PROPIETARIO VRS TERCERO REGISTRAL DE BUENA FE. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega

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1 PROPIETARIO VRS TERCERO REGISTRAL DE BUENA FE 1 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega

2 PROTECCIÓN CONSTITUCIONAL AL DERECHO DE PROPIEDAD El derecho de propiedad está constitucionalmente protegido, a tal grado que la constitución lo reconoce como un derecho inherente a la persona humana. (art. 39 cprg) Además, la norma citada impone al Estado el deber de crear las condiciones que faciliten al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se alcance el progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los guatemaltecos. Entre esas condiciones está la seguridad jurídica de sus bienes (inmuebles) por medio del registro, la creación de figuras delictivas como la usurpación de inmuebles y la acción reinvindicatoria. A diferencia del tercero de buena fe, el derecho del propietario es incontrovertible, incuestionable y no debe exigirse prueba al respecto. Así lo consagra la Carta de Buenos Aires. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 2

3 Siendo el derecho del propietario un derecho constitucional, la Corte de Constitucionalidad está facultada para pronunciarse en aspectos relativos a este derecho sin que se le achaque interferir con la jurisdicción voluntaria. En ese orden de ideas la Corte de Constitucionalidad ha sentado doctrina legal en el sentido que en caso de que el propietario sea despojado de su derecho en forma ilegal tiene expedito la acción de amparo a fin de lograr se le restituya su derecho de propiedad siempre y cuando se den los casos siguientes: 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 3

4 Cuando en el Registro se hayan efectuado inscripciones en base a documentos evidentemente falsos dicha falsedad se determina cuando, el propietario al momento del otorgamiento del contrato haya fallecido o se halle ausente o que el notario autorizante del instrumento ya haya fallecido o se halle ausente. Lo que la cc ha denominado protección plena. Probada documental y suficientemente la falsedad, el juez deberá declarar la procedencia del amparo y otorgar la protección plena ordenando al registro la cancelación total de la inscripción hecha en base al documento evidentemente falso y todos los actos registrales de cualquier naturaleza posteriores a esa inscripción. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 4

5 En este caso el juez (constitucional) ordena la cancelación de las inscripciones favor de tercero de buena fe, hipotecarias y las anotaciones de demanda y embargo que se hayan efectuado en consecuencia. Puede verse que, en este caso prevalece el derecho constitucional del propietario contra el derecho del tercero de buena fe a quien solo le queda accionar daños y perjuicios y denunciar la estafa de que fue objeto contra quien supuestamente le vendió. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 5

6 GRÁFICAMENTE 1ª DE DOMINIO = A 2ª DE DOMINIO = A B (sobre docs falsos) 3ª DE DOMINIO = B C GRAVÁMENES 1ª HIPOTECARIA = C BANCO D 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 6

7 C y BANCO D son tercero de buena fe, sin embargo como la 2ª inscripción de dominio se efectuó en base a documentos evidentemente falsos porque A se encontraba ausente en la época en que los documentos se otorgaron, el notario no existe ni las hojas de papel sellado especial para protocolos. A tiene derecho de acudir al amparo para lograr la restitución de su derecho de propiedad vulnerado. El juez (constitucional) deberá otorgar la protección plena y ordenar al registro la cancelación total de la segunda y tercera inscripciones de dominio y la primera inscripción hipotecaria. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 7

8 CÓMO QUEDA EL DERECHO DEL TERCERO DE BUENA FE? C como tercero adquirente de buena fe, le queda perseguir a B penalmente por delito de estafa y reclamarle el pago de daños y perjuicios. BANCO D como tercero de buena fe, quien seguramente desembolsó el monto del crédito a C deberá exigirle a éste otra garantía. En este caso, prevalece el derecho constitucional del propietario contra el derecho de los terceros de buena fe. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 8

9 PROTECCIÓN AL TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE La buena fe del tercero adquirente se presume, él debe demostrar que ha obrado de buena fe, que ignoraba la inexactitud del registro. En base al principio contenido en el art c.c. que establece que los actos o contratos que se ejecuten u otorguen por personas que en el registro aparezca con derecho a ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de causas que no aparezcan en el registro. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 9

10 En juicio ordinario de anulabilidad del contrato de compraventa por haber sido otorgado por el propietario con violencia, el juez declara con lugar la anulabilidad del negocio jurídico y como consecuencia ordena la cancelación de la inscripción que haya dado lugar en el registro. Al llegar la certificación de la sentencia al registro, el registrador deniega la cancelación de la inscripción porque consta que el inmueble ya se trasladó a tercero. Caso en el cual, consta que el negocio jurídico fue otorgado por quien en el registro aparece con derecho a ello, por lo que prevalece el derecho del tercero adquirente de buena, pues el vicio del consentimiento es una circunstancia que nunca puede constar en el registro, el tercero no tuvo posibilidad de conocer la inexactitud del registro por lo tanto el registro no se puede invalidar, no se puede perjudicar su derecho ni cancelar la inscripción que conste a su favor ni la inscripción de la cual procede. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 10

11 CÓMO QUEDA EL DERECHO DEL PROPIETARIO? En el caso planteado no concurren las condiciones que la cc ha sostenido en reiterados fallos para otorgar la protección plena, por lo que aunque el propietario hubiera acudido al amparo el juez (constitucional) le hubiera ordenado recurrir a la jurisdicción ordinaria. El vicio en su consentimiento (la violencia) no es evidente que pueda demostrarse documentalmente dentro del período de prueba del amparo; necesariamente debe discutirse en la vía ordinaria en el que el plazo es mayor para lograr aportar los medios de prueba idóneos que demuestren la violencia de que fue objeto. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 11

12 Pero como en el caso planteado, la anulabilidad ya fue declarada, el efecto es que las partes se restituyan íntegramente lo que cada una hubiere recibido, pero como la restitución ya es imposible, por protección al tercero de buena fe, el propietario deberá exigir la entrega el valor de la cosa más los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1317 cc. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 12

13 GRÁFICAMENTE 1ª DE DOMINIO = A 2ª DE DOMINIO = A B (n.j declarado nulo) 3ª DE DOMINIO = B C GRAVÁMENES 1ª HIPOTECARIA = C BANCO D 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 13

14 Aplicando el artículo 1146 c.c. el registrador deniega la orden judicial de cancelar la segunda y tercera inscripción de dominio como la primera inscripción hipotecaria. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 14

15 PRINCIPIO DE PRIORIDAD El rango de los derechos se determina por la presentación en el registro. Aquél que ingrese primero será el preferente. Primero en tiempo, primero en derecho. Se ha dado los casos en los que una persona vende un bien a otra, quien por negligencia no inscribe el derecho adquirido, el vendedor al enterarse vende a tercera persona en la falsa creencia que todavía es dueño por no estar inscrita la primera venta. La compraventa es un contrato consensual, se perfecciona con el consentimiento extrarregistralmente, de ahí que al haber otorgado la primera venta el vendedor ya no era propietario. Por lo que, el primer comprador le queda ejercitar dos pretensiones: la nulidad absoluta de la segunda venta, teniendo cuidado en este caso de pedir la anotación de la demanda para impedir el traslado a un tercero de buena fe; o demandar la devolución del precio y daños y perjuicios en aplicación del principio de prioridad. 12/08/2014 M,Sc. Viviana Vega 15

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