64 años 16,5 25,4 33,5 122,2 215,4 Entre 65 y 74 años 17,1 16,5 21,7 102,1 155,4 Más de 75 años 10,5 10,3 14,4 77,2 120,3 Situación laboral Empleado cuenta ajena 45,7 26,8 33,8 92,3 130,0 Empleado cuenta propia 11,4 30,2 38,0 184,5 327,3 Jubilado 25,4 16,8 22,4 103,1 156,7 Otros inactivos/parados 17,5 12,1 16,5 64,6 96,4 Fuente: Bover (2004) y Encuesta Financiera de las Familias 2002, Banco de España. Las cifras están expresadas en tanto por ciento y en miles de euros. Errores estándar bootstrap entre paréntesis. 16

18 CUADRO II.2 VALOR Y TENENCIA DE VIVIENDA PRINCIPAL 2001 Todos los hogares % activos reales sobre activos totales % vivienda principal sobre activos reales % que poseen vivienda principal Mediana del valor de la vivienda principal 87,4 66,5 81,9 97,3 Edad cabeza familia Menor de 35 años 91,9 72,9 68,3 104,5 Entre 35 y 44 años 91,1 69,4 78,9 105,3 Entre 45 y 54 años 90,9 65,7 83,2 116,1 Entre 55 y 64 años 89,1 56,6 88,4 98,5 Entre 65 y 74 años 87,5 69,7 87,9 90,0 Más de 75 años 80,4 75,0 84,1 72,6 Situación laboral Empleado cuenta ajena 88,0 76,8 79,7 109,3 Empleado cuenta propia 84,8 41,4 87,0 120,0 Jubilado 87,8 69,1 87,5 90,0 Inactivos/parados 90,6 76,0 76,4 72,8 Percentil riqueza neta Menor de 25 83,4 85,3 38,5 34,6 Entre 25 y 50 92,0 90,1 94,6 71,2 Entre 50 y 75 91,7 84,3 97,6 120,0 Entre 75 y 90 89,5 70,8 97,3 168,1 Entre 90 y ,9 43,7 96,4 237,7 Fuente: Bover (2004) y Encuesta Financiera de las Familias 2002, Banco de España. Las cifras están expresadas en tanto por ciento y en miles de euros. Por otra parte, las rentas de los mayores son sustancialmente inferiores a las de los trabajadores ocupados. De acuerdo con el cuadro II.1, la renta media por 17

19 grupos de edad de los hogares españoles tiene el perfil esperado de ciclo vital: la renta aumenta con la edad hasta alcanzar el máximo para el grupo de hogares de 45 a 54 años, disminuyendo después para los grupos de mayor edad. Frente a una renta media de los hogares españoles en 2001 de una cuantía de euros, los hogares entre 65 y 74 años tenían una renta media de euros (un 76 por ciento) y los hogares de mayores de 75 años una renta media de euros (un 50 por ciento). Sin embargo, el análisis de la riqueza proporciona una imagen distinta de los hogares por grupos de edad. La riqueza neta mediana de las familias es de euros, cifra sustancialmente menor que el valor medio situado en euros. Estas cuantías indican una asimetría en la distribución de la riqueza superior a la de la distribución de la renta, resultado de la acumulación a lo largo de la vida de los flujos de ahorro y de las transmisiones intergeneracionales. La riqueza neta también se adapta a un perfil clásico de ciclo vital: se alcanza el máximo para las familias entre 55 y 64 años, algo más tarde que en el caso de la renta, y después se reduce. Ahora bien, pese a la disminución de la riqueza neta con la edad, la situación comparada es muy distinta al caso de las rentas: el grupo de edad de 65 a 74 años tiene niveles de riqueza superiores a los menores de 45 años, e incluso los mayores de 75 años mantienen cifras de riqueza neta por encima de los hogares menores de 35 años. El análisis de la composición de la riqueza de las familias proporciona asimismo un elemento clave para los objetivos de nuestra investigación. Los activos reales representan un 87,4 por ciento del valor de los activos totales de los 18

20 hogares, y la vivienda principal es el activo más importante: un 66,5 por ciento del valor de los activos reales del conjunto de los hogares, cifra que se incrementa hasta un 75 por ciento en el caso de los hogares de mayores de 75 años. En España, además, el porcentaje de hogares propietarios de su vivienda principal es muy elevado (81,9 por ciento para el conjunto de los hogares), cifra aún superior para las personas mayores: un 87,9 por ciento para el grupo de edad entre 65 y 74 años, y un 84,1 por ciento para el grupo de edad mayor de 75 años. El valor mediano de la vivienda principal para el conjunto de hogares se sitúa en euros, y crece a medida que aumenta la renta. Por grupos de edades, alcanza su máximo entre los 45 y 54 años, y se reduce posteriormente a medida que aumenta la edad. Los valores medianos asociados a las personas mayores son inferiores a las cifras globales, especialmente a partir de los 75 años, debido a la mayor antigüedad de las viviendas. En resumen, el análisis de la estructura financiera de las familias españolas pone de manifiesto que los hogares de personas mayores tienen rentas inferiores a las de hogares más jóvenes, especialmente cuando se trata de hogares de personas en edad muy avanzada. No obstante, tienen una riqueza neta superior a la de hogares menores de 45 años, y esa riqueza está fundamentalmente materializada en la posesión de su vivienda principal, activo que posee más del 85 por ciento de los hogares mayores de 65 años. Aunque el valor de este activo en los hogares de personas mayores es inferior al de los hogares jóvenes, representa un importante activo cuya liquidez se podría generar a través de diversos instrumentos financieros que podrían inducir crecimientos en las rentas periódicas. 19

21 GRÁFICO II.3 PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA (m 2 ) 2.000, , , , , ,0 800,0 600,0 400,0 200,0 0, Fuente: Precio del metro cuadrado de vivienda libre. Ministerio de Vivienda ( CUADRO II.3 INDICADOR GLOBAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA (% DE VARIACIÓN DEL PERIODO) Alemania Australia Bélgica Canadá China n.d. Dinamarca España Francia Holanda Hong Kong Irlanda Italia Japón Nueva Zelanda Reino Unido Singapur n.d. Sudáfrica Suecia Suiza Fuente: Economist (2005). Las cifras de 2004 y 2005 representan el porcentaje de variación respecto al año anterior, tomando como referencia cifras correspondientes al primer cuatrimestre de cada año. 20

22 Además, tal como se refleja en el gráfico II.3, en nuestro país la vivienda ha experimentado importantes revalorizaciones durante los últimos años, sobre todo en las áreas urbanas, siendo una relevante fuente de mejora en la riqueza neta de las familias españolas. No obstante, las perspectivas de futuro deberían evaluarse con cautela: La experiencia internacional indica que, aunque los periodos de reducciones importantes en el precio de la vivienda han sido poco frecuentes, sin embargo se han producido con una frecuencia suficiente como para ser considerados por parte de los inversores. Tal como ocurre con el precio de otros activos, los precios de la vivienda también disminuyen a veces, especialmente cuando se ajustan con los índices de precios, a pesar de que frecuentemente se afirma lo contrario (Helbling, 2005). Las actuales divergencias entre los precios de la vivienda y las rentas de alquiler sugieren una sobrevaloración de la vivienda en España superior al 50 por ciento (The Economist, 2005). Las estadísticas internacionales indican que en muchos países, y desde 1997, los precios de la vivienda han experimentado crecimientos elevados en términos reales (cuadro II.3). No obstante, no se debe obviar la reducción de precios en Alemania y Japón, dos países industrializados con un fuerte envejecimiento de la población, tendencia clara de futuro de la población española. Las cifras relativas 21

23 a los últimos 30 años (periodo ) señalan tendencias similares en estos dos países (FMI, 2004; OCDE, 2005). 22

24 III. LAS HIPOTECAS INVERSAS EN EL MUNDO El envejecimiento generalizado de la población en diversas áreas geográficas del mundo ha supuesto un impulso durante los últimos años a los productos financieros relacionados con la conversión del patrimonio inmobiliario en recursos líquidos. En general, el desarrollo de estos productos es escaso, pero existen perspectivas muy optimistas sobre su futuro, y gran número de países están intentando desarrollar, o al menos fomentar, la expansión de estos programas. A continuación, se analizan los casos de los países con una mayor difusión de estos productos, y que por tanto pueden ser representativos de las tendencias, condiciones contractuales, modalidades y cifras de negocio esperables en nuestro mercado financiero. 23

25 Existen, no obstante, otros países donde se están desarrollando también importantes iniciativas. En el caso de Francia, se ha introducido en el año 2006 la hipoteca inversa con la denominación viager hypothécaire (hipoteca vitalicia), producto que convivirá con el tradicional vitalicio inmobiliario, que parece representar cerca de operaciones anuales (Jachiet et al, 2004). En Japón también existen hipotecas inversas ofrecidas por varias entidades financieras que conviven con iniciativas públicas como la pionera de la ciudad de Musashino de 1981 o el nuevo Sistema de Fondos de Apoyo a la Vida Diaria introducido en el año 2002, de ámbito local y que financia los gastos de la vida cotidiana en hogares de personas mayores a través de préstamos de garantía hipotecaria. Durante los años ochenta, muchas grandes ciudades y entidades financieras comenzaron a ofrecer este producto, pero casi todas han dejado de interesarse en él debido al colapso en los precios inmobiliarios tras la explosión de la burbuja en los años noventa. Actualmente, en el mercado japonés destacan dos nuevos productos. En primer lugar, la hipoteca inversa de Chuo Mitsui Trust and Banking Company, que a partir del 2005 viene ofreciendo una hipoteca hasta los 80 años combinada con una pensión vitalicia voluntaria a partir de esa edad (Kamibayashi y Hakamada, 2006). En segundo lugar, la propuesta del gobierno japonés para facilitar la concesión de hipotecas inversas a personas en edad avanzada con necesidades financieras, aplicable a inmuebles de al menos 5 millones de yenes, que podría suponer al estado un ahorro anual en gasto social de 17 billones de dólares (Economist, 2006). 24