WOW Market Report Q Capital Federal Q / EXECUTIVE SUMMARY / 1

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1 WOW Market Report 2017 Capital Federal Q / EXECUTIVE SUMMARY / 1

2 WOW Market Report 2017 Capital Federal Página 1 Página 2 Página 3 Página 5 Página 6 Página 7 Página 8 Página 10 INTRODUCCIÓN MARKET HIGHLIGHTS PRICING Por zona, nuevo vs usado, por ambientes STOCK DE PROPIEDADES CLOSINGS TIME TO MARKET BONUS TRACK: Estamos caros o baratos? CONCLUSIÓN & CIERRE

3 WOW Market Report 2017 Capital Federal En este informe analizaremos las principales novedades del mercado en los barrios de Recoleta, Palermo y Belgrano, durante el tercer trimestre del A modo introductorio, destacamos los siguientes puntos: En el largo plazo, los precios de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron un + 8% en el último año móvil. Los barrios que registraron un mayor crecimiento fueron Recoleta, Nuñez y Belgrano (+13%, +13% y +12% respectivamente). En el corto plazo, los precios continúan en alza. Mayor dinamismo de las operaciones. El tiempo medio de publicación disminuye positivamente. Interanualmente, las propiedades se venden un mes más rápido que en Los créditos hipotecarios se afianzan. 1 de cada 4 operaciones efectuadas este trimestre se realizó con crédito hipotecario. Desde el 2007, diez años atrás, no se registraba un % tan elevado de operaciones con crédito. A raíz de esto, la base de compradores (demanda) en el mercado se amplía significativamente. Los resultados ya están a la vista, la cantidad de operaciones aumentó un +44% vs La oferta de propiedades continúa estable. Todo indica que los precios continuarán aumentando / EXECUTIVE SUMMARY / 1

4 Market Highlights VOLUMEN DE MERCADO: VENTA PRECIOS PROMEDIO CAP. FED. EN ALZA (+8% vs AA): USD/M2 PROPIEDADES PUBLICADAS TIEMPO MEDIO de PUBLICACIÓN: 7,7 MESES (MAYOR ROTACIÓN vs AÑO ANTERIOR) CANTIDAD de ESCRITURACIONES: +44% vs 16 EXCELENTES NOTICIAS! CANT. de ESCRITURAS con HIPOTECA: 1 de cada 4 PRECIOS de INMUEBLES NUEVOS vs. USADOS: + 24% (en alza) PUERTO MADERO alcanza su PICO HISTÓRICO: USD/M2 VARIACIÓN de PRECIO 3 AMBIENTES vs. 2 AMBIENTES: + 4% (estable) 2017 / MARKET HIGHLIGHTS / 2

5 Pricing Análisis Corto Plazo vs Trimestre Anterior El precio promedio por m2 en Cap. Fed. registra un fuerte aumento vs el trimestre anterior (2.790 USD/m2, un +5% vs Q2 17). Puerto Madero se consolida como el barrio más caro alcanzando los USD/m2 y destacándose a su vez como el barrio más caro de Latinoamérica. Recoleta (3.711 USD/m2), Palermo (3.535 USD/m2) y Belgrano (3.434 USD/m2) completan el ranking de los barrios más cotizados. Los valores de estos 3 barrios oscilan entre un +23% y +33% vs la media de las propiedades de Capital Federal. Recoleta y Belgrano son los barrios con mayor crecimiento en precio vs el trimestre anterior (+9%). El gap de precios entre inmuebles nuevos y usados se mantiene estable vs los últimos trimestres, un 24%. No hay diferencias significativas en los valores por m2 de 3 amb. y 2 amb. (+4%) Variación Trimestral de Precio (USD/M2) Fuente: Dirección General de Estadística y Censos, sobre la base de Argenprop RELACIÓN de PRECIOS por BARRIO (USD /M2): BARRIO USD/M2 P.INDEX vs Q2'17 PUERTO MADERO % RECOLETA % PALERMO % BELGRANO % NUÑEZ % COLEGIALES % COGHLAN % PROMEDIO CAP. FED % RETIRO % SAN TELMO % * Base 100: Precio promedio USD/m2 de Cap. Fed. VARIACIÓN de PRECIOS NUEVO vs USADO: BARRIO VAR. (%) BARRIO VAR. (%) RECOLETA 40% BELGRANO 30% CABALLITO 24% PROMEDIO CAP. FED. 24% PALERMO 19% VILLA URQUIZA 11% NUÑEZ 10% COLEGIALES 7% Recoleta Belgrano Palermo Promedio Cap. Fed. 6% 9% 2% 1% 9% 1% 2% 4% 2% 1% 5% Q4 16 Q1 17 Q VARIACIÓN de PRECIOS 3 AMBIENTES vs 2 AMBIENTES: BARRIO VAR. (%) BELGRANO 9% RECOLETA 6% PALERMO 4% PROMEDIO CAP. FED. 4% NUÑEZ -2% -1% -1% -1% -2% 0% PUERTO MADERO -4% 2017 / PRICING / 3

6 Pricing PRECIOS POR BARRIO (USD /M2) BARRIO Var. Análisis Largo Plazo vs. AA (Años Anteriores) Este trimestre, los precios de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires registraron un incremento del +8% interanual. Los barrios de Recoleta y Belgrano estuvieron por encima de esta media, con aumentos del +13% y +12% respectivamente. Palermo aumentó sólo un +4%. La variación de precios de los inmuebles nuevos vs usados se agrandó en los últimos años, en el `14 era de 8% y en este trimestre dicho gap es de 24%. Con respecto a la cantidad de ambientes, no existen diferencias en usd/m2 entre un 2 ambientes y un 3 ambientes, patrón que se mantiene constante a través de los años. Variación Interanual de Precio (USD/M2) Fuente: Dirección General de Estadística y Censos, sobre la base de Argenprop RECOLETA % NUÑEZ % BELGRANO % VILLA CRESPO % PUERTO MADERO % CHACARITA % VILLA URQUIZA % PROMEDIO CAP. FED % CABALLITO % PALERMO % VILLA ORTÚZAR % COGHLAN % COLEGIALES % RETIRO % SAN TELMO % BARRACAS % Recoleta Belgrano Palermo Promedio Cap. Fed. 23% VARIACIÓN de PRECIOS NUEVO vs USADO (en el promedio de Cap. Fed.) TRIMESTRE USADO NUEVO VAR. (%) 13% 3% 15% 12% 10% 18% 11% 4% 1% 6% 8% 8% % % % % % -2% -1% -1% % / PRICING / 4

7 Stock de propiedades Fuente: Zonaprop Cant. Avisos Publicados La oferta de inmuebles en Capital Federal en el último año móvil no presenta variaciones significativas. Este trimestre, el promedio de la cantidad de avisos publicados fue de propiedades en venta. Esta cifra representa un -2% respecto al trimestre anterior (Q2`17) y un -4% respecto del mismo trimestre del año pasado (`16). Evolución de la oferta de inmuebles en venta % % % % 2% % -8% % % -1% -2% % % 100% 80% 60% 40% 20% 0% % Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q # Promedio de Avisos Var. Interanual (%) 2017 / INVENTORY / 5

8 Closings Dinámica del Mercado Inmobiliario En el 2017 estimamos que se realizaron escrituraciones de compraventa. El número de operaciones creció un +44% interanual. Este impulso es consecuencia del nuevo boom de créditos hipotecarios y la medida de blanqueo de capitales promovida por el Gobierno. Luego de un pico negativo de escrituraciones en año 2014, la situación se recompone lentamente con un 2015 que presentó mayor dinámica sobre fin de año, un 2016 más estable y un 2017 alentador. El 25% de las operaciones realizadas en el tercer trimestre fueron mediante un crédito hipotecario (1 de cada 4) duplicando así el % de operaciones con hipoteca del mismo trimestre del año anterior. Escrituras de compra-venta de inmuebles y var. interanual (%) Fuente: Base de datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires EVOLUCIÓN DE LAS OPERACIONES DE COMPRA- VENTA CON CRÉDITO HIPOTECARIO TRIMESTRE % HIPOTECAS % % % % % % % % % % % % % % % 45% % % % % 20% 25% 21% % 25% 20% 14% 15% % 9% 10% 11% 10% 8% 9% 7% 10% 10% 5% 0 0% e Cantidad de escrituras % HIPOTECAS 2017 / CLOSINGS / 6

9 Time to Market Tiempo Medio de Publicación Se presenta a continuación el cálculo de los meses de permanencia en oferta de los departamentos en venta, en relación con su fecha inicial de publicación. Para ello, se consideró el stock de unidades publicadas al cierre cada trimestre. En promedio, los departamentos que se vendieron en el 2017 estuvieron casi 8 meses publicados. Si bien a priori prácticamente no varió el ritmo vs el trimestre anterior, el gráfico ilustra claramente la aceleración en la rotación de propiedades en el último año móvil (Tiempo medio de publicación 2016 = 8,8 meses) Adicionalmente, las propiedades de mayor tamaño (4 y 5 amb. o más) registraron una disminución significativa en el tiempo de medio de publicación vs el histórico. Antes demoraban 10 meses aprox. en venderse desde su fecha de publicación, y ahora 3 meses menos. La explicación es simple, algunas familias aprovecharon el dinero del blanqueo de capitales para ampliarse. La venta de monoambientes también se acelera producto de los créditos. Evolución de los Tiempos Medios de Publicación Meses 8,8 7,9 7,9 7,7 9,3 8,6 8,6 8,5 8,6 7,9 8,28,1 8,2 9,0 10,6 7,8 7,9 7,8 7,6 7,5 7,6 7,7 7,8 7,4 7,3 6,7 9,0 7,7 7,5 7,7 Promedio 1 ambiente 2 ambientes 3 ambientes 4 ambientes 5 ambientes y más 16 Q4 16 Q1 17 Q Fuente: Argenprop 2017 / TIME TO MARKET / 7

10 Estamos caros o baratos? Análisis de evolución de precios histórica Estudiamos la evolución de precios de 4 ciudades (Capital Federal, Santiago de Chile, Miami y Madrid) tomando un período de 10 años. La elección de estas ciudades se corresponde con algunas de las ciudades donde comúnmente el inversor argentino es más proclive a invertir. Para que sea comparable en el tiempo hemos ajustado los valores por el tipo de cambio y llevado a un precio constante en dólares Evolución Trimestral de Precios Promedio de Publicación (en usd/m2) Variación histórica de Precios/m Q Q4 07 Q1 08 Q Q4 08 Q1 09 Q Q4 09 Q1 10 Q Q4 10 Q1 11 Q Q4 11 Q1 12 Q Q4 12 Q1 13 Q Q4 13 Q1 14 Q Q4 14 Q1 15 Q Q4 15 Q1 16 Q Q4 16 Q1 17 Q MADRID usd/m2 MIAMI usd/m2 SANTIAGO usd/m2 CAP. FED usd/m2 Cap. Fed. Santiago Miami Madrid En el último año 6% 2% 5% 13% En los últimos 3 años 19% 13% 49% 1% En los últimos 5 años 12% 34% -9% En los últimos 7 años 38% 48% -28% En los últimos 10 años 77% 52% -43% Aclaración: en estos valores ya está descontada la inflación y el ajuste por tipo de cambio. Por ejemplo en Cap. Fed. el aumento vs. el año anterior fue de +8% pero la inflación fue del 1,9%, resultando un +6% de variación neta. Nota: El criterio que adoptaremos para definir si una ciudad está cara o barata es su precio actual (usd/m2) en relación a la media histórica de los últimos 10 años. Si el precio es mayor a la media, consideramos que está cara y viceversa. Añadiremos además un breve resumen del contexto y nuestra estimación de tendencia en cada caso. Qué está sucediendo? Ciudad por ciudad: - Santiago de Chile (caro con tendencia alcista): es la segunda ciudad más cara de Latinoamérica luego de Río de Janeiro. La escasez de suelo es y seguirá siendo el principal factor de aumento de precios. Si bien los costos de mano de obra y materiales están estables, aumenta el costo del terreno y en consecuencia, directamente el costo de los proyectos. Los precios en Santiago crecen levemente vs el año anterior (+2%), y de esta manera continúan con un ascenso sostenido registrando en los últimos 10 años un +52% y un +26% vs el promedio histórico. Este hecho sumado a los factores mencionados anteriormente permiten pronosticar, que si bien el precio actual está por encima de la media histórica, los mismos seguirán en aumento en el corto y mediano plazo SANTIAGO DE CHILE '17: usd/m2 Q2 07 Q1 08 Q Q2 10 Q1 11 Q Q2 13 Q1 14 Q Q2 16 Q % Promedio 10 años: usd/m / BONUS TRACK / 8

11 Estamos caros o baratos? Análisis de evolución de precios histórica (cont.) - Miami (moderado con tendencia alcista): sólo el 8,2% de las propiedades ha recuperado el valor que tenía en Abril 2007 mientras que en todo EEUU el 48,9% ya ha logrado recuperar los valores previos a la recesión. Los precios en Miami suben (+55% en los últimos 3 años y + 5% vs. 2016) pero el numero de closings (operaciones) disminuye un -9,8% vs 16. El mercado aún presenta oportunidades siendo clave evaluar cada barrio/edificio en particular. MADRID - Madrid (barato): aún no ha recuperado sus valores históricos, el precio actual es -43% vs 2007 y todo indica que ya ha alcanzado su piso. Hace 3 años se revierte la tendencia y comienza la recuperación los valores a una tasa agresiva (un +13% interanual). Un dato importante, aún resta un margen de 20 puntos vs. la media histórica. Conclusión, Madrid está barato Promedio 10 años: usd/m2 2017: usd/m2-20% - Capital Federal (caro con tendencia alcista): somos la cuarta ciudad más cara de Latinoamérica. En los últimos 10 años, el precio por m2 aumentó un +77% (25pp más que Santiago de Chile - Q2 07 Q1 08 Q Q2 10 Q1 11 Q Q2 13 Q1 14 Q Q2 16 Q1 17 en el mismo período). En el último año, un +6% siempre considerando valores netos de inflación. Actualmente, los precios están un +20% vs la media histórica. Estamos caros. Sin embargo, lo estaremos aún más a futuro. Como hemos detallado en el informe, el boom del crédito hipotecario y una oferta estable son elementos más que contundentes para afirmar que los precios seguirán en alza. La CAPITAL FEDERAL 2017: usd/m2 incidencia de la financiación de créditos hipotecarios en el PBI es muy baja por lo que no hay riesgos % de una posible burbuja Promedio 10 años: usd/m Las perspectivas en las 4 ciudades analizadas es la misma, precios en aumento. Sin embargo, cada ciudad presenta un contexto diferente y sus particularidades. Para mayor profundidad y detalle no Q2 07 Q1 08 Q Q2 10 Q1 11 Q Q2 13 Q1 14 Q Q2 16 Q1 17 dude en contactarnos, con gusto lo asesoraremos. Fuentes: -> Capital Federal: Dirección General de Estadística y Censos, sobre la base de Argenprop -> Madrid: Portal Web del Ayuntamiento de Madrid ->Santiago de Chile: Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) -> Miami: Zillow.com 2017 / BONUS TRACK / 9

12 WOW Market Report l Conclusión & Cierre Un dato que lo resume todo: CRÉDITO fue la palabra más buscada en Google en el mes de Septiembre. PABLO PEREARNAU DIRECTOR GENERAL de WOW BROKERS Los créditos hipotecarios continúan siendo la novedad en materia inmobiliaria este trimestre. Y no es para menos. 1 de cada 4 operaciones es con crédito. Hay créditos para consumidores finales, inversores y desarrolladores. Inmuebles usados, a estrenar e incluso desde pozo. La oferta de propiedades se mantiene estable. A mayor demanda, el resultado es indiscutible, aumentan los precios... y cómo aumentan! Esta situación se irá equilibrando con el transcurso del tiempo en la medida que la relación entre los desarrollos, emprendimientos inmobiliarios logren saciar la necesidad y consumo impulsada por los créditos. Tomará su tiempo. Las propiedades en Capital Federal están caras o baratas? Es un buen momento para invertir? Qué está sucediendo en otras ciudades del mundo? Brevemente respondimos estas consultas y aportamos nuestra mirada del sector. Próximamente presentaremos un dato interesante: qué sucede en los barrios top o de mayor precio por m2?, las tendencias son las mismas? es cierto que sufren menos las crisis? En el próximo informe todos los detalles. Muchas gracias por acompañarnos y muy feliz cierre de año para todos! En este informe elegimos dar respuesta a una inquietud que se suele presentar a menudo en charlas con inversores / CONCLUSIÓN / 10

13 T Agote 2340 Recoleta