INFORME DE REVISIÓN DE DEFECTOS Y CALIDADES EFECTUADO SOBRE LA VIVIENDA DE VPPB , CORRESPONDIENTE

Transcripción

1 INFORME DE REVISIÓN DE DEFECTOS Y CALIDADES EFECTUADO SOBRE LA VIVIENDA DE VPPB , CORRESPONDIENTE A LA PROMOCIÓN DE 41 VIVIENDAS, GARAJES Y TRASTEROS EN PARCELA 2.77B ENSANCHE VALLECAS 54 (MADRID). Promoción: Vallecas Ensanche 54, Parcela 2.77B. Localidad: Madrid Dirección: Avenida Cerro Milano 10 Portal: Vivienda: Letra Adjudicatario: DNI CON COPIA: EMVS (Empresa Municipal de la vivienda y suelo de Madrid) C/ Fray Luís de León MADRID. Fecha: 18 de Mayo de 2010 Elaborado por:

2 1. Antecedentes. El pasado día 13/5/2010, los adjudicatarios y futuros propietarios de la 18º convocatoria correspondiente a la promoción de las 41 viviendas, garajes y trasteros de protección pública básica (V.P.P.B), Vallecas Ensanche 54 (2.77 B), fuimos convocados por la EMV para efectuar la primera visita de reconocimiento y entrega de documentación de nuestras futuras viviendas. Uno de los principales objetivos de la visita, consistía en efectuar una primera inspección visual de reconocimiento de nuestras futuras viviendas adjudicadas, entre la que se encuentra el , adjudicada en dicha convocatoria a D , autores del presente escrito y futuros propietarios del inmueble. 2. Objeto del informe. El presente informe, tiene por objeto complementar de la manera más formal y argumentada posible cada una de las comprobaciones que fueron detectadas y plasmadas en la hoja de deficiencias que fue entregada al representante de la EMVS en el día indicado. En este sentido, se exponen a continuación cada una de las comprobaciones que pudieron ser efectuadas en el interior de la vivienda en lo que respecta a remates, calidades de los materiales y estado de instalaciones mecánicas y eléctricas ejecutadas, determinando si el estado actual del inmueble, se encuentra en óptimas condiciones de ejecución y utilización. Entre otras, cabe destacar las siguientes anomalías que pudieron ser detectadas en la vivienda perteneciente al inmueble y futura vivienda de los autores del presente escrito. 3. OBSERVACIONES. 3.1 Cerramientos exteriores. - En las fotografía nº 1 y nº2, se puede observar la mala ejecución efectuada en los remates finales de la chapas exteriores de fachada, sobre los marcos de las ventanas asociada al salón y dormitorio secundario de vivienda. Existen igualmente, chapas exteriores que no se encuentran correctamente ancladas a la fachada exterior, tal y como se observa en la fotografía nº2.

3 Foto 1 Mal rematada la unión de los paneles exteriores de fachada con los marcos de las ventanas. Foto 2.Panel metálico exterior, mal soportado al paramento de fachada (Ventana de comedor). Foto 3. Panel metálico exterior, mal soportado al paramento de fachada (Ventana de comedor - El estado de la carpintería exterior pertenecientes a las ventanas de salón y dormitorios a fachadas (Barandillas de seguridad), se encuentra con proyecciones de aislamiento térmico (poliuretano), siendo conveniente que se proceda a su correcta limpieza. Se visualiza asimismo posibles indicios de procesos de oxidación, siendo necesario recordar que según memoria de calidades del edificio, toda la carpintería exterior se ejecutaría en aluminio.

4 Foto 4 Proyecciones de poliuretano en carpintería exterior de fachada. Foto 5.Indicios de oxidación en carpintería exterior de fachada (barandillas de seguridad de ventanas) 3.2 Carpinterías interiores. - De manera generalizada en el interior de la vivienda, todas las puertas y carpintería interior se encuentran con defectos de forma y en mal estado (deterioradas, con defectos puntuales como puedan ser esconchabones, sin embellecedores, manchadas etc ). Por ejemplo, la puerta del armario empotrado perteneciente al dormitorio principal de la vivienda, tiene un gran defecto de forma (agujero), que se ha intentado subsanar mediante la utilización masilla y posterior pintado de la misma. (Ver fotografía nº6) Se hace necesario recordar igualmente, que en la memoria de calidades que nos fueron entregados, las puertas serían de madera, siendo las instaladas en el interior de la vivienda en aglomerado y de muy mala calidad. Foto 6. Puerta de armario empotrado deteriorada en dormitorio principal. Foto 7. Deterioro del marco de la puerta corredera de acceso a dormitorios.

5 - En relación a los rodapiés se comprueba que estos se encuentran en su gran mayoría mal ejecutados, no ajustándose al límite de los paramentos verticales de las paredes interiores, y efectuándose sus uniones materiales de forma irregular (mal rematadas las juntas de unión y no efectuándose los trazados de manera lineal, de forma que se evite en la manera de lo posible las uniones en tramos rectos). Foto 8. Mala ejecución y estado de las juntas de unión de los rodapiés. - No se visualiza la existencia de persianas instaladas en ventanal de comedor y dormitorio principal, siendo necesario mostrar, que las existentes en el resto de las piezas habitables se consideran de pésima calidad. Foto 9. Ventana de dormitorio principal sin persianas. Foto 10. Ventana de comedor sin persiana. - Llegados a este punto y al verificar la inexistencia de carpintería exterior para alojamiento de persianas, se deberá justificar atendiendo al DB-HS3 del CTE, el método de ventilación adoptado en las estancias secas de la vivienda (dormitorios y salón

6 comedor) de forma que se garantice la circulación del aire desde las estancias mencionadas (secas) a las húmedas (Baños y cocina), mediante las correspondientes aberturas de admisión en dormitorios y comedor, hacia las aberturas de extracción en cocina y aseos. En este sentido, se deberá de garantizar que los materiales utilizados en la instalación de la vidriería exterior instalada en cada una de las habitaciones y zona de comedor de la vivienda, aportan los caudales mínimos exigidos, justificando igualmente, que dicha metodología no de lugar a que se produzcan condensaciones interiores (condensaciones en marcos de ventana por el paso del caudal de ventilación): Dormitorio 1: Dormitorio 2: Dormitorio principal: Salón comedor: 5l/s 18 m 3 /h (un ocupante x 5l/s) 5l/s 18 m 3 /h (un ocupante x 5l/s) 10 l/s 36 m 3 /h (dos ocupantes x 5 l/s) 12 l/s 43,2 m 3 /h (cuatro ocupantes x 3l/s(ocupante) Asimismo y en relación a tipo de material empleado como elemento de oscurecimiento de las piezas habitables de la vivienda (foscurit enrollable), se debe mostrar lo reflejado en el apartado 3.6 de la Orden del 18 de Abril de 1997 NTC-VPP-97, donde se establece lo siguiente en relación a las condiciones funcionales y constructivas de persianas y protectores exteriores. Punto 1. En todo momento se habla de persianas o protectores exteriores, no interiores como se han instalado en las viviendas. Punto 3. No interferirán con la apertura de las carpinterías de los huecos Existen ventanas en el interior de la vivienda que con el foscurit plegado se interfiere con la apertura de la misma (por ejemplo, en dormitorios secundarios, ventanas de apertura con eje vertical de giro). - En relación a las puertas de acceso a las viviendas (rejas) y al comprobar la inexistencia de sumideros ubicados en los tendederos, así como una pendiente inadecuada en el pavimento entre el acceso desde zonas comunes del edificio (pasillos de acceso) y entradas a la vivienda, se pide justificación en torno a la metodología empleada ó sistema que evite la penetración del agua por precipitaciones (lluvias) al interior de nuestras viviendas.

7 Foto 9. Tendedero sin sumidero y pavimento exterior de zonas comunes con caída hacia el interior de la vivienda. - Con respecto lo indicado, se hace necesario mostrar la insatisfacción causada en torno al método de ejecución y materiales empleados para llevar a cabo los accesos particulares al interior de la vivienda (valla de acceso y puertas de entrada a cocina y vivienda), comprobando la inseguridad originada por los anclajes de las vallas exteriores así como las características de las puertas con cristaleras pertenecientes al acceso a cocina y vivienda. De la misma manera, se comprueba que los materiales empleados en la ejecución del paramento exterior de la vivienda junto con las propias puertas de acceso, no se consideran idóneos para llevar a cabo una correcta climatización de la vivienda, siendo necesario indicar que de manera especifica, se justifiquen el cumplimiento de la tramitancia del cerramiento exterior (de manera conjunta e individual), así como las condiciones mínimas a cumplir en torno a las condensaciones y permeabilidad al aire de las cristaleras y puertas instaladas para dicho cerramiento, debiendo cumplir en todos los casos, las condiciones más exigentes del DB-HE-1 del CTE (Limitación de la demanda energética, tramitancias limite (medias y particulares) de muros de fachada para cerramientos exteriores en zona climática D3). Asimismo y atendiendo a las normas técnicas de diseño y calidad de las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid (Orden del 18 de Abril de 1997 NTC- VPP-97) deberán cumplir con los espesores mínimos establecidos para puertas de entrada (40 mm, según punto 4 del apartado 3.9 Carpintería interior ), así como las condiciones de acústica de edificios en torno al aislamiento mínimo a ruido aéreo que deberán presentar dichos paramentos, no siendo inferiores a 45 db, en cumplimiento del punto 3 del apartado 3.8 particiones y DB-HR del CTE. 3.3 Solados interiores. - Con respecto los solados llevados a cabo en el interior de la vivienda y más concretamente en las zonas de cocinas (tarima flotante de las mismas características que en el resto de la vivienda), se deberá justificar atendiendo a las Normas Técnicas de diseño y calidad de las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid (Orden del 18 de Abril de 1997 NTC-VPP-97), que el material empleado para las

8 mismas cumple con las condiciones funcionales y contractivas que establece en el punto 3.12 Revestimientos de suelos. En este sentido y atendiendo al punto 4 del apartado indicado, refleja que los solados de cocina, serán resistentes a la acción de la grasa y los aceites, presentando una absorción al agua inferior o igual al 10 por 100, no siendo deslizante en mojado. Foto 10Solado interior de la cocina en tarima flotante de idénticas características que del resto de la vivienda. 3.4 Zonas comunes. - En relación a las escaleras exteriores de acceso a plantas de viviendas, se debe reflejar la inexistencia de pasamanos a lo largo de toda su longitud (ver fotografía nº11). En este sentido y conforme el articulo Prevención de caída del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, establece que todas las escaleras estarán dotadas de, al menos, un pasamanos situado a 90 centímetros de altura, siendo de dos situados a ambos lados, si la escalera presenta una anchura igual o superior a 120 centímetros. Se requiere que dicho aspecto se tenga en consideración. Foto 11. Escalera de acceso a plantas, sin los correspondientes pasamanos.

9 3.5 Instalaciones eléctricas y mecánicas en el interior de la vivienda Instalación eléctrica. - Tal y como se observa en la fotografía nº 12 correspondiente al cuadro de mando y protección de la vivienda, se puede comprobar la inexistencias de dispositivos de protección contra sobretensiones transitorias (descargadores de tensión), siendo obligada su instalación en función del DB-SU del CTE y el REBT. Conforme lo reflejado, y en cumplimiento del DB-SU8 del Código Técnico de la Edificación en su punto apartado B.2 Sistema interno establece que toda instalación eléctrica que disponga de dispositivo de pararrayos (nuestro caso), deberá disponer de sistemas que reduzcan los efectos eléctricos y magnéticos de la corriente de descarga atmosférica dentro del espacio a proteger (nuestra instalación eléctrica). En este sentido y atendiendo al articulo 16 del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT 2002), establece que las instalaciones interiores o receptoras se protegerán con sistemas que eviten los efectos de sobretensiones (descargadores de tensión) y sobreintensidades (interruptores magnetotérmicos), resguardando a sus materiales y equipos de las acciones y efectos de los agentes exteriores. Atendiendo a las dos indicaciones reflejadas en los puntos anteriores, el sistema de protección deberá de garantizar las condiciones más exigentes de la ITC-BT-23 del REBT (Protección contra sobretensiones), diseñando y coordinando los dispositivos de protección a instalar en el edificio, en función de la categoría de protección de cada una de las partes de la instalación, equipos y receptores. Foto 12.Cuadro de mando y protección del interior de la vivienda sin dispositivo de protección contra sobretensiones Instalación de calefacción centralizada. - No se visualiza en la totalidad de las estancias de la vivienda, la colocación de las correspondientes válvulas termoestáticas en los circuitos de impulsión de los emisores ejecutados (radiadores).

10 Se recuerda que según el Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios (RITE 2007) establece que en los sistemas de calefacción por agua en viviendas de instalará una válvula termoestática en cada una de las unidades terminales de los locales principales de la misma (Salas de estar, comedor, dormitorios etc ). En este sentido, se comprueban estancias como salón y dormitorios secundario donde no se visualiza su instalación (ver fotografía nº 13). - Si bien se dota de válvulas de corte a la entrada de cada uno de los emisores, dicha disposición no se visualiza en los retornos, siendo necesario su instalación de forma que facilite y garanticen las condiciones de reparación ó mantenimiento de los emisores, sin efectuar una desconexión total de la instalación. (Ver fotografía nº 14) En la IT del RITE unidades terminales establece lo siguiente: Todas las unidades terminales por agua tendrán válvulas de cierre en la entrada y en la salida del fluido portador, así como un dispositivo, manual ó automático, para poder modificar las aportaciones térmicas (Válvulas termoestáticas). Una de las válvulas terminales por agua será específicamente destinada al equilibrado hidráulico. Foto 13.Radiador de comedor sin la correspondiente válvula termoestática instalada en el circuito de impulsión de agua. Foto 14.Radiadores sin válvulas de corte en los retornos. - No se visualiza la correspondiente válvula de vaciado del circuito de calefacción interior de cada una de las viviendas. Recordar que esta se deberá disponer conectada con el sistema de evacuación y recogidas del edificio (red de saneamiento). Según la IT del RITE Vaciado y purga, muestra que todas las redes de tuberías deben diseñarse de tal manera que puedan vaciarse de forma parcial y total. - Asimismo y conforme la batería de impulsión y retorno de la instalación de calefacción interior de cada una de las viviendas, no se visualizan las correspondientes válvulas de corte y seguridad, que independicen y protejan la instalación en caso de sobrepresiones u operaciones de mantenimiento o reparación que puedan originarse en el interior de la vivienda. La válvula de alivio ó seguridad, se instalará conectada directamente con la red de recogida o evacuación del edificio.

11 3.5.3 Pre-instalación de A/A. Foto 15.Batería de impulsión y retorno del circuito de calefacción interior sin vaciado, llaves de corte y válvula de seguridad ó alivio. - En lo que respecta a la preinstalación de aire acondicionado, y más concretamente en las cajas de registros ubicadas en salón y dormitorio principal (Ver fotografía nº16) donde se prevé la futura instalación de las unidades evaporadoras (Splits), no se visualiza el correspondiente registro de conexión a la red de evacuación para recogida de condensados, siendo requisito necesario conforme el articulo 33 y 32.7 correspondiente a la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano de Madrid. Asimismo y si bien se comprueba en dicho registro el tubo de protección destinado a alojar la línea eléctrica perteneciente a la futura alimentación de los evaporadores a instalar, dicha previsión se deberá haber tenido igualmente en consideración para la futura instalación del equipo compresor en el edificio. Foto 16. Caja de registro en comedor para futura instalación de equipos evaporadores de la pre-instalación de A/A. Con respecto la ubicación de la unidad condensadora de cada una de las viviendas (compresores del A/A), se deberá indicar el destino preciso para su futura instalación en el edificio, al comprobarse que una posible ubicación podrá ser destinada a la zona de tendederos de cada una

12 de las viviendas. Según lo indicado y atendiendo a la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano de Madrid (OGPMAU), así como la Ordenanza de Protección de la Atmósfera Contra la Contaminación por Formas de la Energía, se deberán de cumplir las condiciones más exigentes de cada una de ellas, atendiendo en todo momento a las distancias mínimas exigidas (en función de los caudales previstos a evacuar), y justificándose en todo momento que el funcionamiento de los equipos no producirá incrementos de temperatura en las zonas colindantes superiores a 3 ºC. 4. Conclusiones. Tras exponer y argumentar cada una de las anomalías que fueron detectadas el pasado día 13/5/2010 durante la primera visita de comprobación de las viviendas pertenecientes a la promoción del Ensanche de Vallecas 54 (Madrid), y en especial a la efectuada en el del presente inmueble, se requiere que cada uno de los puntos que han quedado expuestos en presente informe, sean revisados y contestados con anterioridad a la entrega de las viviendas por los vecinos afectados. Sin otro particular, se despide: