9/14/2016 FINANZAS DE CENTROS COMERCIALES. Omar Becerra, CSM Integrated Asset Management B.V. Sint Maarten, DWI AGENDA. Presentación.

Transcripción

1 FINANZAS DE CENTROS COMERCIALES Omar Becerra, CSM Integrated Asset Management B.V. Sint Maarten, DWI AGENDA Presentación Introducción Valor del dinero en el tiempo (VDT) Estados Financieros Valoración Métodos Cómo mejorar el valor Financiamiento Resumen 1

2 PRESENTACION PRESENTACION Quien es quien? ICSC JTR Capitulo Latinoamérica Instructor Participantes AGENDA 2

3 AGENDA Presentación Introducción Valor del dinero en el tiempo (VDT) Estados Financieros Valoración de un Centro Comercial Métodos de Valoración Ejercicios Practicos Cómo mejorar el valor de un Centro Comercial Financiamiento y Refinanciamiento Resumen INTRODUCCION INTRODUCCION OBJETIVO FUNDAMENTAL DE TODO NEGOCIO? Maximizar el Patrimonio del Inversionista Valor del Patrimonio = Valor Activo Valor Pasivo s.a. múltiples restricciones 3

4 INTRODUCCION Precio Costo Valor VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO VA VF hoy futuro VF = VA n x (1 + i) t 4

5 VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO El tiempo y el riesgo El precio del dinero El costo de oportunidad El poder de compra Otros VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO Riesgo probabilidad de que ocurra un evento adverso a los objetivos planteados. VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO RIESGOS PAIS Riesgos Geográficos o Naturales Huracanes Terremotos Sequias Estabilidad Cultural Patrones de Consumo Estabilidad Política Políticas Fiscales Estructura impositiva Políticas Monetarias Tipo de cambio 5

6 VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO RIESGOS MACROECONOMICOS Crecimiento del PIB (Comportamiento Demanda) Paridad Cambiaria Inflación Interna. vs. Devaluación/Inf. Externa Tasas de Interés Local Externa Régimen Fiscal VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO RIESGOS DE LA INDUSTRIA Tecnológico Sustitución Ambientales Marco Legal VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO RIESGOS EMPRESA- OPERACIONALES Propietarios Mercado Precio Estructura de Costos Productividad Eficiencia en el manejo del capital de trabajo 6

7 VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO RIESGOS EMPRESA - FINANCIEROS Estructura del Pasivo Acceso al crédito Condiciones de la deuda actual Liquidez Manejo de los excesos de Efectivo Inversiones a corto, mediano y largo plazo VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO Precio del Dinero = Tasa de Interés Intrínseco al concepto de valor del dinero en el tiempo Tasas efectivas VS tasas nominales El interés se paga con base en la tasa nominal, en el período correspondiente. Las tasas efectivas se utilizan básicamente para comparar y calcular tasas equivalentes (con condiciones diferentes pero los mismos resultados) VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO VA VF hoy futuro VF = VA n x (1 + i) t 7

8 ACTIVOS PASIVOS PASIVOS RESULTADOS PATRIMONIO CAPITAL La Ecuación Contable Recursos Económicos = Derechos sobre sobre los Recursos Económicos Activos = Pasivos + Capital + Resultados 8

9 Tipos de Contabilidad: Contabilidad sobre la base de derechos y obligaciones Registro: al ocurrir la transacción Contabilidad sobre la base de efectivo Registro: al recibir o entregar el dinero Periodo Contable o Ejercicio Económico Lapso considerado para realizar los Estados Financieros Principales Estados Financieros Balance General Reporte de Activos, Pasivos y Patrimonio al final del periodo Estado de Resultados Movimiento de los Ingresos y Egresos durante un periodo, explicando el resultado del ejercicio Principales Estados Financieros Estado de Flujo de Efectivo Explica las variaciones del Efectivo de un periodo al siguiente Estado de Movimientos del Patrimonio Variaciones en el Patrimonio durante un periodo (aportes de capital, distribución de dividendos y acumulación de resultados 9

10 Balance General Muestra la situación financiera de la compañía en un momento determinado (fotografía). Pasivo Activo Patrimonio Estado Demostrativo de Ganancias y Pérdidas Muestra el origen de la utilidad (o pérdida) del centro en un periodo de tiempo determinado (película). Relaciona las cuentas en cuatros niveles Operativo (operaciones directamente relacionadas con la renta del centro) Administrativo (operaciones de gestión del centro) Financiero (transacciones financieras que se realizan durante este tiempo) Fiscal (operaciones que se realizan con el fisco como pago de impuestos) Accionario (operaciones con los accionistas, como pago de dividendos) 10

11 Estado Demostrativo de Ganancias y Pérdidas Ingresos Operacionales (actividades ordinarias) - Costos de Venta = Utilidad Bruta - Gastos de Venta - Gastos Generales y Administrativos = Generación Interna de Recursos (EBITDA) - Depreciación - Amortización/Provisiones = Utilidad Operacional (EBIT) - Otros Gastos + Otros Ingresos - Pérdida en Cambio + Corrección Monetaria = Utilidad Antes de Impuestos (EBT) - Provisión de Impuestos = Utilidad Neta Final Estado Demostrativo de Ganancias y Pérdidas Ingresos Operacionales - Costos de Ventas = Utilidad Bruta Margen Bruto = Utilidad Bruta / Ingresos Operacionales Estado Demostrativo de Ganancias y Pérdidas Utilidad Bruta - Gastos de Ventas - Gastos Administrativos = Generación Interna de Recursos (EBITDA) - Depreciación - Amortización/Provisiones = Utilidad Operacional (EBIT) Margen EBITDA = EBITDA / Ingresos Operacionales Margen Operacional = Utilidad Operacional / Ingresos Operacionales 11

12 Estado Demostrativo de Ganancias y Pérdidas Utilidad Operacional (EBIT) - Otros Gastos + Otros Ingresos - Pérdida en Cambio +/- Corrección Monetaria = Utilidad Antes de Impuestos (EBT) - Provisión de Impuestos = Utilidad Neta Final Margen Neto = Utilidad Neta / Ingresos Operacionales Flujo de Caja Refleja las entradas y salidas de efectivo a partir de la operación (Flujo de Caja Operativo) y el pago a sus fuentes de financiación (flujo de caja Financiero y para los Accionistas). Flujo de Caja Operativo Activos Operativos Acreedores Accionistas Flujo de Caja Financiero Flujo de Caja para Accionista Flujo de Caja EBITDA +/- Capital de Trabajo - CAPEX - Impuestos FLUJO DE CAJA LIBRE + Desembolsos de Deuda - Gastos Financieros - Amortizaciones + Aportes de Capital + Ingresos No Operacionales = FLUJO DE CAJA DESPUES DE SD + Caja Inicial = FLUJO DE CAJA DISPONIBLE PARA SOCIOS - Dividendos = CAJA FINAL Flujo de Caja Operativo Flujo de Caja Financiero Flujo de Caja Accionistas 12

13 Flujo de Caja Financiero FLUJO DE CAJA LIBRE + Desembolsos de Deuda - Gastos Financieros - Amortizaciones + Aportes de Capital + Ingresos No Operacionales = FLUJO DE CAJA DESPUES DE SD Despues de atender las obligaciones del negocio pago de costos y gastos operativos, capital de trabajo, inversiones e impuestos el resultado es denominado Flujo de Caja Libre (FCL). Con el FCL se atiende las obligaciones financieras y posteriormente se remunera la inversión de los accionistas. Flujo de Caja Financiero Para la proyección del flujo financiero es necesario tener en cuenta: Necesidades de financiamiento del centro. Estructura óptima de Deuda/Capital. Condiciones actuales del mercado financiero y/o de capitales. Perspectivas sobre el acceso del centro a los mercados financieros y de capitales en el futuro. Expectativas sobre el comportamiento de las tasas de interés, la devaluación y la inflación. Coberturas de Servicio de la Deuda mínimas para cada negocio. Disponibilidad de los socios para capitalizar actualmente y en el futuro. Flujo de Caja Accionistas FLUJO DE CAJA DESPUES DE SD + Caja Inicial = FLUJO DE CAJA DISPONIBLE PARA SOCIOS - Dividendos = CAJA FINAL Una vez considerado el pago del servicio de la deuda, así como los nuevos recursos de deuda, los aportes de capital de los socios y los ingresos no operacionales, se obtiene el Flujo de Caja Disponible para accionistas (FCD). Son estos recursos, el FCD, los que remuneran la inversión de los accionistas, a través del pago de dividendos y de los excedentes de liquidez. 13

14 EJEMPLOS PRACTIOS DE ESTADOS FINACIEROS 14

15 Valor de un Centro Comercial Monto de dinero que un comprador informado está dispuesto a pagar por comprar el Centro Comercial Palancas del valor: Ubicación Demografía y en la psicografía del área de influencia Variables macroeconómicas Entorno político Estructura financiera Marca Métodos Costo de Reposición Terreno + costo edificio - depreciación acumulada Valor de Mercado Comparación con propiedades similares recientemente vendidas Valor presente del Ingreso Neto Operativo Estimacion del valor del negocio para generar utilidad Tasa Interna de retorno Comparación entre la inversión necesaria y el valor del centro para generar utilidad 15

16 VA VF VA = VF n (1 + i ) hoy futuro VF = VA n x (1 + i) t VA = VF 1 (1 + i ) + + VF n (1 + i ) VA = VF i n V = INO 1 (1 + i ) + + INO n (1 + i ) V = INO i n V = Valor del Centro Comercial INO = Ingreso Neto Operativo i = Tasa de capitalización 16

17 Tasa interna de retorno: TIR Medida de rentabilidad o de retorno esperado de un flujo. retornos inversión X 1 X 2 Xn X 0... n 1 r (1 r) (1 r) 0 2 Inflación: Moneda Corriente vs. Constante El análisis financiero se realiza sobre cifras en unidades monetarias constates (eliminando el efecto de la inflación). MACROECONOMICOS 2,004 2,005 2,006 2,007 2,008 2,009 2,010 2,011 2,012 2,013 2,014 2,015 IPC Colombia 5.8% 5.5% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% IPC Colombia Acumulado 0.0% 5.5% 10.8% 16.3% 22.1% 28.2% 34.6% 41.4% 48.4% 55.9% 63.7% 71.8% (Dic 30) IPC Colombia (Jun 30) 6.1% 5.6% 5.2% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0% IPC Colombia Acumulado 0.0% 5.6% 11.2% 16.7% 22.6% 28.7% 35.1% 41.9% 49.0% 56.4% 64.2% 72.5% (Jun 30) Factor Ejemplo 2,004 2,005 2,006 2,007 2,008 2,009 2,010 2,011 2,012 2,013 2,014 2,015 Flujo Corrientes $MM (Jun 30) -1, Crecimiento % 47% 150% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 12% 508 TIR 16% Flujo Constantes $MM (Jun 30) -1, Crecimiento % 50% 148% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 12% -162 TIR 10% Componentes para determinar el Valor Ingreso Neto Operativo (INO) Ingresos Operativos Egresos Operativos Ingresos Operativos Alquileres Otros Ingresos: Publicidad, Eventos, Promociones, Estacionamiento Recuperación de Gastos Operativos (CAM) Recuperación Costos Administrativos 17

18 Componentes para determinar el Valor Ingreso Neto Operativo (INO) Egresos Operativos no recuperables Gastos de Mercadeo (Publicidad, Eventos, Promociones, etc.) Costos de Operación del Estacionamiento Seguros Costos Administrativos CAM no recuperado Componentes para determinar el Valor Tasa de Capitalización El descuento La capitalización Precio del dinero El mercado inmobiliario Componentes para determinar el Valor Tasa de Descuento Comparación Directa Bandas de inversión Suma de efectos 18

19 EJERCICIO Tamaño m2 ABL Costo del Terreno $ Costo de Construcción $ Depreciación Acumulada $ Ingreso Bruto $25/m2/mes Gastos Operativos $6/m2/mes Tasa de Capitalización 10.0% EJERCICIO Costo del Terreno $ Costo de Construcción $ Depreciación Acumulada ($ ) Valor de reposición $ EJERCICIO Tamaño Ingresos Operativos promedio anual Gastos Operativos promedio anual m2 ABL $300/m2 $72/m x ( ) = Ingreso Neto operativo $ V = $ / 10.0% = $

20 EJERCICIO Ingreso Neto operativo $ Tasa de descuento Valor del Centro Comercial 12% $47,500,000 10% $ % $71,250,000 CÓMO MEJORAR EL VALOR CÓMO MEJORAR EL VALOR Gerenciamiento de los ingresos operativos Contratos de Arrendamiento Arrendamiento Bruto Renta Fija + Renta Variable Arrendamiento Neto, Doble Neto y Triple Neto Entorno Legal 20

21 CÓMO MEJORAR EL VALOR Gerenciamiento de los ingresos operativos (cont.) Publicidad y Patrocinios Incremento del ABL Explotación del Área Común Parqueaderos (Estacionamientos) CÓMO MEJORAR EL VALOR Gerenciamiento de los egresos operativos Recuperación de costos Alícuotas Por ABL Por ABL menos Anclas Por área arrendada Por área arrendada menos Anclas Ajustes CÓMO MEJORAR EL VALOR Gerenciamiento de los egresos operativos Métodos de recuperación Limite de Gastos Monto fijo Patios de comida rápida (Food court) Servicios Alícuotas 21

22 CÓMO MEJORAR EL VALOR Gerenciamiento de los egresos operativos Optimización operativa Control presupuestario Control estadístico CÓMO MEJORAR EL VALOR Disminución de la tasa de descuento Percepción de riesgos Estructuración del financiamiento RESUMEN 22

23 RESUMEN Presentación Introducción Valor del dinero en el tiempo (VDT) Estados Financieros Valoración de un Centro Comercial Métodos de Valoración Ejercicios Practicos Cómo mejorar el valor de un Centro Comercial Financiamiento y Refinanciamiento Resumen 23