Partición de Bienes Hereditarios. Escrituras Simultáneas (artículo 16 incisos c) y d) ley )

Transcripción

1 Partición de Bienes Hereditarios Escrituras Simultáneas (artículo 16 incisos c) y d) ley ) Autoras: Juana María Graciani Elena Alcira Soria Registro de la Propiedad de la Pcia de Buenos Aires 2006 TRACTO SUCESIVO Antes de entrar al tratamiento del tema del epígrafe, es necesario el estudio somero del principio registral en general del tracto sucesivo. Según Ramón Roca Sastre, el tracto sucesivo, es un mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, que deben formar una continuidad perfecta en orden al tiempo, reflejando el historial sucesivo de cada inmueble matriculado. En nuestro ordenamiento jurídico registral, está previsto en el artículo 15 de la ley , que establece: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. La finalidad del tracto sucesivo así estructurado, es organizar los asientos registrales de manera que expresen con la mayor exactitud la sucesión de los derechos que se refieren a un inmueble previamente determinado y matriculado, de suerte que haya siempre un enlace entre el derecho del titular actual con el que tenía asentado su causante inmediato anterior. De ello se desprende que el requisito de la previa inscripción constituye el fundamento básico del tracto sucesivo. El principio, tal como está formulado en la ley registral argentina tiene un aspecto sustantivo, vinculado con la legitimación para disponer y un aspecto formal vinculado con la manera de ordenar los asientos en el Registro. El documento a inscribir no será admitido por el Registro si no cumple con el requisito de identidad que prescribe que quien disponga debe ser el titular inscripto. Esta circunstancia se verifica por la confrontación con los asientos respectivos, de los que deberá resultar dicha identidad. El artículo 23 de la Ley , prohibe que se autoricen actos de transmisión, modificación o Juana María Graciani Elena Alcira Soria1Pág. 1

2 constitución de derechos reales inmobiliarios sin tener a la vista el título inscripto, además de la certificación sobre el estado jurídico del inmueble. En consecuencia, mientras el artículo 15 prescribe el requisito de la previa inscripción, el artículo 23 se refiere al ámbito de formación del documento, en el cual el funcionario debe tener a la vista el título inscripto de quien disponga de su derecho y la certificación respectiva. Esta exigencia, hace que no pueda autorizarse el acto sin título inscripto, no puede haber acto dispositivo eficaz, porque el funcionario autorizante tiene prohibido autorizar el acto en tales condiciones. El doctor Alberto Federico Ruiz de Erenchun, expresa que el encadenamiento del tracto se refiere a tres elementos, los sujetos, el objeto y el derecho que se pretende inscribir, de modo que se manifieste la compatibilidad y congruencia necesaria para que el documento traído a registrar provoque sobre el asiento ya existente un nuevo asiento. En cuanto al sujeto, el citado artículo 15, dispone que no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. Se deduce aquí que tiene que haber identidad entre la persona que otorga el acto y la que figura como titular del derecho que se dispone según los asientos del Registro. Los asientos conforme al principio de especialidad, deberán expresar el nombre del o de los titulares de dominio con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas, respecto de las sociedades o personas jurídicas, se consignará el nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Así como tiene que haber identidad entre el sujeto titular de la inscripción y el disponente, también tiene que coincidir la determinación del inmueble. La continuidad del tracto, está referida a toda clase de documentos por lo que se transmitan, constituyan, declaren, modifiquen, extingan o cancelen derechos reales sobre inmuebles, los que dispongan embargos y demás providencias cautelares y los que establezcan otras leyes nacionales o provinciales. Para el doctor Ruiz de Erenchun, el tracto sucesivo es en suma legitimación. El requisito de estar asentada la titularidad del disponente en el Registro hace a la legitimación, en cuanto lo habilita válidamente para el otorgamiento de los actos constitutivos, transmisivos o modificatorios de los derechos reales. La falta de tracto, derivada de la falta de título inscripto es un defecto subsanable, porque el acto no es nulo, sino ineficaz, es decir privado de sus efectos propios. Por lo tanto, merece una inscripción provisional (art. 9 de la ley ), y deberá con un documento complementario del que deberá resultar con la reanudación del tracto, la existencia de la legitimación correspondiente. TRACTO ABREVIADO El tracto abreviado, es una modalidad en que la legitimación registral, se combina con la legitimación extraregistral. Es una excepción a la regla establecida en el artículo 15 de la Ley , que exige el encadenamiento del titular y demás derechos registrados. Pág. 21 Juana María Graciani Elena Alcira Soria

3 DISTINTOS SUPUESTOS Existen razones de economía procesal que hacen lugar a estas excepciones que están previstas en el artículo 16 de la ley Se contemplan en este artículo cuatro supuestos en que según surge del texto legal no es necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con relación al documento que se otorgue. En realidad, se contemplan dos situaciones, una derivada de transmisiones hereditarias, otra referida a instrumentaciones simultáneas. El artículo 16 de la Ley , enumera en tres incisos los supuestos de transmisiones hereditarias presentando como rasgo común la existencia de un juicio sucesorio por el titular de un bien registrado o por su cónyuge. El artículo 16 inciso a), enuncia: cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre. El segundo inciso que es el más frecuente se refiere a cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieran o cedieran bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge. El tercer supuesto es el de los actos que sean relativos a la partición de bienes hereditarios. El texto legal dice: cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. Cuáles son los actos relativos a la partición que pueden tener trascendencia registral? son los actos que se traducen en la adjudicación de bienes, por lo que el sentido del artículo es extender el supuesto del inciso b) a los casos en que el heredero declarado es adjudicatario. ESCRITURAS SIMULTANEAS En el cuarto inciso se alude a las instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. Cabe agregar, que dichos actos deberán tratarse todos, de actos notariales. En cuanto a la simultaneidad, las instrumentaciones deberán derivarse ineludiblemente unas de otras, ya sean varias transmisiones de dominio o de transmisiones con constitución hipotecaria, de anticresis o de usufructo. Es imperativo delimitar el concepto de simultaneidad, el que según la doctrina, no puede ser otro que el de instrumentos otorgados o autorizados en el mismo día. En todos estos casos, agrega el artículo 16 in fine, el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación a partir del que figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo. La relación de antecedentes, por la cual se cumple con la legitimación exigida por el artículo 15, implica la enumeración de los actos a través de los cuales quien no es titular registral se conecta con el asiento registral y queda autorizado para disponer. En los tres primeros supuestos del artículo 16, la relación de antecedentes, surgen del juicio sucesorio, por lo que deberán constar en el documento la carátula del juicio sucesorio, la declaratoria Juana María Graciani Elena Alcira Soria1Pág. 3

4 sea suficiente para probar los efectos del acto o negocio translativo de quien en primera instancia, figura como titular registral. Lacruz-Bermerjo; no puede interpretarse el precepto como requisito necesario para el ejercicio de la facultad dispositiva, sino únicamente como requisito para que el acto dispositivo otorgado pueda inscribirse. La previa titularidad inscripta no se exige al tiempo del otorgamiento, sino al de la inscripción. En igual sentido agrega Roca Sastre; no condiciona a la previa inscripción el ejercicio de la facultad dispositiva del titular del derecho sino que únicamente la exige como requisito indispensable para que el acto dispositivo pueda inscribirse, el ejercicio del poder dispositivo es independiente de que conste inscripto el derecho del disponente. Para los autores Andorno y Marcolín de Andorno, además de una cualidad de carácter sustantivo que debe existir a los fines del funcionamiento del principio debe mediar otro de carácter formal deben coexistir simultáneamente el denominado principio de identidad y de continuidad registral (L. Andorno y M. Marcolín de Andorno Ley Nacional Registral Inmobiliaria). En la Cámara Nacional Civil 14/03/1985 ED, expresamente estipuló que la escrupulosa observancia del tracto sucesivo registral persigue el perfecto encadenamiento del titular del dominio de los derechos registrados así como la correlación entre las inscripciones, modificaciones, cancelaciones y extinciones, como presupuesto de un ejercicio eficiente de la función publicitaria encomendada al registro. Conocemos la situación que plantea la ley , en sus arts. 23 a 27 y especialmente el art. 28 párr.3, referido a la preanotación, sabiendo que excede el temario del trabajo, lo dejamos planteado para un tratamiento posterior. Sostiene Scotti que cuando el registro de la Propiedad no pueda determinar alguna de las inscripciones procederá a indicarlo en toda certificación y procederá a la registración provisional de los respectivos documentos. Si bien este caso esta referido a las situaciones de doble dominio, es de aplicación a todos los casos. El primer congreso Nacional de Derecho Registral, Buenos Aires 1972, los derechos inscribibles se derivarán del titular inscripto, de modo tal que el registro contendrá el historial completo de los bienes. El tracto sucesivo puede ser Abreviado o Comprimido. Si no es visible la correlación entre el titular registral y quien pretende inscribir su derecho, el registro en virtud de los arts. 17 y 18 de la Ley 17801, procederá a registrar la inscripción o anotación en forma provisional o condicional, dando lugar a que el requirente de la inscripción pueda proceder a la inscripción previa del art.19 y concordantes o a la ratificación prevista por el art del Código Civil. Ello en virtud de que nuestro registro es declarativo y no convalidante. TRACTO ABREVIADO Villaro, sostiene que los dos aspectos básicos que hacen al tracto sucesivo son: un aspecto sustancial que se corresponde con la legitimación registral del disponente a través del titulo previamente inscripto, y un aspecto formal que hace al ordenamiento de los asientos registrales que deben aparecer derivándose unos de los otros. Este principio admite situaciones especiales, son las contempladas en el art. 16, este artículo indica las excepciones conocidas como tracto abreviado donde el asiento que se pretende inscribir no se deriva estrictamente del anterior. El art. 16 enumera cuatro supuestos, de los cuales tres están referidos a situaciones hereditarias y una ultima producida por actos entre vivos. Pág. 41 Juana María Graciani Elena Alcira Soria

5 El autor citado expresa admite los cuatro supuestos establecidos por el artículo 16: a) contrato u obligaciones contraídas en visa por el causante o su cónyuge que pueden ser otorgados por los jueces, herederos declarados o sus representantes, siendo obvio que estas obligaciones fueron contraídas por el causante o su cónyuge, es necesario haber iniciado un juicio sucesorio y dictado su correspondiente declaratoria de herederos u auto aprobatorio del testamento; los jueces pueden intervenir cuando en el sucesorio no haya herederos declarados o en los casos ejecución forzada; en cuanto a los representantes, pueden ser los convencionales y los legales (padres, tutores, curadores). b) transmisiones o cesiones de bienes hereditarios efectuados por los herederos declarados o sus sucesores; tomando el enunciado textualmente se trata de los herederos declarados o sucesores cuando otorguen instrumentos en los que se transmita el dominio (inmuebles) o cedan derechos de hipoteca y anticresis, requisito indispensable es que los bienes estuvieren registrados a nombre del causante. Este autor sostiene, que el término sucesor esta referido a los sucesores universales del heredero declarado, exclusivamente al heredero del heredero. En su opinión, todo lo referido a esta materia, debe interpretarse restrictivamente. c) cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. Villaro dice que, la redacción es incorrecta pues no expresa a que documento se refiere, ni que personas los pueden otorgar. Respecto de los actos, estos pueden ser de dos clases: Actos preparatorios de la partición (ej. afectación y desafectación de la Ley ) y efectos de la partición (ej. adjudicación bienes siempre y cuando se trate de bienes hereditarios, en sentido restringido no entrarían en este concepto la partición por disolución de la sociedad conyugal). d) cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. Este es el único supuesto de actos inter vivos y es condición sine qua non que se refieran a un mismo inmueble aún cuando intervengan distintos funcionarios, siempre que las instrumentaciones sean notariales. Agregando Villaro que el tracto abreviado, es sólo la posibilidad de otorgamiento y disposición de titulares no registrales, de ningún modo el tracto no es inscripción figurada de lo que no llega al registro, sino que es registración de un acto, cuyo antecedente no se registró ni se registrará, porque respecto de él no es necesaria la previa inscripción, el tracto registra el último acto. A modo de ejemplo, el heredero que transmite por tracto abreviado una mitad indivisa, la declaratoria deberá ser registrada por el resto de los bienes, salvo que éstos se transmitan también por tracto abreviado. Simultáneo: Del latín simul, aplíquese a lo que se realiza u ocurre al mismo tiempo que otra cosa. Cuando hablamos de simultaneidad, estamos refiriéndonos a escrituras que transcurren en el mismo momento jurídico, es decir, que se otorgan en el mismo día. Falbo, sostiene que el art.15 no proclama efectos sustantivos que resultarían de la inscripción del titulo, sino que se limita a disponer que no procederá la inscripción cuando el documento o el titulo no cumple con el requisito formal de la continuidad del tracto, significa que el registrador no tiene que comprobar la previa inscripción para que quede justificado el poder de disposición del dueño, pues éste puede transferir su derecho aunque este no figure inscripto en el Registro (art.16). Lacruz Berdejo agrega: no puede interpretarse el precepto como requisito necesario para el ejercicio de la facultad dispositiva sino únicamente como requisito para que el acto dispositivo otorgado pueda inscribirse correlativamente al tratar el tracto abreviado, el acto o negocio dispositivo puede realizarse extrarregistralmente por quien se encuentre legitimado para otorgarlo, aunque no sea el titular registral pero, para que proceda la inscripción del documento en el Registro será Juana María Graciani Elena Alcira Soria1Pág. 5

6 de herederos, con indicación precisa de quienes son los herederos, fecha en que se dictó y fojas en que se halla glosada al expediente. También son requisitos fundamentales, consignar los autos de aprobación de testamento en su caso, de inscripción de la declaratoria, y el que verifica el cumplimiento de los recaudos previsionales y fiscales. En el caso de los actos relativos a la partición, deberá especificarse de que acto es consecuencia, y la resolución que la aprueba. ARTICULO 26 de la ley : En los casos de instrumentaciones simultáneas la relación está referida al acto notarial con indicación de número, fecha y funcionario autorizante y la vinculación del legitimado con el titular registrado. El artículo 26 de la Ley 17801, expresa que en los casos de escrituras simultáneas o cuando deban mediar referencias de expedientes, la relación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se podrá verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las constancias de la certificación registral en escrituras simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al respecto contenga la que la antecede. Debe destacarse la autorización expresa y excepcional que hace la ley para la utilización de un mismo certificado en los dos actos. Es por otra parte, una consecuencia lógica, ya que al no estar inscripto el acto antecedente no podría certificarse sobre él, pero teniendo en cuenta la interpretación restrictiva de la certificación, es lógico que se halla expresado de manera precisa la autorización. Alcances de la Normativa: Los cuatro supuestos del artículo 16 son excepciones al principio consagrado en el artículo 15 de tracto sucesivo y por ello se las llama tracto abreviado. Normalmente, un acto extraregistral, trae como consecuencia un acto registral, esto es un asiento. Sin embargo hay casos en los cuales dos o más actos extraregistrales, podrán traer como consecuencia un solo asiento registral y eso se llama tracto abreviado. El caso más común es el de los herederos que podrán transmitir sin antes haber inscripto la correspondiente declaratoria de herederos. Por ello, al anotarse la transmisión se incluirá en el asiento la transmisión hereditaria que se habrá relacionado con el documento respectivo. Esta modalidad ha resultado ser beneficiosa y útil en cuanto al ahorro de trámites y costos. Está demostrado que la modalidad abreviada, no se opone al normal desarrollo de la labor del Registro, ni afecta la perfecta continuidad y encadenamiento de las titularidades. Esta enumeración del artículo 16 es taxativa o meramente enunciativa? La doctrina ha sostenido el carácter enunciativo. En nuestro Registro la Disposición Técnico Registral N* 14/83 establece que son inscribibles todos los documentos en los que se utilice la modalidad del tracto abreviado y que cumplimenten los recaudos impuestos en el principio general explícito en el último párrafo del artículo 16 por lo que se considerará enunciativa y no taxativa, la enumeración contenida en dicha norma. En los documentos conforme la DTR 5/83, deberá transcribirse la declaratoria de herederos o de las partes pertinentes del testamento que contengan la institución hereditaria y su auto aprobatorio. Pág. 61 Juana María Graciani Elena Alcira Soria

7 Otro requisito que el registrador deberá merituar es el de que se consigne en el documento que han sido satisfechos los honorarios del abogado interviniente y tributado los aportes previsionales pertinentes (artículo 20 de la Ley 6716 y 8904) y que se haga mención al auto que ordenó la inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro. La DTR N* 5/74 incluye entre los documentos susceptibles de instrumentarse mediante la modalidad del tracto abreviado a aquellos en que los herederos otorguen Reglamentos de Copropiedad y Administración, conforme a la Ley , respecto de bienes registrados a nombre del causante, sin distinguir si hay además transmisión o adjudicación de unidades funcionales. Esta disposición del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, sienta la buena doctrina en materia de tracto abreviado, en cuanto reconoce que su fundamento útil radica indudablemente en la economía de procedimientos que significa englobar en un solo acto registral, dos o más actos registrales. En el Proyecto de Código Civil unificado con el Código de Comercio de 1998, el tracto aparece con sus diversas manifestaciones, siendo destacable la amplitud con la que se admite el tracto abreviado. Debemos hacer especial mención a lo declarado en el despacho 3 de la XV Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, en cuanto a que el tracto abreviado sólo dispensa de la inscripción previa, mas no del cumplimiento de los requisitos que las normas locales de procedimiento exigen en las instancias judiciales respectivas, por lo que el otorgamiento del documento por los herederos declarados o sus sucesores, debe consignar el cumplimiento de dichos requisitos, de igual modo que si se tratara de la expedición del documento judicial por el actuario respectivo. Que en el supuesto contemplado por el artículo 26 de la Ley nacional 17801, y cuando los antecedentes del acto judicial no se tomen directamente del expediente sucesorio sino del testimonio expedido pero no inscripto, ello exime de consignar el cumplimiento de aquellos requisitos desde que tal testimonio significa que ya han sido cumplidos o controlados por el funcionario respectivo, por lo cual bastará la simple atestación indicativa de que los datos consignados han sido extraídos de la documentación expedida para inscribir. La experiencia de años de vigencia de las instrumentaciones mediante la modalidad del tracto abreviado han permitido un paulatino perfeccionamiento de su aplicación y su ampliación, dado que las normas referidas al tema no deben limitarse en su aplicación a la abreviación de la toma de razón de la titularidad del derecho, sino a que pueda abarcar también la registración de documentos en los que se relacionen resoluciones judiciales que dispongan la extinción de derechos, medidas cautelares y otros supuestos. CONCLUSIONES Concluimos entonces, en que deben distinguirse por un lado, los efectos sustantivos de la inscripción del título o documento en el Registro con la finalidad de alcanzar el perfeccionamiento del derecho real, para su publicidad y correspondiente oponibilidad a terceros (art del Código Civil ) y por otro, los efectos formales de los asientos de los derechos en el folio registral, a los fines de establecer un perfecto eslabonamiento entre los que corresponden al último titular con relación a su causante inmediato anterior. La legitimación, de la que resulta el poder de disposición de un determinado sujeto, no siempre tiene que coincidir con la que proclaman los asientos registrales, si de la correcta documentación de 2 Oscar E. Sarubo. Tracto Sucesivo Abreviado. Escrituras Simultáneas, publicado en la Revista Notarial nro. 929 Pag. 163 Juana María Graciani Elena Alcira Soria1Pág. 7

8 los negocios dispositivos puede acreditarse que ella emana de la persona que aparece en el Registro como titular o de parte del derecho que se dispone. El tracto sucesivo se manifiesta de dos maneras en el Registro: a) por la regla general que requiere el previo asiento en el folio del derecho a favor del disponente (art. 15) y b) por la regla especial del tracto abreviado que por diversas razones admite que en un mismo asiento se hagan constar, en forma ordenada, sucesivos actos dispositivos, con la correspondiente concatenación de titularidades y derechos.(art. 16) El citado artículo 16 de la Ley no tiene que interpretarse como una disposición que contenga una enumeración taxativa de los únicos supuestos posibles de tracto abreviado, pues existen otros casos semejantes a los que en él se expresan, que sin violentar el ordenamiento, ni la finalidad del tracto, pueden ser comprendidos dentro de los elementos estructurales que permitieron la formulación de esta regla especial, evitando de esta manera, se practiquen asientos por separado de carácter puramente formal y de naturaleza transitoria; que no desnaturalizan la continuidad del tracto sucesivo; no se afectan a la finalidad superior de la publicidad registral; y permiten mayor agilidad y economía al tráfico jurídico inmobiliario, haciendo más rápidas y onerosas muchas inscripciones o anotaciones.(doctrina General del Tracto Sucesivo en el Derecho Inmobiliario Registral Argentino, Miguel Norberto Falbo).- Con respecto a las escrituras simultáneas, debe contemplarse como excepción al principio de que los actos escriturarios de transmisión, constitución o modificación de derechos reales sobre inmuebles, deben ser otorgados en base a certificados requeridos por el funcionario autorizante, a la que emana directamente del artículo 26 de la Ley 17801, que posibilita que las escrituras autorizadas como consecuencia de la primera para la cual fue solicitado el certificado, podrán apoyarse en las constancias de éste. Dicha conclusión ratifica la declaración de la XV Reunión de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble en su despacho 1, punto 3) en el tema de certificaciones en el caso de escrituraciones simultáneas. Bibliografía a) Falbo Miguel Norberto Doctrina General del Tracto sucesivo en el Derecho Inmobiliario Registral Argentino revista notarial N* 854 b) Ruiz de Erenchun, Alberto Federico El tracto abreviado y la propiedad Horizontal en aportes del Instituto de Derecho Registral (Universidad Notarial Argentina) c) Villaro Felipe Pedro, Elementos de Derecho Registral Inmobiliario d)proyecto de Código Civil de la República Argentina unificado con el Código de Comercio de l998 e) Roca Sastre, Ramón María, Derecho Hipotecario f) Ruiz de Erenchun, Alberto Federico, Calificación Registral en aportes del Instituto de Derecho Registral (Universidad nacional Argentina) Pág. 81 Juana María Graciani Elena Alcira Soria