CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES LIMITADOS PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA

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1 CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES LIMITADOS PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA 1. Los propietarios de una empresa de tecnologías de la información solicitaron, con la finalidad de ampliar el negocio, un préstamo que les fue concedido en el año 2004 con la garantía hipotecaria de la totalidad de la finca registral en la que se ubica la citada empresa. En el año 2007 la empresa realizó una inversión muy importante en bienes muebles de gran valor (ordenadores potentes, componentes electrónicos, etc.). Finalmente, en el año 2010, la empresa se ve incapaz de seguir pagando el préstamo, por lo que la entidad acreedora hipotecaria no tiene más remedio que iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. Contesta a las siguientes preguntas: a. Podría haber optado la acreedora hipotecaria por quedarse directamente con la empresa? Razona la respuesta. b. Deben incluirse en la ejecución hipotecaria todos los bienes muebles de la empresa? c. Responde la hipoteca por los costes judiciales de la ejecución hipotecaria? d. Por qué deben responder los propietarios de la empresa del resto de la deuda, en caso de que el valor obtenido en la subasta judicial resultare insuficiente? 2. Juan Alberto es dueño de una estación de servicio que otorga en usufructo a una S.L. por un período de quince años. La usufructuaria, transcurridos dos años, decide transformar la estación de servicio en un gran taller de reparación de camiones que, a su vez, arrienda a una empresa. Juan Alberto, cuando tiene conocimiento de los hechos, pretende extinguir automáticamente el usufructo concedido. Teniendo en cuenta los hechos descritos, contesta a las siguientes preguntas: a. En tu opinión, es legal la transformación unilateral que hace del negocio originario la S.L.? b. Podría constituir la transformación del negocio causa legal de extinción del usufructo? c. Teniendo en cuenta que la usufructuaria carece del derecho de disponer sobre el bien usufructuado, podía otorgar el arrendamiento? d. Qué le aconsejarías a Juan Alberto para defenderse frente a una situación que considera injusta? 1

2 3. En el título constitutivo de propiedad horizontal de la comunidad de vecinos Mirador 1 se contempla la existencia de un derecho de los propietarios de las plazas de garaje del edificio de poder acceder a las mismas por un pequeño camino perfectamente delimitado y descrito. Sin embargo, los copropietarios que carecen de dichas plazas suelen aparcar sus vehículos precisamente en dicho camino, bloqueando el único acceso peatonal al citado aparcamiento. Por esta razón, la comunidad de propietarios decide interponer una demanda contra los copropietarios incumplidores: a. Qué mayoría hace falta para que la comunidad de propietarios pueda demandar legalmente a otros copropietarios? b. Cómo se denomina el derecho que se recoge en el título constitutivo? c. Cómo se ha constituido dicho derecho? d. De acuerdo con lo establecido en el Código civil, es legal la acción de bloquear el sendero? e. Los copropietarios que carecen de aparcamiento quieren cambiar la regla recogida en el título constitutivo, podrían hacerlo? 4. Una entidad bancaria otorgó a un agricultor un préstamo hipotecario, gravado con la finca rústica, destinado a adquirir maquinaria y aparatos técnicos de última generación para mejorar la productividad de la finca. Tan sólo tres años después la acreedora hipotecaria tiene conocimiento de que la finca está prácticamente abandonada por sus dueños (que no obstante han seguido pagando los plazos del préstamo) y sufre un proceso continuado de deterioro. Puede la acreedora hacer algo para evitar que la finca siga devaluándose de esa manera? 5. Marta concluyó en abril de 2000 un contrato de arrendamiento por cinco años con opción de compra. Aconsejada por su abogado, inscribió el contrato de opción de compra en el Registro de la Propiedad. Transcurridos los cinco años inicialmente pactados, el contrato de arrendamiento continuó dos años más. Sin embargo, a finales de 2007 Marta comunica al arrendador su intención de no continuar con el arrendamiento (art. 10 LAU) y de ejercer el derecho de opción de compra. Contesta a las siguientes preguntas: a. Por qué crees que su abogado le ha aconsejado que inscriba en el Registro de la Propiedad? b. El propietario del piso se niega a cumplir con la opción de compra, sabes por qué? 2

3 6. Juan Alberto solicitó a una entidad bancaria un préstamo de euros para comprar un local en el que instaló un negocio de restauración. Posteriormente, ante la imposibilidad de satisfacer el crédito hipotecario, Juan Alberto pidió una modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado, pero la acreedora hipotecaria rechazó la petición por constituir una forma de novación extintiva del préstamo originario. Por todo ello, finalmente el local fue objeto de ejecución e Ignacio acabó adquiriéndolo en subasta pública. Cuando el adjudicatario, Ignacio, entra en posesión del inmueble, descubre estupefacto que los valiosos enseres, maquinarias y otros útiles que el local contenía han sido sustraídos por Juan Alberto. Contesta a las siguientes preguntas: a. Podía haberse realizado una modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado, tal y como solicitó Juan Alberto? b. Deberían haberse incluido esos bienes muebles en la ejecución hipotecaria? c. Podía haberse ejecutado el bien inmueble sin necesidad de subasta pública? d. Finalmente, la entidad bancaria que otorgó el préstamo a Juan Alberto no ha podido satisfacer íntegramente su derecho de crédito con lo obtenido en la subasta pública habida cuenta del bajo precio del remate. Puede demandar a Juan Alberto para exigirle el resto de la deuda? 7. Una entidad mercantil dedicada al servicio de préstamos urgentes otorga a la entidad Serta S.L. un préstamo que queda documentado en dos letras de cambio por importe de euros. A su vez, estas letras se encuentran garantizadas con una hipoteca sobre un bien inmueble constituida en escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad. La entidad mercantil prestamista transmitió posteriormente las letras de cambio a Francisco Tudelno que, en cuanto tomador, acabó solicitando la ejecución de la garantía hipotecaria por impago de las letras. Contesta a las siguientes preguntas: a. La entidad Serta S.L. considera inválida la transmisión del crédito hipotecario realizada por la prestamista ya que no se le dio conocimiento de la cesión, tal y como exige con toda claridad el artículo 149 LH. Tiene razón? b. Por otro lado, Francisco Tudelno considera que la hipoteca debe garantizar igualmente los intereses moratorios devengados, qué opinas al respecto? c. Finalmente, puede una sola finca hipotecaria responder por las dos letras de cambio? 8. Luis es propietario desde 1989 de una finca urbana gravada con una hipoteca en garantía de un préstamo cuyo importe originario ascendía a la cantidad de de pesetas. Puesto que Luis tiene dos hijos, Juan Manuel y Pedro, decidió en el año 2000 dividir la finca en dos partes, separando ambas por un muro medianero y construyendo una vivienda en cada una de ellas. En enero 3

4 de 2007 Luis formalizó ante notario dos escrituras de donación de cada una de las fincas, con sus respectivas viviendas, a favor de los hermanos. En el acto de escritura pública, el notario informó a Luis de que cada una de las fincas resultantes garantizaba la mitad del préstamo hipotecario aún pendiente de pago (unos euros). En febrero de 2008 surge un desagradable conflicto entre ambos hermanos, ya que Juan Manuel, unilateralmente, elevó el muro medianero en cincuenta centímetros. Ante las quejas de Pedro, Juan Manuel alegó que aquél podía observar el interior del salón de su casa desde una ventana situada en la primera planta de su vivienda, por lo que había tomado esa medida como única forma de proteger su intimidad. Pedro le contesta que el muro medianero no puede modificarse en ningún caso de manera unilateral y, además, le recuerda que él es titular de un derecho real de servidumbre sobre la finca de su hermano. Contesta a las siguientes preguntas: a. Al haberse creado e inscrito dos fincas registrales nuevas, qué ocurre, a efectos registrales, con la finca original? b. Tiene razón el notario cuando afirma que cada una de las fincas resultantes garantiza la mitad del préstamo hipotecario aún pendiente de pago? c. Es cierto que el muro medianero no puede elevarse en ningún caso? d. A qué tipo de servidumbre crees que hace referencia Pedro? e. Cómo pudo adquirir esa servidumbre? 9. Amador posee desde hace más de cincuenta años una vivienda en primera línea de playa, en una zona de dominio público. Dado el estado de abandono de la vivienda decide pedir un préstamo hipotecario a una entidad bancaria, alegando que la propiedad es suya por prescripción. Crees que podrá conseguir el citado préstamo? 10. Don Augusto es propietario de una finca rústica de regadío, situada en el sevillano municipio de Puebla del Río, abastecida por un canal de riego que le suministra agua del río Guadalquivir. El 16 de septiembre de 2006, súbitamente, su finca dejó de recibir agua a causa de que el nuevo propietario de una finca colindante, por la que transcurría el canal de abastecimiento, realizó unas obras que implicaban su desmantelamiento físico. Don Augusto, que goza de la sabiduría innata de las personas del campo, sabe perfectamente que él tiene derecho a recibir el agua, y que ese derecho se denomina servidumbre y lleva ejerciéndolo desde Contesta a las siguientes preguntas: a. Qué tipo de servidumbre existe en este caso? Clasifícala de acuerdo con los criterios establecidos en el Código civil. b. Qué acción le recomendarías a Don Augusto que interpusiera para que se le reconociera el derecho de servidumbre? Y para que el propietario colindante deje de interrumpir el cauce? 4

5 c. Teniendo en cuenta que Don Augusto no goza de título justificativo de su derecho real de servidumbre, cómo ha podido adquirir el derecho real de servidumbre? Razona suficientemente la respuesta. d. Podría el vecino colindante haber simplemente modificado de forma unilateral el trazado del canal? e. Finalmente, el vecino se defiende alegando que en la escritura pública de compraventa de su finca, inscrita en el Registro de la Propiedad, no se hace mención expresa a la existencia de la servidumbre, por lo que no le afecta en su condición de titular registral. Tiene razón? 11. Doña Rosalía ha otorgado en usufructo sus 760 participaciones en la entidad Antenas Pal S.L a Don Jaime Castro, por un precio de 10 por participación al año y durante el período de 3 años. Contesta a las siguientes preguntas: a. Podrías explicar en qué consiste el derecho de Don Jaime? b. Cómo crees que se regula este usufructo? c. Puede Don Jaime constituir una garantía real hipotecaria sobre su derecho? Cuándo se extinguiría esta garantía? d. Qué derechos tiene Don Jaime una vez extinguido el usufructo? 12. Doña Teresa ha oído hablar en la radio de un nuevo producto financiero que están ofreciendo las entidades crediticias destinado a personas de la tercera edad. Según ha entendido, se trata de una cantidad de dinero que el banco le concede a cambio de que transmita a éste su vivienda en el momento de muerte. Contesta a las siguientes preguntas: a. Cómo se denomina jurídicamente esta figura? b. Doña Teresa se pregunta qué ocurriría si ella, una vez concedido el préstamo, vendiera la vivienda a un tercero. Puedes contestarle? c. Es cierto que la vivienda se transmite en todo caso al prestamista una vez fallecida la prestataria? 13. Rocío es una pequeña empresaria que tiene un negocio de lavandería y que necesita urgentemente para afrontar una reforma absolutamente imprescindible de las paredes de su antigua casa. En estos momentos no atraviesa un buen momento económico y no dispone del efectivo, ya que la recesión económica ha llevado a que varios clientes le hayan dejado de pagar. No obstante, no quiere pedir un préstamo personal a un banco, ya que acabará pagando una elevada cantidad en concepto de intereses habida cuenta de la actual situación del mercado crediticio, por lo que opta por pedirle el préstamo a un primo suyo con el que mantiene una excelente relación. Su primo se muestra dispuesto a prestarle el dinero pero le hace 5

6 saber que la cantidad es muy considerable y por ello le pide que le entregue en garantía del pago algún bien. Rocío estima razonable la exigencia de su primo y, en cumplimiento de lo solicitado, le propone entregarle los derechos de crédito que tiene contra dos clientes suyos: uno de 4000 cuya fecha de vencimiento es el 10 de septiembre de 2008 y otro de 8000 cuyo vencimiento no está previsto hasta febrero de El primo de Rocío está conforme y firman un documento privado en el que se señala que el préstamo deberá devolverse en diciembre de Contesta a las siguientes preguntas: a. Qué tipo de derecho real ha sido constituido en el caso planteado? b. Puede pignorarse un derecho de crédito? Razona la respuesta. c. Desde el punto de vista formal, se ha constituido válidamente la garantía? d. Llega enero de 2010 y Rocío no ha devuelto la cantidad acordada. Qué puede hacer su primo para recuperar la cantidad pagada? Justifica suficientemente la respuesta. e. Si Rocío hubiera entregado a su primo en garantía un cuadro, podría éste haberlo vendido una vez vencido el plazo de devolución del préstamo? Razona la respuesta. 14. Alfredo es propietario de una vivienda de dos plantas y sótano situada en una pequeña urbanización típica de las afueras de cualquier ciudad española. La compra de la vivienda pudo realizarla en virtud de un préstamo hipotecario a interés variable concedido en 1984 por la Caja de Ahorros Azul. Cuando Alfredo adquirió la vivienda se dio cuenta de que la escalera que daba acceso a la planta superior estaba siempre a oscuras, ya que desgraciadamente el constructor no puso ninguna ventana en esa zona. Alfredo, que nunca ha soportado la oscuridad en las casas, decidió el 3 de abril de 1986 abrir en la pared una ventana de 1 50 de altura y 80 centímetros de ancho. En mayo de 2007 su vecino Juan, que habitaba en la urbanización desde el mismo año que Alfredo, vendió su casa a una pareja de recién casados, Marta y Pedro, los cuales incluyeron en el contrato de compraventa un pacto de retención relativo al préstamo hipotecario que en su día tuvo que pedir Juan. El matrimonio, nada más entrar en la posesión efectiva de su nueva vivienda, se dirigieron a Alfredo para comunicarle que la ventana, al estar abierta sobre una pared contigua a finca ajena, era ilegal, por lo que debía proceder a cerrarla inmediatamente. Concretamente, Marta y Pedro se quejaban de que la ventana, por su distancia, le permitía a Alfredo tener una visión directa del interior de su vivienda. Alfredo ignora el requerimiento de Marta y Pedro, por lo que éstos, en ejercicio de sus derechos, proceden a levantar, dentro de los límites de su propiedad, un seto que preserva la intimidad de la pareja. En tal momento Alfredo se dirige a la pareja para indicarles que él es titular de un derecho real que les impide a Marta y Pedro levantar el citado seto. Contesta, de manera separada, las siguientes preguntas: a. Por qué crees que Marta y Pedro afirman la ilegalidad de la ventana? b. Qué clase de derecho real ha podido adquirir Alfredo? Clasifícalo teniendo en cuenta su específica tipología. 6

7 c. Cómo ha podido adquirir dicho derecho real? d. Estás de acuerdo con la afirmación de Alfredo? e. En el caso de que Alfredo dejara de pagar el préstamo hipotecario, quedarían incluidos en la garantía hipotecaria los intereses moratorios? f. Juan recibe sorprendido a los cuatro meses de vender su vivienda una notificación de su banco en la que se le indica que debe proceder inmediatamente al pago de las dos mensualidades últimas no satisfechas. Juan le contesta al banco señalando que él dejó de ser deudor desde el momento de la venta de su vivienda. Tiene razón? Qué crees que puede hacer? g. Si el banco llegara a ejecutar la hipoteca por falta de pago, se extenderá la garantía hipotecaria a las mejoras de carácter suntuario? 15. Ana María es una contable gaditana que ha sido destinada a una oficina de Madrid. Como consecuencia del traslado laboral se ha visto obligada a vender su piso de Rota pero, en previsión de su posible retorno, ha incluido en el contrato de compraventa la siguiente cláusula: Durante los siguientes seis años, la vendedora se reserva el derecho a recuperar el piso por el precio de la venta. En Madrid Ana María pretende adquirir un piso, pero los precios son tan altos en la capital de España que se ve obligada a solicitar un préstamo hipotecario que garantiza con el derecho de recuperar su piso de Cádiz. Contesta a las siguientes preguntas: a. Cómo se denomina la figura jurídica recogida en la cláusula contractual incluida en el contrato? b. Dicha figura jurídica, es un derecho real? Puede hipotecarse? c. Qué ocurrirá si Ana María deja de pagar el préstamo hipotecario? 16. Juan vive en el último piso de un edificio compuesto por 16 viviendas y carente, sorprendentemente, de título constitutivo. Juan, que es el padre de una familia numerosa, quiere construir una vivienda encima de la suya, por lo que le pide al presidente de la comunidad que lleguen a algún acuerdo que posibilite la construcción de un nuevo piso que pase a su propiedad inmediatamente, ya que desde el punto de vista urbanístico es perfectamente viable. El presidente, en su condición de abogado, le contesta que existe una figura jurídica, regulada en la nueva Ley del Suelo, que le permite construir sobre una construcción ya realizada. Contesta a las siguientes preguntas: a. A qué figura se refiere el presidente? b. Juan le pide al presidente que le explique en qué consiste dicha figura jurídica, y tras escuchar atentamente su configuración le hace saber que, en su opinión, esta figura tiene un defecto respecto a lo que él busca. A qué crees que puede referirse? 7

8 c. Se encuentra el edificio sometido a la LPH? Justifica la respuesta. d. Qué tipo de mayoría hace falta para que se le conceda a Juan su petición? Razona la respuesta. 17. Mikel es un escalador profesional que quiere poner un negocio de trabajos verticales dedicado a la limpieza de ventanas en grandes edificios, tareas de mantenimiento, apoyo y formación al personal en los inmuebles en construcción, etc. Para ello, necesita comprar un local comercial que ya ha identificado, pero el problema es que el banco al que ha pedido el crédito le exige, además de la hipoteca sobre el local, una garantía adicional, ya que Mikel ha solicitado una cantidad superior al valor del local para afrontar los gastos de puesta en marcha de la empresa. Los padres de Mikel se ofrecen para hipotecar su vivienda, y así se hace en virtud de escritura pública otorgada ante Notario. Desgraciadamente, el negocio de Mikel no va bien, ya que sus principales clientes, los constructores y gestores de edificios, no están precisamente atravesando un buen momento. Tras ser incapaz de pagar las tres últimas cuotas del préstamo, el acreedor inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria contra el local y contra la vivienda de los padres de Mikel. El abogado de estos exige que en primer lugar se ejecute el local y se persigan los bienes de Mikel, dejando la vivienda de los padres para un momento posterior. Contesta a las siguientes preguntas: e. Crees que puede prosperar la petición del abogado de los padres de Mikel? f. En el caso de que, una vez ejecutados ambos inmuebles, el precio obtenido no sea suficiente para satisfacer el préstamo concedido, se extingue la responsabilidad de Mikel? Y la de los padres? Razona la respuesta. g. Si los padres de Mikel hubieran vendido la vivienda a un tercero, responderían de la deuda de su hijo? h. Existe alguna forma legal de que la responsabilidad del deudor hipotecario termine con la venta en subasta del inmueble gravado? i. Otros acreedores de Mikel pretenden ejecutar el local en pago de unas deudas pendientes, quién tiene preferencia, el banco o estos deudores? j. Sobre la vivienda de los padres de Mikel pesaba una hipoteca previa, cuál tiene mejor rango? 18. El promotor de una urbanización solicitó a una entidad bancaria un préstamo hipotecario destinado a financiar la construcción. En los contratos de compraventa que concluye con los adquirentes de los diferentes pisos, incluye una cláusula que impone el deber de los compradores de subrogarse en la hipoteca. El préstamo, entre otras muchas cosas, establece una cláusula de vencimiento anticipado en caso 8

9 de impago de una de las cuotas de amortización, el deber general de pagar intereses de demora, sin más especificación. Uno de los adquirentes, de profesión abogado, antes de firmar el préstamo le indica al Notario que la cláusula de vencimiento anticipado, según la STS , es nula. Además, dice no entender en qué consiste la siguiente cláusula: En caso de venta del piso hipotecado, se aplicará un pacto de descuento. En cualquier caso, supone que se trata de una cláusula de subrogación hipotecaria de terceros. Contesta a las siguientes preguntas: a. Es válida la cláusula que impone la obligación de subrogación? b. Tiene razón el abogado en su alegación? c. Consideras válida la cláusula relativa al pago de intereses de demora? Razona la respuesta. d. Es correcta la interpretación que hace el abogado del pacto de descuento? 19. Josep ha adquirido una finca rústica con vivienda situada en un hermoso paraje natural de la provincia de Girona. La vivienda carece de acceso a internet, y un vecino le indica que hay una empresa que podría instalárselo, pero hay un problema: el montaje de la infraestructura exige que los cables transiten por el subsuelo de Jordi, copropietario de otra finca que se niega radicalmente a que se realicen esas obras en su propiedad. Josep llama a Jordi para advertirle que él tiene un derecho que le obliga a tolerar la obra, aunque le resulte molesta. Teniendo en cuenta que se trata de un caso que tiene lugar íntegramente en Cataluña y entre catalanes, responde a las siguientes preguntas: a. A qué derecho se refiere Josep? b. Puede exigir Josep a Jordi que acepte la realización de la obra en cualquier circunstancia? Razona la respuesta. c. Teniendo en cuenta que Jordi, en el caso de que se realizara la obra, también podría acceder a internet, podría exigir algún pago por los perjuicios padecidos en la realización de la obra? 20. Los miembros de la cooperativa agrícola Olisol, dedicada a la explotación del girasol, riegan sus cultivos, desde el 2 de octubre de 1980, gracias a una acequia que transporta el agua, atravesando distintos fundos, desde un canal destinado a regadío situado a tres kilómetros de distancia. En septiembre del año 2005 la empresa Astor S.A. adquiere una finca por la que discurre la citada acequia, e inmediatamente se pone en contacto con Olisol para advertirle de que va a proceder a derribarla puesto que su ubicación le impide llevar a cabo los proyectos de construcción que ha planeado para la finca. Los miembros de la cooperativa se niegan tajantemente a aceptar tal amenaza, y le conminan a abandonar tal proyecto ya que ellos tienen derecho a transportar el agua (sic). El abogado de Astor S.A. alega que las servidumbres de aguas, desde la entrada en vigor de la Ley de Aguas en 1985, están prescritas. Teniendo en cuenta estos hechos, contesta a las siguientes preguntas: 9

10 a) Tienen los miembros de la cooperativa derecho a transportar el agua? Razona la respuesta. b) Tiene razón el abogado de Astor S.A. en su argumentación? c) Goza Astor S.A. de la facultad de variar unilateralmente el trazado de la acequia? 10