EL MÉTODO DE VALORACIÓN DE LOS FLUJOS DE CAJA DESCONTADOS PASOS A SEGUIR EN LA METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE LOS FLUJOS DE CAJA DESCONTADOS

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1 UNIDAD 1: APARTADO 4: Planificación financiera DIAPOSITIVA Nº: 9 Contenido teórico PDF Nº 1: El método de valoración de los flujos de caja descontados EL MÉTODO DE VALORACIÓN DE LOS FLUJOS DE CAJA DESCONTADOS PASOS A SEGUIR EN LA METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE LOS FLUJOS DE CAJA DESCONTADOS 1. CALCULAR LAS PROYECCIONES DE CUENTA DE RESULTADOS PARA VARIOS PERÍODOS (NORMALMENTE 10 AÑOS) 2. DETERMINAR LA TASA DE DESCUENTO A APLICAR Y ACTUALIZAR LOS VALORES ANTERIORES 3. DETERMINAR LOS FLUJOS DE CAJA EN CADA UNO DE LOS PERÍODOS RESTANDO EL IMPORTE DE LAS REPOSICIONES DE INMOVILIZADO O LAS INVERSIONES NECESARIAS DURANTE LOS PERÍODOS PROYECTADOS 4. CÁLCULO DE LOS FLUJOS DE CAJA DESCONTADOS Y DEL VALOR RESIDUAL 5. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD CON RESPECTO A LAS VARIABLES BÁSICAS DE LA VALORACIÓN 1

2 VALOR EJEMPLO DE VALORACIÓN DE UN HOTEL EN FUNCIONAMIENTO En el año 2008, la consultora CHRISTIE OWENS & DAVIS, pretende valorar un hotel en funcionamiento, el HOTEL LAGASCA MADRID utilizando una PROYECCIÓN DE CUENTA DE RESULTADOS de 5 AÑOS analizando y estimando los resultados futuros del hotel para determinar el valor de la propiedad en el presente. Durante este período, la explotación hotelera generará unos FLUJOS DE CAJA que se pueden calcular obteniendo el BENEFICIO BRUTO DE EXPLOTACIÓN en los distintos períodos restando el importe de las inversiones a realizar por reposiciones de inmovilizado. PASO 1.- OBTENCIÓN DE LAS CUENTA DE RESULTADOS PROYECTADAS En este epígrafe se definirán algunas VARIABLES DEL ENTORNO que hacen referencia sobre todo a la situación geográfica (zona de influencia económica) y a aspectos básicos de la demanda y la competencia. Como el HOTEL LAGASCA MADRID es una explotación hotelera en funcionamiento, tiene una cuenta de explotación de ejercicios anteriores. Esta cuenta de explotación más las variables del entorno y previsiones servirán para establecer una cuenta de resultados proyectada a CINCO AÑOS (2009, 2010, 2011, 2012 y 2013). 2

3 CUENTAS DE RESULTADOS AÑOS ANTERIORES (A partir del año de Estabilización) CONTRATOS Y VARIABLES ESTRATÉGICAS DEL NEGOCIO PREVISIÓN DE LA EVOLUCIÓN DE LA DEMANDA Y OFERTA (COMPETENCIA) EN EL ENTORNO PROYECCIÓN DE CUENTAS DE RESULTADOS (Cuentas de resultados previsionales) CUENTA RESULTADOS AÑO 1 CUENTA RESULTADOS AÑO 2 CUENTA RESULTADOS AÑO 3 / / CUENTA RESULTADOS AÑO n Se utilizan las CUENTAS DE RESULTADOS del HOTEL LAGASCA MADRID de los ejercicios 2006, 2007 y 2008 (son posteriores al año de estabilización). Año 2006 Año 2007 Año 2008 INGRESOS GASTOS Coste de las ventas Coste de personal Otros costes TOTAL GASTOS Resultado Operativo Bruto (GOP)

4 PROYECCIÓN DE INGRESOS Para proyectar los ingresos de 2009 a 2013 del HOTEL LAGASCA MADRID, se utiliza la evolución del PIB (Producto Interior Bruto) de los mercados emisores prevista para esos años: Año 2008 Año 2009 Año 2010 Año 2011 Año 2012 Año 2013 Alemania 1,40% -0,70% 0,40% 1,70% 2,00% 2,20% Francia 0,90% -1,20% 0,20% 1,40% 1,90% 2,10% UK 0,70% -2,50% -0,90% 0,90% 1,90% 2,10% España 1,30% -1,70% 0,20% 1,70% 2,30% 2,50% MEDIA 1,08% -1,53% -0,03% 1,43% 2,03% 2,23% 3,00 2,00 Previsión de evolución del PIB de los MERCADOS EMISORES 1,00 0,00-1,00-2,00-3,00 AÑO 2008 AÑO 2009 AÑO 2010 AÑO 2011 AÑO 2012 AÑO 2013 ALEMANIA FRANCIA UK ESPAÑA MEDIA Con lo que, tomando como base los ingresos reales del hotel en 2008, los INGRESOS DEL HOTEL LAGASCA MADRID serán: 4

5 UNIDAD 1: Año 2008 Año 2009 Año 2010 Año 2011 Año 2012 Año 2013 MEDIA PIB prevista 1,08% -1,53% -0,03% 1,43% 2,03% 2,23% INGRESOS PROYECCIÓN DE GASTOS Para proyectar los gastos, se parte de los ingresos proyectados y se aplican los mismos porcentajes de GASTO/INGRESO del año 2008: Año 2008 % INGRESOS % Coste de las ventas ,06% Coste de personal ,79% Otros costes % TOTAL GASTOS ,70% Se aplican los porcentajes anteriores a los ingresos proyectados, y se obtienen las CUENTAS DE RESULTADOS PROYECTADAS del HOTEL LAGASCA: CUENTA DE RESULTADOS PROYECTADA Hotel Lagasca Madrid Año 2009 Año 2010 Año 2011 Año 2012 Año 2013 INGRESOS GASTOS Coste de Ventas Coste de Personal Otros Costes TOTAL GASTOS

6 Resultado Operativo Bruto (GOP) PASO 2.- ELECCIÓN DE LAS VARIABLES DE VALORACIÓN A continuación, se establecen las VARIABLES DE VALORACIÓN. Este paso es de vital importancia, ya que la valoración va a depender en gran medida de estos datos. Los errores en la valoración suelen estar relacionados con la incorrecta elección de estas variables. A) TASA DE INFLACIÓN Es la tasa sobre la que se incrementarán los costes unitarios, así como los precios de venta unitarios. Según la situación de la economía actual, nos encontramos en una situación de INFLACIÓN CERO, (e incluso hay previsiones de DEFLACIÓN o inflación negativa). Por tanto, para la valoración del HOTEL LAGASCA MADRID se considera una TASA DE INFLACIÓN del 0%. B) TASAS DE ACTUALIZACIÓN Los valores se llevarán hacia delante y hacia atrás en el tiempo con estas tasas. Podrá establecerse la misma tasa de capitalización que de descuento o distintas dependiendo de la evaluación de la situación macroeconómica. En cualquier caso, estas tasas deben corresponderse con las que maneja el MERCADO INMOBILIARIO (no los del mercado financiero). La TASA DE ACTUALIZACIÓN (en este caso de DESCUENTO) será la suma de: 6

7 Compensación de los efectos de la inflación, en este caso cero. Además, en las VALORACIONES INMOBILIARIAS, se considera tradicionalmente que la INFLACIÓN NO TIENE NINGÚN EFECTO. Factor de prima de riesgo por el ROI: en esta valoración se estima en un 1,25%. Factor de prima de riesgo asociado a la inversión hotelera en España: para la inversión hotelera se estima un 1,25%. Tasa de interés equivalente a la rentabilidad de los activos financieros sin riesgo a largo plazo. En este caso se utiliza la DEUDA DEL ESTADO A 10 AÑOS: 3,50%. Con lo que la TASA DE ACTUALIZACIÓN (DESCUENTO) se establece en un 6,00%: TASA DE ACTUALIZACIÓN (K) Tasa de inflación 0,00% Factor prima de riesgo por ROI 1,25% Factor prima de riesgo por inversión hotelera 1,25% Tasa de interés de inversión sin riesgo 3,50% TASA DE ACTUALIZACIÓN (K) 6,00% Normalmente, estas tasas se suelen establecen en horquilla, por ejemplo, tasa de descuento 5%-10%, por lo que los cálculos se harán en base al 5% y en base al 10%, obteniendo la VALORACIÓN MÍNIMA (con el 10%) y la VALORACIÓN MAXIMA (con el 5%). Para este caso, se utilizará una TASA ÚNICA que será del 6%. 7

8 C) HIPÓTESIS TEMPORAL Los valores operacionales deberán ser proyectados en un período suficiente para que el inversor consiga estos dos puntos: Rentabilice su inversión inicial. Recupere el valor residual mediante la venta del activo. Este concepto es parecido al TIR, o Tasa Interna de Retorno, pero utilizando la variable tiempo, en lugar del tipo de interés. En esta valoración CHRISTIE OWENS & DAVIS utiliza un período de 5 años ( ). D) ESTRUCTURA FINANCIERA Hay que tener en cuenta si durante el período de proyección de la valoración se utilizarán RECURSOS PROPIOS o RECURSOS AJENOS. a) RECURSOS PROPIOS Se deberá considerar la retribución a los accionistas o inversores. b) RECURSOS AJENOS Se deberá considerar la retribución a esta financiación externa además de la retribución a los accionistas o inversores. E) RESERVA FF&E (MOBILIARIO Y EQUIPAMIENTOS) 8

9 UNIDAD 1: Esta reserva recogerá el importe de reposición de mobiliario, maquinaria, instalaciones y demás elementos de inmovilizado (no recogidos en gastos del ejercicio). Debido a que para efectuar las proyecciones se va a partir del RESULTADO OPERATIVO o de EXPLOTACIÓN, es decir, NO INCLUYE amortizaciones, gastos financieros ni impuestos sobre beneficios, es necesario incluir el importe de la reposición de estos elementos de inmovilizado a través de esta reserva. Se estima que la RESERVA FF&E en hoteles es el 2,50% de los INGRESOS TOTALES ESTIMADOS para cada año. PASO 3.- CÁLCULO DE LOS FLUJOS DE CAJA Una vez obtenidas las CUENTAS DE RESULTADOS PROYECTADAS (hasta el año n según se establezca el horizonte temporal), se restará el importe de los FF&E, obteniendo un RESULTADO NETO OPERATIVO asimilable a lo que puede ser un FLUJO DE CAJA: CÁLCULO DE LOS FLUJOS DE CAJA Año 2009 Año 2010 Año 2011 Año 2012 Año 2013 Resultado Operativo Bruto (GOP) Reserva FF&E (2,50% de los Ingresos) Flujo de Caja (Q) PASO 4.- CÁLCULO DE LOS FLUJOS DE CAJA DESCONTADOS Y DEL VALOR RESIDUAL 9

10 Según el método de FLUJOS DE CAJA DESCONTADOS, la fórmula para el cálculo del valor del hotel sería: VALOR DEL HOTEL = Valor presente + Valor residual actualizado A) VALOR PRESENTE La fórmula para actualizar los flujos de caja (Q 1, Q 2, Q 3,, Q n ) es la siguiente, en donde K es la TASA DE ACTUALIZACIÓN: n Q t Valor presente = Σ t=1 (1 + K) t CÁLCULO DEL VALOR PRESENTE DE LOS FLUJOS DE CAJA Año 2009 Año 2010 Año 2011 Año 2012 Año 2013 Año (t) Numerador (Q) Denominador (1+K) t 1,06 1,12 1,19 1,26 1,34 Flujos actualizados VALOR PRESENTE

11 UNIDAD 1: B) VALOR RESIDUAL ACTUALIZADO Una vez que se han trasladado los FLUJOS DE CAJA (Resultado operativo) al momento de la valoración, se deberá establecer el VALOR RESIDUAL, que en este caso se calculará como si fuera una RENTA PERPETUA, es decir, tomar el flujo de caja del último año n, y dividirlo por la Tasa de Actualización. Q n Renta perpetua = K RENTA PERPETUA Flujo de caja último año (2013) Tasa de actualización 6,00% RENTA PERPETUA Una vez calculada la renta perpetua en el año n (último para el que se establece la valoración), se deberá actualizar esa renta perpetua al momento de la valoración. Valor residual actualizado = Renta perpetua (1 + K) t VALOR RESIDUAL ACTUALIZADO RENTA PERPETUA (1+K) t 1,34 11

12 RENTA PERPETUA Resultado Operativo AÑO 1 Resultado Operativo AÑO 2 Resultado Operativo AÑO 3 / / Resultado Operativo AÑO n ACTUALIZACIONES Momento de la valoración ACTUALIZACIONES RENTA PERPETUA Sumando el VALOR PRESENTE y el VALOR ACTUALIZADO se obtiene el VALOR DEL NEGOCIO HOTELERO LAGASCA MADRID según el Método de los Flujos de Caja Descontados. VALOR DEL HOTEL SEGÚN EL MÉTODO DE LOS FLUJOS DE CAJA DESCONTADOS VALOR PRESENTE VALOR RESIDUAL ACTUALIZADO VALOR

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