ESTUDIO DE VIABILIDAD. ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES

Transcripción

1 ESTUDIO DE VIABILIDAD

2 Estructura y Metodología 2 Planteamiento Costes de construcción Programa de gestión Supuesto de negocio gestor-propietario Supuesto de negocio gestor-arrendatario Conclusiones sobre la viabilidad del negocio

3 Planteamiento Costes de construcción Programa de gestión Supuestos de negocio Conclusiones 3 1 OBJETIVO ESTUDIO DE VIABILIDAD PLANTEAMIENTO Conocer los escenarios de negocio posibles a partir del modelo de residencia propuesto

4 Planteamiento Modelo residencial 4 Oferta de plazas previstas: 88

5 Planteamiento Supuestos de negocio 5

6 Planteamiento Costes de construcción Programa de gestión Supuestos de negocio Conclusiones 6 2 ESTUDIO DE VIABILIDAD COSTES DE CONSTRUCCIÓN OBJETIVO Establecer la inversión inicial: Presupuesto de Ejecución Material + gastos asociados a la redacción y a la gestión del proyecto + gastos en instalaciones y equipamiento

7 Costes de construcción Muestreo Presupuesto de Ejecución Material de obras similares 7 P.E.M. adoptado P.C. adoptado Localización BASAURI BILBAO AMOREBIETA TXURDINAGA ** GÜEÑES (Dispac. Imtelectual)** ONDARROA ** Promedio C.A.P.V. RATIOS fecha P.E.M. Actualización PEM actualizado P.C actualizado /m2 IPC /m2 /m /m2 13,10% 881 /m /m /m2 9,30% 858 /m /m /m2 7,00% 968 /m /m /m2 3,80% 771 /m2 917 /m /m2 0,30% 939 /m /m /m2 0,00% /m /m2 860 /m2 905 /m /m2 Valor adoptado para Residencia en GÜEÑES 900 /m2

8 Costes de construcción Ejercicio de promoción inmobiliaria Datos principales 8 Construcción sobre rasante Construcción bajo rasante DATOS PRINCIPALES M² CONSTRUIDOS SOBRE RASANTE M² CONSTRUIDOS BAJO RASANTE M² CONSTRUIDOS URBANIZACIÓN (aceras, acceso garaje,"plaza" entrada ) M² CONSTRUIDOS TERRAZAS (Zonas de paso, porche, terrazas ) M² CONSTRUIDOS ZONAS VERDES 3.860,00 m ,00 m2 644,00 m2 197,00 m ,00 m2 DATOS BÁSICOS DE COSTES PRECIO COSTE M2 CONSTRUIDO EN SOBRE RASANTE PRECIO COSTE M2 CONSTRIDO PLANTA BAJO RASANTE PRECIO COSTE M2 CONSTRIDO URBANIZACION PRECIO COSTE M2 CONSTRIDO TERRAZAS PRECIO M2 CONSTRUIDOS URBANIZACIÓN Y ZONAS VERDES 900,00 900,00 300,00 150,00 30,00

9 Costes de construcción 9 Ejercicio de promoción inmobiliaria Resumen de costes RESUMEN DE COSTES COSTE CONSTRUCCION EDIFICO COSTE DE SOBRE RASANTE COSTE DE BAJO RASANTE COSTE DE URBANIZACION COSTE DE TERRAZAS COSTE CONSTRUCCIÓN ZONAS VERDES , , , , ,00 PRESUPUESTO EJECUCION MATERIAL P.E.M ,00 Beneficio industrial y gastos generales 19% ,60 PRESUPUESTO DE CONTRATA P.C ,60 GASTOS ASOCIADOS A LA REDACCION DE PROYECTOS ,07 Honorarios Arquitecto 5,60% sobre el PEM ,44 Honorarios Aparejador/Control Obra 2,40% sobre el PEM ,76 Honorarios Proyecto Instalaciones 1,20% sobre el PEM ,88 Estudio Seguridad y salud 1,20% sobre el PEM ,88 Coordinador Seguridad y Salud 0,25% sobre el PEM ,35 Control de Calidad 0,13% sobre el PEM 6.156,46 Certifiacion Energetica 0,02% sobre el PEM 947,15 Gestion Residuos 0,02% sobre el PEM 947,15 GASTOS ASOCIADOS A LA GESTION DEL PROYECTO ,41 Seguro Decenal 0,70% sobre el PEM ,18 Licencia Obra y actividades Tasas 1,20% sobre el PEM ,88 Impuesto de Construcción 4,00% sobre el PEM ,60 O.N. y D.H. Notaría 0,10% sobre el PEM 4.735,74 O.N. y D.H. A.J.D. 1,00% sobre el PEM ,40 O.N. y D.H. Registro 0,15% sobre el PEM 7.103,61 GASTOS ASOCIADOS A LA UTILIZACION DEL EDIFICIO ,00 INSTALACIONES: COCINAS, LAVANDERIA ,00 EQUIPAMIENTO: MOBILIARIO GENERAL ,00 TOTAL GASTOS DE GESTION ,48 Total costes iniciales TOTAL COSTES Y GASTOS TOTAL COSTES INICIALES ,08 Construcción del edificio

10 Planteamiento Costes de construcción Programa de gestión Supuestos de negocio Conclusiones 10 3 ESTUDIO DE VIABILIDAD PROGRAMA DE GESTIÓN OBJETIVO Definición de los parámetros del negocio: relación de ingresos y gastos de la cuenta de explotación en una proyección a 25 años

11 Programa de gestión Ingresos 11 TARIFAS 2016 (IVA 10% no incluido) Sin Grado Grado I Grado II Grado III Habitación Doble 1.594, , , ,40 Habitación Individual 1.594, , , ,99 ESCENARIO DE OCUPACIÓN MEDIA PROYECTADA (%) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 y ss. Enero 4,55% 37,50% 65,91% 96,59% Febrero 9,09% 39,77% 69,32% 96,59% Marzo 13,64% 42,05% 72,73% 96,59% Abril 17,05% 44,32% 76,14% 96,59% Mayo 19,32% 46,59% 79,55% 96,59% Junio 21,59% 48,86% 82,95% 96,59% Julio 23,86% 51,14% 86,36% 96,59% Agosto 26,14% 53,41% 89,77% 96,59% Septiembre 28,40% 55,68% 93,18% 96,59% Octubre 30,68% 57,95% 96,59% 96,59% Noviembre 32,95% 60,23% 96,59% 96,59% Diciembre 35,23% 62,50% 96,59% 96,59% MEDIA ANUAL 21,88% 50,00% 83,81% 96,59% 15,50% 34,60% 24,30% 25,60% Válidos / Dependientes leves Dependientes moderados Dependientes severos Grandes dependientes

12 Programa de gestión Ingresos 12 Mes tarifa 2019 Plazas cubiertas dobles val/dependientes leves 1.705,93 Plazas cubiertas dobles dependientes moderados 2.132,41 Plazas cubiertas dobles dependientes severos 2.558,89 Plazas cubiertas dobles grandes dependientes 3.070,66 Plazas cubiertas sencillas val/dep. leves 1.705,93 Plazas cubiertas sencillas dep. moderados 2.352,74 Plazas cubiertas sencillas dependientes severos 2.823,28 Plazas cubiertas sencillas grandes dependientes 3.387,95 Total plazas cubiertas Mes ocupación 96,59% Plazas en Habitaciones Dobles ,63 Plazas en Habitaciones Individuales ,27 Atípicos 6.493,02 Ingresos Mensuales ,92

13 Programa de gestión Gastos de gestión: costes de personal 13 Ratio de personal CAMAS OCUPADAS Válidos Dependientes 85,00 13,18 71,83 ENERO Personal Jornada PERSONAL * Administrador - - Gerente - - Director 1,00 1,00 Médico 1,00 0,25 Titulado Superior 1,00 0,25 Supervisor - - ATS/DUE 3,00 3,00 Trabajador Social 1,00 1,00 Fisioterapeuta 1,00 0,50 Terapeuta Ocupacional 1,00 0,50 Titulado Medio - - Gobernante 1,00 1,00 TASOC - - Oficial Mantenimiento - - Oficial Administrativo - - Conductor - - Gerocultor 26,00 26,00 Cocinero 2,00 2,00 Jardinero/Peluquero - - Auxiliar Mantenimiento - - Auxiliar Administrativo 1,00 1,00 Portero-Recepcionista 2,00 2,00 Limpiador-Lavandera 5,00 5,00 Pinche Cocina 2,00 2,00 Ayudante Oficios varios 1,00 1,00 Personal no cualificado - - TOTAL PERSONAL 49,00 46,50 TOTAL PERSONAL ATENCIÓN DIRECTA (A/D) 34,00 31,50 CÓM PUTO DE PERSONAL SEGÚN JORNADA LABORAL 46,50 CÓM PUTO DE PERSONAL A/D SEGÚN JORNADA LABORAL 31,50 Ratio de Personal 0,55 Ratio de Personal de Atención Directa 0,37

14 Programa de gestión Gastos de gestión: costes de personal 14 *Actualizado a 2016 Salario Base CATEGORÍA PROFESIONAL Administrador 2.060,60 Gerente 2.060,60 Director 2.060,60 Médico 1.785,13 Titulado Superior 1.785,13 Supervisor 1.573,35 ATS/DUE 1.573,35 Trabajador Social 1.573,35 Fisioterapeuta 1.573,35 Terapeuta Ocupacional 1.503,91 Titulado Medio 1.503,91 Gobernante 1.415,21 TASOC 1.284,59 Oficial Mantenimiento 1.284,59 Oficial Administrativo 1.284,59 Conductor 1.284,59 Gerocultor 1.284,59 Cocinero 1.267,71 Jardinero/Peluquero 1.284,59 Auxiliar Mantenimiento 1.267,71 Auxiliar Administrativo 1.267,71 Portero-Recepcionista 1.267,71 Limpiador-Lavandera 1.194,61 Pinche Cocina 1.194,61 Ayudante Oficios varios 1.194,61 Personal no cualificado 1.194,61

15 Programa de gestión Gastos de gestión: costes de personal 15 Costes Personal ,94 Administrador - Gerente - Director 2.824,74 Médico 611,78 Titulado Superior 611,78 Supervisor - ATS/DUE 6.470,40 Trabajador Social 2.156,80 Fisioterapeuta 1.078,40 Terapeuta Ocupacional 1.030,80 Titulado Medio - Gobernante 1.940,02 TASOC - Oficial Mantenimiento - Oficial Administrativo - Conductor - Gerocultor ,85 Cocinero 3.475,64 Jardinero/Peluquero - Auxiliar Mantenimiento - Auxiliar Administrativo 1.737,82 Portero-Recepcionista 3.475,64 Limpiador-Lavandera 8.188,06 Pinche Cocina 3.275,22 Ayudante Oficios varios 1.637,61 Personal no cualificado - PREVISIÓN DE RETRIBUCIONES POR COMPLEMENTOS SALARIALES 5.308,50 COSTE SEGURIDAD SOCIAL ,90 COSTES PREVISTOS POR ABSENTISMO LABORAL (3%) 3.636,99

16 Programa de gestión Gastos de gestión: costes operativos 16 Costes Operativos ,35 Compras alimentación ,57 Limpieza / Lavandería 2.582,30 Higiene personal 1.065,20 Parafarmacia 1.517,10 Reparación y mantenimiento 3.776,61 Suministros (luz, agua, gas, calefacción) 8.521,59 Comunicaciones 710,13 Correos y Mensajería 129,12 Seguros 613,30 Impuestos municipales 1.420,27 Otros (material oficina, prensa, publicidad, gastos excepcionales, etc) ,17

17 Planteamiento Costes de construcción Programa de gestión Supuestos de negocio Conclusiones 17 4 ESTUDIO DE VIABILIDAD SUPUESTOS DE NEGOCIO OBJETIVO Proyección de la cuenta de explotación, según el gestor sea propietario del inmueble, o arrendatario pagador de una renta

18 Supuestos de negocio Gestor-propietario 18 CUENTA DE EXPLOTACIÓN INGRESOS RESIDENCIA , , , , , , ,95 TOTAL INGRESOS , , , , , , ,95 GASTOS COSTES PERSONAL , , , , , , ,97 COSTES OPERATIVOS , , , , , , ,73 CANON* , , , , , ,59 AMORTIZACIONES + FINANCIEROS , , , , , , ,48 REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO TOTAL GASTOS , , , , , , ,78 RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS , , , , , ,72 483,18 EBITDAR (margen bruto operativo) 1.132, , , , , , ,25 EBITDAR % SOBRE INGRESOS 0,20% 15,47% 24,10% 23,43% 23,43% 23,43% 23,39%

19 Supuestos de negocio Gestor-propietario 19 CUENTA DE EXPLOTACIÓN TOTAL INGRESOS RESIDENCIA ,25 TOTAL INGRESOS ,25 GASTOS 56,56% COSTES PERSONAL ,47 20,56% COSTES OPERATIVOS ,37 2,27% CANON* ,16 11,20% AMORTIZACIONES + GASTOS FINANCIEROS ,20 0,40% REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO ,15 TOTAL GASTOS ,19 RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS ,06 IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS ,51 RESULTADO DESPUÉS DE IMPUESTOS ,54 RESULTADO ACUMULADO DESPUÉS DE IMPUESTOS ,54 EBITDAR (margen bruto operativo) ,42 EBITDAR % SOBRE INGRESOS 22,88% Margen neto medio explotación sobre ventas después de impuestos 7,06%

20 Supuestos de negocio Gestor-arrendatario 20 ESQUEMA DE RENTAS Año 1 - Año Año Año

21 Supuestos de negocio Gestor-arrendatario 21 CUENTA DE EXPLOTACIÓN INGRESOS RESIDENCIA , ,22 TOTAL INGRESOS , ,22 GASTOS COSTES PERSONAL , ,12 COSTES OPERATIVOS , ,18 ALQUILER 0, ,00 AMORTIZACIONES + FINANCIEROS , ,23 REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO 0,00 0,00 TOTAL GASTOS , ,53 RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS , ,69 EBITDAR (margen bruto operativo) 1.132, ,91 EBITDAR % SOBRE INGRESOS 0,20% 15,47%

22 Supuestos de negocio Gestor-arrendatario 22 CUENTA DE EXPLOTACIÓN TOTAL INGRESOS RESIDENCIA ,25 TOTAL INGRESOS ,25 GASTOS 56,56% COSTES PERSONAL ,47 20,56% COSTES OPERATIVOS ,37 8,35% ALQUILER ,58 1,07% AMORTIZACIONES + GASTOS FINANCIEROS ,26 0,40% REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO ,10 TOTAL GASTOS ,67 RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS ,58 IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS ,64 RESULTADO DESPUÉS DE IMPUESTOS ,93 RESULTADO ACUMULADO DESPUÉS DE IMPUESTOS ,93 EBITDAR (margen bruto operativo) ,42 EBITDAR % SOBRE INGRESOS 22,88% Margen neto medio explotación sobre ventas después de impuestos 10,09%

23 Planteamiento Costes de construcción Programa de gestión Supuestos de negocio Conclusiones 23 5 ESTUDIO DE VIABILIDAD CONCLUSIONES OBJETIVO Definir los parámetros de retorno de la inversión a partir de los dos supuestos de negocio analizados

24 Conclusiones Aspectos considerados 24 Rentabilidad desde el punto de vista de la gestión Retorno de la inversión en la construcción del inmueble Conclusiones sobre la viabilidad de la inversión

25 Conclusiones Rentabilidad desde el punto de vista de la gestión 25 El supuesto de negocio gestor-arrendatario El margen de explotación obtenido por el grupo gestor-propietario es muy escaso (7%), tanto en relación con la rentabilidad media del mercado, como con el riesgo asumido como consecuencia de la inversión inicial realizada en la construcción del inmueble. Desde el punto de vista de la gestión, el único supuesto de negocio viable es el de gestor-arrendatario, pues consigue obtener un margen de explotación de mercado, en torno al 10%, limitando su riesgo a la propia operatividad del negocio.

26 Conclusiones Retorno de la inversión en la construcción del inmueble 26 Inversión pública versus Inversión privada Desde el punto de vista de la inversión, la rentabilidad obtenida por obtención de alquileres es negativa, pues las rentas agregadas obtenidas durante el periodo de explotación no alcanzan para cubrir la inversión inicial. Sólo considerando una inversión pública en el proyecto se podrían añadir a la recuperación parcial de la inversión vía capitalización de rentas otro tipo de retornos, más relacionados con el concepto de rentabilidad social : servicio público para el ciudadano, actividad económica generadora de impuestos municipales, creación de puestos de trabajo

27 Conclusiones 27 Conclusiones sobre la viabilidad del negocio Inversión pública en la construcción de la residencia. Ahorro en la inversión inicial, por deducción de costes derivados de licencias de obras y actividades, e impuesto de construcción (incremento del retorno de inversión, del 83 al 86%). Los costes de inversión en equipamiento y renovación del mismo son a cargo del grupo gestor. Resumen de operación de inversión pública en el proyecto: RESUMEN DE OPERACIÓN INVERSIÓN INICIAL GASTOS FINANCIEROS RECUPERACIÓN DE INVERSIÓN INICIAL RENTAS OBTENIDAS RESULTADO

28