Manual para la familia

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1 Manual para la familia Guía para el programa de vales de elección de vivienda Product # Nan McKay and Associates, Inc. El Cajon, California

2 Para recibir asistencia sobre los productos y servicios de NMA, llame al o visite el sitio web de Nan McKay & Associates website ( Para recibir información sobre el programa de vales de elección de vivienda o sobre las políticas de PHA, por favor, comuníquese con la agencia de vivienda Derechos reservados 2008 by Nan McKay & Associates, Inc. Primera edición, 1de septiembre de 2008 Todos los derechos reservados. La reproducción o traducción de cualquier parte del presente trabajo, fuera del alcance de lo permitido por la Sección 107 ó 108 de la Ley de Derechos de Autor de Estados Unidos de 1976 sin la autorización del titular de los derechos de propiedad intelectual es ilegal. Esta publicación está diseñada para brindar información precisa y fidedigna sobre el tema aquí presentado. Se vende con el entendimiento de que la editorial no se compromete a prestar servicios legales, contables y demás servicios profesionales. Si se requiere asistencia legal o asistencia de otra persona capacitada, se deberá buscar los servicios de un profesional. Impreso en los Estados Unidos de América.

3 Table of Contents CAPÍTULO 1INTRODUCCIÓN Compromiso de servicio de la agencia de vivienda Solicitudes de adaptaciones Víctimas de violencia doméstica CAPÍTULO 2INFORMACIÓN GENERAL DEL PROGRAMA Explicación del programa de vales de elección de vivienda 5 Qué paga cada uno en el programa de vales Estándar de pago Alquiler CAPÍTULO 3 PASOS PARA RECIBIR ASISTENCIA Paso 1: PHA determina la elegibilidad final 13 Ingreso anual Otros términos de HUD que debe saber Cálculo del subsidio y del alquiler de la familia Paso 2: PHA emite un vale 20 Reunión informativa con el inquilino El vale de elección de vivienda Paso 3: La familia decide dónde vivir 24 Alquilar el lugar donde uno ya vive Mudarse a otra unidad Decidir dónde desea vivir Enfrentar la discriminación de vivienda Familias en áreas de mucha pobreza Transferibilidad Consejos para encontrar una vivienda adecuada Qué debería buscar en una unidad? Estar preparado cuando solicita una unidad de alquiler Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates. i

4 Paso 4: El propietario aprueba a la familia 35 Derecho del propietario a preguntar Presentar un pedido de aprobación del inquilino Paso 5: PHA aprueba el alquiler y la unidad 37 Paso 6: Firma del contrato y del alquiler 38 Paso 7: Pago de asistencia para vivienda al propietario 39 CAPÍTULO 4CONSEJOS PARA LA MUDANZA Esté preparado para mudarse CAPÍTULO 5 CÓMO PARTICIPAR CON ÉXITO DEL PROGRAMA HCV Obligaciones de la familia con PHA Obligaciones de la familia con el propietario Requisitos anuales Requisitos entre las recertificaciones anuales Política de asistencia cero Integridad del programa Audiencias Denegación o rescisión de la asistencia Denegación de la elegibilidad y rescisión permanentes y obligatorias Retiros Mensaje final CAPÍTULO 6GLOSARIO DE TÉRMINOS DE VIVIENDA DEL PROGRAMA HCV CAPÍTULO 7FORMULARIOS ii Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates.

5 Capítulo 1 Introducción Este manual ha sido preparado como una guía para la participación en el programa de vales de elección de vivienda (HCV, por sus siglas en inglés). Está diseñado para brindarle información precisa sobre cómo funciona el programa. Por favor, tómese el tiempo necesario para leerlo detenidamente. Lo ayudará a encontrar un lugar adecuado donde vivir y a cumplir con todos los requisitos de su locador y la agencia de vivienda pública (PHA, por sus siglas en inglés). Guardarlo en un lugar seguro Después de leer el manual, asegúrese de guardarlo con sus papeles importantes, a fin de que pueda remitirse a él cuando sea necesario. Si tiene preguntas, contáctese con su representante de PHA. Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates. 1

6 Capítulo 1 Introducción Compromiso de servicio de la agencia de vivienda Como agencia de servicio público, el objetivo de PHA es brindar un servicio excelente a las familias de su comunidad. PHA hará todo lo posible para informarle sobre las normas del programa y la manera en que estas normas lo afectan. Como no es fácil entender las reglamentaciones federales, es muy importante que pregunte si no está seguro sobre algo. No dude en contactarse con un representante de PHA si tiene alguna pregunta o problema en relación a uno de los programas de vivienda. Contacto Para realizar estas tareas, será necesario que PHA se ponga en contacto con usted en diferentes momentos. Cuando se lo contacte para una cita, se lo hará por el servicio de correo de primera clase o por teléfono. Se le notificará sobre la cita con bastante anticipación. Por favor, organícese con tiempo para poder asistir a las citas puntualmente. Su cooperación es fundamental para que podamos brindarle un buen servicio. 2 Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates.

7 Compromiso de servicio de la agencia de vivienda Socios para brindar un buen servicio Al final del manual, encontrará dos formularios que podrá usar para brindar sus opiniones y comentarios a PHA: el formulario "Evaluación de la reunión informativa"(formulario B que figura al final del manual) y el formulario "Evaluación sobre el servicio de atención al cliente"(formulario E que figura al final del manual). Por favor, complete el formulario "Evaluación de la reunión informativa" una vez finalizada la misma y entrégueselo a su PHA cuando le resulte conveniente. Podrá presentar la "Evaluación del servicio de atención al cliente" en cualquier momento durante su participación en el programa. Preguntas Se lo incentiva a que haga todas las preguntas que tenga sobre el programa. Si desea hacerlas por escrito, utilice el formulario "Dígame cómo funciona" (Formulario D que figura al final de este manual). Por favor, no dude en hacer preguntas en cualquier momento durante su participación en el programa. Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates. 3

8 Capítulo 1 Introducción Solicitudes de adaptaciones Si usted es una persona con discapacidades o es parte de una familia conformada por personas con discapacidades, podrá solicitar adaptaciones razonables, a fin de utilizar el programa de vivienda y los servicios relacionados en su totalidad. PHA hará todo lo posible para ser flexible al asistirlo a usted y a su familia para que puedan participar del programa con éxito. Las solicitudes de adaptaciones se verificarán para asegurarse de que las mismas sean razonables. Algunos ejemplos de adaptaciones razonables incluyen los siguientes: Visitas a su hogar si su discapacidad le impide acercase a las oficinas de PHA Permiso de un subsidio superior para cubrir los gastos relacionaos con el alquiler de una unidad en la comunidad que satisfaga las necesidades relacionadas con la discapacidad Un formato accesible de la correspondencia de PHA El uso de un asesor o intérprete Un listado actualizado de las unidad accesibles que PHA considera que pueden estar disponibles Víctimas de violencia doméstica Si usted es una víctima de violencia doméstica, violencia de pareja o acecho, las leyes federales le prohíben a PHA denegar la asistencia simplemente por ser víctima si usted cumple con los requisitos. La Ley de Reautorización contra la Violencia hacia las Mujeres de 2005 (VAWA, por sus siglas en inglés) le prohíbe a las PHA y a los propietarios del programa HCV considerar el hecho o la amenaza de violencia doméstica, violencia de pareja o acecho como un motivo para rescindir el contrato de alquiler, la ocupación o el programa de asistencia de una víctima, sin importar la edad o el género. Las PHA y los propietarios pueden pedir la certificación de la condición de víctima, pero deben conservar la información relacionada con las circunstancias de violencia doméstica de la familia en estricta confidencialidad conforme a lo establecido por ley. 4 Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates.

9 Capítulo 2 Información general del programa Explicación del programa de vales de elección de vivienda El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD) establece las normas y reglamentaciones del programa de vales de elección de vivienda (HCV). El objetivo del programa HCV es brindar asistencia para el alquiler a las familias elegibles de bajos ingresos. El programa de vales está diseñado para ayudar a las familias de bajos ingresos a obtener una vivienda económica y brindar mejores oportunidades de viviendas. Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates. 5

10 Capítulo 2 Información general del programa Programa de vales de elección de vivienda El monto máximo que PHA pagará es un monto equivalente al estándar de pago menos el pago total del inquilino de la familia. El estándar de pago: es establecido por PHA; está basado en el costo de la vivienda y los servicios públicos del área; depende de la composición de la familia y de la cantidad de habitaciones de la unidad; por lo tanto, es mayor para las familias que requieren unidades de 3 habitaciones que para las familias que requieren unidades con 1 habitación Qué paga cada uno en el programa de vales Alquiler La porción de PHA del alquiler equivale al estándar de pago menos el pago total del inquilino de la familia Estándar de pago Establecido por PHA Del 90% al 110% del alquiler justo de mercado (FMR) Si el total del alquiler equivale al estándar de pago,el alquiler del inquilino equivale al pago total del inquilino Si el total del alquiler es superior al estándar de pago,la familia debe pagar la diferencia. 6 Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates.

11 Explicación del programa de vales de elección de vivienda Responsabilidades dentro del programa HCV El programa HCV es una asociación de tres partes entre la agencia de vivienda pública (PHA), la familia (usted) y el propietario o locador de la unidad de vivienda. Responsabilidades de la agencia de vivienda Para que el programa funcione, PHA debe hacer lo siguiente: Revisar todas las solicitudes para determinar si un solicitante es elegible para participar en el programa. Explicar todas las normas del programa a todas las familias que cumplen con los requisitos Emitir un vale y, si fuera necesario, ayudar a la familia a que encuentre un lugar donde vivir. Aprobar la unidad, el propietario y los inquilinos. Hacer los pagos de asistencia de vivienda al propietario a término. Garantizar que la familia y la unidad continúen cumpliendo con los requisitos conforme al programa. Garantizar que los propietarios y las familias cumplan con las normas del programa. Brindar a las familias y a los propietarios un servicio profesional y rápido. Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates. 7

12 Capítulo 2 Información general del programa Responsabilidades de la familia Para que el programa funcione, usted debe hacer lo siguiente: Brindar a PHA información completa y precisa. Hacer lo posible para encontrar un lugar donde vivir que sea adecuado para su familia y que cumpla con los requisitos del programa. Cooperar asistiendo a todas las citas programadas por PHA. Cuidar la unidad de vivienda. Cumplir con los términos del contrato de alquiler en relación al propietario. Cumplir con las obligaciones familiares del vale, tal como se explican en este manual. 8 Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates.

13 Explicación del programa de vales de elección de vivienda Responsabilidades del propietario Para que el programa funcione, el propietario debe: Evaluar a las familias que cumplen con los requisitos para determinar si serán buenos inquilinos. Cumplir con las leyes para una vivienda justa y no discriminar a ninguna familia. Mantener la unidad de vivienda, haciendo las reparaciones necesarias de manera oportuna. Cumplir con los términos del contrato de pagos de asistencia de vivienda con la agencia de vivienda. Cobrar el alquiler adeudado por parte de la familia y exigir el cumplimiento del contrato de alquiler. Para ayudar en el proceso de evaluación, PHA puede brindarle al propietario el domicilio actual y anterior del locador e información sobre el mismo. PHA también puede brindarle información adicional sobre el desempeño del inquilino como locatario. Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates. 9

15 Capítulo 3 Pasos para recibir asistencia Una vez que su familia ha sido seleccionada de la lista de espera, se deben completar varios pasos antes de que pueda recibir asistencia para el alquiler. Cada uno de los pasos establecidos abajo se explica en más detalle en este capítulo. PHA determina la elegibilidad final de la familia Se selecciona a su familia de la lista de espera y se revisan el ingreso y la composición familiar para determinar la elegibilidad final. Emisión del vale Cuando se determina que su familia es elegible para participar en el programa y que hay financiación disponible, PHA le emite un vale. Su familia recibe el vale en la reunión informativa del inquilino. La familia decide dónde vivir Su familia debe encontrar una unidad de vivienda que cumpla con las normas del programa. Puede ser el lugar en el que vive actualmente o una unidad totalmente diferente. PHA puede ayudarlo de algunas maneras, pero la responsabilidad principal de encontrar una unidad adecuada para alquilar es suya. Tiene, al menos, 60 días para encontrar una unidad adecuada. De acuerdo a la política de PHA, ésta puede extender el período de búsqueda. Paso 1 Paso 2 Paso 3 Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates. 11

16 Capítulo 3 Pasos para recibir asistencia El propietario aprueba a la familia Aunque PHA determinó si su familia era elegible para el programa, el propietario de la unidad debe aprobar si usted es un inquilino adecuado. PHA sabe que el propietario ha aprobado a su familia cuando se presenta el formulario Pedido de aprobación del inquilino. PHA aprueba el alquiler y la unidad Después de que encuentra una unidad de vivienda adecuada y el propietario aprueba a su familia, la agencia de vivienda necesita determinar si la unidad califica para el programa HCV. Esto incluye una inspección de los estándares de calidad de la vivienda. Firma del contrato y del alquiler Si el alquiler y la unidad son satisfactorios, PHA firmará un contrato con el propietario, y su familia firmará un contrato de alquiler con el propietario. Pagos de asistencia de vivienda Después de que se firman el contrato del programa de asistencia para la vivienda (HAP, por sus siglas en inglés) y el contrato de alquiler, PHA hace el pago inicial de HAP y continuará haciendo pagos mensuales al propietario siempre que la familia continúe cumpliendo con los criterios de elegibilidad y la unidad de vivienda califique conforme al programa. Paso 4 Paso 5 Paso 6 Paso 7 12 Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates.

17 Ingreso anual Paso 1: PHA determina la elegibilidad final Ingreso anual El ingreso anual se define como el ingreso anual total anticipado de todas las fuentes. Si bien algunos tipos de ingresos no se cuentan, su familia es responsable de informar todos las fuentes de ingresos de la vivienda. PHA es responsable de aplicar las normas de HUD y decidir qué debe considerarse en el cálculo del ingreso anual. Éste es el primer paso para determinar el monto de asistencia para el alquiler que recibirá su familia. Si la agencia de ayuda social aprueba el ingreso de ayuda social de un integrante familiar por incumplimiento con los requisitos del programa de autosuficiencia económica, PHA debe incluir el monto del ingreso de ayuda social aprobado en el ingreso anual de la familia. PHA debe verificar el monto, el término y los motivos de la aprobación con la agencia de ayuda social. Ejemplos de ingresos Empleo Ingreso neto de un negocio Seguro social Asistencia pública SSI TANF Desempleo Indemnización del Discapacidad trabajador Pensiones Renta vitalicia Pensión alimenticia Pagos de traslados Intereses de activos Pago a militares Manutención de niños Aportes regulares/ Donaciones Ingreso neto de bienes inmuebles/efectos personales Determinación del ingreso ajustado Después de determinar el ingreso anual de su vivienda, PHA hace los ajustes necesarios al ingreso anual según las reglamentaciones de HUD. Si su familia califica, hay cinco posibles deducciones y descuentos. Las deducciones aprobadas por HUD y los gastos deducibles se sustraen del ingreso anual para obtener el ingreso anual ajustado de la familia. Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates. 13

18 Capítulo 3 Pasos para recibir asistencia Deducciones y gastos deducibles de HUD Dependientes Se realizará una deducción de $480 para cada menor de 18 años y para los integrantes familiares con 18 años o más que sean estudiantes a tiempo completo o discapacitados, siempre que no sea la cabeza de familia o su cónyuge. Deducción a personas mayores / con discapacidades Se realizará una deducción de $400 para las familias cuya cabeza, cónyuge o único miembro tenga 62 años o más o sea una persona con una discapacidad. Gastos médicos deducibles En el caso de una familia de personas mayores o con discapacitados, se deducirán los gastos médicos de todos los integrantes familiares que superen el 3% del ingreso anual. 14 Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates.

19 Ingreso anual Gastos deducibles por asistencia a personas discapacitadas Se deducirán los gastos por asistencia a personas con discapacidades que excedan el 3% del ingreso anual si permiten que un integrante familiar trabaje. Gastos deducibles por el cuidado de niños Se deducirán los gastos razonables por el cuidado de niños para los integrantes familiares menores de 12 años si permiten que un integrante familiar trabaje, asista a la escuela o busque un empleo. Ejemplo Ingreso familiar/composición: La cabeza de familia trabaja, gana $12,000 al año Tiene 1 niño (4 años) Cuidado del niño $75 por semana x 52 semanas $3,900 Ingreso anual $12,000 Deducción por dependiente $480 Deducción por el cuidado del niño $3,900 Ingreso anual ajustado $7,620 Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates. 15

20 Capítulo 3 Pasos para recibir asistencia Otros términos de HUD que debe saber Ingreso mensual ajustado Como un año tiene 12 meses, el ingreso mensual ajustado es el ingreso anual ajustado dividido 12. Pago total del inquino (TTP) Después de calcular el ingreso mensual ajustado, PHA determina el pago total del inquilino (TTP, por sus siglas en inglés) de su familia. El pago total del inquilino en el programa de vales es el monto mayor de las siguientes opciones: 30% del ingreso mensual ajustado de la familia 10% del ingreso mensual bruto de la familia El alquiler mínimo de PHA Esto incluye el monto que paga el inquilino en concepto de alquiler y servicios públicos de la unidad. De acuerdo al alquiler del propietario, el monto del descuento por servicios públicos y el estándar de pago aplicable, una familia puede pagar más que su TTP en concepto de alquiler y servicios públicos. Servicio público deducible Un servicio público es el cálculo estimado de PHA de las cuentas promedio mensuales en concepto de servicios públicos de una vivienda consciente en el uso de la energía. Si todos los servicios públicos se incluyen en el alquiler, no se aplica el descuento por servicio público. El descuento por servicio público variará de acuerdo al tamaño de la unidad y al tipo de servicio público. Nota En el paquete de la reunión informativa encontrará un "cronograma de servicios públicos" para que pueda determinar el descuento por servicio público de la unidad que desea alquilar. 16 Derechos reservados 2008 por Nan McKay and Associates.