TERRENO Y ENTORNO MEGAPROYECTOS COMERCIO 15/07/2009 TENDENCIAS MEGAPROYECTO

Transcripción

1 MEGAPROYECTOS DE VIVENDA Y COMERCIO Desde el año 2000, el sector inmobiliario peruano ha experimentando un gran crecimiento. La demanda de viviendas se ha visto favorecida por diversos factores como: Aumento de los ingresos familiares Presencia de Programas de Vivienda que faciliten el desarrollo de proyectos Mayores facilidades crediticias, con tasas más bajas y mayores plazos. ING: FERNANDO LLOSA DE CARDENAS JUNIO 2009 TENDENCIAS MEGAPROYECTO MEGAPROYECTOS CON LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS Unidades inmobiliarias numerosas Repetitivas Bajo precio Logrando en conjunto un gran ahorro en actividades como: TERRENO DISEÑO DE PRODUCTO CONSTRUCCION MERCADEO Lo que permite que el proyecto sea viable, logrando que mejoren los ingresos y disminuyan los costos para permitir que el precio de las viviendas llegue a las clases populares ofreciendo una vivienda digna y un cambio en la calidad de vida de las personas. TERRENO Y ENTORNO 1

2 TERRENOS TERRENO Grandes Bajo Costo Bien Ubicados Adecuada relación con el Entorno Granja El Infiernillo Cuartel La Pólvora Área: 22.7 has TERRENO APARENTEMENTE BARATO PERO. COSTO REAL DEL TERRENO NETO PRECIO DE TERRENO EN LICITACION US$ 15/m2 Canal de Rebose Costo Terreno Habilitado Area m2 US$ /m2 Postes Agricultores AREA DE VIAS 26.6% 49% del Area es aprovechable comercialmente VIVIENDA 30.5% Costo del Terreno + Alcabala + Comisión Gastos de Proyecto Habilitación Urbana Gastos de Licencias Habilitación Urbana Presupuesto Habilitación Urbana Gastos Generales Habilitación Urbana $ 18.96/m² $ 0.57/m² $ 0.09/m² $ 33.93/m² $ 1.91/m² 227,046 m² $ 55.47/m² RECREACION PUBLICA 16.0% COMERCIO 15.1% Costo Terreno Habilitado Area m2 US$ /m2 Terreno Residencial 88,805 m² $ /m² Terreno Comercial Educacional 23,108 m² $ /m² EQUIPAMIENT O URBANO 8.3% EDUCACION 3.4% Total Terreno Rentable 111,913 m² $ /m² Damnificados Eliminación Desmonte Delimitación UBICACION Con muy fácil acceso desde vía de Evitamiento y Centro de Lima Al centro de la ciudad de Lima El Agustino LIMA 2

3 En un distrito que está cambiando Responsabilidad Social Empresarial ENTORNO Y REALIDAD BOULEVARD HOYLE PALACIOS BOULEVARD REPUBLICA 7 frentes de desocupados del Agustino 01 frente de Ex- reos Población y Dirigentes del Agustino con expectativas de 11,000 plazas trabajo. Delincuentes organizados esperando inicio de obra REMODELACION AV TUPAC AMARU NUEVO OVALO DE LA PAZ Responsabilidad Social Empresarial JEFE ADMINISTRATIVO DE OBRAS Responsabilidad Social Empresarial FRENTE EXTERNO PLAN DE ENTRENAMIENTO Dirigentes de Organizaciones Vecinales RELACIONADOR COMUNITARIO INVESTIGACIÓN SOCIAL ANTROPÓLOGO EQUIPO SOCIAL MAPEO DE ZONAS Gremios de Construcción Civil RELACIONADOR Equipo INDUSTRIAL Legal 14 talleres de capacitación básica. 02 talleres de capacitación a la Comunidad Instalaciones eléctricas domiciliaria Instalaciones sanitarias domiciliarias 350 Pobladores capacitados Horas de capacitación aprox. 16,500 Apoyo 4 colegios, 01 comisaria, central comedores Instituciones Públicas y Privadas Policía Nacional Instituciones y organizaciones de base (actividades de promoción y proyección social) ASISTENTA SOCIAL Bienestar de los trabajadores en obra Organización Equipo Social Responsabilidad Social Empresarial FRENTE INTERNO PLAN DE ENTRENAMIENTO / CAPACITACIÓN 03 capataces instruidos en Cali y Bogotá 05 ayudantes instruidos en Cali 2500 hh. de capacitación especializada (colombianos) 40 operarios curso lectura de planos (Sencico + Sindicato+ GyM) DISENO DE PRODUCTO 3

4 DISEÑO DE PRODUCTO DISEÑO DE URBANIZACION URBANIZACION Cantidad y tipo de viviendas Zonas Comerciales Soporte de Educación Equipamiento Urbano Recreación Publica UNIDADES DE VIVIENDA Simétrico Modulares Optimizando: Estructuras Acabados Recorridos de Instalaciones Alternativas de VISION DE UN GRAN CAMBIO QUE HOY ES YA UNA REALIDAD SECTOR RESIDENCIAL Cada manzana es un conjunto residencial SECTOR COMERCIAL Datos: N de edificios: 170 Altura de Edificios: 5 pisos 20 Departamentos por Edificio Nº de departamentos: 3,400 N de estacionamientos: 825 u. m2 construidos: 218,388 m2 Datos: N de Manzanas: 2 Area de Terreno: 15,300 m2 M2 de Construcción: 10,000 m2 Sala de Ventas (mínimo) N de estacionamientos: 100 (mínimo) Inauguración Tottus: Julio 2008 H G F N de Etapas: 3 Nº de Sub-Etapas: 46 Duración Prevista : 34 meses Entrega de Ultimos: Ago 2010 Futuro Centro Comercial Dos manzanas comerciales integradas a través de boulevard municipal y frente a corredor vial Estación Central San Juan de Lurigancho 4

5 SUPERMERCADO TOTTUS SECTOR EDUCACIONAL 4 Construcción de Supermercado Tottus FUTURO DESARROLLO Datos: N de Manzanas: 1 Area de Terreno: 7,800 m2 M2 de Construcción: 550 m2 Aulas (mínimo) N de estacionamientos: 10 (mínimo) Centro de Formación Tecnológica Institutos de Computación SECTOR EQUIPAMIENTO URBANO DISEÑO DE EDIFICOS Datos: N de Manzanas: 3 Area de Terrenos : 18,900 m2 Sector Comunal: 9,815 m2 Mz SERPAR: 4,540 m2 Mz Minst. Educación 4,545 m2 Análisis de alternativas COMITÉ DE PROYECTO Inmobiliaria Edificaciones Proyectistas Presupuestos Proceso iterativo 8 pisos 6 pisos 5 pisos SECTOR COMUNAL Municipalidad Comisaría Centro de Salud Museo de Sitio Boulevard Cultural 3144 dptos 2720 dptos 2560 dptos ANALISIS DE RENTABILIDAD DEPARTAMENTO TIPICO DISEÑO DE EDIFICIOS 5

6 DEPARTAMENTO PILOTO ESTRUCTURACION DEL CONJUNTO Evaluar conveniencia de efectuar un diseño con placa vs. Albañilería armada. Evaluar conveniencia de usar losas aligeradas, armadas o pre-losas Determinar el tipo de cimentación más conveniente de acuerdo al tipo de estructura t y suelos. Efectuar bloques triples dobles y simples, para ahorrar muros Edificio Simple Edificio Doble Edificio Triple ESPESORES DE PLACAS MENORES OPTIMIZACION DE INSTACIONES SANITARIAS FUNCIONAMIENTO DE AIREADORES INSTACIONES SANITARIAS -ALTERNATIVA POSICION ABIERTA POSICION CERRADA 6

7 AJUSTE EN DISEÑO DE VIVIENDAS REVISIÓN DE CIRCUITOS ELÉCTRICOS Determinar dimensiones óptimas de baños para evitar cortes de cerámico. Diseñar los vanos de las ventas del tamaño óptimo para DORMITORIO 1 DORMITORIO 2 Ahorro de ml por departamento. disminuir las mermas en los perfiles de aluminio y cristales Diseñar la puerta del tamaño óptimo de acuerdo a las dimensiones disponibles en el mercado Las alturas de piso a techo de las viviendas serán de 2.30 mts DORMITORIO 3 PASADIZO 2 ESTUDIO Ducto COCINA - LAVANDERIA BAÑO SALA - COMEDOR NPT = H p-t = 2.30 PASADIZO 1 Reducción de diámetro de cableado de interruptores (permitido por la norma). Minimizar recorridos de tuberías de agua, desagüe y gas ALUMBRADO OPTIMIZACION DE DISEÑOS ALGUNA ALTERNATIVAS DE DISEÑO Compatibilización de planos de distintas especialidades. Revisión detallada de recorridos. de cruces. VIVIENDAS ECONOMICAS DEMOLICION, LIMPIEZA Y ELIMINACION DE CONSTRUCCIONES EXISTENTES CONSTRUCCION Optimización de Movimiento de Tierras Producción Continua Procesos Estandarizados y Mecanizados Cuadrillas y Equipos de trabajo optimizadas SEDAPAL ELIMINACION DE DESMONTE A BOTADEROS : 45,000 m³ DEMOLICION Y ELIMINACION DE CONSTRUCCIÓN: 36,000m² CEMENTERIO 7

8 PARQUE 4 15/07/2009 ACARREO Y ALMACENAMIENTO DE TIERRAS DE CHACRA PARA SU USO EN PARQUES ACARREO Y ALMACENAMIENTO DE TIERRAS DE CHACRA PARA SU USO EN PARQUES TIERRA DE CHACRA ACOPIADA 17,000 m³ REQUERIDA (e= 25 cm.) =16,000 m3 PARQUE : 36,328 m² EN MANZANAS: 28,000 m² PROCESO DE RECICLAJE DE EXCAVACIONES RECICLAJE DE MOVIMIENTO DE TIERRAS DEL PROCESAMIENTO SE OBTIENE: RELLENO 4,200 M3 DETRÁS PIEDRAS DEL PARA MURO: LOS MUROS GAVION-TERRAMESH 35,000 54,000 M3 RELLENO CON MATERIAL DE INGENIERIA DE CORTE ENPARA VIAS 52,000 EDIFICIOS M3 CORTE DE MANZANAS 12,000 M3 RELLENO ESTRUCTURAL PARA TIERRA ARMADA CORTE Y EXCAVACION PARA CIMENTACION DE EDIFICIOS RELLENO DE LOS PARQUES OPTIMIZACION DE MOVIMIENTO DE TIERRAS Efectuar un plataformado en los edificios para reducir los volúmenes de corte de material y usar material de préstamo debajo de los parques RELLENO CONTROLADO DE INGENIERIA OBTENIDO EN LOS PARQUES 53,000 m³ 8

9 OPTIMIZACION DE EQUIPOS DE TRABAJO PROCESO CONTINUO 2º ETAPA 1,000 DPTOS 1º ETAPA 1,160 DPTOS Monolítico Liviano 3º ETAPA 1,240 DPTOS 27 OPTIMIZACION DE RESULTADOS DE PRODUCION CONCRETO TELEHANDLER VS. BOMBA Y ELEVADORES % % 70% del día acarrea materiales de obra. 30 %de día vacía concreto. Gran ahorro neto de proceso de vaciado y acarreos "MI VIVIENDA" STD. PRES. LA POLVORA FRENTE ING.1 FRENTE ING.2 FRENTE ING.3 PROM. OBRA Rendimiento promedio logrado : 0.44 hh/m2 Area a Encofrar : 827,900 m 38 TELEHANDLER PROCESO DE CONSTRUCCIÓN Se logra vaciar en su totalidad los pisos superiores. Reduce incorporación de aire producido con Bomba Actividades complementarias 9

10 PROCESO DE CONSTRUCCIÓN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN ACABADO DE MUROS INSTALACION DE COLOMURAL PINTURA EN MUROS Menor personal en obra, menor gasto de Obras Provisionales Mejor control de los trabajos ejecutados Áreas de trabajo más libres y ordenadas. ASPECTOS DE MERCADO ASPECTOS DE MERCADO ATENDER A NUESTRO CLIENTE OFERTA Desarrollo de Nuevos Proyectos Terrenos Disponibles Autorizaciones i Adecuar reglamentos a nuevas necesidades Innovación Desarrollo del producto Adecuado Atender a nuestro cliente Aspectos de Post venta 10

11 ASPECTOS DE POSTVENTA ASPECTOS DE MERCADO DEMANDA Capacidad de Pago Disponibilidad de Financiamiento Accesible Formalización del Ingreso y adaptación de los bancos al mercado APOYO AL FINANCIAMIENTO A TRAVES DE PROGRAMAS PROYECCIONES LLEGAR A SECTORES CADA VEZ MAS POPULRES, PERO OFRECIENDO VIVIENDAS DIGNAS PROYECTOS DE GRUPO GRAÑA Y MONTERO EN SEGMENTOS POPULRES VIVIENDA PROGRAMAS SOCIALES COLLIQUE GAREZON PARQUES DE EL AGUSTINO EDELNOR 11

12 PROYECTO CENTRIKA Ubicación Av. Oscar R. Benavides (Ex colonial), Breña CARACTERÍSTICAS GENERALES Datos N de edificios: 21 N de pisos: 12 y 15 Nº departamentos: 2,400 N estacionamientos: 800 M2 construidos: 197,175m2 Área del terreno : 52, 000m2 M2 Servicios comunes: 400m2 M2 de área comercial 3,500m2 1,000 m2 destinados a educación Salón de usos múltiples para reuniones y fiestas, sala de Internet equipada, guardería para el cuidado de los niños gimnasio equipado. 18,431m2 de parques y áreas verdes PLANTAS TIPO PROYECTO GAREZON Ubicación Jr. Pedro Garezón, a 1 cuadra del cruce con Av. Nicolás Dueñas y Av. Argentina. Cercado de Lima Datos N de edificios: 7 N de pisos: 7 Nº departamentos: 392 N estacionamientos 131 M2 construidos: 30, 388m2 Área del terreno : 13, 421m2 M2 parque interno 2,400 m2 CARACTERÍSTICAS GENERALES PROYECTO COLLIQUE Producto de excelente nivel de calidad de vida dirigido al segmento C. Departamentos de 75m2 y 70m2 Cuentan con 3 dormitorios, sala- comedor, cocina-lavandería lavandería, 01 baño y un escritorio con opción de segundo baño (incluirá las instalaciones para ello) 1 Ascensor por edificio AUTOPISTA CH HILLON TRAPICHE NUEVO HABITAT COMAS C O M A S Ubicación Altura Km de la Panamericana Norte, Comas Datos Nº departamentos: 22,656 N estacionamientos 7,621 M2 construidos: 1.5 MM m2 Área del terreno : 642,874 m2 M2 áreas verdes 214,504m2 12

13 CARACTERÍSTICAS GENERALES UNCAMBIO EN LA FORMA DE VIVIR 354 Edificios de ocho pisos Departamentos de 44 y 70m2 Departamentos de 2 y 3 dormitorios Un ascensor por edificio 44 Parques con 108,951m2, 19,250 m2 de áreas comerciales, 5,830 m2 de lotes industriales y 12,860 m2 de aporte para educación. 10,000 unidades Techo Propio 4,000 unidades Mi Hogar 1,000 unidades MiVivienda Estas 15,000 unidades forman parte del compromiso con el fondo mivivienda. 7,656 unidades de libre disposición (Mivivienda) 13