COPROPIEDAD Y MEDIANERÍA

Transcripción

1 PREGUNTAS DEL FORO. COPROPIEDAD Y MEDIANERÍA Conclusiones foro 3 1. Diferencia entre propiedad y dominio. 2. Qué derechos reales admiten cotitularidad? 3. El señor NARCISO OLIVARES COLINDRES junto a otras veinte personas adquirió el inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad como finca rústica DOSCIENTOS TRES, FOLIO CIENTO SETENTA Y CINCO DEL LIBRO SIETE DE AMATITLÁN consistente en sitio ubicado en aldea Santa Inés Petapa, municipio de San Miguel Petapa, actualmente, departamento de Guatemala. Le expone que está interesado en desmembrar para sí los derechos de copropiedad que le asisten sobre el referido inmueble y que ejerce sobre el área identificada como lote seis el cual se encuentra cercado, con construcción formal de block, concreto y terraza. a) qué obligaciones tiene el señor Olivares para con sus copropietarios al momento que desea dividir la cosa común; b) como notario, indique quiénes deben comparecer al otorgamiento de la escritura de partición el contenido (sin redactarla) de la escritura y qué debe hacerse si algún copropietario se opone. 4. "A" y "B" son vecinos y ambos por partes iguales han decidido construir una pared en medio de ambos predios. Sin embargo, "B" ha decidido vender. Cuál es su consejo legal para que al momento que "B" venda el comprador sepa que la pared le pertenece solo por la mitad y "A" pueda oponerse a los actos que realice el comprador sobre la pared que tiendan a dañarla? 3.1. PROPIEDAD Y DOMINIO Algunas legislaciones y autores diferencian dominio de propiedad. Se atribuye a propiedad un alcance más amplio que al concepto dominio. DOMIMIO es, para algunos (Néstor Justo Musto, Derechos Reales) el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona En el dominio, el sometimiento de la cosa es el más completo o pleno posible. La Constitución Política de la República de Guatemala al regular los bienes del Estado incluye a los de dominio público. Art El dominio público es en función de los fines que persigue el Estado cuando le atribuye ese carácter.

2 El Código Civil no hace distinción entre propiedad y dominio, los toma como sinónimos. La Exposición de Motivos del Código Civil por su parte hace alusión a los contratos que transmiten el dominio pero la norma que regula finalmente cada uno de ellos compraventa, permuta y donación entre vivos se refiere a transmisión de la propiedad. Solo en el contrato de renta vitalicia se dispone que es un contrato por el cual se transmite el dominio, aunque sea solemne y aleatorio. Art COMUNIDAD Y COPROPIEDAD La comunidad se da cuando varias personas tienen derechos de la misma naturaleza y en forma conjunta sobre uno o más bienes. La comunidad, puede estar referida a derechos reales o crediticios, a patrimonios o a partes alícuotas de ellos. Cuando está referida a un derecho real sobre cosa se está ante el condominio o copropiedad. La relación entre comunidad y copropiedad o condominio es de género a especie, respectivamente. Se aplican sus reglas tanto a los casos de cotitularidad del dominio o de cualquier otro derecho real como a la titularidad mancomunada de un derecho de crédito, inclusive a un patrimonio o a un conjunto o masa patrimonial, herencia. En los derechos reales sobre cosa ajena puede hablarse de comunidad cuando hay cotitularidad, o sea cuando sobre un objeto recaen dos o más derechos de la misma naturaleza y de ejercicio simultáneo. P.e. Puede haber comunidad y por ende cotitularidad, pero no copropiedad, en el usufructo art 707, uso y habitación art 750 inclusive en la posesión art 638, del Código Civil. Dentro de la comunidad de bienes se engloba no solo la comunidad en el derecho de propiedad (copropiedad o condominio), sino también, en general, en cualquier otro derecho, a la que se denomina con discutible terminología propiedad de un derecho (Diez Picazzo) Entendido el concepto de comunidad, se puede establecer que no es apropiado hablar de propiedad o copropiedad sobre el derecho de posesión porque ésta es un modo de llegar a aquella, para adquirirla; más bien, hay comunidad o posesión indivisa o cotitularidad del derecho posesorio (no de la cosa). SISTEMAS DE COPROPIEDAD SISTEMA ROMANO: podía existir una forma de copropiedad (condominium), como communio pro indiviso, por partes ideales. Cada condómino podía disponer de su cuota, enajenándola o pignorándola, etc., pero no podía ejercer derechos sobre la cosa o sus

3 partes. Era un sistema incidental, transitorio y desventajoso por lo que se otorgaba la posibilidad de salir de él mediante la actio communi dividendo. SISTEMA GERMANO: La comunidad se considera permanente y estable, no existen las cuotas o si existen no determinan un derecho exclusivo y no se reconoce la posibilidad de la división. La legislación guatemalteca adopta el sistema romano así lo explica la Exposición de Motivos del Código Civil: Seguimos el sistema romano que considera la cosa objeto de copropiedad como perteneciente a los condóminos por partes iguales o cuotas, siendo susceptible cada una de gravamen y la plena propiedad de la parte alícuota y la de sus frutos Cabe la posibilidad de que en Guatemala existan formas especiales de comunidad semejantes al sistema germánico, tal el caso de los bienes pertenecientes a comunidades indígenas como la Comunidad Indígena Vecinos de la Aldea Chuarrancho, del Municipio de Chuarrancho, del Departamento de Guatemala la que es titular de la finca trescientos treinta y nueve, folio uno del libro cuarenta y nueve del departamento de Guatemala en la que los sujetos que disfrutan los aprovechamientos colectivos están unidos por vínculos de carácter personal, el número de titulares es indeterminado y variable faltando la idea de cuota en el sentido romano, la participación de cada comunero o comunitario es inalienable e intransmisible. Las comunidades indígenas están reconocidas en los artículos 66 al 70 de la Constitución Política de la República. PRINCIPIOS JURÍDICOS 1. AUTONOMÍA PRIVADA: Los contratos y acuerdos entre los comuneros constituyen ley fundamental reguladora de la copropiedad. El Código Civil rige en defecto de los acuerdos o pactos. 2. PROPORCIONALIDAD: La participación en los beneficios como en las cargas es proporcional a las respectivas cuotas las cuales se presumen iguales. Art. 485 c.c. 3. PRINCIPIO DEMOCRÁTICO: En la administración se sigue el régimen de las mayorías. Art. 490 c.c. 4. LIBERTAD INDIVIDUAL: contenido en las normas que no obligan a permanecer en la comunidad, que permiten a cada uno a pedir en cualquier tiempo la división, art. 492 c.c. y las que permiten renuncian a la cuota en la comunidad. Art. 488 c.c. PRESUPUESTOS DE LA COMUNIDAD DE BIENES.

4 La comunidad se puede originar por disposición legal como en el caso de varios herederos y por negocio jurídico, como el caso de la adquisición en común de un inmueble. Comunidad de bienes y sociedad. No existe una real comunidad de bienes en la sociedad (civil o mercantil) aunque por disposición legal se diga que por el contrato de sociedad se ponen en común bienes, porque la puesta en común responde a la finalidad de incrementar la obtención de lucro con el esfuerzo en colaboración de cada socio. Una sola persona puede obtener determinado margen de utilidad pero si se une a otras puede incrementar el margen de ganancias al distribuirse tanto las pérdidas como las utilidades. Y porque, en cuanto se realizan los aportes a la sociedad los bienes pasan automáticamente al dominio de la sociedad sin necesidad de tradición, por ello los socios no quedan como comuneros ni copropietarios de los bienes aportados. Los bienes así aportados pasan a integrar el patrimonio de la sociedad, la sociedad se convierte en la nueva propietaria de esos bienes. Tampoco el socio mayoritario adquiere una mayor parte alícuota de los bienes, ni puede llamarse propietario de los mismos o de la sociedad porque la sociedad una vez inscrita se convierte en una persona jurídica completamente distinta a sus socios, Art. 16 c.c. y 14 del Código de Comercio de Guatemala. (Principio que rige tanto para la sociedad civil, mercantil, cooperativas u otras formas de organización). Dentro del matrimonio, en el único régimen económico en que existe comunidad de bienes o copropiedad es en el de COMUNIDAD ABSOLUTA, no así en el de gananciales pues su constitución por medio de las capitulaciones o su reconocimiento cuando rige supletoriamente, es únicamente para establecer cómo y en base a qué bienes se hará la liquidación del patrimonio conyugal y la adjudicación de los mismos al disolverse el matrimonio. CONTENIDO: USO Y DISFRUTE: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copropietarios usarla según su derecho. Art. 487 c.c. ADMINISTRACIÓN: Para la administración del bien común, serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, que represente por lo menos las dos terceras partes del valor total de la cosa. Art La Exposición de Motivos del Código Civil explica que no basta entonces, la mayoría de personas, pues si estos representan una minoría de derechos en la cosa, es natural que no tengan el mismo interés que el que ostente un derecho menos amplio si son nueve condueños, pero sus cuotas no son iguales sino corresponden cuatro derechos a uno de ellos y los otros cinco a los restantes, la mayoría no quedaría formada con el voto de estos

5 cinco comuneros, no obstante formar mayoría de personas, sino sería necesario un voto más para formar la mayoría de las dos terceras partes del valor de la cosa. La norma contenida en el artículo 490 es de carácter imperativo aunque se haya en una ley de derecho privado. CONSERVACIÓN Y MEJORA: a. Cada participe debe contribuir a los gastos necesarios para la conservación de la cosa común, salvo la facultad de liberarse de esta obligación con la renuncia de la parte que le corresponde en el dominio. Art. 488 c.c. b. Ninguno de los condueños podrá sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones que modifiquen la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, a no ser que fueren aprobadas por la mayoría de los copropietarios que represente por lo menos las dos terceras partes del valor total de la misma. Art. 489 c.c. DEFENSA EN JUICIO DE LA COPROPIEDAD: El código no establece ninguna norma en relación a la defensa frente a posibles ataques o violaciones de terceros. En principio la defensa es posible sin necesidad de que sea o no el administrador de la copropiedad. Al respecto la Corte Suprema de Justicia dentro del expediente dictó sentencia el 12/08/2002 en la que sostuvo: "...el recurrente compareció en su calidad de copropietario de la mencionada finca a reivindicar su derecho de propiedad que sobre la parte alícuota de la misma ostenta; sin embargo, la Sala sentenciadora afirma que en ningún momento demostró tener autorización para la administración del bien común, error que la llevó a aplicar indebidamente la hipótesis contenida en el artículo 490 del Código Civil, puesto que la administración y el derecho a reivindicar lo que es propio, son cuestiones distintas. Este artículo manda que para ordenar y organizar la copropiedad, son obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes; y la Sala al estimar que el copropietario, para reivindicar su derecho, tenía también que demostrar la facultad para administrar el bien común, porque de lo contrario estaría haciendo valer un derecho ajeno, se confundió en precisar las circunstancias de hecho que le fueron puestas a su conocimiento, lo que la llevó a cometer un error en el momento de escoger la norma aplicable El artículo 485 del Código Civil preceptúa, que hay copropiedad cuando un bien o un derecho pertenece proindiviso a varias personas, es decir que la copropiedad supone un estado de indivisión; este Tribunal de Casación estima que ese estado de indivisión no es obstruido, cuando el artículo 491 del mismo cuerpo legal dispone que todo condueño tiene la plena propiedad

6 sobre la parte alícuota que le corresponde, al contrario se reafirma así que el copartícipe tiene la plena propiedad sobre una parte proporcional o igual a los demás comuneros, pero como dicha parte aún no está determinada, no cabe duda que ejerce un derecho sobre la totalidad de la cosa, pues en tanto ésta no se divida tiene derecho a toda ella, de tal suerte que el copropietario sólo está legitimado para obtener esa declaración de dominio a favor de toda la comunidad, pues aunque ejerza la tenencia de una fracción, el predio sujeto a copropiedad se mantiene indiviso. Así pues, esta Cámara estima que el Tribunal de Segunda Instancia está equivocado al afirmar que el demandante, por comparecer en calidad de copropietario, necesita de la autorización de los demás participes (SIC) para poder ejercitar la acción reivindicatoria, pues realmente lo que está haciendo es ejercitando un derecho propio sobre la parte alícuota que le corresponde de la cosa común; y dicho sea de paso, en este caso lo pretendió hacer en beneficio de toda la comunidad, al solicitar que al dictarse sentencia se ordenará a los demandados desocupar las fracciones de la finca que ocupan. POSESIÓN INDIVISA La ley reconoce que aunque una misma cosa no puede ser poseída por varias personas a la vez, de suerte que cada una pretenda poseerla toda; sí pueden poseer una cosa en común, teniendo todas ellas la posesión indivisa obviamente tendrán que solicitar conjuntamente la titulación supletoria de la cosa y probar la concurrencia de las condiciones para obtener el título a favor de todas conjuntamente. Art. 638 y 648 c.c. DISPOSICIÓN: Los copropietarios pueden disponer y gravar la cosa común a tercera persona, concurriendo todos al otorgamiento del acto de disposición o gravamen. Pero uno solo de ellos no puede disponer de la totalidad de la cosa sin el consentimiento de los demás. DERECHO DE CADA COPROPIETARIO: Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o gravarla y aún ceder únicamente su aprovechamiento, salvo si se tratare de derecho personal. Un derecho personal sería el caso del uso y la habitación, pues son intransferibles. Pero el efecto de la enajenación o gravamen con relación a los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. Los condueños gozan del derecho de tanteo, que podrán ejercitar dentro de los quince días siguientes de haber sido notificados del contrato que se pretende celebrar.

7 Con esto se trata de evitar que contra la voluntad de los comuneros se dé entrada a personas extrañas que puedan llevar la discordia y las dificultades a la comunidad cuando faltan las consideraciones personales entre los comuneros. La ley impone una limitación a la libre disponibilidad del derecho de plena propiedad que tiene cada comunero al hecho que debe avisar a los otros del contrato que pretende celebrar. Se estima que esta limitación es de carácter imperativo, pues no se establece qué derecho queda al resto de comuneros en caso de que la enajenación quede perfecta sin el aviso, es decir, no establece que los copropietarios tienen el derecho de retracto o sea de demandar al adquirente la restitución del derecho a su favor ni de demandar daños y perjuicios. De esa cuenta, la obligación de avisar es un deber jurídico que debe cumplir quien enajena su parte alícuota o la grava y de quien la adquiere. Caso contrario, si el aviso fue dado los otros copropietarios pueden ejercer su derecho de tanteo dentro de los quince días de haber sido notificados del contrato, si no responden se entiende que no les interesa. Pero el deber está cumplido. El problema se genera al momento en que se omite dar tal aviso porque se le está vedando el derecho a los copropietarios de adquirir en igualdad de condiciones al evitar avisarles, y aquí entra la función notarial en asesorar al vendedor respecto al deber de dar el aviso y al comprador en no adquirir en tanto no se le haya avisado a los copropietarios. EXTINCIÓN O CESE DE LA COPROPIEDAD La copropiedad cesa por la división de la cosa común; por su pérdida, destrucción o enajenación; y por la consolidación o reunión de todas las cuotas en un solo copropietario. Cuando en un derecho real se reúnen las calidades se habla de consolidación y no confusión como se ha dado en denominarle registralmente. FACULTAD DE PEDIR LA DIVISIÓN: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común, salvo los casos en que la indivisión esté establecida por la ley como el caso de la propiedad horizontal. DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN La división de la cosa común trae como consecuencia la extinción o cese de la copropiedad pero está se sujeta a estas reglas y principios: 1. Que la cosa admita cómoda división, es decir que con la división no se haga inservible al destino del bien. En este caso, si los condueños no convinieren en que

8 se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se procederá a su venta en pública subasta y se repartirá su precio. 2. Debe sujetarse a las reglas de partición de la herencia. 3. Acordada la división, cada comunero tendrá derecho preferente a adquirir las partes de los otros si ellos quisieren venderla. 4. Puede hacerse judicial o extrajudicialmente. La partición se hace judicialmente cuando no hay acuerdo entre los copropietarios o existen intereses de menores de edad, incapaces propiamente, declarados en estado de interdicción; ausentes o del Estado en cuyo caso la partición se hará por el trámite del juicio oral Art. 219 Código Procesal Civil y Mercantil. Siempre y cuando se den los supuestos indicados y no se haga en fraude de ley, o sea para evitar cumplir con la solicitud de autorización municipal. También procede la división de la cosa común en forma judicial pero en diligencias de jurisdicción voluntaria, cuando por lo numeroso de los copropietarios se haga difícil su participación en juicio y el derecho se tenga por cinco años. LEY REGULADORA DEL PROCEDIMIENTO DE LOCALIZACION Y DESMEMBRACION DE DERECHOS SOBRE INMUEBLES PROINDIVISOS Dto ley La partición extrajudicial puede hacerse si todos los copropietarios estuvieren de acuerdo. 5. Los comuneros quedan recíprocamente obligados al saneamiento en proporción a a la parte que cada uno ostenta en la copropiedad. 6. Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en el caso de fraude o en el de haberse verificado sin su concurso. 7. La división de la cosa común no perjudicará a tercero que hubiere inscrito su derecho antes de la partición, pero para ello debe concurrir el cumplimiento del deber de avisar. CASO: El señor NARCISO OLIVARES COLINDRES junto a otras veinte personas adquirió el inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad como finca rústica DOSCIENTOS TRES, FOLIO CIENTO SETENTA Y CINCO DEL LIBRO SIETE DE AMATITLÁN

9 consistente en sitio ubicado en aldea Santa Inés Petapa, municipio de San Miguel Petapa, actualmente, departamento de Guatemala. Le expone que está interesado en desmembrar para sí los derechos de copropiedad que le asisten sobre el referido inmueble y que ejerce sobre el área identificada como lote seis el cual se encuentra cercado, con construcción formal de block, concreto y terraza. a) qué obligaciones tiene el señor Olivares para con sus copropietarios al momento que desea dividir la cosa común. Comunicarles su deseo a efecto de lograr un acuerdo en la forma de partir la cosa común y determinar si alguno está interesado en adquirirla desea adquirirla. b) como notario, indique quiénes deben comparecer al otorgamiento de la escritura de partición, el contenido (sin redactarla) de la escritura y qué debe hacerse si algún copropietario se opone. Siempre y cuando todos los copropietarios, los veinte, estén de acuerdo en dividir la cosa común puede otorgarse la partición extrajudicialmente ante notario. En la escritura de partición deben comparecer absolutamente todos los copropietarios. El contenido de la escritura como mínimo debe contemplar: ANTECEDENTES: descripción del bien, forma en que se adquirió, datos de ubicación, datos registrales, que los comparecientes son todos los copropietarios del bien y que entre ellos ninguno está ausente ni es menor de edad, ni incapaz y que tampoco existen intereses del Estado. Debe constar el acuerdo de dividir la cosa común y la forma en que se van a adjudicar las fracciones que se van a desmembrar haciendo la descripción de cada una para cumplir con el requisito del artículo 1131 del Código Civil. No es necesario decir que quedan sujetos al saneamiento pues por imperativo legal lo están. Art. 500 c.c. Si alguno de los copropietarios se opone, no es posible llevar a cabo la partición extrajudicial y en este caso el interesado tiene la opción entre acudir al juicio oral de división de la cosa común o utilizar las diligencias voluntarias de localización y desmembración de derechos pro inidivisos sobre inmuebles, la cual es la vía más idónea por lo numeroso de los copropietarios y siempre y cuando cumpla con los requisitos que exige dicha ley. MEDIANERÍA

10 Situación jurídica que se da cuando dos fincas (predios rústicos o urbanos) están separados por un elemento común (valla, seto, zanja o pared) que pertenece a los propietarios de aquéllas. Diez Picazzo. Aunque a la definición anterior debe agregársele el de pertenencia en común, es decir, hay medianería cuando ese elemento común que separa las fincas pertenece en común a los propietarios de ambos bienes, cuando los propietarios de los predios contiguos con copropietarios de ese elemento. Hay copropiedad en una pared, foso o cerca que sirve de limite y separación a dos propiedades contiguas; y mientras no haya prueba o signo exterior que demuestre lo contrario. Art. 505 c.c. Si no existe un acuerdo expreso entre los propietarios de los predios, solo queda presumir que el elemento común es medianero; presunción que admite prueba en contrario basada en títulos (acuerdo entre propietarios) o signos contrarios a la medianería. El elemento característico de la medianería es pues, la COPROPIEDAD en el elemento común que divide los dos predios. En una pared medianera se destaca claramente la copropiedad de la misma entre los dueños de los predios contiguos y, por consiguiente, no existe servidumbre en este caso sino una verdadera copropiedad cuya reglamentación en el Código debe estar en el lugar que le hemos asignado. Exposición de Motivos. PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA: Mientras no se demuestre lo contrario, se presume que hay medianería (copropiedad en el elemento de separación): 1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación; 2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales situados en poblado o en el campo; y 3. En las cercas, vallados y setos vivos, que dividen los predios rústicos. 4. Los árboles que crecen en el seto medianero se reputan comunes, y cada uno de los propietarios tienen derecho a pedir que sean cortados, probando que de algún modo le dañan; pero si sirven de lindero o forma parte de una cerca, no deben cortarse ni substituirse sino de común acuerdo.

11 5. Las zanjas o acequias abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario. CARÁCTER DE LA MEDIANERÍA La medianería NO ES FORZOSA. Ninguno puede obligar a su vecino a convertir un foso, pared zanja, valla o seto en medianero o común. Si bien no es forzosa, su regulación no se opone a los usos y costumbres locales. El artículo 506 y 507 regulan los signos contrarios a la medianería y en general que en tales casos la propiedad pertenece exclusivamente al dueño de la finca que tiene a su favor dichos signos exteriores. OBLIGACIONES DE LOS MEDIANEROS: Los dueños de los predios están obligados a cuidar de que no se deterioren la pared, cerca, zanja o seto medianeros; y si por hecho propio o de alguno de sus dependientes o animales se deterioren, deben reponerlos, pagando los daños y perjuicios que se hubieren causado. Pueden liberarse de esta carga, renunciando a la medianería. La reparación y reconstrucción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, cercas, setos vivos, zanjas o acequias, también medianeros, se costearan proporcionalmente por todos los dueños que tengan a su favor esta medianería. Art. 513 c.c. DERECHOS DE LOS MEDIANEROS: Cada propietario de una pared medianera, podrá usar de ella, en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá por tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor; pero sin impedir el respectivo uso común de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho, ha de dar aviso previo a los demás interesados en la medianería y si alguno se opusiere, Se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquéllos. Todo propietario puede alzar la pared medianera haciéndolo a sus expensas e indemnizando de los perjuicios que se ocasionen por la obra aunque sean temporales. Mientras el dueño de la pared divisoria tenga a su favor una servidumbre de luz o de vista, el dueño del predio vecino sólo podrá adquirir la medianería hasta la altura de la

12 parte inferior de las ventanas o huecos que constituyen el signo exterior de la servidumbre. Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar más elevación o espesor a la pared medianera, podrán, sin embargo, adquirir en la parte nuevamente elevada los derechos de medianería, pagando proporcionalmente el valor de la obra y mitad del valor del terreno sobre que se hubiere dado mayor espesor. Cada propietario de una pared medianera, podrá usar de ella, en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá por tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor; pero sin impedir el respectivo uso común de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho, ha de dar aviso previo a los demás interesados en la medianería y si alguno se opusiere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquéllos. El dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuviesen abiertas ventanas o huecos, podrá construir pared contigua a ella, o si se adquiere la medianería, apoyarse en la misma pared medianera aunque de uno u otro modo cubra los huecos o ventanas. PROHIBICIONES: Ningún propietario puede, sin consentimiento del otro, abrir ventanas ni hueco alguno en pared medianera. No se puede tener ventanas para asomarse, o balcones ni otros semejantes voladizos sobre la propiedad del vecino, prolongándolos más allá del límite que separa las heredades. Tampoco puede tenerse vistas de costado u oblicuas, sobre la misma propiedad, si no hay seis decímetros de distancia. La distancia se mide desde la línea de separación de las dos propiedades. No pueden abrirse ventanas o balcones que den vista a las habitaciones, patios o corrales del predio vecino, a menos que medie una distancia de tres metros. La distancia se medirá entre el plano vertical de la línea más saliente de la ventana o balcón y el plano vertical de la línea divisoria de los dos predios, en el punto en que dichas líneas se estrechan más, si no son paralelas. CONTRATO DE CONSTITUCIÓN DE MEDIANERÍA O ADQUISICIÓN DE MEDIANERÍA: El propietario de una finca contigua a una pared divisoria no medianera, sólo puede darle este carácter en todo o en parte, por contrato con el dueño de ella.

13 Un contrato atípico civil por el cual no solo se puede adquirir la medianería del elemento divisorio sino constituirla en el caso que no exista ese elemento y se decida proceder a construirlo. Debe reunir los requisitos esenciales de todo negocio jurídico para que tenga validez y celebrarse en escritura pública para su inscripción en el Registro General de la Propiedad. Como elementos personales están los propietarios de los predios contiguos como copropietarios de la pared o medianeros, el objeto del contrato recae sobre la pared o elemento divisorio y la declaración que sobre la misma se constituye medianería en la proporción en que cada uno contribuya a su edificación y como elementos formales la escritura pública aunque si no consta en escritura pública a cada una de las partes le asiste el derecho que establece el segundo párrafo del artículo 1576 del Código Civil. Además deberán establecerse los derechos, obligaciones y prohibiciones que en cuanto al uso y goce de la pared deben tener los medianeros y quienes adquieran las fincas posteriormente. NATURALEZA JURÍDICA DE LA MEDIANERÍA EN EL CÓDIGO CIVIL: Es una modalidad de copropiedad, por eso se ubica en el párrafo dos de la regulación de la Copropiedad. No se trata de servidumbre ni derecho de superficie. CASO "A" y "B" son vecinos y ambos por partes iguales han decidido construir una pared en medio de ambos predios. Sin embargo, "B" ha decidido vender. Cuál es su consejo legal para que al momento que "B" venda el comprador sepa que la pared le pertenece solo por la mitad y "A" pueda oponerse a los actos que realice el comprador sobre la pared que tiendan a dañarla? Celebrar contrato de constitución de medianería en el que se fijen los derechos, obligaciones y prohibiciones de los medianeros, se redacte en escritura pública y se inscriba en el Registro General de la Propiedad para que produzca efectos frente a terceros, el comprador.