UNIDAD 3 EL INMUEBLE Y EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS

Transcripción

1 UNIDAD 3 EL INMUEBLE Y EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS. 1. GANANCIAS Y PÉRDIDAS DE PATRIMONIO 2. EXENCIÓN POR REINVERSIÓN DE LOS IMPORTES OBTENIDOS EN LA TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL 3. DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL.

2 Nota: El presente texto es un material didáctico, que contiene opiniones del autor, no se aceptarán responsabilidades por las posibles pérdidas ocasionadas a quienes actúen o dejen de actuar como consecuencia de alguna información contenida en esta publicación. 2

3 F. I Unidad 3 1. GANANCIAS Y PÉRDIDAS DE PATRIMONIO CONCEPTO DE GANANCIAS Y DE PÉRDIDAS PATRIMONIALES Supuestos en los que se considera que no ha existido alteración patrimonial Supuestos en los que se considera que no existe ganancia o pérdida patrimonial Ganancias patrimoniales exentas Incrementos por transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia Dación en pago de la vivienda habitual Supuestos en los que se considera que no ha existido pérdida patrimonial Pérdidas derivadas de la transmisión de bienes seguidas de la readquisición de los mismos bienes Otros supuestos de no sujeción y de exención Los incrementos sometidos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones CÁLCULO DE LAS GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES Importe del valor de transmisión Regla especial de cálculo Importe del valor de adquisición El importe del valor de adquisición de los inmuebles Valor de adquisición en el supuesto de afectación y desafectación FORMA DE REALIZAR EL CÁLCULO DE LAS GANANCIAS PATRIMONIALES PROCEDENTES DE BIENES INMUEBLES ADQUIRIDOS CON ANTERIORIDAD AL 31 DE DICIEMBRE DE 1994 Y QUE NO ESTÉN AFECTOS AL EJERCICIO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS Procedimiento para la aplicación del régimen transitorio Cálculo de la ganancia o pérdida obtenida Distribución de la ganancia patrimonial obtenida Aplicación de coeficientes reductores Ganancia total a imputar a la renta del ahorro PERMUTA DE INMUEBLES EXENCIONES EXENCIÓN POR REINVERSIÓN DE LOS IMPORTES OBTENIDOS EN LA TRANSMISIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL Plazo para reinvertir Cobro aplazado del importe de la vivienda enajenada Incumplimiento de los requisitos EXENCIÓN DE LAS GANANCIAS PROCEDENTES DE VIVIENDAS ENTREGADAS EN DACIÓN DE PAGO GANANCIAS PROCEDENTES DE INMUEBLES ADQUIRIDOS ENTRE EL 12 DE MAYO Y EL 31 DE DICIEMBRE DE Supuestos de no aplicación de la exención REGIMEN TRANSITORIO DE LA DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL CONCEPTO DE VIVIENDA HABITUAL (RÉGIMEN TRANSITORIO) Efectos del incumplimiento de los requisitos previstos para considerar la existencia de vivienda habitual. (Régimen transitorio)

4 F. I. Unidad ACCIONES QUE DAN DERECHO A LA DEDUCCIÓN. (RÉGIMEN TRANSITORIO) Adquisición de una vivienda habitual La rehabilitación de la vivienda (Régimen transitorio) Cuenta ahorro destinada a la adquisición de vivienda habitual Pérdida de las deducciones practicadas por cuenta ahorro vivienda IMPORTE DE LA DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL (RÉGIMEN TRANSITORIO) Importe de la deducción cuando se ha practicado esta deducción anteriormente por otra vivienda (Régimen transitorio) Importe de la base de la deducción habiendo aplicado la exención de las ganancias patrimoniales por reinversión en la adquisición de una vivienda habitual (Régimen transitorio) PÉRDIDA DEL DERECHO A LA DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL LA DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL EN LOS SUPUESTOS DE NULIDAD MATRIMONIAL, DIVORCIO O SEPARACIÓN JUDICIAL OTRAS DEDUCCIONES RELACIONADAS CON LA VIVIENDA HABITUAL (RÉGIMEN TRANSITORIO) Deducción por obras de acondicionamiento de la vivienda habitual de contribuyentes con discapacidad (Régimen transitorio) Contribuyentes que pueden acogerse a esta deducción (Régimen transitorio) Requisitos para la aplicación de esta deducción (Régimen transitorio) Cálculo del importe de la deducción (Régimen transitorio)

5 F. I Unidad 3 1. GANANCIAS Y PÉRDIDAS DE PATRIMONIO. Las ganancias y pérdidas patrimoniales son una de las fuentes de renta que forman parte de la base imponible del Impuesto sobre la Renta. Recogen: Las ganancias o pérdidas obtenidas como consecuencia de la enajenación de los bienes y derechos propiedad del contribuyente. Se incluyen las ganancias provenientes tanto los bienes integrantes del patrimonio privado como los bienes afectados al ejercicio de actividades económicas. Las ganancias obtenidas por el contribuyente y que no tengan origen en otra fuente de renta (premios, incrementos sin un origen localizado). 1.1 Concepto de ganancias y de pérdidas patrimoniales. Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que esté previsto en la normativa que se califiquen como rendimientos. 1-1

6 F. I. Unidad 3 Determinadas alteraciones patrimoniales son calificadas por la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas como rendimientos del trabajo o del capital. Ejemplo: Indemnizaciones de seguros, que se califican como rendimientos del trabajo o del capital. Venta de activos financieros que se califican como rendimientos del capital mobiliario. Para que se produzca un incremento o disminución de patrimonio se debe haber producido una alteración en la composición de los bienes que integran el patrimonio del contribuyente. EJEMPLO. Tenía una casa valorada en euros, y como consecuencia de una revisión de los valores catastrales ahora procede valorarla en euros. No hay incremento ya que no existe alteración en la composición del patrimonio. Tenía una casa valorada en euros, la vendo en euros. Hay alteración patrimonial, existe variación en el valor del patrimonio y existe alteración en su composición. 1-2

7 F. I Unidad Supuestos en los que se considera que no ha existido alteración patrimonial. La Ley contempla determinados casos en los que, por decisión normativa, se considera que no se ha producido el requisito de alteración en la composición del patrimonio y, por lo tanto, que no existe, a efectos fiscales, ganancia o pérdida patrimonial. Se entiende que realmente no se ha producido una adquisición de bienes o derechos, sino que se ha concretado o especificado un derecho que ya tenía el contribuyente. Estos supuestos son los siguientes: En los supuestos de división de la cosa común. En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación. El régimen de participación consiste en que cada uno de los cónyuges tiene derecho a participar en las ganancias obtenidas por el otro cónyuge, no obstante cada uno de los cónyuges es propietario de los bienes que le pertenecían en el momento de contraer matrimonio y de los que adquiera después por cualquier título. En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros. En todos estos casos aparece en el patrimonio del contribuyente un bien o derecho que ya tenía antes pero que no estaba especificado. 1-3

8 F. I. Unidad 3 A los efectos de evitar revalorizaciones de los mismos, se establece que en ningún caso se podrá actualizar el valor de los bienes o derechos recibidos. Es decir que el valor por el que se computan en el patrimonio del socio, cónyuge o comunero será el valor de adquisición originario. EJEMPLO. El Sr. M.T.C., como consecuencia de una herencia, es copartícipe al 50% con su hermano de una finca heredada en el año El valor actual de mercado de la finca asciende a euros. El valor declarado a los efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones fue de euros. Cumplidos los requisitos legales, en el presente año, dividen la finca en dos partes iguales, pasando cada hermano a ser pleno propietario de la parte recibida. Determinar el valor que tendrá la finca recibida y la fecha de adquisición a efectos Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 1-4

9 F. I Unidad 3 SOLUCIÓN Antes de la división de la finca tenía un derecho de propiedad sobre la finca, que a efectos del Impuesto sobre la Renta estaba valorado en euros (40.000/2). Con motivo de la división se ha producido una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente ya que antes tenía un derecho de propiedad pro indiviso con su hermano sobre la totalidad de la finca heredada, y ahora es propietario de una finca nueva, nacida de la división de finca originaria. No obstante, la norma considera que no ha existido alteración en la composición del patrimonio del contribuyente y no deberá tributar. Como contrapartida el contribuyente no podrá valorar la finca recibida por el valor actual ( euros), si no que, al no poder actualizar, valorará la finca recibida por el mismo valor del derecho que tenía ( euros). 1-5

10 F. I. Unidad Supuestos en los que se considera que no existe ganancia o pérdida patrimonial. Se estimará que no existe ganancia o pérdida patrimonial en los siguientes supuestos: En las reducciones del capital. Con ocasión de transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente. Cuando fallece una persona, al pasar los bienes a los herederos, se produce una alteración en el patrimonio del fallecido que, de no existir esta excepción, estaría sometida al Impuesto sobre la Renta, y que lógicamente tendrían que pagar los herederos. Con ocasión de las transmisiones lucrativas de empresas o participaciones a las que se aplique la reducción del 95% de la base imponible en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Ver el apartado de la Unidad 7. En los supuestos de afectación y desafectación de elementos patrimoniales. Ver el apartado 5.2. de la Unidad 2. En los supuestos de extinción del régimen económico matrimonial de separación de bienes cuando se produzcan adjudicaciones por causa distinta de la pensión compensatoria entre cónyuges. 1-6

11 F. I Unidad Ganancias patrimoniales exentas. Estarán exentas del impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto: Con ocasión de las donaciones que se efectúen a fundaciones y asociaciones. Estamos contemplando el caso de una persona que realiza una donación en favor de estas entidades, y que como consecuencia de esto se produce una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente susceptible de producir una ganancia o pérdida patrimonial. Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de sesenta y cinco años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. De la dación en pago de la vivienda habitual. Ver el apartado 2.2. de esta Unidad. De la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de mayo de Con ocasión del pago de la deuda tributaria mediante la entrega de bienes integrantes del patrimonio histórico español. Con ocasión de realizar aportaciones no dinerarias al patrimonio protegido de personas con discapacidad. 1-7

12 F. I. Unidad 3 Con ocasión de la transmisión de las acciones o participaciones en empresas de nueva o reciente creación Incrementos por transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. No se someterán al impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por personas mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. Se entiende por vivienda habitual, aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. También se aplica la exención con ocasión de la transmisión de la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio de la misma. La exención se aplica tanto en las transmisiones lucrativas como en las onerosas, y con independencia que se perciba un capital como una renta vitalicia o temporal. EJEMPLO. Una persona mayor de sesenta y cinco años transmite su vivienda habitual, recibiendo por la misma euros. El posible incremento de patrimonio producido por el cambio en la composición del patrimonio (casa por dinero), no se somete a gravamen. 1-8

13 F. I Unidad Dación en pago de la vivienda habitual. Está exenta la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores hipotecarios, que cumplan determinados requisitos, por la dación en pago de su vivienda cuando el deudor se encuentre en el umbral de exclusión social. Para que exista exclusión social todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas del trabajo, la cuota hipotecaria debe resultar superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, el conjunto de los miembros de la unidad familiar debe carecer otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda, debe tratarse de un crédito o préstamo garantizado mediante hipoteca que recaiga sobre la única vivienda del deudor y constituido para la adquisición de la vivienda, que el crédito o préstamo carezca de otras garantías reales o personales Supuestos en los que se considera que no ha existido pérdida patrimonial. No tendrán la consideración de pérdidas patrimoniales: Las no justificadas. En el supuesto de pérdida por hurto no es suficiente justificación aportar la denuncia del mismo, se habrá aportar también justificación del precio de adquisición. Las debidas al consumo. Las debidas a donativos o liberalidades. 1-9

14 F. I. Unidad 3 Si la donación da lugar a una ganancia patrimonial se somete a tributación, si como consecuencia de la donación se produce una pérdida, ésta no se tiene en cuenta. Ver en el apartado el cálculo de las ganancias en donaciones. Las debidas a pérdidas en el juego que excedan de las ganancias del mismo período. Esta regla resulta de aplicación principalmente para las apuestas realizadas por Internet, en este tipo de juego se permite restar de las ganancias obtenidas las pérdidas. Esta regla de compensación no se aplicará a las pérdidas procedentes de juegos sometidos al gravamen especial sobre premios de determinadas loterías y apuestas. Las derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales cuando se vuelvan a adquirir estos elementos dentro de determinados plazos. En los bienes inmuebles el plazo es de un año desde la transmisión. 1-10

15 F. I Unidad Pérdidas derivadas de la transmisión de bienes seguidas de la readquisición de los mismos bienes. Por medio de esta medida se trata de evitar la afloración de pérdidas con la única finalidad de disminuir la base imponible, ya que el bien que motivó la pérdida vuelve a ser adquirido por el contribuyente. Con esta medida se pretende evitar que un contribuyente adelante la consideración de pérdidas no se han producido. No se computarán como pérdidas patrimoniales las derivadas de las transmisiones de inmuebles, cuando el transmitente vuelva a adquirirlos dentro del año siguiente a la fecha de dicha transmisión. Esta pérdida patrimonial se integrará cuando se produzca la posterior transmisión del elemento patrimonial. Integrar equivale a tener en cuenta a efectos practicar la liquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. EJEMPLO. El Sr. M.T.C., vende, en el año 2013, un inmueble de su propiedad por euros, con pacto de recompra seis meses después por el mismo valor. El inmueble había sido adquirido por euros, y la amortización acumulada asciende a euros. Dos años más tarde vende definitivamente el bien en euros, la amortización acumulada desde la recompra asciende a euros. 1-11

16 F. I. Unidad 3 Calcular la ganancia o pérdida patrimonial derivada de las anteriores operaciones. SOLUCIÓN En la venta de 2013 se produce una pérdida de euros ( ) = Como consecuencia de la venta se produce una pérdida, pero no se tendrá en cuenta al haber adquirido de nuevo el bien sin haberse cumplido el plazo de un año. En el momento de la venta definitiva, hay que calcular la ganancia o pérdida patrimonial, y en este momento se integrará la pérdida producida en Precio de venta Valor de adquisición ( ) Ganancia patrimonial Integración de la pérdida de Se declarará la ganancia patrimonial producida ( ) y se integrará la pérdida ( ) del ejercicio

17 F. I Unidad Otros supuestos de no sujeción y de exención. Existen determinados supuestos en los que, pese a producirse un incremento o una disminución de patrimonio, no se somete a tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Los incrementos sometidos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Los incrementos derivados de un mayor rendimiento de la Estimación Objetiva Los incrementos sometidos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. No estarán sujetos al impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas los incrementos de patrimonio que se encuentren sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Cuando se señala que no estarán sujetos al Impuesto sobre la Renta los incrementos sometidos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, se esta refiriendo a la adquisición por parte del contribuyente. Tributará por el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el incremento de patrimonio producido y no tributará por el mismo concepto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 1-13

18 F. I. Unidad 3 Los rendimientos o rentas producidas con posterioridad por los bienes adquiridos serán un componente de los ingresos obtenidos, teniendo que tributar como cualquier rendimiento. Efectos para el transmisor. Cuando se produce una transmisión lucrativa inter vivos (a titulo gratuito por un acto de donación), si se contempla la operación desde el punto del vista del transmisor (persona que entrega el bien) hay que señalar que se ha producido una alteración patrimonial que dará origen a una posible ganancia o pérdida patrimonial. Se han producido los requisitos para considerar que existe un posible incremento o disminución: Alteración en la composición del patrimonio, y variación del valor (entrega algo a cambio de nada). Sólo se someterá al Impuesto sobre la Renta los incrementos de patrimonio producidos por las donaciones, si se produce una disminución ésta no se tendrá en cuenta ya que no tendrán la consideración de disminuciones de patrimonio las debidas a donativos o liberalidades. Ver el apartado de esta Unidad. Cuando se transmite por herencia (fallecimiento) se considera que no existe ganancia ni pérdida patrimonial por la transmisión del patrimonio del fallecido. Ver apartado de esta Unidad. 1-14

19 F. I Unidad Cálculo de las ganancias y pérdidas patrimoniales. El importe de las ganancias y pérdidas patrimoniales por las transmisiones de bienes, se calculará de la siguiente forma: 1. - En los supuestos de transmisiones patrimoniales onerosas o lucrativas el importe de la ganancia o pérdida se calcula por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición de los elementos patrimoniales En los demás supuestos, (premios e incrementos no justificados) el incremento coincidirá con el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso. 3.- Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de la enajenación que corresponda a cada componente del mismo. 1-15

20 F. I. Unidad Importe del valor de transmisión. El valor de transmisión se corresponderá con el importe real por el que se hubiese efectuado la transmisión. El valor de transmisión en las transmisiones onerosas esta formado por el importe real por el que se realizó la transmisión menos los costes de la venta soportados por el vendedor. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. El importe real de transmisión en las transmisiones lucrativas será el valor que haya prevalecido a los efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de dicho valor se restarán los gastos inherentes a la transmisión que hayan sido efectivamente satisfechos por el transmitente. Las transmisiones lucrativas, sin coste para el adquirente, están sometidas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para tributar por ese impuesto hay que calcular una base imponible siguiendo las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Como para quien transmite el bien se ha podido producir una alteración de patrimonio sometida, en este caso al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, para calcular la ganancia o pérdida patrimonial se tomará como equivalente al valor de transmisión el importe de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. 1-16

21 F. I Unidad 3 Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponde a cada componente (elemento original y mejora). El valor de transmisión se distribuirá proporcionalmente entre el valor de adquisición originario y el coste de la mejora. Para calcular la ganancia o pérdida producida se realizarán dos operaciones, una para cada componente, bien original y mejora. Valor de transmisión imputable al coste de adquisición histórico menos coste de adquisición. Valor de transmisión imputable a la mejora menos el coste de la mejora. Esta operación se realiza para poder aplicar a cada componente (coste originario y coste de la mejora) las reglas de reducciones y de los posibles coeficientes de actualización. EJEMPLO. En el año 2005 el Sr. M.T.C. adquiere un bien por euros. En el año 2009 realiza mejoras en el bien por un importe de euros. En el año 2013 vende el bien por euros. Determinar la parte del valor de enajenación que corresponde a cada componente del valor de enajenación y la ganancia o pérdida obtenida. 1-17

22 F. I. Unidad 3 SOLUCIÓN Parte del valor de transmisión imputable al precio de adquisición. ( / ) X = Ganancia imputable al precio de adquisición = Parte del valor de transmisión imputable a la mejora. ( / ) X = Ganancia imputable a la mejora = Ganancia total = ( ) = Regla especial de cálculo. Si se trata de inversiones o mejoras identificables (en un primer momento se compra el suelo y en otro momento se edifica) para calcular la parte de beneficio imputable a cada componente se distribuirá el valor de transmisión en función del valor de mercado en el momento de la transmisión de los distintos componentes que se venden. 1-18

23 F. I Unidad 3 EJEMPLO. En el año 2002 el Sr. M.T.C. adquiere un solar por euros. En el año 2008 construye sobre el solar un inmueble, el coste de la construcción ascendió a euros. En el año 2013 vende por euros. El valor de mercado del solar en el año 2012 asciende a euros. Determinar la parte del valor de enajenación que corresponde a cada componente del valor de enajenación y la ganancia o pérdida obtenida. SOLUCIÓN Como se trata de inversiones perfectamente identificables (suelo y edificio) la distribución del valor de transmisión entre los dos componentes del bien se realiza en función del valor de mercado de cada uno de ellos. Parte del importe de transmisión imputable al solar Parte del importe de transmisión imputable a la edificación ( = ) Ganancia imputable al solar = Ganancia imputable a la edificación =

24 F. I. Unidad Importe del valor de adquisición. El valor de adquisición estará formado por la suma de: 1. - El importe real por el que se hubiere realizado la adquisición. Cuando la adquisición hubiese sido a título lucrativo el valor que le corresponda por la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos Los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por el adquirente, excluidos los intereses. Como gastos podemos señalar los de notario, registro... No pueden incluirse en el concepto de gasto los intereses. Como tributos podemos señalar el I.V.A. no deducible, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. El valor de adquisición se minorará, en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima. Con referencia a las amortizaciones en relación con la venta de la vivienda habitual, la Administración entiende que se trata de las amortizaciones que se hayan podido deducir, y en consecuencia en la vivienda habitual y en los inmuebles desocupados no es necesario restar las amortizaciones. 1-20

25 F. I Unidad El importe del valor de adquisición de los inmuebles. Cuando se transmitan inmuebles el valor de adquisición se actualizará, mediante la aplicación de unos coeficientes. La aplicación de los coeficientes de actualización al valor de adquisición tiene por finalidad actualizar el valor de adquisición para reducir el efecto que la inflación pueda tener en el resultado obtenido de la transmisión. Los coeficientes se aplicarán sobre: El precio de adquisición histórico, atendiendo al año en que se haya satisfecho. Si para el pago del precio de adquisición se ha solicitado un préstamo no se atiende a la fecha de devolución del préstamo, sino que se entiende pagado en la fecha en que se entrega el dinero al vendedor. Sobre las mejoras, en función del año del año en que se haya satisfecho. Sobre la amortización, atendiendo al año al que corresponda. Sobre los gastos inherentes a la adquisición teniendo en cuenta el año en que se pagaron. Para aplicar los coeficientes al valor de adquisición de los inmuebles hay que distinguir si el inmueble transmitido está o no afectado a las actividades económicas ya que se aplicarán distintos coeficientes. Ver apartado 5.1. de la Unidad

26 F. I. Unidad 3 Coeficientes de actualización aplicable a inmuebles no afectados (2013). AÑO DE ADQUISICIÓN COEFICIENTE y anteriores 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

27 F. I Unidad 3 Coeficientes de actualización aplicable a inmuebles afectados (2013). AÑO DE ADQUISICIÓN COEFICIENTE. Anterior a , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

28 F. I. Unidad 3 EJEMPLO. (2013 Calcular el valor de adquisición actualizado de un inmueble destinado al alquiler que se vende en el mes de enero del año El inmueble no está afectado al ejercicio de actividades económicas. El inmueble había sido adquirido a finales del año 2010 por euros. Los gastos de notario y registro ascendieron a euros pagados en En el año 2011 se realizaron mejoras por importe de euros. Las dotaciones a la amortización realizadas son año 2011, 600 euros, y año 2012, 600 euros. SOLUCIÓN 2010 Precio de adquisición Coeficiente... 1, , Gastos accesorios Coeficiente... 1, , Mejoras Coeficiente... 1, , Amortización Coeficiente... 1, , Amortización Coeficiente... 1, ,00 Total ,

29 F. I Unidad Valor de adquisición en el supuesto de afectación y desafectación. Las reglas de la afectación y desafectación establecen que cuando un elemento patrimonial pase del patrimonio particular al patrimonio empresarial o profesional, y cuando un elemento afectado a las actividades económicas ejercidas por el contribuyente se destine a fines particulares no se produce alteración patrimonial, no obstante no se puede modificar el precio de adquisición. Ver apartado de la Unidad 2. A efectos de posteriores transmisiones, en los bienes desafectados se tomará como valor de adquisición el valor neto contable del bien en el momento de la desafectación. Teniendo en cuenta la amortización que hubiera sido fiscalmente deducible, computándose en todo caso la amortización mínima. En los bienes que pasen del patrimonio particular al patrimonio empresarial, el valor de adquisición por el que entran en la contabilidad será el valor originario. Valor de adquisición para el patrimonio particular del obligado tributario. 1-25

30 F. I. Unidad Forma de realizar el cálculo de las ganancias patrimoniales procedentes de bienes inmuebles adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 y que no estén afectos al ejercicio de actividades económicas. La actual normativa supone un cambio radical en la forma de tributar las ganancias y pérdidas patrimoniales procedentes de inmuebles no afectos al ejercicio de actividades empresariales. Para respetar los derechos adquiridos se establece un régimen transitorio que se concreta en el respeto de los derechos adquiridos, aplicando la normativa anterior para la parte de la ganancia imputable al período comprendido entre la fecha de la adquisición y el 20 de enero de 2006, y la normativa actual a la parte de la ganancia imputable al período posterior. Se parte de la presunción que las ganancias se producen de forma uniforme y lineal a lo largo de todo el período que el elemento ha formado parte del patrimonio del contribuyente. Para que resulte de aplicación el régimen transitorio se deben cumplir los siguientes requisitos: El inmueble debe haber sido adquirido con anterioridad al 31 de diciembre de El inmueble no debe estar afectado al ejercicio de actividades económicas desarrolladas por el obligado tributario. Se debe haber producido una ganancia. 1-26

31 F. I Unidad Procedimiento para la aplicación del régimen transitorio. Sólo se aplicará a las ganancias patrimoniales producidas como consecuencia de la transmisión de inmuebles, no afectos a las actividades económicas y que hubiesen sido adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de Fases: 1.- Se calcula la ganancia patrimonial o la pérdida patrimonial producida. Sólo si se obtiene ganancia se aplica el régimen transitorio. Ver el apartado 1.2. de esta Unidad. 2.- La ganancia obtenida se distribuye en dos grupos: Ganancia imputable al periodo anterior al 20 de enero de 2006 y ganancia imputable al resto del período de permanencia del bien en el patrimonio del obligado tributario. La ganancia se reparte entre los grupos en función de los días de permanencia. 3.- Sobre la parte de ganancia imputable al período anterior al 20 de enero de 2006 se aplican unos porcentajes reductores. Se aplica la normativa anterior que resultaba aplicable a este tipo de ganancias. 1-27

32 F. I. Unidad La ganancia total se minorará en el importe de las reducciones que correspondan aplicar sobre la ganancia imputable al periodo anterior al 20 de enero de Cálculo de la ganancia o pérdida obtenida. Para calcular la ganancia o pérdida patrimonial se aplicarán las reglas generales. Precio de venta menos precio de adquisición actualizado. EJEMPLO. El Sr. M.T.C. vende, el día 31 de diciembre de 2013 una casa destinada a vivienda habitual. El importe de la venta asciende a euros. La casa había sido adquirida el 10 de Noviembre de El precio de adquisición fue de euros. Calcular la ganancia o pérdida patrimonial sometida al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 1-28

33 F. I Unidad 3 SOLUCIÓN Precio de venta ,00 Precio de adquisición actualizado ,40 ( X 1,3911 = ,40) (Se actualiza porque se trata de un inmueble). Ganancia fiscal obtenida , Distribución de la ganancia patrimonial obtenida. La ganancia obtenida se distribuye en dos grupos: Parte de la ganancia generada con anterioridad al 20 de enero de Resto de la ganancia. Se presume que la ganancia se ha producido de forma lineal y uniforme a lo largo del período de permanencia del bien en el patrimonio del obligado tributario. Los días de permanencia en el grupo primero serán los transcurridos desde la fecha de adquisición hasta el día 19 de enero de 2006, ambos incluidos. 1-29

34 F. I. Unidad 3 Ganancia total multiplicada por días desde la adquisición hasta el 19/01/ Días desde la adquisición hasta la transmisión EJEMPLO. El Sr. M.T.C. vende, el día 31 de diciembre de 2013 una casa destinada a vivienda habitual. La casa había sido adquirida el 10 de Noviembre de La ganancia fiscal asciende a ,60 euros. Los días transcurridos desde la fecha de la adquisición hasta el momento de la venta son Los días transcurridos desde la fecha de la adquisición hasta el 19 de enero de 2006 son Calcular la parte imputable sobre la que se aplicarán coeficientes reductores. SOLUCIÓN Días totales transcurridos Días transcurridos hasta el 19/01/ Ganancia imputable al período hasta el 19/01/ ,67 (86.880,60 X 4.814) / = ,

35 F. I Unidad Aplicación de coeficientes reductores. La parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad al 20 de enero de 2006 se reducirá de la siguiente manera. Se tomará como período de permanencia el número de años que medie entre la fecha de adquisición y el , el período se redondeará por exceso. Entre el día 29 diciembre de 1993 y el día 31 de diciembre de 1996 han transcurrido cuatro años. El incremento se reducirá en los siguientes porcentajes por cada año del período de permanencia que exceda de dos. TIPO DE BIEN TRANSMITIDO. PORCENTAJE DE REDUCCIÓN. Bienes y derechos en general 14,28 % Acciones admitidas a cotización 25,00 % Inmuebles y derechos sobre ellos 11,11 % En consecuencia, por aplicación de los coeficientes reductores, quedará no sujeta al impuesto la parte del incremento patrimonial correspondiente a la parte de renta imputable al período comprendido entre la fecha de la adquisición y el 20 de enero de 2006 cuando el período de permanencia sea superior a los siguientes años: TIPO DE BIEN AÑOS EXPLICACIÓN Bienes y derechos en general más de 8 Más de 8 son 9 años Demostración 9-2 = 7; 7X 14,28 = 99,96 Acciones con cotización Más de 5 Más de 5 son 6 años Demostración 6-2 = 4; 4 X 25 =100 Inmuebles y derechos Más de 10 Más de 10 son 11 años Demostración 11-2 = 9; 9 X 11,11= 99,

36 F. I. Unidad 3 EJEMPLO. El Sr. M.T.C. vende, el día 31 de diciembre de 2013 una casa destinada a vivienda habitual. La casa había sido adquirida el 10 de Noviembre de La ganancia fiscal imputable al período hasta el 20 de enero de 2006 asciende a ,66 euros. Calcular el importe de la reducción a aplicar. SOLUCIÓN Años de permanencia a efectos del cálculo del coeficiente reductor de la ganancia. Del 10 de noviembre de 1992 al 10 de noviembre de 1996 han transcurrido 4 años completos. Del 10 de noviembre de 1996 al se cuenta un año más (redondeo por exceso). A los efectos de calcular el coeficiente reductor no se tendrá en cuenta el tiempo de permanencia posterior al El total de años de permanencia en el patrimonio del contribuyente será de 5 años. 1-32

37 F. I Unidad 3 Aplicación del coeficiente reductor. 5 años menos 2 = 3 años. Para el cálculo del coeficiente se toman los años de permanencia que excedan de dos. Coeficiente de los inmuebles 11,11. Importe de la reducción , ,66 X 33,33% = , Ganancia total a imputar a la renta del ahorro. La ganancia total se minorará en el importe de las reducciones que correspondan aplicar sobre la ganancia imputable al periodo anterior al 20 de enero de EJEMPLO. El Sr. M.T.C. vende, el día 31 de diciembre de 2013 una casa destinada a vivienda habitual. La casa había sido adquirida el 10 de Noviembre de La ganancia fiscal obtenida es de ,60 euros. La reducción que procede aplicar es de ,42 euros. Calcular el importe que procede imputar a la renta del ahorro. 1-33

38 F. I. Unidad 3 SOLUCIÓN Ganancia obtenida ,60 Reducción ,42 Importe a imputar a renta del ahorro ,

39 F. I Unidad Permuta de inmuebles. Por medio de una permuta se realiza un cambio de bienes o derechos entre dos personas, normalmente los bienes deben de tener un valor semejante. La permuta da lugar a una alteración patrimonial y lo que se ha de verificar es si ha existido una ganancia o una pérdida patrimonial. Se calculará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el valor mayor de los siguientes: El valor de mercado del bien que se cede. El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio. La ganancia o pérdida se puede producir en las dos partes del negocio. EJEMPLO. En el año 2013 el Sr. M.T.C. permuta un solar de su propiedad a cambio de la planta baja y un piso de una vivienda en el edificio que se construirá sobre el solar. El solar había sido adquirido en 2005 por euros. El valor actual de mercado del solar se estima en euros. El valor de mercado de los bienes que se recibirán se estima en euros. Calcular el importe de la ganancia patrimonial obtenida. 1-35

40 F. I. Unidad 3 SOLUCIÓN Por precio de transmisión se tomará el valor mayor entre el valor de mercado del bien que se entrega y el bien que se recibe, en este caso el valor mayor es el valor de mercado del solar. Valor de transmisión El valor de adquisición, al tratarse de un inmueble se debe actualizar por medio de la aplicación de los coeficientes de actualización. Valor de adquisición ( X 1,1263) (Fecha de adquisición 2005) Ganancia patrimonial ( )

41 F. I Unidad 3 2. EXENCIONES. 2.1 Exención por reinversión de los importes obtenidos en la transmisión de la vivienda habitual. No se someterán a gravamen los incrementos de patrimonio obtenidos por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total de la misma se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual. Se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional, del incremento de patrimonio que corresponda a la cantidad reinvertida. EJEMPLO. Si vendo una vivienda habitual en euros con una ganancia patrimonial de euros, en el caso que sólo reinvierta en una nueva vivienda habitual euros, el incremento exento de tributar será de euros, debiendo tributar por el resto. 2-1

42 F. I. Unidad 3 Para obtener la exención de la totalidad (36.000) debo reinvertir en la nueva vivienda la totalidad de lo obtenido por la venta ( ), como sólo reinvierto la mitad (60.000) estará exenta la mitad de la ganancia (18.000). Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, el importe a reinvertir será el resultante de minorar el valor de transmisión en la parte del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. No tiene que reinvertir el importe total obtenido en la venta, sino que del importe de la venta restará la deuda pendiente. Se trata de una medida favorecedora del contribuyente ya que se piensa que parte del importe obtenido lo destinará a devolver el préstamo. EJEMPLO. Vendo una vivienda habitual en euros. La vivienda me había costado euros y en el momento de la venta tengo pendiente de amortizar euros de un préstamo hipotecario contratado para financiar la adquisición. El adquirente de la vivienda se subroga en el préstamo hipotecario, por lo que únicamente recibo euros en efectivo. Calcular la ganancia obtenida (no es necesario aplicar los coeficientes de actualización de valores) y cuál es el importe a reinvertir para que resulte exenta toda la ganancia obtenida. 2-2

43 F. I Unidad 3 SOLUCIÓN La ganancia obtenida se calculará por la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición. Valor de transmisión Valor de adquisición Ganancia obtenida Para poder gozar de la exención no es necesario que reinvierta los euros obtenidos, siendo suficiente reinvertir euros ( ). Se entiende que he empleado los euros que faltan en anular la hipoteca. Existe una incompatibilidad entre la exención por reinversión y la deducción por adquisición de una vivienda habitual, la incompatibilidad se establece en el sentido que la base de la deducción se reduce en el importe de la ganancia patrimonial que se haya acogido a la exención. 2-3

44 F. I. Unidad Plazo para reinvertir. Para gozar de la exención la reinversión del importe obtenido deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente en un período no superior a dos años. Estaríamos en el caso de una persona, que en vez de destinar el dinero cobrado por la venta de la vivienda antigua al pago de la nueva, lo que hace es que va realizando pagos parciales de la nueva vivienda habitual. También da derecho a disfrutar de la exención si lo percibido por la venta de la vivienda habitual se dedica a pagar una vivienda adquirida hasta con dos años de anterioridad, si esa vivienda se convierte en vivienda habitual. Primero se compra la vivienda y después se vende la antigua. Se requiere que tanto la nueva con la anterior sean vivienda habitual del contribuyente Cobro aplazado del importe de la vivienda enajenada. Se entenderá que la reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. 2-4

45 F. I Unidad 3 Si el cobro de la venta se realiza a plazos, el plazo de dos años para reinvertir no será de dos años, sino el tiempo durante el que se haya aplazado el pago. El único requisito es que debe dedicar lo que cobre, cada plazo, al pago de la nueva vivienda habitual Incumplimiento de los requisitos. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora. Realizar una declaración complementaria supone rehacer la declaración del año de la venta con los nuevos datos. Esta declaración complementaria se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento. 2-5

46 F. I. Unidad Exención de las ganancias procedentes de viviendas entregadas en dación de pago. Está exenta la ganancia que se pudiera generar los deudores hipotecarios como consecuencia de la dación en pago de su vivienda. La dación en pago supone la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca. Con la actual normativa, para que resulte aplicable la dación en pago el deudor se debe encontrar situado en el umbral de exclusión. Se considera que un deudor se encuentra en el umbral de exclusión cuando concurran todas las siguientes circunstancias: Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales. 2-6

47 F. I Unidad Ganancias procedentes de inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de Está exento el 50% de las ganancias que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos que hubiesen sido adquiridos en el plazo comprendido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de La adquisición debe haber sido onerosa, (mediante el pago de un precio) Supuestos de no aplicación de la exención. No se aplicará la exención del 50% de las ganancias por la transmisión de inmuebles adquiridos entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 en los siguientes supuestos: Cuando el inmueble hubiese sido adquirido o transmitido a su cónyuge. Cuando el inmueble hubiese sido adquirido o transmitido a cualquier persona unida con el contribuyente por parentesco, en línea directa o colateral, por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado incluido. Cuando hubiese sido adquirido o transmitido a una entidad vinculada con el obligado tributario. 2-7

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49 F. I Unidad 3 3. REGIMEN TRANSITORIO DE LA DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL. La deducción por adquisición de la vivienda habitual dejó de aplicarse a partir del año 2013, no obstante se aplica un régimen transitorio. Para no perder el derecho adquirido de los que estuvieran aplicando esta deducción. El régimen transitorio implica que los contribuyentes que estuvieran aplicando la deducción por inversión en vivienda o situaciones asimiladas podrán seguir practicando las deducciones a que tenían derecho antes del cambio normativo. Se aplica la normativa vigente en el año El régimen transitorio se aplica a: Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de El concepto adquisición implica que debe haberse producido la transmisión del inmueble (contrato de compraventa más entrega). Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la construcción de la vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de

50 F. I. Unidad 3 Ver el apartado de esta Unidad. Se requiere que las obras estén concluidas antes del 1 de enero de Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad. Se requiere que las obras o instalaciones estén concluidas antes del 1 de enero de En los apartados siguientes se expone la normativa que regula el régimen transitorio. 3.1 Concepto de vivienda habitual (Régimen Transitorio). Para que el contribuyente pueda aplicar el régimen transitorio, el inmueble adquirido debe reunir los requisitos exigidos por la normativa vigente con anterioridad al año 2013 para considerarlo vivienda habitual. Se entiende por vivienda habitual, la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años. El término edificación excluye del concepto de vivienda habitual a las caravanas y cualquier otro elemento (embarcación) que constituya la residencia habitual del contribuyente. 3-2

51 F. I Unidad 3 Para que la edificación constituya la residencia habitual del contribuyente se deben dar los siguientes requisitos: Debe ser habitada durante un plazo continuado de, al menos, tres años. La vivienda debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente en el plazo de doce meses desde la adquisición o terminación de las obras. Se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual aunque no haya transcurrido el plazo de tres años cuando: Se produzca el fallecimiento del contribuyente. Concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio. Son circunstancias que justifican el cambio de vivienda la celebración de matrimonio, la separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o empleo más ventajoso, vivienda inadecuada en el caso de minusvalía del contribuyente, su cónyuge o sus ascendientes o descendientes que convivan con él u otras análogas. Debe tratarse de circunstancias que puedan considerarse ajenas a la voluntad del contribuyente. 3-3

52 F. I. Unidad Efectos del incumplimiento de los requisitos previstos para considerar la existencia de vivienda habitual. (Régimen transitorio). El incumplimiento de los requisitos (permanencia durante un plazo de tres años, comienzo a habitar la vivienda en el plazo de doce meses) produce el efecto de la pérdida de las deducciones practicadas. Esta pérdida supone que el contribuyente deberá, en la próxima declaración a presentar deberá reintegrar las deducciones practicadas. No obstante, cuando produzca incumplimiento del plazo de tres años de residencia o el plazo de doce meses para habitar la vivienda por el fallecimiento del contribuyente o por que concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, no se continuará practicando la deducción por adquisición de esa vivienda habitual, pero las deducciones practicadas no deberán ser objeto de devolución. 3-4